Contestaţie la executare. Sentința nr. 86/2015. Judecătoria TÂRGU MUREŞ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 86/2015 pronunțată de Judecătoria TÂRGU MUREŞ la data de 19-01-2015 în dosarul nr. 86/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA TÎRGU M.
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 86
Ședința publică din 19 ianuarie 2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: I. A. N.
GREFIER: M. M.-E.
Pe rol soluționarea cererii de chemare în judecată formulată de contestatorii N. H. P. și N. S. R. în contradictoriu cu intimații W. R. M. și I. T. M. având ca obiect contestație la executare.
Dezbaterile în fond asupra cauzei au avut loc în ședința publică din data de 12.01.2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de astăzi, 19.01.2015.
INSTANȚA:
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 14.08.2014 sub nr._ având ca obiect contestație la executare, contestatorii N. H. P. și N. S. R. în contradictoriu cu intimații W. R. M. și I. T. M., au solicitat instanței să dispună:
- anularea procesului verbal de licitație din 30.07.2014 efectuat de executorul judecătoresc KENOSY A. Z. în Dosarul executional nr. 175/_ cu privire la imobilul situat în Tg.M., ., ., compus din 3 camere, hol, bucătărie, baie, balcon ca fiind abuziv, neîntemeiat si nelegal,
- oprirea întocmirii actului de adjudecare pentru imobilul in cauza,
- oprirea distribuirii sumelor rezultate precum si restabilirea situatiei anterioare adjudecarii, cu obligarea paraților la plata cheltuielilor de judecata,
- în baza art. 403 alin. 1 Cod procedura civila sa se dispună, cu plata unei cauțiuni și suspendarea executarii silite pana la soluționarea contestației.
În motivarea în fapt a cererii, se arată că încalcarea grava a procedurii de executare silita imobilul fiind vândut la un pret derizoriu si totodata încalcarea dispozițiilor legale privind procedura de executare prin faptul ca desi ora licitației a fost fixata să înceapă la ora 11, la aceasta ora neprezentandu-se nici o persoana, executorul judecătoresc a acceptat sa porneasca licitatia la ora 12 cand s-au prezentat 2 persoane interesate desi s-a opus acestui lucru fapt consemnat si in procesul-verbal, care fiind intelese intre ele au pornit licitatia la un pret derizoriu, la primul pas una dintre ele retragandu-se imediat, iar cealalta persoana adjudecand imobilul de 3 camere la prețul derizoriu de 68.200 lei, sub 30% din prețul de pornire al licitatiei.
Deși executorul judecătoresc avea reprezentarea deplina asupra valorii reale a bunului și trebuia sa depună diligentele corespunzătoare pentru a accepta înstrăinarea în cadrul vânzării silite la un preț rezonabil - aceasta fiind o obligație legala a acestuia născuta în primul rând din rațiunea evitării incidenței îmbogățiri fara justa cauza a adjudecatarului, acesta nu s-a conformat, în cauză fiind încălcate dispozițiile cu caracter imperativ ale art. 1303 coroborate cu cele ale art. 1295 Cod "civil.
Seriozitatea prețului constituie o condiție de validitate a vânzării indiferent de forma în care se realizează. Prețul reprezintă obiectul prestației cumpărătorului (adjudecatarului) și corespunde valorii lucrului vândut, el trebuie sa fie fixat în bani, determinat sau determinabil, sincer și serios. Daca aceste condiții nu sunt îndeplinite contractul (procesul verbal de licitație) este nul absolut, cel puțin ca vânzare-cumpărare pentru că îi lipsește un element esențial asupra căruia trebuie sa se realizeze acordul de voință (art. 1295 Cod civil).
Nulitatea absoluta a procesului verbal de licitație publica este determinata de nesocotirea disp. art. 1303 Cod civil. Vânzarea silita este în esență o vânzare numai ca ea se face fara consimțământul proprietarului bunului dar așa cum o vânzare este nula atunci când-voluntar facuta prețul este fara valoare, demn de disprețuit, pentru ca în lipsa unui preț real lipsește contractul, tot astfel vânzarea este nula si atunci când este vorba de o vânzare silita. Executorul judecătoresc nu putea efectua vânzarea unui bun pentru un preț derizoriu, ci trebuia sa amâne vânzarea.
In situația in care executorul judecătoresc ar fi închis licitația publica din 30 iulie 2014 având in vedere caracterul derizoriu al ofertelor hotărârea sa ar fi fost justificata in fapt si in drept, urmând să întocmească un refuz de executare in condițiile art. 53 din Legea nr. 188/ 200 si sa oprească licitația, in sensul refuzului de continuare a acesteia si al neadjudecării în condițiile date.
Vânzarea la licitație la prețul cel mai mare oferit trebuie corelat în mod necesar cu dispozițiile legale în materia vânzării referitoare la preț cuprinse în art. 1303 din Vechiul cod civil aplicabil în cauză. în această privință, considerăm că aceste dispoziții sunt pe deplin aplicabile și în cazul vânzării silite, în ceea ce privește condițiile generale de validitate ale oricărui act juridic cu referire la cauza acestuia, mai exact la scopul imediat, contrapestația, deoarece, chiar dacă o asemenea vânzare se realizează prin mijlocirea executorului judecătoresc, ea nu se poate îndepărta de la aceste condiții generale și esențiale pentru validatea sa.
Prin urmare, dispozițiile art. 1303 din Vechiul Cod civil, stabilesc că prețul vânzării trebuie să fie serios și determinat de părți. în analiza acestei condiții reținem că prețul serios presupune ca el să fie stabilit astfel încât să nu fie disproporționat în raport de valoarea lucrului, încât să se considere că nu există și prin urmare să nu poată constitui obiect al obligației cumpărătorului și cauză suficientă a obligației asumată de vânzător.
Așa cum s-a arătat anterior, chiar dacă vânzarea contestată este una silită, realizată prin intermediul executorului judecătoresc, în cadrul procedurii de executare, ea trebuie să fie în acord cu prevederile art. 1303 datorită specificului său și a necesității respectării și ocrotirii drepturilor părților implicate în procedura executării.
Prin urmare, executorul judecătoresc fiind cel ținut să respecte principiul enunțat, este și cel căruia îi revine obligația de a aprecia asupra seriozității prețului vânzării, în asemenea circumstanțe și să nu adjudece bunul.
Raportând aceste considerente situației de fapt a apreciat că prețul la care bunul imobil supus urmăririi silite a fost adjudecat de adjudecatar este unul neserios, derizoriu.
De asemenea, s-a mai mentionat ca de la ora 11.30 si de la ora 12 erau fixate alte licitatii pentru alte imobile la care nu s-a prezentat nimeni, dar daca s-ar fi prezentat la aceste licitatii vreo persoana interesata ea ar fi fost prejudiciata.
Asa cum reiese din procesele verbale de licitatie întocmite, intre orele 11,30-12 s-au tinut simultan 2 licitatii pentru 2 imobile diferite cea ce nu este legal.
Asa cum reiese si din recipisa de consemnare la CEC a cauțiunii de 10% cu nr._ si din procesul-verbal de licitatie, adjudecatarul nu putea sa fie la ora 11 la locul vânzării la licitație a imobilului, nerespectandu-se cerințele art.504 din Codul de Procedura Civila.
Prin modul abuziv, total nejustificat si nelegal al licitației
efectuate de către executorul judecătoresc au fost aduse grave prejudicii prin
începerea licitatiei la o alta ora decât cea fixata si adjudecarea imobilului la
un pret derizoriu.
Având in vedere aceste considerente, a solicitat admiterea contestatiei asa cum a fost formulata.
In drept, s-au invocat in cauza prevederile precum si prevederile art.373, art. 399-509 din Codul de Procedura Civila, art. 1295, art 1303 din Vechiul Cod civil, art. 53 din Legea nr. 188/ 200.
In temeiul prevederilor art. 242 alin. 2 din Codul de procedura civila a solicitat judecarea cauzei si in lipsa.
La data de 18.09.2014 și 22.09.2014 intimații I. T. M. și respectiv W. R. M. au depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea contestație la executare ca netemeinica; menținerea procesului verbal de licitație din 30.07.2014 al executorului judecătoresc Kenosy A. Z. în dosarul executional 175/_ ca temeinic și legal; respingerea cererii de suspendare a executării silite până la soluționarea contestație ca netemeinică; cu cheltuieli de judecată.
În motivare a arătat următoarele:
Referitor la încălcarea gravă a procedurii de executare silită, imobilul fiind vândut la un pret derizoriu.
Conform publicației de vânzare din 09.07.2014 emisă B. Kenosy A. Z. în dosarul execuțional 175/17.06.2011 prețul de 240.000 lei reprezintă 75% din prețul apartamentului situat în Tg. M., ., ap. 18, ., cu suprafața utilă de 45,93 mp, compus din 3 camere, bucătărie, hol și balcon. Rezultă că prețul inițial (100%) era de (240.000 x 100): 75 = 320.000 lei, ceea ce corespunde echivalentului actual a 72.000 euro la cursul de schimb de 4,44 lei/euro. Ori, este de notorietate faptul că prețul pieței imobiliare a apartamentelor este scăzut din motive obiective. Prețul de 240.000 lei al licitației reprezintă echivalentul a 54.000 euro la cursul actual de 4,44 lei/euro. Având în vedere suprafața și etajul apartamentului licitat precum și publicațiile de vânzare pe piața imobiliară prețul unui astfel de apartament nu poate depășii 35.000 euro indiferent de dotările sau îmbunătățirile sale, respectiv_.000 lei în funcție de fluctuatia cursului euro.
Conform prevederilor art. 509 alin. 5 C.pr.civ.: „Dacă nu se obține prețul de începere a licitației, la același termen bunul va fi vândut la cel mai mare preț oferit. Vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă prețul de la care începe licitația. ”
Prin interpretare, rezultă că vânzarea se va putea face sub prețul de începere a licitație sub condiția de a participa la licitație mai mult de o persoană.
Conform principiului ubi lex non distiqut nec nos distingere debemus (unde legea nu distinge nici noi nu trebuie să distingem), legiuitorul nu a impus un prag minim de vânzare, astfel cum se precizează actual prin art. 845 alin. 8 NC. pr.civ., respectiv minim 30% din prețul de pornire a primei licitații sub condiția existenței a cel puțin doi licitatori, iar prețul de pornire să fie de 75% din prețul inițial.
În cauză, prețul cel mai mare oferit a fost de 68.200 lei. Având în vedere argumentele expuse anterior referitoare la prețul apartamentelor pe piața imobiliară din Tg. M., rezultă că prețul oferit de 68.200 lei depășește 30% din valoarea de piață a apartamentului licitat. Mai mult, acest preț nu este derizoriu, neserios și nesincer, astfel cum menționează contestatorii, ci reprezintă un preț decent și real pentru un apartament la etajul 4 de 45,93 mp având în vedere că respectă și prevederile legislative.
Referitor la încălcarea dispozițiilor legale privind procedura de executare
Conform prevederilor legislative oferta licitatorului trebuie întregită cu depunerea unei cauțiuni (garanție) de participare de 10% din prețul de începere la licitație. Ca act ce consemnează garanția s-a admis numai depunerea la CEC sau altă instituție bancară. Procedura de virare a banilor pentru ganație și de obținere a documentului doveditor este determinată ca durată de completarea unor formulare, verificarea datelor de proveniență a sumelor conform L. 656/2002 pentru prevenirea spălării banilor și numărul clienților aflați la instituția respectivă. Oferta s-a depus în timp util la executorul judecătoresc, iar cauțiunea s-a depus înainte de începerea licitației.
Motivele obiective care au dus la încheierea procesului-verbal de licitație Ia ora 11,3O - 12.00 sunt date de desfășurarea în timp a licitație, verificarea actelor, exprimare-a ofertelor, evaluarea acestora, identificarea licitatorilor și alte proceduri prealabile care sunt obligatorii unei licitații publice. Nici contestatorul (care a participat la licitație și menționat în procesul-verbal) nu explică în ce constă nelegalitatea procedurii sau prin ce au fost afectate drepturile sale de debitor.
Art. 504 alin. l pct. 11 Cod pr.civ. prevede cerința pentru ofertanți ca până termen, să prezinte oferte de cumpărare. ”Oferta de cumpărare a fost depusă de către subsemnatul intimat în termenul prevăzut de lege.
Art. 509 alin.5 Cod pr.civ. „Dacă nu se obține prețul de începere a licitației, la același termen bunul va fi vândut la cel mai mare preț o ferii.
Rezultă că mai întâi executorul judecătoresc a verificat ofertele, prețul fiecărei oferte și numărul ofertanților, moment în care a constat că nu s-a oferit de către nici u ofertant prețul de începere a licitației. Conform prevederilor legale, șa același termen (în aceeași zi ) a trecut la etapa a doua prevăzută de lege, respectiv vânzarea la cel mai mare preț oferit. Ori, între prima etapă și a doua este un decalaj de timp, motiv obiectiv pentru care procesul-verbal de licitație s-a încheiat la ora 11,25-12,00. În concluzie, prevederile legale s-au respectat în privința procedurii de licitație.
Referitor la cererea de suspendare a executării silite
Pentru a opera această instituție juridică sunt necesare existența condițiilor prevăzute de art. 581 C.pr.civ. având în vedere că această măsură se poate dispune și pe calea ordonanței președințiale. Contestatorii nu menționează în ce constă această măsură grabnică, ce drept le este afectat prin întârziere, care este paguba iminentă care nu s-ar putea repara și care piedici trebuie înlăturate în cadrul executării silite.
Având în vedere că imobilul în cauză a fost supus mai multor executări și nu s-a reușit vânzarea lui, rezultă că acțiunea debitorilor contestatori este șicanatoare sau făcută cu rea-credință, având ca efect întârzierea executării ce are ca formalitate emiterea actului de adjudecare, ceea ce se încadrează în prevederile art. 404 alin.2 C.pr.civ.
In cauză s-au respectat prevederile legale în materia executării silite, astfel că cererea de suspendare este nefondată, atâta timp cât nu se invocă o condiție reală și pertinentă pentru existența sa.
La dosarul cauzei s-au depus următoarele înscrisuri: procesul-verbal de licitatie din 30.07.2014, ora 11.25-12 pentru imobilul situat în Tg-M., ., . de licitație din 30.07.2014, ora 1.30-12 pentru imobilul situat in Tg.M., ., . vanzare întocmite de executorul judecătoresc KENOSY A. Z. pentru ora 11.30 si 12, adrese de la agențiile imobiliare cu privire la valoarea de vânzare a apartamentelor similare din Tg.M., copia fidelă a dosarului execuțional nr. 175/_ .
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele:
Conform art. 25 alin. 1 Noul Cod Civil: „Procesele în curs de judecată precum, și executările silite începute sub legea veche rămân supuse acelei legi. ”
Întrucât din dosarul execuțional în copie certificată acvirat la dosarul cauzei, reiese faptul că cererea de executare silită a fost formulată de creditor la data de 17.06.2011, fiind demarată în baza titlului executoriu reprezentat de sentința civilă nr. 1005 din 02.02.2011 a Judecătoriei Tg-M., pronunțată în dosarul nr._, față de prevederile legale sus-menționate constată că executarea silită, ca și prezenta cauză se supun prevederilor vechiului Cod de procedură civilă de la 1865, contrar susținerilor contestatorului.
Prin titlul executoriu, irevocabil prin nerecurare, s-a dispus obligarea contestatorului N. H. P. la achitarea în favoare reclamantului-intimat W. R. M. a sumei de 64.588 euro, cu titlu de preț achitat în baza contractelor rezolute și a sumei de 24.930,96 euro cu titlu de penalități de întârziere, ca și suma de 7.968 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Prin încheierile nr._ din 26.10.2011, nr._/21.10.2011,_/25.10.2011,_/25.10.2011,_/25.10.2011,_/25.10.2011,_/26.10.2011,_/26.10.2011,_/21.10.2011 ale OCPI M. s-a dispus înscrierea în cărțile funciare menționate în încheierile menționate, având proprietari pe contestatori, a somației de plată pentru suma de 397.517,40 lei în favoarea intimatului de rând 1.
La data de 18.11.2011 contestatoarea N. S. R. a dat o declarație autentificată sub nr. 2887 la BNP B. A. L., prin care a fost de acord cu vânzarea la licitație a cotei ce o deține în proprietate din imobilele executate în dosarul nr._ al B. Kenosy A. Z.
La data de 18.11.2011 în dosarul execuțional nr. 175/2011 s-au emis publicații de vânzare imobiliară pentru imobilele deținute în proprietate de contestatori.
În cauza de față, contestația la executare are ca obiect procesul-verbal de licitație din data de 30.07.2014 emis în dosarul execuțional nr. 175/2011 al B. Kenosy A. Z., ce vizează imobilul situat în Tg-M., ./18, jud. M., înscris în CF nr._ C1-U1 Tg-M., nr. top 1505/40/XVIII.
Prețul de strigare pentru imobil a fost de 240.000,00 lei, oferta cea mai mare a fost făcută de intimatul de rând 2 I. T. M. pentru suma de 68.200 lei, iar imobilul a fost declarat adjudecat în baza art. 510 Cod proced. civilă pentru suma de 68.200 lei.
În baza art. 411 al. 3 Cod proced. civilă de la 1865, „Executorul judecătoresc este obligat să identifice și să evalueze cu acordul părților bunurile sechestrate, iar în caz contrar va solicita efectuarea unei expertize.”
Din actele dosarului execuțional, respectiv din chiar mențiunile actului de executare silită contestat, reiese faptul că contestatorul N. H. P. a fost de față la licitație, neformulând opoziție față de prețul de strigare al imobilului, cu numai față de prețul de adjudecare a imobilului, respectiv suma de 68,200 lei.
Conform publicației de vânzare din 09.07.2014 emisă B. Kenosy A. Z. în dosarul execuțional 175/17.06.2011 (fila 5), prețul de 240.000 lei reprezintă cca 75% din prețul apartamentului situat în Tg. M., ., ap. 18, ., cu suprafața utilă de 45,93 mp, compus din 3 camere, bucătărie, hol și balcon. Rezultă că prețul inițial (100%) era de (240.000 x 100): 75 = 320.000 lei, ceea ce corespunde echivalentului actual a 72.000 euro la cursul de schimb de 4,44 lei/euro.
Față de împrejurarea că este de notorietate faptul că prețul pieței imobiliare a apartamentelor este scăzut, nu se poate aprecia că prețul imobilului în cadrul licitației a fost subevaluat. Pe de altă parte, contestatorii aveau posibilitatea - în baza art. 411, 500 Cod proced. civilă - de a solicita chiar în cadrul procedurii de executare silită, în fața executorului judecătoresc, efectuarea unei expertize tehnice imobiliare de evaluare, prin formularea unei cereri în cadrul dosarului execuțional, drept de care nu au înțeles să se prevaleze.
Astfel, prețul de 240.000 lei din cadrul licitației reprezintă echivalentul a 54.000 euro la un curs de 4,44 lei/euro. În această situație sunt incidente prevederile art. 1169 Cod Civil de la 1864, care dispune că cel care face o susținere în fața judecății trebuie să o probeze, Actor incumbit probatio.
Nici în cadrul procedurii de executare silită și nici în cadrul procedurii judiciare reprezentată de contestația la executare de față, contestatorii nu au înțeles să administreze proba cu expertiza de evaluare imobiliară, deși instanța a pus în discuție această probă, în baza rolului său activ., astfel că nu sunt probate susținerile potrivit cărora prețul de adjudecare al imobilului ar fi derizoriu.
Conform prevederilor art. 509 alin. 5 Cod proc. civ.: „Dacă nu se obține prețul de începere a licitației, la același termen bunul va fi vândut la cel mai mare preț oferit. Vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă prețul de la care începe licitația. ”
Conform principiului ubi lex non distiqut nec nos distingere debemus, legiuitorul nu a impus un prag minim de vânzare, astfel cum se precizează în reglementarea actuală prin art. 845 alin. 8 din noul Cod de proc.civilă, respectiv minim 30% din prețul de pornire a primei licitații sub condiția existenței a cel puțin doi licitatori, iar prețul de pornire să fie de 75% din prețul inițial.
În cauză, prețul cel mai mare oferit a fost de 68.200 lei, ofertat de intimatul de rând 2. Având în vedere argumentele expuse anterior referitoare la prețul apartamentelor pe piața imobiliară din Tg. M., se reține că prețul oferit de 68.200 lei depășește 30% din valoarea de piață a apartamentului licitat. Instanța raportat la aceste elemente dar și la inexistența altor probe care să dovedească contrariul, apreciază că acest preț nu este derizoriu, neserios și nesincer, astfel cum susțin contestatorii.
În ceea ce privește ora întocmirii procesului-verbal de licitație, ca fiind între orele 11,30-12,00, contestatorii nu au oferit nici un element obiectiv care să conducă instanța la concluzia că interesele lor au fost vătămate prin aceste mențiuni, menționând doar o situație ipotetică, în care „între ora 11,30 și 12 erau fixate și alte licitații pentru alte imobile la care nu s-a prezentat nimeni, dar dacă s-ar fi prezentat la acest licitații vreo persoană interesată ea ar fi fost prejudiciată”. De altfel, nici contestatorul (care a participat la licitație și menționat în procesul-verbal) nu explică în ce constă nelegalitatea procedurii sau prin ce au fost afectate drepturile sale de debitor.
Ca atare, susținerile respective neavând nici un fundament faptic sau juridic, vor fi înlăturate ca nerelevante.
Constatând că în cadrul procedurii de vânzare la licitație, analizată prin prisma actului de executare silită contestat în cauză, au fost respectate prevederile art. 500-511 Cod proced. civilă, raportat la art. 399-404 Cod proced. civilă de la 1865, instanța va respinge ca neîntemeiată contestația la executare, conform dispozitivului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge ca neîntemeiată contestația la executare formulată de contestatorul N. H. P., cu domic. în Tg-M., ., . și N. S. R., cu domic. în Tg-M., ., . în contradictoriu cu intimatul W. R. M., cu domic. în Sighișoara, ., .>jud. M..
Cu drept de apel în termen de 10 de zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria Tg-M..
Pronunțată în ședința publică din 19.01.2015.
PREȘEDINTE | GREFIER |
I. A. N. | M. M.-E. |
Red. IAN
5 ex./18.03.2015
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 92/2015. Judecătoria... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 89/2015. Judecătoria... → |
|---|
