Constatare nulitate act juridic. Sentința nr. 3233/2015. Judecătoria TÂRGU MUREŞ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 3233/2015 pronunțată de Judecătoria TÂRGU MUREŞ la data de 24-06-2015 în dosarul nr. 3233/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA TÎRGU-M.
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 3233
Ședința publică din data de 24 iunie 2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: C. I. F.
GREFIER: M. M. S.
Pe rol soluționarea cererii formulată de reclamanta . SRL, în contradictoriu cu pârâții S. A., D. S. și ., având ca obiect constatare nulitate act .
La apelul nominal făcut în ședința publică, se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Se constată depuse la dosarul cauzei din partea reclamantei, concluzii scrise.
Dezbaterile în fond asupra cauzei au avut loc în ședința publică din data de 10.06.2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de azi, 24.06.2015.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei de față, se constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Tg.M. la data de 24.09.2015, sub nr._, reclamanta . SRL, a solicitat în contradictoriu cu pârâții S. A., D. S. și ., ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate:
-nulitatea absolută a contractului de vanzare cumparare încheiat intre pârâții de rând 1 și 2 pe de o parte si parata de rand 3 pe de alta parte, contract autentificat sub nr. 123/23.01.2012 la BNP Asociați “Manoila” cu privire la terenul arabil extravilan in suprafața de 31.600 mp (categoria arabil, .. 2648/16) situat in extravilanul loc. Raciu, Jud. M., înscris in CK_ Raciu, nr. cadastral_;
-obligarea paraților de raiul 1 si 2 sa ne faca oferta de vanzare in vederea încheierii unui contract de vanzare cumparare autentic cu privire la terenul arabil extravilan in suprafața de 31.600 mp (categoria arabil, .. 2648/10) situat iu extravilanul loc. Raciu, jud. M., înscris in CF_ Raciu, nr. cadastral_, la prețul de 9.480 Ron, si sa încheie contract de vanzare cumparare cu subscrisa cu privire la acest teren la prețul de 9.480 Ron, iar in caz de refuz, hotararea care se va pronunța sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare, cu cheltuieli de judecata.
În motivarea în fapt a cererii, s-a arătat că intre subscrisa si pârâtul de rând I in nume propriu si in calitate de mandatar al paratei de rand 2 s-a încheiat la data de 01.02.2007 contractul de arenda nr. 7 cu privire la suprafața de 3,16 ha teren extravilan situat in loc. Ulies, jud. M., tarlaua 17, . vecinatati pe: N: Hc, S: . si S., V. B.. Termenul contractului a fost stabilii Iu 5 uni, pe perioada cuprinsa intre 01.02.2007 – 01.02.2012.
Contractul a primit data certa si ii devenit opozabil tertilor prin înregistrare la Primăria comunei Râciu, sub nr. 95/28.03.2008.
S-a mai arătat că de la data încheierii contractului a folosit terenul potrivit cu destinația sa, netulburat, în mod public și s-a achitat arenda așa cum s-a stabilit prin contract. Clauzele contractului de arendă prevăd la art. 7 lit. m un drept de preemțiune al arendașului în cazul înstrăinării terenului prin vânzare.
În continuare, reclamanta a arătat că la data de 23.01.2012 pârâții de rând 1 și 2 au înstrăinat terenul către ., în acest caz între pârâții de rând 1 și 2 pe de o parte și pârâta de rând 3 pe de altă parte s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 123 la BNP Asociați „M.” din Luduș. Pârâții de rând 1 și 2 nu au respectat dreptul de preemțiune al arendașului, în sensul că nu au făcut oferta de vânzare-cumpărare la același preț cu cel stabilit cu ..
In condițiile in care contractul de arendare a fost înregistrat la Primaria . acestuia fata de terți era pe deplin îndeplinita- parata de rând 3 neputand invoca necunoașterea clauzei de preemtiune. De altfel, la aproximativ un an de la data încheierii promisiunii de vanzare cumparare, an in care subscrisa a exploatat terenul, a fost contactată de reprezentanții paratei de rand 3 care i-a propus să încheie contract de arendă cu promitenta cumpărătoare.
S-a mai arătat că Contractul de vanzare cumparare incheiat intre parați este nul absolut pentru urmatoarele:
In ceea ce privește raportul juridic dintre subscrisa si parații de rand 1 si 2 sunt aplicabile dispozițiile Codului civil 1864.
Potrivit dispoz. 970 C.Civil 1864 „Convențiile trebuie executate cu buna-credinta” iar potrivit dispozițiilor art. 969 alin 1 din C.Civ „convențiile au putere de lege intre părțile contractante”. Cu alte cuvinte, contractul este legea părților”.
Pârâții de rând 1 și 2 aveau obligația de a-i face reclamantei oferta de cumpărare la prețul stabilit cu cumpărătorul.
În continuare reclamanta a arătat că, chiar daca la momentul încheierii contractului de arenda, dreptul de preemtiune cu privire Ia terenurile agricole nu mai era recunoscut ca un drept izvorât din lege, ca urmare a abrogării art. 9 din Legea nr. 16/1994, inserarea acestei clauze in contractul de arenda are paloarea unui drept convențional de preemtiune care se impune a fi asimilat unui pact de preferința. In situatia in care beneficiarul unui pact de preferința (drept convențional de peemtiune, in speța) nu respecta aceasta clauza contractuala si vinde bunul unei terte persoane, beneficiarul poate cere daune interese sau, in situatia in care vanzarea s-a efectuat prin coniventa frauduloasa intre promitent si terț, poate invoca nulitatea absoluta a contractului.
Cauza contractului juridic este definită în literatura de specialitate ca fiind obiectivul urmărit la încheierea unui act juridic. Potrivit dispozițiilor art. 966 cod civil „Obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea nici un efect”. Conținutul acestei condiții este precizat de dispozițiile art. 968 Cod civil.
Cauza este licita cand este in concordanta cu legea si ordinea publica. Termenul de ilicit primește aici un sens mai larg.
Cauza este morala cand este in concordanta cu morala, cu regulile de conviețuire sociala.
Obligația implicita a proprietarului unui teren arendat (cu drept de preemtiune) este aceea de a nu face, respectiv de a nu instraina, prin vanzare, terenul respectiv in favoarea unui tert in condițiile in care arendașul nu isi exercita sau este in imposibilitate de a-si exercita dreptul de preemtiune (ca urmare a faptului ca proprietarul nu ii aduce la cunoștința intentia de instrainare a bunului).
Sancțiuneanerespectarii unui asemenea drept este diferita dupa cum tertul care a contractat cu proprietarul a cunoscut sau nu existenta pactului de preferința.
Reclamanta a arătat că, în speța, contractul de arenda era înregistrat la Primaria .> Înainte de a incheia contractul de vanzare cumparare, reprezentantul paratei de rand 3 s-a deplasat la Primaria . dl. A. A. s-a deplasat si el la sediul Primăriei si i-a adus la cunostinta reprezentantului paratei . ca terenul pe care intentioneaza sa il cumpere, se este arendat de subscrisa. Martorul Sfaraiac I. (angajat al Primăriei) a asistat la discuții. Reprezentantul paratei de rand 3 a contactat chiar in acel moment telefonic pe paratul S. A. si au avut loc liste discuții intre aceștia.
La un an dupa încheierea promisiunii de vanzare cumparare. promitentul cumpărător i-a contactat si i-a făcut oferta sa incheie cu subscrisa un contractul de arenda. A acceptat pentru ca folosea terenul de mai mulți ani. Am făcut lucrări de îmbunătățiri funciare si era un teren de pe care obținea o producție foarte buna. Contractul de arenda intre subscrisa si parata de rand 3 a fost înregistrat la Primaria Raciu sub nr. 177/03.08.2011. In perioada cuprinsa intre data încheierii promisiunii de vanzare cumparare » data încheierii contractului de arenda cu parata de rand 3, subscrisa a folosit terenul, in paza contractrul de arenda incheiat cu parații de rand 1 si 2.
S-a mai arătat că, contractul de vanzare cumparare incheiat intre parații de rand 1, 2 si 3, este rezultatul înțelegerii frauduloase intre parați, intelegere care afecteaza validitatea cauzei contractului, in considerarea principiului exprimat prin adagiul latin “fraus omnia corrumpit” (frauda corupe totul) avand semnificația ca frauda savarsita la încheierea si executarea unui act juridic compromite validitatea actului incheiat sau a actului de executare precum si a tuturor consecințelor acestora.
În continuare s-a arătat că înțelegerea frauduloasa intre parații de rand 1 si 2 pe de o parte si parata de rand 3 pe de alta parte, afecteaza validitatea cauzei, deoarece scopul medial al contractului de vanzare cumparare a fost nu doar acela de a transfera dreptul de proprietate asupra terenului în patrimoniul cumparatoarei ci si de a obstructiona orice încercare legitima de a se prevala de dreptul său contractual de preemtiune si de a dobândi proprietatea terenului in litigiu.
În ceea ce privește pârâta de rând 3, întrucât contratul de vânzare-cumpărare s–a încheiat la data de 23.01.2012, așadar după . noului Cod civil, îi sunt aplicabile dispozițiile acestuia.
În drept au fost invocate prevederile art. 966, 968, 969, 979 Cod civil, art 5 in ceea ce privește pârâții de rând 1 și 2. 1236, art. 1237, 1238, 1246, 1247, art. 1250 și următoarele, art. 1254 și următoarele, art. 1357 și următoarele, art. 1381 și următoarele Noul Cod civil în ceea ce privește pârâta de rând 3, precum și art. 453 Cod procedură civilă.
La data de 20.11.2014 pârâtul S. A. a depus la dosarul cauzei întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată, cu cheltuieli de judecată.
Pârâtul a arătat că în mod greșit invocă reclamanta ca și temei de drept prevederile vechiului Cod civil, cât și prevederile Noului Cod civil, respectiv in mod greșit consideră că în ceea ce privește reclamanții de rând 1 și 2 sunt incidente prevederile vechiului Cod civil, iar in ceea ce privește pârâta de rând 3 ar fi incidente prevederile Noului Cod civil.
O cauză nu poate fi judecată raportat la ambele prevederi în același timp, ci reclamanta avea obligația de a se raporta fie la prevederile vechiului Cod civil, fie pe prevederile noului Cod civil.
Pârâtul a apreciat că în cauză sunt aplicabile prevederile vechiului Cod civil, motivat de următoarele aspecte:
In primul rând se impune a se stabili care este „petitul principal” al cererii, astfel încât să se poată stabili legea aplicabilă.
Pârâtul a mai arătat că petitul principal al acțiunii este cel legat de respectarea dreptului de preemțiune al reclamantei; izvorul dreptului de preemțiune al reclamantei îl constituie contractul de arendă încheiat în temeiul prevederilor vechiului Cod civil; contractul de vânzare-cumpărare încheiat de pârâții de rând 1 și 2 cu societatea . este ulterior contratului încheiat de pârâții de rând 1 și 2 cu reclamanta.
Așa fiind, pârâtul a apreciat că în cauză sunt incidente prevederile vechiului Cod civil.
În ceea ce privește nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat intre societatea A. T. SA și pârâții de rând 1 și 2, pârâtul a solicitat respingerea acesteia ca nefondată.
Pârâtul a înțeles să invoce excepția prescripției dreptului material la acțiune.
Potrivit prevederilor art. 9 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958:
„In caz de viclenie ori eroare sau in celelalte cazuri de anulare, prescripția începe sa curgă de la data când cel îndreptățit, reprezentantul sau legal sau persoana chemată de lege să-i încuviințeze actele, a cunoscut cauza anulării, însă cel mai târziu de la împlinirea a 18 luni de la data încheierii actului ”
In primul rând, contractul de vânzare-cumpărare a cărui anulare se solicită a fost încheiat la data de 23.01.2012.
În al doilea rând, cu privire la data la care reclamanta a luat la cunoștință de cauza anulării, pârâtul a arătat că reclamanta a luat la cunoștință de încheierea contratului de vânzare-cumpărare cel târziu la data de 03.08.2011, dată la care reclamanta a încheiat contractul cu societatea A. T. SA.
Raportat la data introducerii acțiunii în instanță, respectiv 21.09.2014 și data luării la cunoștință de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, cu luarea în considerare a prevederilor art. 9 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958, este evident că a intervenit prescripția.
Pârâtul a mai arătat că contractul de vânzare-cumpărare încheiat între societatea A. T. S.A. și pârâții de rang 1 și 2 nu este lovit de nulitate absolută.
Intre reclamantă și pârâții de rang 1 și 2 s-a încheiat contractul de arendare înregistrat la Consiliul local al comunei R. sub nr. 95/28.03.2008, în care sunt stipulate dreptul de preemtiune al arendașului și sancțiunea rezilierii de drept a contractului în caz de neexecutare culpabilă a obligațiilor unei dintre părți
Contractul a fost incheiat in baza Legii nr. 16/1994.
In ceea ce privește acest act normativ, trebuie subliniat faptul că în forma sa inițială, legea arendării prevedea în art. 9 ca arendașul are drept de preemțiune înaintea statului, în cazul înstrăinării prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan arendate.
Ulterior, prin art. 8 al Titlului X din Legea nr. 247/2005, art. 9 din Legea nr. 16/1994 a fost abrogat, iar prin Legea nr. 223/2006 pentru modificarea și completarea legii arendării s-a adoptat în anexă modelul de contract de arendare, care în art. 8 pct. m prevede dreptul de preemțiune al arendașului în cazul înstrăinării prin vânzare de către arendator, sancțiunea nerespectării obligațiilor părților fiind aceea prevăzută de art. 9 din contract și anume rezilierea de drept.
Legea arendei a mai fost modificată si prin Legea nr. 20/2008, care prevede că art. 9 alin. 1 din Legea nr. 16/1994 va dispune că ,”în caz de neexecutare a obligațiilor prevăzute în contract de către una dintre părți, contractul se consideră reziliat de drept".
În acest sens s-a pronunțat și I.C.C.J, Secția civila si de proprietate intelectuala, decizia nr. 8811 din 29 octombrie 2009: „în condițiile în care nu există dispoziții general aplicabile în legislația privind circulația juridică a terenurilor, care să reglementeze dreptul de preemțiune ca o condiție de nulitate a actului de înstrăinare încheiat cu încălcarea acestui drept, legiuitorul a lăsat în atributul legilor speciale să reglementeze dreptul de preemțiune, în funcție de natura juridică a bunului. In cazul arendei, la data încheierii contractului ..., dreptul de preemțiune nu este reglementat de lege ca un impediment legal în transmiterea către o altă persoană a dreptului de proprietate, ci ca un drept contractual al arendașului. Nerespectarea acestui drept nu atrage nulitatea actului încheiat cu o terță persoană ci, conform legii, rezilierea de drept a contractului de arendă.”
Pârâtul a mai arătat că, chiar dacă societatea A. T. S.A. ar fi avut cunoștință de existența dreptului de preemțiune, nu ar exista un impediment la încheierea contractului de vânzare-cumpîrare, atâta timp cât legiuitorul nu a prevăzut sancțiunea nulității absolute a contractului de vânzare - cumparare încheiat cu nerespectarea dreptului de preemțiune, ci s-a prevăzut convențional - rezilierea de drept a contractului de arendă.
Așadar cererea de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare- cumpărare încheiat între pârâții de rang 1 și 2 și societatea A. T. S.A., se impune a fi respinsă.
Pârâtul a mai arătat că susținerea reclamantei potrivit căreia înainte de ofertarea societății A. T. S.A., subsemnatul împreună cu pârâta de rang 2 nu i-ar fi propus acesteia să încheie contract de vânzare-cumpărare, este nefondată.
Contrar acestor susțineri, reclamanta a fost contactată de subsemnatul și de pârâta de rang 2 și i-a propus reclamantei să cumpere terenul care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare.
Mai mult, a așteptat 2 săptămâni răspunsul societății reclamante, însă aceasta nu a dorit să încheie un contract de vânzare-cumpărare. Abia ulterior acestor demersuri a fost încheiat contratul de vânzare-cumpărare cu societatea ..
În drept, au fost invocate prevederile art. 205 și următoarele NCPC, precum și celelalte prevederi menționate în întâmpinare.
La data de 24.11.2015, pârâta . a depus la dosarul cauzei întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată, cu cheltuieli de judecată.
Pârâta a apreciat că în cauză sunt aplicabile prevederile vechiului Cod civil, motivat de următoarele aspecte:
In primul rând se impune a se stabili care este „petitul principal” al cererii, astfel încât să se poată stabili legea aplicabilă.
Pârâtul a mai arătat că petitul principal al acțiunii este cel legat de respectarea dreptului de preemțiune al reclamantei; izvorul dreptului de preemțiune al reclamantei îl constituie contractul de arendă încheiat în temeiul prevederilor vechiului Cod civil; contractul de vânzare-cumpărare încheiat de pârâții de rând 1 și 2 cu societatea . este ulterior contratului încheiat de pârâții de rând 1 și 2 cu reclamanta.
Pârâtul a înțeles să invoce excepția prescripției dreptului material la acțiune.
Potrivit prevederilor art. 9 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958:
„In caz de viclenie ori eroare sau in celelalte cazuri de anulare, prescripția începe sa curgă de la data când cel îndreptățit, reprezentantul sau legal sau persoana chemată de lege să-i încuviințeze actele, a cunoscut cauza anulării, însă cel mai târziu de la împlinirea a 18 luni de la data încheierii actului ”
In primul rând, contractul de vânzare-cumpărare a cărui anulare se solicită a fost încheiat la data de 23.01.2012.
În al doilea rând, cu privire la data la care reclamanta a luat la cunoștință de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, cel târziu la data de 03.08.2011, dată la care reclamanta a încheiat contratul de arendă cu societatea pârâtă.
Raportat la data introducerii acțiunii în instanță, respectiv 21.09.2014 și data luării la cunoștință de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, cu luarea în considerare a prevederilor art. 9 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958, este evident că a intervenit prescripția.
S-a mai arătat că Contractul de vânzare-cumpărare încheiat între societatea pârâtă și pârâții de rând 1 și 2 nu este lovit de nulitate absolută.
Intre reclamantă și pârâții de rang 1 și 2 s-a încheiat contractul de arendare înregistrat Consiliul local al comunei R. sub nr. 95/28.03.2008, în care sunt stipulate dreptul de rațiune al arendașului și sancțiunea rezilierii de drept a contractului în caz de neexecutare culpabilă a obligațiilor unei dintre părți.
Contractul a fost încheiat in baza Legii nr. 16/1994.
Ulterior, prin art. 8 al Titlului X din Legea nr. 247/2005, art. 9 din Legea nr. 16/1994 a fost abrogat, iar prin Legea nr. 223/2006 pentru modificarea și completarea legii arendării s-a adoptat în anexă modelul de contract de arendare, care în art. 8 pct. m prevede dreptul de preemțiune al arendașului în cazul înstrăinării prin vânzare de către arendator, sancțiunea nerespectării obligațiilor părților fiind aceea prevăzută de art. 9 din contract și anume rezilierea de drept.
Legea arendei a mai fost modificată si prin Legea nr. 20/2008, care prevede că art. 9 alin. 1 din Legea nr. 16/1994 va dispune că ,”în caz de neexecutare a obligațiilor prevăzute în contract de către una dintre părți, contractul se consideră reziliat de drept".
În acest sens s-a pronunțat și I.C.C.J, Secția civila si de proprietate intelectuala, decizia nr. 8811 din 29 octombrie 2009: „în condițiile în care nu există dispoziții general aplicabile în legislația privind circulația juridică a terenurilor, care să reglementeze dreptul de preemțiune ca o condiție de nulitate a actului de înstrăinare încheiat cu încălcarea acestui drept, legiuitorul a lăsat în atributul legilor speciale să reglementeze dreptul de preemțiune, în funcție de natura juridică a bunului. In cazul arendei, la data încheierii contractului ..., dreptul de preemțiune nu este reglementat de lege ca un impediment legal în transmiterea către o altă persoană a dreptului de proprietate, ci ca un drept contractual al arendașului. Nerespectarea acestui drept nu atrage nulitatea actului încheiat cu o terță persoană ci, conform legii, rezilierea de drept a contractului de arendă.”
S-a mai arătat că susținerea reclamantei potrivit căreia înainte de oferta societății pârâte, nu i s-a propus acesteia să încheie contract de vânzare-cumpărare, este nefondată. Contrar acestor susțineri, reclamanta a fost contactată de pârâții de rând 1 și 2 și i-au propus să cumpere terenul care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare.
Mai mult, a așteptat 2 săptămâni răspunsul societății reclamante, însă aceasta nu a dorit să încheie un contract de vânzare-cumpărare. Abia ulterior acestor demersuri a fost încheiat contratul de vânzare-cumpărare cu societatea ..
În drept, au fost invocate prevederile art. 205 și următoarele NCPC, precum și celelalte prevederi menționate în întâmpinare.
La data de 08.01.2015, reclamanta a depus la dosarul cauzei răspuns la întâmpinare (f.60-62), prin care a arătat că parații se afla in eroare. S-a solicitat să se observe ca prin cererea de chemare in judecata a solicitat instantei sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare incheiat intre parații de rand 1 si 2 pe de o parte si parata de rand 3. Motivele invocate pentru susținerea cererii de nulitate absolută sunt cauza ilicită și imorală și fraudarea legii.
S-a mai arătat că, contractul de vanzare cumparare incheiat intre parații de rand 1, 2 si 3, este rezultatul înțelegerii frauduloase intre parați, intelegere care afecteaza validitatea cauzei contractului, in considerarea principiului exprimat prin adagiul latin “fraus omnia corrumpit” (frauda corupe totul) avand semnificația ca frauda savarsita la încheierea si executarea unui act juridic compromite validitatea actului incheiat sau a actului de executare precum si a tuturor consecințelor acestora.
În continuare s-a arătat că înțelegerea frauduloasa intre parații de rand 1 si 2 pe de o parte si parata de rand 3 pe de alta parte, afecteaza validitatea cauzei, deoarece scopul medial al contractului de vanzare cumparare a fost nu doar acela de a transfera dreptul de proprietate asupra terenului în patrimoniul cumparatoarei ci si de a obstructiona orice încercare legitima de a se prevala de dreptul său contractual de preemtiune si de a dobândi proprietatea terenului in litigiu.
S-a mai arătat că obligația implicita a proprietarului unui teren arendat (cu drept de preemtiune) este aceea de a nu face, respectiv de a nu instraina, prin vanzare, terenul respectiv in favoarea unui tert in condițiile in care arendașul nu isi exercita sau este in imposibilitate de a-si exercita dreptul de preemtiune (ca urmare a faptului ca proprietarul nu ii aduce la cunoștință intentia de instrainare a bunului). Sancțiunea nerespectarii unui asemenea drept este diferita dupa cum tertul care a contractat cu proprietarul a cunoscut sau nu existenta pactului de preferința. In speța, tertul a cunoscut existenta clauzei de preemtiune inserata in contractul de arenda. Mai mult decât atat, inainte de a incheia contractul de vanzare cumparare, reprezentantul paratei de rand 3 s-a deplasat la Primaria . s-a deplasat si el la sediul Primăriei si i-a adus la cunostinta reprezentantului paratei . ca terenul pe care intenționează sa il cumpere, se este arendat de subscrisa si ca are un drept de preemtiune. Cu toate acestea intre parați s-a incheiat contractul de vanzare - cumparare, in frauda legii, contrare bunei credințe, ordinii publice si bunelor moravuri._La un an dupa încheierea promisiunii de vanzare cumparare, promitentul cumpărător a contactat-o si i-a făcut oferta sa incheie cu subscrisa un contractul de vânzare-cumpărare. A acceptat pentru ca folosea terenul de mai mulți ani, a făcut lucrări de îmbunătățiri funciare si era un teren de pe care obțineam o producție foarte buna.
In drept, a fost invocate prevederile art. 201 alin 2 C.Proc.Civila.
La dosarul cauzei s-au depus următoarele înscrisuri: contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 123/23.01.2012 (f. 6-8), contract de arendare nr. 7/01.02.2007 (f.9-10), procură de administrare (f.11), titlu de proprietate nr._ (f.12-13), promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 1400 din 30.09.2010 (f.14-15), extras Cf pentru informare nr._ Râciu (f.16-17), contract de arendare nr. 177/03.08.2011 (f.18-19), anexă (f.20), Decizia civilă nr. 1079/18.12.2012, pronunțată de Tribunalul M. în dosarul nr._ (f.21-27).
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul părților și proba cu martori.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Intre reclamanta . SRL si paratii de rang I S. A. si D. S. s-a încheiat la data de 01.02.2007 un contract de arendă având ca obiect terenul în suprafață de 3,16 ha situat în extravilanul localității Ulies, aparținând pârâtilor, termenul arendării fiind de 5 ani, asadar pana la 01.02.2012.
La art. 8 lit. m) din contract s-a prevăzut în favoarea arendașului (reclamanta) un drept de preemțiune în situația vânzării terenului de către arendatorul pârât.
La data de 23.01.2012 pârâtul a vândut imobilul din litigiu paratului de rang II, ., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 123/23.01.2012 de BNP Manoila.
Prin prezenta acțiune reclamanta a solicitat anularea acestui contract de vânzare-cumpărare pentru încălcarea dreptului său de preemțiune, motivandu-si actiunea, in esenta, pe urmatoarele argumente:
-dreptul de preemtiune inserat in contractul de aranda este un drept conventional, ce este asimilat unui pact de preferinta
-contractul de vanzare cumparare a acarui anulare se solicita este intemeiata pe o cauza falsa si ilicita, astfel ca acest contract este nul absolut.
Cu privire la primul argument invocat de reclamanta, constata instanta ca, la data incheierii contractului de arenda, ( 2007), Legea nr. 54/1998, care sanctiona cu nulitatea relativa, contractele incheiate cu nerespectarea dreptului de preemtiune al arendasului, nu mai era în vigoare, fiind abrogată prin art. 8 din Legea nr. 247/2005.
În această situație, având în vedere faptul că dreptul de preemțiune este un drept care poate izvorî doar din lege, lege care la momentul nașterii raportului juridic între părți era abrogată, instanța reține că dreptul de preemțiune al reclamantei prevăzut în contractul de arendă este un simplu drept de preferință care însă nu îi conferă posibilitatea de a solicita anularea contractului de vânzare-cumpărare, ci doar dreptul la daune interese împotriva arendatorului care a încălcat dispozițiile contractului de arendă.
De asemenea, atât timp cât arendatorul a înstrăinat terenul care a făcut obiectul contractului de arendă, astfel că acesta nu se mai află în patrimoniul său, nu se poate dispune nici obligarea acestuia la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanta.
Instanta nu poate retine nici sustinerea reclamantei, in sensul ca paratul de rang I nu a respectat o prevedere contractuala ,insusita prin semnarea contractului de arenda, respectiv ca a incalcat dreptul de preemtiune al reclamantei, drept ce rezultă din însuși contractul de arendare încheiat între pârât și reclamantă, astfel ca, chiar dacă nu există reglementare într-un act normativ pentru una din obligațiile izvorâte din convenția încheiată între părți, aceasta își menține caracterul obligatoriu, precum și efectele cauzate ca urmare a nerespectării contractului, potrivit art. 969 cod civil.
Susținerea reclamantei în sensul că art. 969 alin. 1 Cod civil ar putea înlătura lipsa de reglementare pentru obligațiile izvorâte din convenția încheiată de părți este neîntemeiată. În cauză este vorba despre un drept de preemțiune instituit în favoarea arendașului, respectiv reclamanta ori la acel moment Legea nr. 54/1998 nu mai era în vigoare,fiind abrogată prin art. 8 din Legea nr. 275/2005.
D. fiind că dreptul de preemțiune poate izvorî doar dintr-o dispoziție legală în speță avem de a face doar cu un drept de preferință, drept care conferă reclamantei doar posibilitatea de a obține daune interese pentru nerespectarea contractului și nu anularea contractului de vânzare-cumpărare.
Astfel, dispozițiile art. 969 Cod civil se circumscriu doar dreptului de preferință instituit în contract, cu consecința obținerii unor daune interese.
Cu privire la cel de-al doilea motiv invocat de reclamanta, si anume faptul ca s-a incheiat intre pârâți un contract de vanzare cumparare nul absolut, pentru cauza ilicita, retine instanta urmatoarele:
In privința pretinsei ilicitãți a cauzei, instanța constatã cã potrivit prevederilor art. 966 cod civil obligatia fara cauza sau fondata pe o cauza falsa, sau nelicita, nu poate avea nici un efect.
Potrivit prevederilor art. 968 Cod civil cauza este nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice.
Invocând caracterul ilicit al cauzei, reclamantul are în vedere scopul imediat al convenției care, potrivit afirmațiilor acestuia, nu era de a primi prețul (vânzãtorul) și de dobândi în proprietate imobilul (cumpãrãtorul) ci de a-l scoate din patrimoniul vânzãtorului (pârâtul de rang I), pentru a nu-și respecta obligațiile fațã de reclamant.
Instanța nu contestã dreptul reclamantului de a pretinde ca pârâtul de rang I sã-și îndeplineascã obligațiile asumate prin contractul de arendă si nici faptul cã prin înstrãinarea terenului a devenit imposibilã îndeplinirea obligațiilor de catre paratul- vânzãtor, dar nu poate ignora faptul cã anularea Contractului de vânzare-cumpãrare autentificat ar afecta interesele unor terți fata de contractul de arenda, respectiv paratul de rang II.
Desigur cã în mãsura în care acestui din urma parat i s-ar putea imputa o culpã, instanța ar putea constata nulitatea absolutã a contractului prin care au fost afectate interesele reclamantului.
In spețã se observã însã cã reclamantul nu a probat nici susținerea potrivit cãreia cauza ar fi ilicitã și nici reaua credințã a cumpãrãtorului, deși sarcina probei îi revenea lui.
Astfel, potrivit prevederilor art. 967 Cod civil cauza este prezumatã pânã la proba contrarie iar potrivit prevederilor art. 1899 alin. 2 Cod civil buna-credințã se presupune totdeauna si sarcina probei cade asupra celui ce alege reaua-credințã.
Faptele invocate de reclamant pentru a-și susține afirmațiile potrivit cãrora contractul ar fi fost încheiat în scopul fraudãrii intereselor sale, chiar dacã ar fi fost dovedite, nu ar fi putut duce automat la constatarea nulitãții absolute a contractului de vânzare-cumpãrare.
Astfel, potrivit probelor administrate in cauza, este adevarat ca paratul de rang II cunostera ca terenul in discutie face obiectul contractului de arenda incheiat de reclamant cu paratul de rang I, deoarece contractul de arenda era inregistrat la Consiliul Local, fiind astfel opozabil fata de parti.
Insa, la fel de adevarat este ca paratul de rang I, a incercat sa ofere spre vanzare reclamantului terenul in cauza, insa acesta nu a dorit.
Astfel, potrivit interogatoriului administrat paratului de rang I D. S.(fila 78), acesta a aratat ca a oferit spre vanzare terenul catre reclamant, insa acesta din urma nu a dorit sa cumpere.
Paratul de rang I S. A. a aratat prin raspunsurile la interogatoriu( fila 85) ca a oferit spre vanzare reclamantului terenul in discutie, insa acesta a oferit un prtet cu care paratul nu a fost de acord, dorind sa obtina un pret mai mare pe terenul in cauza. A aratat acest parat ca dorea sa vanda terenul ce a facut obiectul contractului de arenda, cu pretul de 3000 lei /ha., in timp ce reclamantul i-a oferit 2400 lei/ha. De asemenea, s-a mai aratat, prin raspunsul la interogatoriu, ca oferta de 3000 lei/ha a fost facuta catre reclamant din luna septembrie 2011, insa reclamantul a dorit sa cumpere doar cu 2400 lei/ha., astfel ca paratul a incheiat ulterior, cu parata de rang II, contractul de vanzare cumparare a carui anulare se solicita, la pretul dorit de paratul-proprietar.
Martorul audiat in cauza( fila 89) sustine cele invederate de parati, in sensul ca paratul de rang I l-a contactat telefonic pe reprezentantul reclamantei, in prezenta acestui martor, pentru a-l intreba daca doreste sa cumpere terenul in cauza la pretul de 3000 lei, insa reprezentantul reclamantei a oferit un pret inferior.
Acelasi martor a mai arata ca paratul S. A. a intarziat perfectarea actelor de vanzare cumparare asupra terenului in discutie cu societatea parata, deoarece astepta un raspuns ferm de la reclamanta.
Astfel, probele administrate arata ca paratul de rang I a incheiat contractul de vanzare cumparare cu persoana care a oferit pretul pe care acest parat il dorea pentru terenul proprietatea sa. Mai rezulta din probe ca, anterior perfectarii contractului de vanzare cumparare, paratul a oferit spre vanzarte terenul in discutie reclamantului, insa acesta a oferit un pret inferior.
Se constata ca existenta unui contract de arenda, chiar legal încheiat, nu poate conduce la pierderea atributului de dispozitie a dreptului de proprietate, astfel ca proprietarului nu i se poate interzice sa dispuna de bunul sau asa cum îi dicteaza propriile interese economice, ci obliga numai ca noul proprietar sa respecte dreptul conferit arendasului, ceea ce in speta s-a dovedit a se fi făcut.
Cum potrivit art. 967 din Codul civil valabilitatea cauzei se prezumă până la dovada contrarie, iar reclamantul nu a răsturnat prezumția legală, respectiv nu a facut dovada ca paratii din cauza au incheiat in cunostiinta de cauza o conventie frauduloasa, actiunea se impune a fi respinsa.
Ca parte cazuta in pretentii, reclamanta va fi obligata la plata catre paratul S. A. a cheltuielilor de judecata, in cuantum de 500 lei, reprezentand onorariu de avocat, iar catre paratul . a cheltuielilor de judecata, in cuantum de 500 lei, reprezentand onorariu de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge actiunea formulata de reclamanta . SRL, J/_, CUI R17974918, cu sediul în Tg. M., . nr. 279/11, jud. M., in contradictoriu cu paratii S. A., CNP_, domiciliat în Tg. M., .. 40, ., D. S., CNP_, domiciliată în . Năsăud si ., J_, CUI RO24816228, cu sediul în București, .. 3-5, Office Building, etaj 5, camera 5P, sector 2, cu sediul procesual ales în Tg. M., ./20, jud. M., ca neintemeiata.
Obliga reclamanta . SRL la plata catre paratul S. A. a cheltuielilor de judecata, in cuantum de 500 lei, reprezentand onorariu de avocat.
Obliga reclamanta . SRL la plata catre paratul . a cheltuielilor de judecata, in cuantum de 500 lei, reprezentand onorariu de avocat.
Cu apel in 30 zile de la comunicare, cererea de apel urmand a fi depusa la Judecatoria Tg.M..
Pronuntata in sedinta publica de azi, 24.06.2015.
PREȘEDINTE C. I. F. | GREFIER M. M. S. Fiind plecată în concediu de odihnă semnează grefier șef Secția civilă I. M. C. |
6 ex./14.07.2015 Redactat: C.I.F. Tehnoredactat: M.M.S. |
/
| ← Acţiune în constatare. Sentința nr. 3074/2015. Judecătoria... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 3220/2015. Judecătoria... → |
|---|
