Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 255/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr.255
Ședința publică de la 26 februarie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Paula Păun
JUDECĂTOR 2: Tatiana Rădulescu
JUDECĂTOR 3: Paraschiva Belulescu
Grefier - - - -
*****
Pe rol, judecarea recursului formulat de pârâtele, și, împotriva deciziei civile nr.409 din 05 septembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr- și sentinței civile nr. 18671 din 13 decembrie 2007 pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns recurenta pârâtă și intimatul reclamant, asistat de avocat, lipsind recurentele pârâte,.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefiera de ședință, după care;
Avocat, pentru intimatul reclamant, a depus împuternicire avocațială nr. - din 26.02.2009 și practică judiciară.
Instanța, constatând că nu mai sunt cereri de formulat și excepții de invocat, a apreciat cauza în stare de soluționare și a acordat cuvântul asupra recursului de față.
Recurenta pârâtă a solicitat admiterea recursului, așa cum a fost formulat, modificarea deciziei civile atacate, în sensul admiterii apelului și pe fond respingerea acțiunii în evacuare.
Avocat, pentru intimatul reclamant, a solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei civile atacate, ca temeinică și legală. Nu a solicitat cheltuieli de judecată.
CURTEA:
Asupra recursului civil de față:
La data de 14.06.2007, reclamantul a depus la dosarul - aflat pe rolul Judecătoriei Craiovao cerere prin care a solicitat evacuarea pârâtelor, și din imobilul pe care îl ocupă în strada -, nr.18, precizând, oral, prin apărător, că solicită evacuarea pentru lipsa titlului, pârâtele nemaiavând în prezent, contract de închiriere valabil.
În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că este proprietarul imobilului situat în C, str. -, nr.18, potrivit dispoziției nr. 2728/13.01.2006 a Primarului Mun.C și a incheierii nr.19401/22.05.2006.
Instanța a apreciat, în raport de prevederile art. 132. că această cerere reprezintă o modificare a acțiunii principale care putea fi introdusă până la prima zi de înfățișare, iar prin încheierea din data de 14.06.2007 a dispus înaintarea acestei cereri la serviciul registratura in vederea repartizării aleatorii. Cererea a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Craiova sub nr-.
Pârâtele, și, deși legal citate nu au formulat întâmpinare în cauză și nici nu au propus probe în apărare.
Prin sentința civilă nr.18671 din 13 decembrie 2007 fost admisă acțiunea. S- dispus evacuarea pârâtelor, și din imobilul proprietatea reclamantului, imobil situat în C,- ). str. -). S- luat act că reclamantul nu solicită cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut că prin Dispoziția Primarului nr. 27-28/13.01.2006 s-a dispus restituirea către reclamant a imobilului situat în C,-, compus din: construcție și teren aferent în suprafață totală de 1448,57 mp.; că sunt aplicabile dispozițiile art. 13 din Lg. 10/2001 și prevederile cuprinse in OUG nr. 40/1999, fiind în litigiu un imobil ce a fost restituit prin procedurile administrative prevăzute reglementate de Legea nr. 10/2001. Că perioada pentru care există obligativitatea încheierii acestor contracte este 08.04.1999 - 08.04.2004
La data retrocedării imobilului către reclamant - 13.01.2006, contractul de închiriere al pârâtelor era încetat de drept, astfel încât reclamantul nu este ținut să respecte vreo obligație către pârâte care să rezulte din vreun contract de închiriere, proprietarul subrogându-se de drept în obligațiile statului din contract, potrivit art.14 din Lg.10/2001, numai dacă la data retrocedării imobilul era obiectul vreunui contract de închiriere sau de altă natură, ceea ce nu este cazul în speța de față.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții arătând că întreaga judecată la fond s- făcut pe o lipsă de procedură, că sunt titularele drepturilor locative până în anul 2009, conform contractului de închiriere încheiat cu C, fiind aplicabile dispozițiile art. 14 din Legea nr. 10/2001.
Au depus la dosar contractul de închiriere nr. 2150/6 octombrie 1999.
Prin decizia civilă nr.0409 din 05 septembrie 2008, pronunțată în dosar nr-, Tribunalul Dolja respins apelul declarat de pârâtele, și împotriva sentinței civile nr. 18671/13.12. 2007, pronunțată de Judecătoria Craiova,în contradictoriu cu intimatul-reclamant.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut că pârâta - a fost prezentă la termenul din 20 septembrie 2007, dată de la care a avut termen în cunoștință, iar celelalte două pârâte, și -, au fost citate pentru termenele din 20 septembrie 2007 și 6 decembrie 2007, dată la care s-au pus concluzii pe fond, cauza rămânând în pronunțare.
Observând contractul de închiriere depus de pârâte tribunalul constatat că acesta a fost înregistrat sub nr.2150/6 octombrie 1999, fost încheiat la data de 5 octombrie 1999, începând cu data de 8 mai 1999, pe o perioada de 5 ani (art. 8), expirând la data de 8 mai 2004. Printre rânduri, în contract s-a făcut o adăugire, " - 11 iunie 2004, se prelungește până la 8.05.2009, conform nr.OG 8/2004".
nr.OG8/2004 prevede prelungirea de drept pe o perioadă de 5 ani a contractelor de închiriere, care expiră la data de 8 aprilie 2004. Contractul de închiriere din speță, nu expira la 8 aprilie 2004, ci ulterior, la 8 mai 2009, neintrând în domeniul de aplicare al Nr.OG8/2004.
În ceea ce privește aplicabilitatea art.14 din nr.OG40/1999 s-a reținut următoarele că, la expirarea termenului stabilit conform acestei ordonanțe (adică la expirarea termenului de 5 ani prevăzut de art.1), chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică, prin acord expres, durata închirierii. Prelungirea contractului este un drept al chiriașului, acesta având facultatea de a-și manifesta opțiunea de a prelungi contractul sau nu. Mențiunea prelungirii contractului este contrasemnată doar de o parte (reprezentații ), nu și de către chiriaș, semnătura acestuia neregăsindu-se sub mențiunea respectivă. În atare situație, chiar dacă chiriașul a continuat să folosească imobilului, contractul nu se socotește prelungit prin acordul expres al părților pe o perioadă de 5 ani, ci se consideră prelungit tacit, până la denunțarea unilaterală a acestuia de către una din părți (sau de către cel care se în drepturile uneia din părți). Cererea de evacuare formulată de proprietarul care a dobândit imobilul echivalează cu o denunțare unilaterală a contractului de închiriere.
S-a mai avut în vedere faptul că reclamanții, foști proprietari deposedați abuziv, au formulat cerere de restituire a imobilului încă din anul 2001, odată cu apariția Legii nr.10/2001, cererea lor fiind soluționată favorabil abia în anul 2006, prin emiterea Dispoziției nr.2728/13 ianuarie 2006.
În atare situație, aplicabilitatea dispozițiilor art.13 și 14 din Legea nr.10/2001 ( privind prelungirea contractelor încheiate de chiriaș cu statul pentru o perioadă de trei ani și respectiv subrogarea proprietarului în obligațiile stabilite din contactul de închiriere), apare ca o ingerință a statului în dreptul de proprietate al persoanei în favoarea căreia s-a emis actul de restituire. Urmare tergiversării soluționării cererii de retrocedare, reclamantul fost lipsit timp de 5 ani de posibilitatea redobândirii proprietății și a exercitării atributelor dreptului de proprietate.
Instanța de apel a invocat în motivarea deciziei și jurisprudența CEDO în materie.
În termenul legal reglementat de art.301 pr.civ. au declarat recurs în cauză pârâtele, și, solicitând modificarea hotărârilor pronunțate în cauză și pe fond respingerea acțiunii. Au invocat dispoz. art. 304 pct. 7, 8 și 9. pr. civ.
În motivarea recursului, recurentele au susținut că motivarea instanței de apel este o speculație juridică în condițiile în care deși pe contractul de închiriere este semnătura și ștampila, în sensul prelungirii contractului de închiriere până la 08 mai 2009, instanța argumentează că prelungirea nu se putea face decât prin acordul scris al părților și că acest acord nu este dovedit câtă vreme pe contract nu se află și semnătura recurentelor. Concluzionează recurentele în sensul că prelungirea contractului s-a făcut evident la cererea acestora, cererea confirmată de aplicarea ștampilei și semnăturii în sensul prelungirii contractului; pe de altă parte, forma scrisă nici nu este cerută ad validitatem pentru prelungirea contractului de închiriere.
A fost criticată decizia și pentru argumentul juridic conținut în aceasta, în sensul că în situația unei tacite relocațiuni, nu ar mai fi necesar să fie anunțat concediul în vederea încetării contractului, ci ar fi suficientă cererea de chemare în judecată. De asemenea, greșită este considerată și susținerea cum că reclamanții ar fi lipsiți de prerogativele dreptului de proprietate încă de la momentul introducerii cererii de restituire, deși dispoziția efectivă a Primarului Mun.C de restituire este relativ recentă.
În concluzie s-a susținut că singura soluție legală nu poate fi decât aceea a admiterii recursului astfel cum a fost formulat.
Recursul este nefondat.
Prin nr.OUG 8/2004 au fost prelungite, pentru o perioadă de 5 ani, contractele de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe din proprietatea statului sau a unităților administrative-teritoriale, care urmau să expire la8 aprilie 2004.
Potrivit stării de fapt stabilită în apel perioada pentru care recurenții au avut contract de închiriere a expirat ulterior datei menționate mai sus, respectiv la 8 mai 2004. Astfel fiind, în mod corect tribunalul a reținut că acest contract nu intra sub incidența nr.OUG 8/2004. În aceste condiții contractul de închiriere al recurenților nu a fost prelungit de drept.
Folosirea spațiului de către recurenți după expirarea contractului de închiriere și încasarea chiriei de către locator a avut, însă, drept efect prelungirea tacită a contractului de închiriere. Această prelungire, conform legii, a fost pe durată nedeterminată inițial, pentru ca apoi, prin mențiunile făcute pe contractul de închiriere, părțile să convină ca locațiunea să expire la 8 mai 2009.
Curtea apreciază că acest nou termen al contractului de închiriere nu poate fi opus recurenților, în condițiile în care la data stabilirii acestuia notificarea formulată de intimatul reclamant trebuia să fie de mult timp soluționată, dacă s-ar fi respectat de către unitatea deținătoare termenul de 60 de zile prevăzut în acest sens în art. 25 din Legea nr. 10/2001 republicată.
Astfel, notificarea formulată în anul 2001 de intimatul reclamant pentru restituirea imobilului a fost soluționată abia în 13 ianuarie 2006. Până la această dată recurenții pârâți au folosit nestingheriți spațiul în litigiu. A fost parcursă, în acest mod, cel puțin în parte, perioada de protecție gândită de legiuitor pentru chiriași, la data adoptării nr.OUG 40/1999.
Cererea de evacuare a recurenților din imobil a fost formulată de intimatul reclamant la 14 iunie 2007. Curtea apreciază că durata de peste 5 ani scursă între termenul reglementat de Legea nr. 10/2001 pentru formularea notificărilor (cel târziu 14 februarie 2002) pentru restituirea imobilelor și data promovării litigiului de față a fost în măsură să asigure protecția recurenților, în calitate de chiriași ai imobilului, de o eventuală evacuare intempestivă din imobil.
Invocarea prevederilor CEDO de către instanța de apel s-a făcut în mod corect.
Art.1 din primul protocol al convenției, reglementează dreptul oricărei persoane de a se bucura de bunurile ce le are în proprietate, precum și obligația statului de lua toate măsurile necesare pentru garantarea exercițiului acestui drept. Lipsirea de proprietate poate interveni numai în condițiile prevăzute de text (pentru cauză de utilitate publică, în condițiile legii).
Intimatul reclamantul este titularul unui drept de proprietate. Împiedicarea acestuia o durată excesiv de mare de a se bucura de bunul respectiv, prin menținerea unui drept al chiriașilor de a folosi imobilul, știut fiind și faptul că acesta nu poate pretinde o chirie reală, la nivelul prețurilor practicate pe piața imobiliară, constituie o sarcină exorbitantă.
Soluții favorabile proprietarilor în concurs cu chiriașii a căror evacuare era solicitată au fost adoptate de instanța de contencios european al drepturilor omului în cauza Radovici și, în hotărârea din 26 iulie 2007 în Cauza Spânoche împotriva României; Curtea a considerat că obligarea proprietarilor de a păstra în imobil chiriașii o perioadă îndelungată de timp (paragraf 54) face să apese asupra lor o sarcină specială și exorbitantă de natură să întrerupă echilibrul just dintre interesele aflate în joc.
În cauza Cleja și împotriva României, hotărârea din 8 februarie 2007, se arată că normele legale care impun prelungirea contractelor de închiriere nu au un caracter previzibil și nu respectă raportul rezonabil de proporționalitate între scopul (interesul public) urmărit de stat și mijloacele folosite pentru atingerea acestui scop, deoarece ingerința statului în raporturile contractuale nu trebuie să aibă un impact arbitrar și imprevizibil asupra drepturilor individuale.
Pentru considerentele expuse se impune a fi respins recursul, în temeiul art. 312 Cod pr. civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de pârâtele, și, împotriva deciziei civile nr.409 din 05 septembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr- și sentinței civile nr.18671 din 13 decembrie 2007 pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, având ca obiect evacuare.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 26 februarie 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - - |
Red.jud.-
Tehn.MC/2 ex./17.03.2009
Președinte:Paula PăunJudecători:Paula Păun, Tatiana Rădulescu, Paraschiva Belulescu
