Pretenţii. Sentința nr. 1734/2015. Judecătoria ZALĂU
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1734/2015 pronunțată de Judecătoria ZALĂU la data de 09-07-2015 în dosarul nr. 1734/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA Z.
SENTINȚA CIVILĂ NR. 1734
Ședința publică din data de 09 Iulie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE: M. D. L.
GREFIER: G. P.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea în cauza civilă privind pe reclamanții M. A., M. I. A., ambii cu domiciliul în Crișeni, nr. 289/E, județul S., în contradictoriu cu pârâții G. C. I., G. M., ambii cu domiciliul în Z., .. 5, județul S., având ca obiect pretenții, despăgubiri.
Mersul dezbaterilor și susținerile orale ale părților sunt consemnate în încheierea de ședință din data de 25 iunie 2015, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr.5700 din data de 04.10.2012 reclamanții M. A. și M. I. A. au solicitat, în contradictoriu cu pârâții G. C.-I. și G. M., obligarea pârâților la plata sumei de 11.222,14 lei cu titlu de despăgubiri, plata dobânzii legale începând cu data de 02.07.2012 până la plata efectivă, obligarea pârâților la înlăturarea urmărilor viciului structurii de rezistență a imobilului proprietatea reclamanților din loc.Crișeni nr.289/E sau autorizarea reclamanților a executa lucrările de reparații pe cheltuiala acestora, precum și plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, reclamanții au arătat că au încheiat cu pârâții contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.8634/27.09.2010 de BNP C. având ca obiect imobilul casă de locuit P+M din loc.Crișeni nr.289/E, iar potrivit proiectului structura de rezistență trebuia să fie la 0,90 m adâncime. În continuare, s-a menționat că au apărut fisuri în pereții interiori ai construcției, tencuială și zugrăveală, la închiderile cu ghips carton și apelând la specialiști, s-a constatat că structura de rezistență a fost executată la 60 cm sau 40-50 cm pe alocuri, iar grosimea plăcii de beton armat de peste parter este prea mică, producându-se o deformare a balconului, astfel că au fost nevoiți să execute lucrări de consolidare a fundației, în temeiul obligației vânzătorului pentru vicii ascunse solicită admiterea acțiunii.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art.1350 alin.1,2 C.Civil, art.1707 alin.1,2,3, art.1708, art.1709 alin.4, art.1710 alin.1 lit.a, art.1712 alin.1 C.Civil.
În probațiune, s-au anexat, în copie, expertiză tehnică extrajudiciară, proiect pentru consolidare casă familială, documentație pentru obținerea autorizării, autorizație de construire pentru lucrări de consolidare casă, procese-verbale de recepție a lucrărilor, de constatare, antecontract de vânzare-cumpărare și contract de vânzare-cumpărare, facturi, chitanțe, planșe foto (f.20-92)
Cererea a fost legal timbrată cu 792 lei taxă judiciară de timbru și5,3 lei 5,3 lei timbru judiciar (f.10).
Pârâții au formulat întâmpinare solicitând respingerea acțiunii și plata cheltuielilor de judecată, și au arătat că reclamanții au văzut fisurile la data încheierii contractului, motiv pentru care s-a menționat în antecontract faptul că răspunderea vânzătorului este antrenată pentru probleme majore la structură, fisuri mai mari de 1 cm. Casa era nouă, fisurile fiind inerente și determinate de alte cauze, iar respectivele fisuri nu sunt consecința unor structuri de rezistență, răspunderea pentru vicii ascunse trebuind să îndeplinească anumite condiții conform art.1352 C.Civil, iar cumpărătorii au cunoscut fisurile din interiorul pereților care erau aparente și le-au acceptat.
În cauză, instanța a încuviințat și administrat proba cu înscrisurile depuse de părți, interogatoriul părților (f.108-111) și proba cu expertiză tehnică imobiliară judiciară întocmită de expert A. D. P. (f.115-128) și expertiza geotehnică efectuată de expert F. V. (f.149-187), cu completările la aceasta (f.212-216, f.233-234 și f.292-307, ultima după efectuarea studiului geotehnic de către reclamanți).
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța a reținut în fapt următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.8534 din data de 27.09.2010 de BNP Asociați C., s-a realizat vânzarea imobilului situat în loc.Crișeni nr.289/E, ., compus din teren în suprafață totală de 400 mp și construcția edificată pe acesta – locuință familială P+M, întabulat în CF nr._ Crișeni, nr.cad._,_-C1 cu Încheierea nr._/20.07.2010, respectiv Încheierea nr._/03.08.2010, prin care reclamanții M. A. și M. I. A., în calitate de cumpărători au dobândit proprietatea asupra acestui imobil de la pârâții G. C.-I. și G. M., în calitate de vânzători. Conform clauzelor contractuale, vânzătorii garantează pe cumpărători de evicțiune, răspunzând de evicțiunea prevăzută de art.1337 C.Civil, precum și pentru viciile imobilului, conform art.1352 C.Civil.
Ambele părți au recunoscut la interogatoriu (f.108-111) faptul că anterior s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 13.07.2010 în care s-a prevăzut în mod detaliat stadiul de finisare a construcției care se va preda, menționându-se faptul că vânzătorul răspunde pentru probleme majore la structură și pentru fisuri mai mari de 1 cm (f.16-17).
Din expunerea de motive a cererii de chemare în judecată rezultă că argumentul esențial pentru care reclamanții au solicitat angajarea răspunderii pârâtilor vânzatori este acela că au apărut fisuri în pereții construcției și o deformare a balconului, datorită nerespectării parametrilor tehnici referitor la structura de rezistență prevăzuți în proiectul de execuție a construcției, fapt constatat de către specialiștii la care au apelat reclamanții.
Astfel, în anul 2012 reclamanții au efectuat, pe baza Proiectului de intervenție la construcția existentă elaborate de . SRL și a Autorizației de construire, lucrări de consolidare a fundațiilor pereților exteriori ai imobilului executate de . SRL, expertiza tehnică efectuată de prof.P. V., la solicitarea reclamanților, neavând însă la bază un studio geotehnic, esențial pentru determinarea caracteristicilor terenului și a tuturor fundațiilor în vederea formulării unor concluzii pertinente privind comportarea fundației sub sarcină și afectarea lor de eventuala neomogenitate a terenului.
În drept, potrivit art. 1352 Cod civil, “Vânzătorul este supus la răspundere pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, dacă din cauza acelora, lucrul nu este bun de întrebuințat, după destinarea sa, sau întrebuințarea sa e atât de micșorată, încât se poate presupune că cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat, sau n-ar fi dat pe dânsul ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile.”
Pe de altă parte, art. 1353 cod civil (de la 1864, sub imperiul căruia s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare) prevede că vânzătorul nu răspunde pentru viciile aparente, despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă.
Posibilitatea cumparatorului de a lua cunostinta de viciul lucrului se apreciaza in abstracto, avându-se în vedere un cumparator prudent si diligent. Ca atare, lipsa de informare, de experiență, cât și nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile să fie considerate ascunse.
În literatura de specialitate s-a reținut că în cazul unor lucrări complexe, pentru a căror verificare este necesară o anumită pregătire, cumpărătorul poate apela la o persoană calificată, iar dacă nu o face, el este în culpă, neputând fi antrenată răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse, cât timp acestea puteau fi identificate de un specialist la o simplă vizionare a bunului supus vânzării.
Deși legea reglementează numai opțiunea cumpărătorului între acțiunea redhibitorie și acțiunea estimatorie, în practica judiciară s-au considerat admisibile acțiunile prin care cumpărătorul tinde la „remedierea defecțiunilor” (înlăturarea viciilor) de către sau în contul vânzătorului, când această reparare este posibilă și când ea nu ar ocaziona cheltuieli disproporționale cu valoarea bunului.
Din conținutul raportului de expertiză judiciară tehnică efectuat în cauză de expert F. V., se relevă faptul că, conform planșelor din proiect referitoare la fundații, cota de fundare este proiectată la -1,45 m față de cota 0, iar față de cota terenului natural de -0,45 m indicată pentru terenul din spațiul interior între fundații, cota de fundare este de 1 m. Potrivit constatărilor în teren și luând în considerare datele studiului geo realizat în cauză, adâncimea de fundare a pereților exteriori este de 1,15 m, existând o subbetonare de 0,35-0,55 m, rezultând o adâncime de fundare inițială a pereților exteriori de 0,6-0,8 m față de cota actuală a terenului amenajat (în condițiile în care nivelul actual al terenului este ridicat cu 0,20 m față de cel inițial) și care este inferioară adâncimii minime de îngheț de 0,8-1,0 m, în timp ce pentru pereții interiori adâncimea de fundare este de 0,6-0,8 m la care se adaugă grosimea umpluturii interioare de 0,45 m până la cota inferioară a pardoselii parterului, rezultând o adâncime de fundare de 1,05-1,25 m, valoare superioară adâncimii minime de îngheț de 0,8-1,0 m.
Rezultă astfel că nu s-au respectat adâncimea de fundare și adâncimea minimă de îngheț pentru pereții exteriori, documentația de execuție având lipsurile menționate de expertul F. V. în cap.7.2.1, 7.2.3, 7.2.7 din raportul inițial (f.150-152) precum și lipsa unui proiect tehnic inițial, proiectul pe baza căruia a fost edificat imobilul nu cuprinde decât faza DTAC. Instanța arată aici faptul că, deși autorizația de construire a fost emisă după . Legii nr. 50/1991 care reglementa o . măsuri pentru siguranța construcțiilor, proiectele și avizele prevăzute de lege erau absolut necesare a fi consultate de un cumpărător diligent, având în vedere valoarea și importanța economică a acestei clădiri, iar în lipsa unor cunoștințe de specialitate în domeniu construcțiilor, nimic nu îi împiedica pe cumpărători să solicite opinia unei persoane calificate.
Potrivit concluziilor raportului de expertiză efectuat de expert F. V., pentru îndeplinirea condiției de adâncime minimă de fundare egală sau superioară adâncimii de îngheț de 1 m pentru pereții exteriori, având în vedere caracteristicile terenului din zonă, era necesară realizarea unei subbetonări mai mici, respectiv de 0,4-0,2 m, iar conform măsurătorilor efectuate, grosimea subbetonării efectuată de reclamanți este de 0,55-0,35 m la fundațiile pereților exteriori, în timp ce pentru pereții interiori nu era necesară subbetonarea.
Mai departe, expertul a constatat că grosimea plăcii balconului este între 12-13 cm având zone mai groase în partea inferioară datorită unei cofrări deficitare și nu s-au observa deformații sau fisuri ce s-ar fi putut datora unor deficiențe structurale, nefiind vorba despre o curbură structurală.
Conform constatărilor expertului și a studiului geo efectuat, fisurile neregulate identificate în pereții structurali interiori și în secțiunile de legătură între pereții compartimentali și cei structurali, au o deschidere de sub 0,5 mm și sunt amplasate în stratul de finisaj, au caracter superficial, nefiind străpunse, expertul concluzionând că acestea se pot datora utilizării unor materiale de finisare de calitate inferioară, nefiind probabil să se datoreze unor tasări diferențiate care ar fi afectat structura de rezistență, caz în care ar fi avut aspect total diferit, cu deschideri vizibil mai mari și nici nu s-a putut stabili cu certitudine o legătură de cauzalitate între fundarea insuficientă și apariția acestor fisuri.
Totodată, potrivit concluziilor raportului de expertiză întocmit de expert F. V., din punctul de vedere al rezistenței acestui teren fundațiile inițiale nu necesitau consolidări prin subbetonare, în condițiile în care capacitatea portantă a terenului nu este depășită atât pentru fundațiile inițiale cât și pentru cele consolidate prin subbetonare, lucrările de subbetonări efectuate de reclamanți fiind suficiente cu o grosime mai mică și necesare pentru .>
Analizând condițiile privind admisibilitatea acțiunii reclamanților prin prisma dispozițiilor art.1352 C.Civil, pentru a fi angajată răspunderea pentru viciile ascunse este necesar ca viciul să fie ascuns, să fi existat in momentul încheierii contractului și să fie grav, toate aceste trei elemente condiționând obligația de garanție a vânzatorului pentru vicii și trebuind să fie dovedite de cumparator, ceea ce în speță nu s-a întâmplat.
Natura ascunsă sau aparentă a viciului unui lucru este un element obiectiv si nu poate depinde de calitatile personale ale cumparatorului. Daca constatarea viciilor reclama o anumita pregatire (lucruri cu grad ridicat de tehnicitate sau complexitate), se cere cumparatorului sa apeleze si la o persoana calificata si, daca nu o face, el este considerat în culpă întrucât, dacă s-ar aprecia că sunt vicii ascunse și cele care au scăpat cumpărătorului la orice verificare a sa s-ar ajunge la desființarea cu ușurință a vânzării și deci, la nerespectarea clauzelor asumate prin contract.
În ce privește prima condiție, instanța reține că, potrivit art. 1353 Cod civil, vânzătorul nu este răspunzător de viciile aparente și despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă, instanța apreciind că reclamanții, în calitate de cumpărători, puteau efectua expertiza tehnică a construcției la care fac referire în cererea introductivă, anterior încheierii contractului de vânzare –cumpărare, nefiind necesare investigații ample și aparatură specială, cu atât mai mult cu cât cea mai mare a prețului imobilului s-a achitat prin contractarea unui credit bancar, situație ce impunea precauții sporite. În plus, pârâții au susținut în mod constant faptul că fisurile invocate de reclamanți, având dimensiuni de aproximativ 0,5 cm conform constatărilor experților, existau la momentul vânzării, un indiciu în acest sens fiind și inserarea în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare a mențiunii potrivit căreia vânzătorul răspunde pentru vicii mai mai de 1 cm, iar reclamanții nu au dovedit contrariul prin probatoriul administrat în cauză, astfel că nu se poate retine, dincolo de orice dubiu rezonabil, faptul că imobilul-constructie în litigiu era afectat la momentul încheierii contractului dintre părți de vicii de natura celor la care se refera legea (ascunse), pentru a putea fi angajata raspunderea pârâtilor vânzatori.
Fiind necesar a ne raporta in abstracto la un cumpărător prudent și diligent, în cazul de față nu se poate reține că viciul a fost ascuns, fiind incidente dispozițiile art. 1353 cod civil. Răspunderea pârâților-vânzători nu a fost extinsă la viciile aparente prin Contractul de vânzare-cumpărare imobil autentificat sub nr. 8534 din 27.09.2010 și nici prin antecontractul din 13.07.2010, clauzele de agravare a obligației de garanție pentru vicii fiind permise fără limitare, în temeiul principiului libertății contractuale, normele art. 1352-1360 Codul civil fiind supletive, iar nu dispozitive. În consecință, sunt întemeiate susținerile pârâților în sensul că prin aplicarea art. 1353 Cod civil nu sunt răspunzători de viciile aparente, întrucât această normă supletivă nu a fost înlăturată de părți prin contractele încheiate, astfel că reclamanții au acceptat riscul ca imobilul-construcție să prezinte vicii aparente.
Totodată, instanța reține că valoarea lucrărilor solicitate de reclamanți este sub 1% din prețul achitat pentru construcție, iar reclamantii nu au adus nici o probă din care să rezulte că, prin fundarea insuficientă arătată de expert (care nu a afectat structura de rezistență a construcției și nici nu a determinat apariția fisurilor), construcția nu poate fi întrebuintată potrivit scopului în vederea căruia a fost achizitionată, respectiv pentru exploatarea normală a construcției având destinația de locuință familială ori că este de natură să micșoreze într-atât valoarea de întrebuintare încât cumpăratorii nu ar fi cumparat, sau n-ar fi plătit prețul cerut, daca i-ar fi cunoscut viciile.
Concluzionând, nefiind îndeplinite cumulativ condițiile răspunderii vânzătorilor pentru vicii ascunse în temeiul art.1352-1353 C.Civil, instanța, va respinge ca neîntemeiată acțiunea acestora.
În final, în baza art.274 C.pr.civ. va obliga reclamanții la plata către pârâți a sumei de 3200 lei cheltuieli de judecată constând în onorariu expert (1200 lei-f.139,221) și onorariu avocațial (2000 lei) justificat cu chitanța anexată în original.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge ca nefondată acțiunea formulată de reclamanții M. A. și M. I. A., în contradictoriu cu pârâții G. C.-I. și G. M. având ca obiect pretenții.
Obligă reclamanții la plata către pârâți a sumei de 3200 lei cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 09.07.2015.
Președinte, Grefier,
M. D. L., judecător G. P.
Red.M.D.L./10.07.2015
Dact.G.P./ 13.07.2015
Ex.6; .>Acest document este preluat și procesat de o aplicație realizată gratuit de Wolters Kluwer Romania pentru Fundatia RoLII.
Conținutul său poate fi preluat și utilizat cu citarea sursei: www.rolii.ro
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 1641/2015.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 1444/2015.... → |
|---|
