Expropriere. Sentința nr. 3523/2013. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 3523/2013 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 12-12-2013 în dosarul nr. 1012/108/2012*
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. Operator 3207/2504
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR.3523
Ședința publică din 12 decembrie 2013
Președinte: N. C.
Grefier: P. M.
S-a luat în examinare, în rejudecare, acțiunea civilă în despăgubiri exercitată de reclamantul C. L., în contradictoriu cu pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România.
La apelul nominal se prezintă reprezentantul reclamantului – av. F. Aniel C. din Baroul T., în substituire av. Stanoiov Lumința din Baroul A., absent fiind reprezentantul pârâtului.
Ministerul Public este reprezentat de procuror S. I. din cadrul Parchetului de pe lângă Tribunalul A..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care instanța învederează că prin raportul de expertiză comisia de experți a stabilit o despăgubire în cuantum de 50.331 euro reprezentând despăgubiri pentru lipsă acces.
Reprezentantul reclamantului arată că nu are obiecțiuni față de această valoare.
Nemaifiind alte cereri de formulat, excepții de ridicat ori probe de administrat, tribunalul reține dosarul spre soluționare și acordă cuvântul în dezbaterea pe fond.
Reprezentantul reclamantului solicită admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată și motivată și acordarea despăgubirilor stabilite prin suplimentul la raportul de expertiză.
Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de admitere a acțiunii, conform probațiunii administrate în rejudecare.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra acțiunii civile înregistrată pe rolul acestei instanțe, în rejudecare, la data de 17.06.2013 constată că, prin Sentința civilă nr.522/11.02.2013 pronunțată în dosar nr._, Tribunalul A. a admis în parte acțiunea civilă formulată și completată de reclamantul C. L. în contradictoriu cu pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale București, având ca obiect despăgubiri rezultate din expropriere și, în consecință, a anulat în parte Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.146/218/10.10.2011, a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 251,05 euro sau echivalentul în lei la data plății cu titlu de despăgubiri pentru terenul expropriat și suma de 750 lei cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale.
Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut că, prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.146/218/10.10.2011 a Comisiei de aplicare a Legii nr.255/2010, s-a dispus exproprierea de la reclamant a suprafeței de 797 mp din terenul situat în localitatea Pecica, jud. A., înscris în cartea funciară_ nedefinitivă Pecica, nr.cadastral_, stabilindu-se ca limită a despăgubirilor suma de 0,16 euro/mp .
Reclamantul a contestat această hotărâre susținând că suma oferită de expropriator este derizorie, atât față de valoarea de circulație a terenurilor, cât și față de sumele oferite pentru alte terenuri, în baza legilor de expropriere anterioare.
Cererea reclamantului s-a grefat pe dispozițiile art.22 alin.1 din Legea nr.255/2010 conform cărora expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute stabilite de expropriator se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate.
Stabilirea despăgubirilor cuvenite în caz de expropriere, chiar dacă aceasta se realizează în temeiul legii speciale - Legea nr.255/2010 - se face în conformitate cu prevederile cadrului normativ general cuprins în Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Prin urmare, s-a apreciat că în cauză sunt incidente prevederile art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994, conform cărora: „alin.1 - Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite; alin.2 ,, La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.”.
Pentru stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamantului, instanța a procedat conform art.25 din Legea nr.33/1994, numind o comisie de trei experți, din care unul desemnat de instanță și câte unul nominalizat de reclamant, respectiv de către pârâtul expropriator, iar din raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de aceștia rezultă că valoarea terenului expropriat este de 3,84 Euro/ 1 mp .
Conform concluziilor acestui raport de expertiză, valoarea de circulație a suprafeței de 797 mp ar fi de 13.900 lei, echivalentul a 3070 euro (f.184), la care se adaugă daune de 52.600 lei; raportul a fost însă semnat cu observații de către dl. expert M. B., acesta subliniind faptul că lucrarea nu tratează corect abordarea prin piață deoarece, în primul rând, comparabilele folosite nu sunt similare cu terenul expropriat, ci se referă la terenurile ce au potențial de conversie din teren agricol în teren pentru uz industrial, respectiv sunt cuprinse în PUZ sau PUD fapt care le crește mult valoarea, în al doilea rând, la data exproprierii terenul expropriat nu a fost cuprins în planuri de dezvoltare urbanistică, iar simplul fapt că este în zona de construcție a autostrăzii nu dă acestui teren un potențial de conversie în teren pentru uz industrial și, nu în ultimul rând, comparabile care sunt cu adevărat similare sunt terenuri agricole extravilane.
Deși experții desemnați de instanță, respectiv reclamant, a arătat că pentru estimarea valorii de piață se utilizează două metode, metoda comparațiilor de piață și metoda capitalizării rentei funciare, iar după aplicarea celor două metode, în baza reconcilierii rezultatelor se estimează rezultatul final, aprecierile instanței au fost în sensul că valoarea de circulație a suprafeței de 797 mp, de 13.900 lei, echivalentul a 3070 euro, pentru mai puțin de un hectar pentru un teren agricol situat în extravilanul unei localități ce nu este nici măcar reședință de județ, este una exorbitantă.
În totală contradicție cu aceste concluzii, raportul de evaluare globală a imobilelor valabil pe anul 2012, luat în considerare de notarii publici la autentificarea actelor juridice notariale privitoare la imobile și care are la bază date statistice culese din activitatea notarială din anul precedent 2011, stabilește pentru orașul Pecica o valoare de 2000 euro/ha, ceea ce în echivalent înseamnă 0,2 euro/mp, adică 0,9 lei/mp.
S-a avut în vedere că finalitatea procedurii de expropriere este aceea de a stabili o dreaptă (justă) despăgubire, în condițiile în care exproprierea reprezintă o ingerință permisă nu numai de art.44 din Constituție, dar și de art.1 Protocolul nr.1 la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, în măsura în care este fundamentată pe o cauză de utilitate publică. Or, o dreaptă sau justă despăgubire presupune acordarea proprietarului expropriat a prețului pe care l-ar fi încasat în cazul în care ar fi vândut de bună voie terenul, acesta fiind prețul pieții, adică prețul cu care se vând sau se cumpără, în mod obișnuit astfel de terenuri. Fiind în realitate o vânzare forțată, în care consimțământul vânzătorului nu este cerut de lege, în considerarea efectelor general benefice a utilității publice căreia îi va fi afectat imobilul, este firesc ca despăgubirea pentru bunul expropriat să cuprindă doar un preț echivalent cu prețul la care s-ar fi vândut, în mod normal bunul, în cazul unei vânzări obișnuite, consimțite de ambele părți, dar și eventualul prejudiciu cauzat proprietarului-vânzător, reprezentat inclusiv de eventualul beneficiu de care a fost lipsit ca urmare a unei exproprieri intempestive, în raport de lucrările realizate și care urmau să aducă un beneficiu cert și previzibil.
Acesta este motivul pentru care instanța a acordat valoare probantă adresei BNP „D.” cu sediul chiar în localitatea Pecica (fila 144), conform căreia, în perioada 2010-2012, prețul de vânzare declarat de către părți a variat de la 1.500 la 2.000 euro/ha, în funcție de amplasament și suprafața vândută, prețuri ceva mai mari (2.900 –3.000 euro/ha) fiind declarate (este adevărat în situații mai rare) la tranzacții în care cumpărătorul era o societate comercială.
Prin urmare, instanța a reținut prețul de 3.000 euro pentru un ha de teren, respectiv 0,3 euro/mp – echivalent 1,35 lei/mp, ca fiind un indicator elocvent pentru stabilirea valorii de circulație a suprafeței expropriate.
În afară de această valoare de circulație a terenului, tribunalul a reținut ca fiind pertinente și juste aprecierile din cuprinsul raportului de expertiză conform cărora în cuantumul despăgubirilor cuvenite trebuie incluse și sumele necesare reclamantului pentru a-și reîntregi proprietatea diminuată ca efect al exproprierii, prin cumpărarea în aceeași zonă, de pe piața liberă, a unei alte suprafețe de teren egală ca întindere cu cea preluată în domeniul public și care cuprind: 2% comision unei societăți de intermedieri imobiliare, 1% cheltuieli notariale suportate de cumpărător și 2% o estimare a cheltuielilor suplimentare legate de deplasări, publicitate.
S-a stabilit astfel că despăgubirea totală cuvenită reclamantului este de 251,05 euro, obținută din înmulțirea suprafeței de 797 mp cu 0,3 euro/mp (rezultă 239,1 euro), la care se adaugă procentul de 5% arătat anterior, mai precis 11,95 euro; în schimb, nu s-a justificat includerea în cuantumul despăgubirilor a contravalorii producției agricole, nerealizate, respectiv dauna pentru lipsa de folosință a terenului, atât timp cât din întreg ansamblul probator administrat în cauză nu rezultă că la momentul exproprierii, terenul ar fi fost însămânțat ori cultivat și că, urmare a exproprierii, reclamantul nu ar mai fi putut să culeagă recolta. De altfel, nu a rezultat că terenul cu pricina ar fi fost cultivat până la momentul la care a intervenit exproprierea, ori că ar fi fost dat în arendă, astfel că acordarea de despăgubiri pentru pretinsul prejudiciu eventual și incert, legat de imposibilitatea cultivării terenului expropriat, nu își are nicio fundamentare legală.
De asemenea, instanța nu a acordat daunele datorate cheltuielilor suplimentare de transport și daunele pentru lipsa de acces la parcelele rămase în proprietate, reținând, pe de o parte, că nu există dovezi că noile drumuri de acces pe care expropriatorul este obligat să le realizeze vor presupune o rută de deplasare mai lungă decât prezenta astfel că eventualele cheltuieli suplimentare de transport sunt incerte, iar pe de altă parte, instanța nu a reținut drept cert prejudiciul ce ar rezulta din construirea în viitor de către reclamant a unui nou drum de acces pentru parcelele rămase în proprietatea lor.
Argumentele și susținerile reclamantului legate de faptul că unii proprietari au intrat deja în posesia despăgubirilor exorbitante stabilite inițial nu pot constitui un argument care să determine instanța a stabili o despăgubire mai mare decât cea care rezultă din prospectarea pieții imobiliare din zonă, iar valoarea disproporționat de mare a acelor despăgubiri a determinat Guvernul României să intervină legislativ pentru restabilirea echilibrului în procesul de expropriere și de stabilire a cuantumului despăgubirilor.
În opinia aceleiași instanțe, cele susținute de către reclamant nu pot constitui temei sau fundament pentru acordarea unor despăgubiri mai mari decât cele cuvenite în mod rezonabil potrivit legii, respectiv la nivelul valorii reale de circulație a terenului care este dată de prețul pieței imobiliare din zonă.
Pentru toate aceste considerente, instanța a admis în parte acțiunea reclamantului, respectiv a anulat în parte Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.146/218/10.10.2011 și a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 251,05 euro sau echivalentul în lei la data plății, cu titlu de despăgubiri pentru terenul expropriat .
Privitor la cheltuielile de judecată, s-a reținut că fundamentul juridic al acordării cheltuielilor de judecată este reprezentat de culpa procesuală a părții „care cade în pretenții”, iar poziția juridică de parte câștigătoare în proces este determinată de raportul dintre conținutul obiectului acțiunii și rezultatul obținut prin hotărârea de soluționare a litigiului. Așadar, atunci când pretențiile ce formează obiectul litigiului sunt admise numai parțial, instanța va acorda celui care a câștigat procesul numai o parte din cheltuielile de judecată, proporțional cu pretențiile admise. Ori, în speță, în condițiile în care s-a admis în parte acțiunea civilă formulată, raportat la cheltuielile efectuate de reclamant cu expertiza în sumă de 1.500 lei, instanța a obligat pârâtul la plata sumei de 750 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale.
Prin Decizia civilă nr.814/R/30.05.2013 a Curții de Apel Timișoara, sentința recurată a fost casată cu trimiterea cauzei spre rejudecare pentru ca instanța de fond să administreze un supliment la raportul de expertiză prin care să se stabilească despăgubirea în raport de prețul cu care se vând imobilele similare la data întocmirii raportului de expertiză și de prejudiciul cauzat proprietarului, instanța de fond urmând a ordone experților să compare, în concret, caracteristicile terenului expropriat și ale terenurilor similare ce au făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare depuse în primă instanță și în recurs.
Conform art.315 alin.1 C.pr.civ., rejudecând cauza în cadrul limitelor deciziei de casare, în cauză s-a administrat un supliment la raportul de expertiză inițial astfel cum s-a stabilit prin hotărârea instanței de control judiciar.
Se reține astfel că, potrivit art.26 din Legea nr.33/1994, „(1) - Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite”, „(2) - La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.”
Având în vedere valoarea de piață unitară obținută în suplimentul la raport - 3,7 euro/mp - și luând în considerare explicațiile referitoare la daune din raportul de expertiză inițial, rezultă o valoare a terenului în sumă de 2.950 euro (13.400 lei) și o valoare a daunelor în cuantum total de 50.479 euro, din care suma de 148 euro reprezintă dauna pentru redobândirea unui teren similar, iar suma de 50.331 euro dauna pentru lipsă acces.
Răspunzând la obiectivele stabilite de instanța de judecată, experții au stabilit că valoarea finală a despăgubirilor solicitate, rotunjită, este de 53.450 euro (242.400 lei); suplimentul a fost comunicat pârâtului pentru a se formula eventuale obiecțiuni, însă acesta nu și-a expus nicio poziție procesuală, expertul pe care l-a desemnat fiind de acord cu concluziile comisiei de experți.
În ce privește dauna pentru lipsa de acces, tribunalul va aprecia însă că nu se justifică acordarea sumei de 50.331 euro (sumă chiar mai mare decât valoarea despăgubirii pentru terenul expropriat), întrucât un atare prejudiciu are un caracter incert, neputându-se presupune în mod rezonabil că reclamantul va construi în viitor o cale de acces (drum de exploatare) către .; de altfel, un atare drum de exploatare este de presupus că va afecta alte parcele învecinate, punându-se eventual problema unei servituți de trecere; mai mult decât atât, este obligația expropriatorului ca în cazul afectării unor căi de acces să construiască altele pentru a asigura accesul la parcelele învecinate autostrăzii, fapt care de altfel urmează a fi realizat de pârâtă în viitor; pe de altă parte, în niciun caz instanța nu va putea reține că inexistența la acest moment a unui drum de acces către . de 13.603 mp (mai mare de 1 ha), determină necesitatea exproprierii acesteia, cu atât mai mult cu cât reclamantul nici nu a formulat în fața instanței o atare cerere.
În consecință, pentru considerentele de fapt si de drept expuse, instanța va admite acțiunea civilă în despăgubiri exercitată de reclamantul C. L., în contradictoriu cu pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Timișoara, având ca obiect expropriere, va anula în parte hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.146/218/10.10.2011 și va obliga pârâtul să plătească reclamantului suma de 3.098 euro sau echivalentul în lei la data plății, cu titlu de despăgubiri.
În baza art. 274 Cod procedură civilă, va obliga pârâtul la plata sumei de 1.500 lei cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRÂȘTE:
Admite în parte acțiunea civilă în despăgubiri exercitată de reclamantul C. L., în contradictoriu cu pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Timișoara, având ca obiect expropriere.
Anulează în parte hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.146/218/10.10.2011.
Obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de 3.098 euro sau echivalentul în lei la data plății, cu titlu de despăgubiri.
Obligă pârâtul la plata sumei de 1.500 lei cheltuieli de judecată.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică din 12.12.2013.
Președinte Grefier
N. C. P. M.
Red.NC.
Tred.PM
5 ex./3 .
Se comunică părților:
RECLAMANT
C. L. – A., dom. ales C.. Av. Stanoiov L. – ., .
PÂRÂT
Statul Român prin CNADNR prin DRDP Timișoara – Timișoara, ..18 jud.T.;
Parchetul de pe lângă Tribunalul A.
| ← Expropriere. Sentința nr. 3525/2013. Tribunalul ARAD | Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... → |
|---|
