Obligaţie de a face. Decizia nr. 382/2015. Tribunalul ALBA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 382/2015 pronunțată de Tribunalul ALBA la data de 09-06-2015 în dosarul nr. 382/2015
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A.
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ Nr. 382/A/2015
Ședința publică de la 09 Iunie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE D. G.
Judecător M. I. M.
Grefier A. V.
Pe rol se află judecarea apelului declarat de pârâtele D. A. - decedată, L. S. – în calitate de moștenitoare a apelantei D. A., M. M., M. M. G. și M. M. împotriva sentinței civile nr. 3339/2013 pronunțată de Judecătoria A. I. în dosar civil nr._, în contradictoriu cu reclamanții M. M., M. A. și pârâtul M. C. M..
Obiect cauză - obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Se constată că mersul dezbaterilor a fost consemnat prin încheierea inițială de amânare a pronunțării din 26.05.2015 și prin încheierea ulterioară de amânare a pronunțării din 2.06.2015, care fac parte integrantă din prezenta decizie.
TRIBUNALUL
Asupra apelului de față:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei A. I., la data de 16.11.2012, sub nr. dosar_, reclamanții M. M. și M. A. au chemat în judecată pe pârâții D. A., M. C. și M. M., solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună obligarea pârâților să se prezinte la notar în vederea exprimării acordului în forma autentică pentru construirea imobilului spațiu comercial și locuință pe terenul proprietatea reclamanților, situat administrativ în A. I., .. 19, înscris în CF_ A. I. (CF vechi 6336), nr. top. 1791/2/1/2/4, în sensul în care s-au obligat anterior, iar în cazul refuzului, să se dispună pronunțarea unei hotărâri care să suplinească acordul în forma autentică pentru edificarea imobilului înscris în certificatul de urbanism nr. 1014/29.08.2012, eliberat de Primăria A. I.. De asemenea, în măsura în care pârâții se opun admiterii acțiunii, solicită obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
Prin sentința civilă nr. 3339/2013, Judecătoria A. I. a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții M. M. și M. A. domiciliați în A. I., .. 21, ., . în contradictoriu cu pârâții D. A. domiciliată în A. I., .. 17, jud A., M. M. domiciliată în A. I., .. 21, jud. A., M. M. G. domiciliată în A. I., .. 21 și M. C. M. domiciliat în A. I., .. 280, ..
A dispus obligarea pârâților să se prezinte la notar în vederea exprimării acordului în formă autentică pentru construirea imobilului spațiu comercial și locuință pe terenul proprietatea reclamanților situat administrativ în A. I., .. 19, înscris în CF nr._ A. I., nr. top. 1791/2/1/2/4, în caz de refuz prezenta hotărâre urmând a suplini acordul în formă autentică pentru edificarea imobilului descris în certificatul de urbanism nr. 1014/29.08.2012, eliberat de Primăria A. I..
A obligat pârâții la plata către reclamanți a sumei de 1008,3 lei cu titlu de cheltuieli de judecată ( onorariu de avocat, taxă de timbru și timbru judiciar ).
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut următoarele:
Reclamanții M. M. și M. A., au achiziționat terenul situat în A. I., .. 19, înscris în CF nr._ A. I., nr. top 1791/2/1/2/4 în vederea edificării unui imobil cu destinația de spațiu comercial și locuință unifamilială, imobil format din demisol, parter și etaj.
Anterior achiziționării terenului, în vederea construirii spațiului comercial, reclamanții au solicitat declarații de acceptare în formă scrisă vecinilor direcți, obținând declarațiile acestora cuprinse în înscrisuri sub semnătură privată, anexate prezentului dosar (f. 26-28).
Ulterior în cursul anului 2012, au refuzat exprimarea acestui acord și în formă autentică, așa cum s-a solicitat de Serviciul de Urbanism al Primăriei A. I., în vederea autorizării ridicării construcției.
Instanța a constatat ca întemeiată acțiunea reclamanților și a admis-o pentru motivele ce vor fi arătate mai jos.
În motivarea refuzului de exprimare a acordului de voință, pârâții au invocat faptul că edificarea unei construcții spațiu comercial în vecinătatea locuinței personale a acestora le va afecta în mod grav condițiile de viață, în condițiile în care aceștia sunt pensionari și suferind de anumite afecțiuni.
Aceste susțineri ale pârâților sunt neîntemeiate, instanța le-a înlătura, întrucât, din probele administrate (cercetarea la fața locului) rezultă faptul că imobilul ce urmează a fi construit, va avea caracteristici asemănătoare cu acela al pârâților, în ceea ce privește regimul de înălțime. Totodată caracteristicile terenului permit edificarea unei construcții cu destinație mixtă, iar certificatul de urbanism atestă faptul că în zonă este permisă edificarea unei construcții de acest tip, aspect confirmat și de planul urbanistic zonal. Proiectul depus la dosar îndeplinește condițiile impuse de către acest plan, imobilul nedepășind limita maximă de înălțime prevăzută și anume parter, etaj și mansardă.
Așa cum instanța a putut constata cu ocazia cercetării la fața locului, în zonă mai există și alte spații comerciale, iar martora D. E. a declarat faptul că . circulată, astfel încât edificarea unui spațiu comercial pentru prezentarea și vânzarea de mobilier nu este de natură a modifica în mod substanțial condițiile de trai ale locuitorilor din zonă. Parcarea ce urmează a fi amenajată, va fi poziționată pe terenul proprietatea reclamanților și nu urmează a afecta desfășurarea traficului în zonă, sau accesul în imobilele vecine, nefiind de natură a incomoda în vreun fel desfășurarea activităților curente de către pârâți.
Activitatea comercială pe care reclamanții urmează a o desfășura (și anume prezentarea și vânzarea de mobilier) nu conduce la crearea în zonă a unui trafic intens de potențiali clienți cu un comportament ce ar deranja ordinea și liniștea publică și nu are potențialul de a genera un disconfort de natura celui expus de pârâți în întâmpinare.
Anexa 1 a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții dispune cu privire la conținutul cadru al proiectului pentru autorizarea lucrărilor de construire, la punctul 2.5.6 fiind prevăzută necesitatea existenței acordului de voință al vecinilor exprimat în formă autentică, pentru lucrări necesare în vederea schimbării destinației în clădirile existente.
Potrivit art. 27 din Normele de aplicare a Legii 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcții, refuzul nejustificat al vecinilor de a-și da acordul s-a constatat de către instanță, iar hotărârea acesteia urmează să fie acceptată de către emitentul autorizației de construire/desființare în locul acordului vecinilor.
Desigur, proprietarii fondurilor învecinate pot refuza exprimarea acestui acord, însă acest refuz trebuie să fie unul motivat de existența unor împrejurări ce justifică împiedicarea schimbării destinației unui imobil, schimbare ce ar prejudicia în mod grav drepturile și interesele celor vizați. Refuzul exprimat în lipsa unor atari motive poate îmbrăca forma unui exercițiu abuziv al unei prerogative conferită de lege și este pasibil de a aduce atingere unor drepturi și interese, de asemenea legitime, ale celor interesați de realizarea respectivelor modificări.
Instanța a avut în vedere și dispozițiile art. 1183 cod civil care la alin 2 impune părții care se angajează să-și manifeste voința, să respecte condițiile bunei - credințe. Astfel exprimarea acordului în vederea producerii de efecte juridice trebuie să aibă la bază o intenție serioasă, în deplin acord cu dispozițiile legale iar dreptul să fie exercitat în limitele sale interne cât și externe.
Comportamentul proprietarilor pârâți, și anume faptul că aceștia au fost de acord, inițial, cu modificările propuse prin Planul urbanistic de detaliu vizând construirea unui spațiu comercial și locuință familială, (ei necontestând semnătura olografă de pe înscrisurile sub semnătură privată încheiate în acest sens) însă și-au schimbat ulterior punctul de vedere refuzând exprimarea acordului în formă autentică și invocând pentru aceasta motive neîntemeiate, care nu sunt justificate de schimbarea în vreun fel a situației de fapt de la momentul acordului în formă scrisă exprimat inițial de către pârâți este susceptibil de a fi calificat drept exercițiu abuziv al unui drept. De altfel, ceilalți proprietari limitrofi și-au dat acordul pentru edificarea construcției respective, ceea ce sugerează că refuzul pârâților nu este fundamentat pe motive obiective ci mai degrabă pe niște considerații subiective de ordin personal.
Așa cum dispune Codul civil prin art. 1240, consimțământul poate fi exprimat verbal sau în scris, orice înțelegere având putere de lege între părți (art. 1270 C. civ.), ceea ce constituite principiul forței obligatorii a actelor juridice. O consecință a acestui principiu este reprezentată de irevocabilitatea actului juridic, art. 1325 C. Civ. extinzând sfera de aplicare a acestor reguli de drept și în privința actelor juridice unilaterale, cum este cazul în speță în ceea ce privește exprimarea inițială a consimțământului.
Actul unilateral nu poate fi revocat prin manifestarea voinței în sens contrar din partea autorului acestuia. Consimțământul valabil exprimat prin înscrisurile sub semnătură privată depuse la dosar (f. 26-28), reprezintă acte juridice unilaterale și ca atare nu pot fi revocate de către autorul lor în lipsa unor motive temeinic justificate, ce nu au fost dovedite de către pârâți.
Pe cale de consecință, în acord cu prevederile art. 27 din Normele de aplicare a Legii 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcții, constatând refuzul nejustificat al vecinilor de a-și da acordul cu privire la edificarea construcției, instanța urmează a admite acțiunea reclamanților și va obliga pârâții să se prezinte la notar în vederea exprimării acordului în formă autentică pentru construirea imobilului spațiu comercial și locuință pe terenul proprietatea reclamanților situat administrativ în loc A. I., .. 19, înscris în CF nr._ A. I., nr. Top 1791/2/1/2/4, în caz de refuz prezenta hotărâre urmând a suplini acordul în formă autentică pentru edificarea imobilului descris în certificatul de urbanism nr. 1014/29.08.2012, eliberat de Primăria A. I..
În temeiul art. 274 alin 1 Cod procedură civilă, instanța a obligat părțile căzute în pretenții, pârâții D. A., M. M., M. M. G. și M. C. M. la plata către reclamanți a sumei de 1008,3 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat, taxă de timbru și timbru judiciar.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtele D. A., M. M. și M. M. G., solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței atacate și respingerea acțiunii.
În expunerea de motive a arătat următoarele:
Prin sentința apelată, s-a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții M. M. și M. A. și au fost obligate pârâtele să se prezinte la notar în vederea exprimării acordului în formă autentică, pentru construirea imobilului spațiu comercial și locuință pe terenul proprietatea reclamanților, în caz de refuz, hotărârea atacată urmând a suplini acordul în formă autentică, pentru edificarea imobilului descris în Certificatul de urbanism nr. 1014/29.08.2012, eliberat de Primăria A. I.. Susțin că au fost obligate, de asemenea, la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța cele de mai sus, instanța a reținut, în esență, că susținerile pârâtelor potrivit cărora construirea unui spațiu comercial în vecinătatea locuinței personale le va afecta grav condițiile de viata, în condițiile în care sunt persoane în vârstă și suferinde de anumite afecțiuni, sunt neîntemeiate și ca, din probele administrate (cercetarea la fata locului) rezultă că imobilul ce urmează a fi construit are aceleași caracteristici cu acela al pârâtelor, în ceea ce privește regimul de înălțime.
Totodată, caracteristicile terenului permit edificarea unei construcții cu destinație mixtă, iar certificatul de urbanism atestă faptul că în zonă este permisă edificarea unei construcții de acest tip, aspect confirmat și de planul urbanistic zonal.
Sentința este nelegală și netemeinică pentru următoarele motive.
Potrivit Anexei nr. 1 pct. 2.5.6 a Legii nr.50/1991, acordul vecinilor, conform prevederilor legale în vigoare, exprimat în formă autentică, pentru construcțiile noi, amplasate adiacent construcțiilor existente sau în imediata lor vecinătate - și numai dacă sunt necesare măsuri de intervenție pentru protejarea acestora - pentru lucrări de construcții necesare în vederea schimbării destinației în clădiri existente, precum și în cazul amplasării de construcții cu altă destinație decât cea a clădirilor învecinate.
Potrivit art.27 lit. c din Normele de aplicare a Legii nr.50/1991, acordul vecinilor prevăzut la pct.2.5.6 sus menționat, este necesar în cazul amplasării de construcție cu alta destinație decât cea a clădirilor învecinate.
Potrivit alin.4 al aceluiași articol, se va da condiționat de asigurarea prin proiectul tehnic P.Th. și autorizația de construire/desființare a măsurilor de punere în siguranță a construcțiilor preexistente, rezultate în urma raportului de expertiză tehnică întocmit la comanda investitorului noii construcții.
În prezenta cauză, instanța în mod nelegal, a ignorat aceste prevederi legale, la dosarul cauzei neexistând nici proiectul tehnic și nici raportul de expertiză tehnică.
Reclamanții și-au întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 1516-1528 din Noul Cod civil. Aceste dispoziții legale se afla la Capitolul II - Executarea silită a obligațiilor. Aceste dispoziții nu sunt aplicabile prezentei spete, pârâtele nefiind debitorii vreunei obligații față de reclamanți.
Acceptul exprimat în condițiile art.27 din Normele metodologice de punere în aplicare ale Legii nr.50/1991, presupune inclusiv acceptarea unei ingerințe a deranjului pe care îl implică existența unui spațiu comercial într-o zonă în care se află doar locuințe.
Legiuitorul nu impune probarea cauzării unui prejudiciu, prin schimbarea destinației, acesta fiind socotit implicit.
În sensul art. 8 al CEDO, viața privată, așa cum textul este interpretat de instanța de contencios european, cuprinde dreptul persoanei la viață privată intimă, personală, inclusiv dreptul la un mediu înconjurător sănătos.
Dezagrementele cauzate de activitatea comercială desfășurată într-un imobil, vecin, cu consecința afectării mediului înconjurător, a degradării dreptului la o locuință, viață privată și familială, sunt subînțelese în determinarea categoriei de persoane al căror accept este necesar, aceasta fiind definită ca „proprietari direct afectați”.
În mod greșit a reținut instanța de fond că s-a refuzat exprimarea acestui acord, însă acest refuz trebuie să fie motivat de existența unor împrejurări ce justifică împiedicarea schimbării destinației unui imobil, schimbare ce ar prejudicia în mod grav drepturile și interesele celor vizați.
Refuzul exprimat în lipsa unor atare motive, poate îmbrăca forma unui exercițiu abuziv al unei prerogative conferite de lege și este pasibil de a aduce atingere unor drepturi și interese, de asemenea legitime, ale celor interesați și de realizarea respectivelor modificări.
Potrivit art.42 din Legea nr.230/2007, schimbarea destinației locuințelor precum și a spațiilor cu altă destinație decât cea de locuință față de destinația inițială, se poate face numai cu avizul comitetului executiv și cu acceptul proprietarilor direct afectați.
În consecință, refuzul exprimat în condițiile art.27 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.50/1991 și art.42 din Legea nr.230/2007, nu este condiționat de dovedirea prejudiciului, neconstituind un abuz de drept - expresia relei credințe.
În mod greșit și fără suport probator a reținut instanța fondului că în zonă mai există și alte spații comerciale. Nu corespunde adevărului, iar cercetarea la fața locului a fost făcută cu încălcarea dispozițiilor art.216 alin.2 din Codul de procedură civilă.
Instanța a reținut că potrivit cercetării la fața locului, rezultă că mai sunt și alte spații comerciale în zonă, câtă vreme din procesul verbal aflat la fila 106, încheiat cu ocazia cercetării, se menționează că s-a procedat la vizualizarea imobilului în prezența unor persoane, fără a se urma dispozițiile art.216 alin 2 din Codul de procedură civilă.
Potrivit planului urbanistic general, zona în care locuiesc apelantele este o zona destinata locuințelor individuale și ca pe . exista niciun imobil având destinația de spațiu comercial, decât gospodarii compuse din casa, curte și gradina.
Opoziția materializată în refuzul de a le da acordul pentru schimbarea destinației imobilului reclamanților se bazează pe dreptul pe care îl au ca proprietari și anume, acela la liniște, la lumina, la soare și la o viata lipsita de stres.
Ulterior realizării unui spațiu comercial pe un teren care, așa cum rezulta din schița depusă pentru obținerea certificatului de urbanism, într-un spațiu îngust de doar 17 m lățime la . avea o lățime de 14 m și lungime de 20 m și o înălțime de 9 m.
Este de notorietate ca orice activitate comerciala generează gălăgie (produse de accesul clienților, de mașinile acestora, de mașinile care ar face aprovizionarea, de manipularea mărfurilor, praf s.a.).
Instanța de fond, fără a arăta, așa cum o obligau imperativ prevederile art.261 alin.5 Cod procedura civila, motivele de fapt reține că activitatea comercială pe care reclamanții urmează sa o desfășoare nu conduce la crearea în zona a unui trafic intens de potențial clienți și cu un comportament care ar deranja ordinea și liniștea publica.
Din nici o probă administrată la dosarul cauzei nu rezultă care este activitatea comercială care urmează să o desfășoare reclamanții. Este de notorietate ca obiectul activităților societăților comerciale se schimba în funcție de mai mulți factori, inclusiv de potențialii clienți. Nimeni nu demarează efectuarea unei activități comerciale, dacă nu ar avea speranța legitima ca ar avea un trafic intens de clienți. Aceasta ar presupune deranj.
În mod greșit a reținut instanța de fond ca, comportamentul apelantelor, și anume faptul ca au fost de acord inițial cu modificările propuse prin PUD, vizând construirea unui spațiu comercial și locuința familiala și că însă ulterior și-au schimbat punctul de vedere, refuzând exprimarea acordului în formă autentică, invocând pentru acesta motive neîntemeiate, care nu sunt justificate prin schimbarea în vreun fel a situației de fapt la momentul acordului în forma scrisa, este susceptibil de a fi calificat drept exercițiu abuziv al unui drept.
Cu privire la acordul inițial, acesta a fost dat pe prezentarea denaturată a faptelor, reclamanții au învederat la acel moment ca semnătura solicitata este necesara reglementarii suprafeței terenului, și nicidecum construirii unui spațiu comercial.
Având în vedere ca M. C. era o persoană în vârstă și bolnavă, convins fiind ca reclamanții sunt de buna credința, a semnat declarația de la fila 28. La fel a procedat și D. A..
Având în vedere dimensiunile prezentate în schița depusa la dosar, respectiv înălțimea peste limita admisă în regulamentele de urbanism, ar produce locuinței pârâtei D. A. o evidenta umbrire, cu atât mai mult cu cât locuința are geamuri cu expunere spre partea sudică.
Potrivit art. 2 din OMS nr. 536/1997 (în vigoare la data pronunțării sentinței) amplasarea clădirilor destinate locuințelor trebuie să asigure însorirea acestora pe o durată de minimum 1 - 1/2 ore zilnic, la solstițiul de iarnă, a tuturor încăperilor de locuit. Distanța dintre clădiri trebuie să fie mai mare sau cel puțin egala cu înălțimea clădirii celei mai înalte, pentru a nu se umbri reciproc. În prezenta speța aceste distante nu sunt respectate. Astfel față de locuința apelantei D. A. distanța potrivit schiței aflată la dosar (fila 58) este 60 cm, iar distanța față de locuința apelantelor M. este de 4 m, înălțimea clădirii reclamanților este 9m la streașină (la care se mai adaugă și înălțimea acoperișului).
Potrivit art. 3 lit. c din același ordin spații amenajate pentru gararea și parcarea autovehiculelor populației din zona respectivă, situate la distanțe de minimum 10 m de ferestrele camerelor de locuit; în aceste spații sunt interzise activitățile de reparații și întreținere auto. Nici aceste distante nu sunt respectate în prezenta speță.
Aceleași prevederi sunt cuprinse și în Ordinul nr. 119/2014 pentru aprobarea Normelor de igienă și sănătate publică privind mediul de viață al populației.
Potrivit studiilor efectuate de instituțiile abilitate, respectiv I.N.C.D. U. Proiect, acțiunea bactericită și antirahitica a razelor soarelui este eficienta când fațadele construcțiilor sunt expuse radiațiilor solare timp de 2-3 ore pe zi la solstițiul de iarna. Ori, în cazul în care s-ar construi acea clădire, de dimensiunile prezentate, s-ar afecta grav însorirea clădirii, creând astfel un disconfort.
Daca instanța ar fi procedat cu ocazia cercetării la fața locului, așa cum o obligau imperativ prevederile art.216 alin 2 din Codul de procedura civila și ar fi întocmit procesul verbal, s-ar fi putut observa ca ceilalți proprietari limitrofi, care și-au dat acordul pentru edificarea construcției respective, sunt la o distanță foarte mare cu casele de locuit, astfel ca aceștia nu sunt afectați în niciun fel de edificarea construcției reclamanților.
În mod greșit a reținut instanța că și-au exprimat consimțământul valabil prin înscrisurile sub semnătură privată aflate la dosar la filele 26-28. La aceste file, nu este vorba despre un consimțământ cu privire la acordul prevăzut la pct.2.5.6. din Anexa nr. 1 a Legii nr.50/1991. Era vorba despre un acord cu privire la reglementarea urbanistică și nicidecum cu privire la autorizarea lucrărilor de construire.
Mai mult apelantele M. M. și M. M. G. nu și-au exprimat acordul prin act sub semnătură privată cum în mod eronat reține instanța de fond.
Astfel că, în cauza nu se poate susține că sunt aplicabile prevederile art. 1240, 1270 și 1325 din Codul civil.
Obligarea la darea acordului pentru obținerea autorizației constituie o ingerința nejustificata în exercitarea dreptului de proprietate, care aveau dreptul la respectarea bunurilor, conform art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale.
Pentru toate aceste considerente, solicită admiterea apelului și schimbarea în tot sentința atacata, cu consecința respingerii acțiunii reclamanților.
În probațiune: audierea martorului C. D. Romul domiciliat în A. I., ., jud. A. cu care doresc să dovedească modul în care au prezentat reclamanții situația când au fost semnate înscrisurile de la filele 26-28.
Să fie obligați reclamanții să depună la dosar proiectul nr. 014-11 din 2011 întocmit de .. Solicită acestea întrucât așa cum rezultă din extrasul de CF existent la dosarul cauzei reclamanții au dobândit imobilul pentru a cărei modificare solicită acordul la data de 12.08.2011, pretinsul acord fiind semnat la data de 03.08.2011. Așa fiind se impune să fie obligați reclamanții să facă dovada că la data de 03.08.2011 aveau întocmit proiectul sus menționat și că planul urbanistic de detaliu exista la data de 03.08.2011.
Intimații M. M. și M. A. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului, menținerea ca legală și temeinică a sentinței civile nr.3339/2013, pronunțata în cauza și obligarea apelanților la cheltuieli de judecata, pentru următoarele motive:
În fapt, concluziile instanței de fond, criticate în apel, sunt corecte, în sensul că terenul permite edificarea unei construcții cu destinație mixtă, în conformitate cu Planul urbanistic Zonal, deoarece acest tip de construcții cu destinație comercială există în zonă, fiind în proximitatea cimitirului municipal chiar o abundență de mici afaceri de familie.
În legătura cu acordul pârâtelor intimate, exprimat în scris și necontestat, la o data anterioara exprimării refuzului care a determinat promovarea acțiunii, au solicitat și au obținut acordul scris al apelantei D. A. și al defunctului M. C., în vederea edificării unei construcții cu destinație mixta, locuința unifamiliala și spațiu comercial.
Legalizarea semnăturii vecinilor direcți sau forma autentica a acordului este ceruta ca piesa de dosar în anexele aferente proiectului tehnic pentru obținerea autorizației de construcție, ad probationem, nu ad validitatem, în vederea asigurării de garanții, în favoarea emitentului actului administrativ(autorizație de construcție), ca vecinii direcți au fost de acord cu destinația mixta a imobilului ce se va edifica.
Instanța de fond a reținut ca acceptul pentru edificarea unei construcții mixte a fost dat în forma olografa, aspect recunoscut neechivoc de apelanta D. A., la finalul administrării probei cu interogatoriul, în afara răspunsurilor la chestionar, atribuind astfel eficienta principiului irevocabilității actului juridic, în sensul obligării apelanților la conduita pe care și-au asumat-o în scris, personal, sau în calitate de succesori.
Acest principiu de drept, atât sub imperiul Codului civil 1864 cât și al noului Cod civil, respectiv irevocabilitatea actului juridic civil, produce aceleași efecte, indiferent dacă ar fi privit ca o consecință a principiului forței obligatorii sau ca un principiu al efectelor actului juridic.
Din acest motiv acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1516 din noul Cod civil, deoarece potrivit al.2 pct. 3 din acest text de lege, reclamanții intimați aveau dreptul „să folosească, când este cazul, orice alt mijloc prevăzut de lege, pentru realizarea dreptului său”, inclusiv promovarea unei acțiuni care sa vizeze obligația de a face.
Principiul enunțat are ca efect recunoscut și acceptat faptul că actului juridic bilateral sau plurilateral nu i se poate pune capăt prin voința numai a uneia dintre părți, iar actului juridic unilateral nu i se poate pune capăt prin manifestarea de voință, în sens contrar, din partea autorului acestuia.
Irevocabilitatea decurge din principiul forței obligatorii a actului juridic, fiind o consecință și, în același timp, o garanție a acestui principiu. Prin urmare, rațiunile care servesc ca justificare existenței principiului forței obligatorii sunt, în același timp, și rațiuni pe care se întemeiază irevocabilitatea actului juridic.
Principiile efectelor actului juridic civil sunt consacrate legislativ și sunt aplicabile atât contractelor, cât și, pe temeiul art. 1325 C.civ., actelor juridice unilaterale.
Astfel, potrivit art. 1270 alin. (1) C.civ. „contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante”, fiind astfel consacrat principiul forței obligatorii a contractelor.
Irevocabilitatea actului juridic civil este prevăzută în mod expres (ca un aspect al forței obligatorii), pentru contracte, de către art. 1270 alin. (2) C.civ., potrivit căruia „contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părților ori din cauze autorizate de lege”, (în sensul că, din interpretarea per a contrario a acestei dispoziții legale, rezultă că nu s-ar putea revoca sau modifica un contract numai prin voința uneia dintre părți), iar pentru actele juridice unilaterale consacrarea rezultă implicit, dar neîndoielnic, prin aceea că legea menționează expres situațiile în care actul juridic unilateral este revocabil.
În legătura cu înălțimea clădirii cu destinație mixta, potrivit schiței propuse, aceasta nu este superioara regimului de înălțime al imobilelor aparținând apelanților, fiind respectate în totalitate prevederile actelor normative, despre care se susține ca le-au încălcat.
Cercetarea la fața locului s-a efectuat în mod legal și temeinic, instanța putând evalua forma și caracteristicile parcelei pe care intenționează să edifice, vecinătățile aparținând apelanților, regimul de înălțime al imobilelor acestora, posibilitatea edificării imobilului propusa în regim de P + E+ M, fără prejudicierea fondurilor învecinate, criticile aduse administrării acestei probe fiind vădit nefondate.
În privința apelantelor M. M. și M. M. G., apreciază că nici nu era necesar acceptul scris al acestora, deoarece prima apelanta a fost reprezentată de soț, defunctul M. C., în virtutea mandatului tacit între soți, pentru un act de administrare, iar apelanta M. M. G. a fost introdusă în cauză, ca pârâtă, în calitate de succesoare a pârâtului semnatar olograf al acordului, semnătura acestuia fiindu-i pe deplin opozabilă.
În legătura cu obținerea acordului vecinilor, pentru edificarea unei construcții mixte, anterior dobândirii calității de proprietari, precizează ca aceasta măsura a fost luata în vederea achiziției, pentru ca, în caz contrar, nu ar fi cumpărat acel imobil.
Tocmai exprimarea acelui acord scris i-a determinat să cumpere imobilul, iar apelanții au fost de la bun început avizați asupra destinației mixte a construcției ce urma sa o edifice și și-au dat acordul, fiind chiar bucuroși că o să demoleze casa în paragină, aflata la acel moment pe teren și o sa îngrijească curtea, care era plina de vegetație și gunoaie.
În probațiune, în măsura în care se va aprecia ca este necesar, depun planșa vizata de arhitect, aferente fazei PUD, cu precizarea ca proiectul tehnic pt. faza PUD nu a fost depus, în vederea aprobării în CL A. I., datorita situației conflictuale create de apelanți, precum și o lista cu spatiile comerciale din zona, precizând ca cel mai mare spațiu comercial aflat în proximitate, este cel al firmei de pompe funebre Corona, care deține și administrarea unei părți din cimitirul municipal, aflat tot în zona.
În drept, art.115 și urm. din codul de procedură civilă 1865, art. 1516 - 1528 și celelalte texte invocate din noul Cod civil.
La termenul din data de 02.09.2014, se depune la dosar o cerere din partea reclamanților M. prin care se solicită introducerea în cauză a moștenitoarei apelantei D. A., decedată în cursul judecății, respectiv L. S..
Analizând apelul declarat de pârâți împotriva sentinței menționate, Tribunalul constată următoarele:
Reclamanții sunt proprietarii unui teren situat în A. I., .. 19, achiziționat la data de 12.08.2011 (f. 53 dosar de fond), cu intenția de a-și construi o locuință și un spațiu comercial.
În acest sens, cu câteva zile înainte de a cumpăra acest teren, au solicitat acordul vecinilor în vederea construirii spațiului comercial și a locuinței menționate mai sus (f. 27 și 28 din dosarul de fond), aceștia dându-și acordul în scris (f. 27 și 28 din dosarul de fond) pe formulare speciale puse la dispoziție de către Primărie.
După achiziționarea terenului, în vederea eliberării autorizației de construcție, Serviciul Urbanism al Primăriei A. I. a solicitat reclamanților să depună declarațiile vecinilor, de acceptate a construirii unui spațiu comercial, în formă autentică. De această dată, însă, aceștia au refuzat să-și mai dea acordul, astfel că proprietarii terenului au introdus acțiune în instanță, solicitând obligarea pârâților de a se prezenta la notar în vederea exprimării acordului în formă autentică pentru construirea spațiului comercial și a locuinței menționate, iar în caz de refuz al acestora, instanța să pronunțe o hotărâre care să suplinească acordul în formă autentică.
Tribunalul constată că anexa 1 a Legii nr. 50/1991, privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, dispune cu privire la conținutul cadru al proiectului pentru autorizarea lucrărilor de construire, iar la punctul 2.5.6 este prevăzută necesitatea existenței acordului de voință al vecinilor exprimat în formă autentică, pentru lucrări necesare în vederea schimbării destinației.
De asemenea, potrivit art. 27 din Normele de aplicare a Legii 50/1991, privind autorizarea lucrărilor de construcții, refuzul nejustificat al vecinilor de a-și da acordul se constată de către instanță, iar hotărârea acesteia urmează să fie acceptată de către emitentul autorizației de construire/desființare în locul acordului vecinilor.
Acest refuz nejustificat de exprimare a acordului trebuie analizat prin raportare la prevederile art. 15 Cod civil, referitoare la abuzul de drept, conform căruia niciun drept nu poate fi exercitat în scopul de a vătăma sau păgubi pe altul ori într-un mod excesiv și nerezonabil, contrar bunei-credințe.
În plus, Tribunalul constată că declarația antecesorilor apelanților prin care au fost de acord cu construirea unui spațiu comercial și a unei locuințe, reprezintă un act juridic unilateral, iar prima instanță a reținut, în mod corect, că orice înțelegere între părți are putere de lege (art. 1270 C. civ.), aceasta fiind o consacrare a principiului forței obligatorii a actelor juridice. O consecință a acestui principiu este reprezentată de irevocabilitatea actului juridic, art. 1325 Cod civil extinzând sfera de aplicare a acestor reguli de drept și în privința actelor juridice unilaterale, în ceea ce privește exprimarea inițială a consimțământului.
Prin urmare, atâta timp cât nu există consimțământul beneficiarului actului juridic, cealaltă parte nu poate să îl revoce în mod unilateral sau să își mai retragă consimțământul. Afirmația pârâților, în sensul că nu au știut ce semnează (f. 116 dosar de fond), nu are niciun suport probator, iar conform art. 249 C.p.c., cel care face o susținere în cursul procesului trebuie să o dovedească.
Celelalte susțineri ale pârâților referitoare la disconfortul produs de realizarea unui spațiu comercial în apropiere, sunt reale, însă ar fi prezentat relevanță dacă nu și-ar fi dat acordul în acest sens și în condițiile în care tocmai acest acord i-a determinat pe reclamanți să cumpere acel teren.
Mai trebuie precizat și faptul că în declarațiile prin care antecesorii apelanților și-au dat acordul pentru construirea spațiului comercial (f. 27 și 28 din dosarul de fond) se face referire la proiectul cu nr. 014-11 din 2011, iar din probele administrate de instanța de apel (f. 69) rezultă că este vorba de proiectul de la fila 71 (din apel), respectiv fila 58 din dosarul de fond, iar acesta corespunde planului urbanistic general pentru . vedea adresa primăriei de la fila 110 din dosarul de fond). Prin urmare, dimensiunile construcției cu care pârâții nu sunt de acord se încadrează în dimensiunile aprobate de municipalitate, iar aceasta ar fi putut fi construită de reclamanți chiar fi fără acordul pârâților, dacă nu s-ar fi pus problema destinației acesteia de spațiu comercial (ci ar fi fost locuință).
Față de cele de mai sus, Tribunalul va respinge, ca nefondat, apelul formulat de pârâții L. S. (moștenitoare a pârâtei D. A.), M. M. G., M. M., împotriva sentinței civile nr. 3339/2013 a Judecătoriei A. I., pronunțate în dosar nr._, iar în temeiul art. 451 C.p.c., va obliga apelanții la plata în favoarea intimaților M. M. și M. A. a sumei de 750 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocațial din apel.
Pentru aceste motive,
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul formulat de pârâții L. S. (moștenitoare a pârâtei Dotu A.), M. M. G., M. M., împotriva sentinței civile nr. 3339/2013 a Judecătoriei A. I., pronunțate în dosar nr._ .
Obligă apelanții la plata în favoarea intimaților M. M. și M. A. a sumei de 750 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocațial din apel.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 09 iunie 2015.
Președinte, D. G. | Judecător, M. I. M. | |
Grefier, A. V. |
Red. M.M.
Tehnored. A.V. 9 ex.
A.V. 9 Iulie 2015
Judecător fond: B. M. B.
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Pretenţii. Sentința nr. 251/2015. Tribunalul ALBA → |
|---|
