Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Decizia nr. 526/2013. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Decizia nr. 526/2013 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 03-12-2013 în dosarul nr. 8651/55/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. Operator 3207/2504
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ nr. 526/A
Ședința publică din data de 3 decembrie 2013
Președinte A. C.
Judecător R. M. Grefier I. I.
S-a luat în examinare apelul declarat de apelanta . contradictoriu cu intimata . & Resort SRL reprezentată prin administrator Fides Advisor I.P.U.R.L., împotriva Sentinței civile nr.5329 din 16.09.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._, având ca obiect plângere împotriva încheierii de CF.
La apelul nominal se prezintă reprezentantul intimatei . & Resort SRL – avocat M. A. din Baroul A.. lipsă fiind reprezentantul apelantei.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Apelul este timbrat cu 4 lei taxă judiciară de timbru și timbru judiciar în valoare de 0,15 lei.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, constatându-se că la data de 26.11.2013 intimata a depus la dosar întâmpinare, la care a anexat împuternicirea avocațială.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, tribunalul reține dosarul spre soluționare și acordă cuvântul asupra apelului.
Reprezentantul intimatei solicită respingerea apelului și menținerea ca legală și temeinică a sentinței apelate, cu cheltuieli de judecată, reprezentând onorariul de avocat, justificate prin factura fiscală depusă la dosar. Învederează instanței că suma evidențiată în factură privește mai multe dosare în care litigiul se poartă între aceleași părți, iar onorariul de avocat pentru un dosar este în sumă de 124 lei.
TRIBUNALUL
Constată că prin sentința civilă nr.5329 din 16.09.2013 pronunțată în dosarul nr._ Judecătoria A. a admis cererea având ca obiect „plângere împotriva încheierii de carte funciară” formulată de petenta . & Resort SRL, aflată în insolvență, prin administrator judiciar Fides Advisor I.P.U.R.L. RFO II-0665, în contradictoriu cu intimata . anulat încheierea de respingere a cererii de reexaminare nr._ pronunțată de O.C.P.I. A. la data de 21.05.2013, a respins cererea de înscriere a dreptului de ipotecă legală asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele (provenită din conversia de pe hârtie a CF 2963 Fântânele) nr.cad.1814 și a dispus radierea notării ipotecii legale asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele (provenită din conversia de pe hârtie a CF 2963 Fântânele) nr.cad.1814. Nu au fost acordate cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că prin încheierea nr._ din 25.03.2013, O.C.P.I. A. a admis cererea intimatei, a dispus înscrierea în favoarea acesteia a dreptului de ipotecă legală în valoare de 61.461.513 lei asupra imobilului înscris în CF_ Fântânele, aflat în proprietatea petentei.
La baza admiterii cererii au stat înscrisul sub semnătură privată nr.949/ 11.04.2011 și sentința civilă nr. 1269/29.05.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar_, prin care a fost admisă în parte cererea în anulare formulată împotriva sentinței civile nr.823/29.03.2012, pronunțată de Tribunalul A. în dosarul nr._ și prin care intimata a obținut o ordonanță de plată împotriva petentei, pentru suma de 14.076.997,98 lei, cu titlu de debit și 1.900.735,66 lei cu titlu de penalități de întârziere.
Prin încheierea de respingere nr._ pronunțată de registratorul șef al O.C.P.I. A. la data de 21.05.2013 a fost respinsă cererea petentei de reexaminare a încheierii nr._/25.03.2013. În motivarea încheierii de respingere, OCPI A. a reținut, verificând actele dosarului ce au stat la baza cererii supuse reexaminării, respectiv sentința civilă nr.823/29.03.2012, pronunțată de Tribunalul A. în dosarul nr._, sentința civilă nr. 1269/29.05.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar_, contractul de achiziție publică referitor la realizarea G. Batterflypark și a serviciilor și construcțiilor anexe, încheiat între societatea S.C. B. G. Villas & Resort S.R.L., în calitate de achizitor și S.C. Technodomus S.A., în calitate de antreprenor, cu număr de înregistrare 949/11.04.2011 și nr.56/11.04.2011, conform prevederilor art.2380 din Codul Civil, ipoteca asupra unor construcții viitoare nu poate fi intabulată ci numai înscrisă în mod provizoriu în cartea funciară în condițiile legii. Potrivit dispozițiilor art.36 alin.16 din Legea nr.7/1996, republicată, arhitecții și antreprenorii vor putea cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care face obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări. De asemenea, O.C.P.I. a apreciat că nu intervine, prin operațiunile de înscriere în cărțile funciare, în conținutul drepturilor, actelor sau faptelor juridice evidențiate în cuprinsul acestora, înscrierile fiind efectuate de către registratorul de carte funciară în exercițiul atribuțiilor legale, acesta neputându-se substitui instanței de judecată în efectuarea controlului de legalitate.
Prima instanță a analizat dispozițiile legale incidente în cauză, respectiv: Codul civil de la 1864, Codul civil din 2009, art.78 din Legea nr.71/2011 de punere în aplicare a Codului civil din 2009, art. 36 din Legea nr.7/1996 și art. 99 din Ordinul ANCPI nr.633/2006 actualizat 2013 și a apreciat că la data încheierii contractului de antrepriză cu număr de înregistrare 949/11.04.2011 și nr.56/11.04.2011, intimata deținea, sub imperiul vechiului cod civil, un privilegiu special imobiliar asupra imobilelor petentei, în baza art.1737 pct.4 din Codul civil de la 1864, privilegiu ce s-a convertit, potrivit prevederilor art.78 al.3 din Legea nr.71/2011, într-o veritabilă ipotecă legală, așa cum este aceasta reglementată de Noul Cod Civil.
Prin urmare, contrar susținerilor petentei, dreptul de ipotecă legală al intimatei există în baza unei convertiri a drepturilor de garanție imobiliară, realizată de legiuitor prin dispozițiile de punere în aplicare a Noului cod civil.
Prima instanță a apreciat că înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă legală al intimatei s-a făcut cu nerespectarea normelor în vigoare la data cererii de înscriere.
Contractul de antrepriză cu număr de înregistrare 949/11.04.2011 și nr.56/11.04.2011, încheiat între petentă, în calitate de achizitor și intimată, în calitate de antreprenor, are ca obiect realizarea unor construcții viitoare de către antreprenor, dreptul de ipotecă legală rezultat din convertirea unui privilegiu special imobiliar, grevează un bun viitor, respectiv construcțiile viitoare.
În cauză sunt aplicabile dispozițiile la art.99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, actualizat, care condiționează înscrierea dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor de notarea în prealabil a autorizației de construire. per a contrario, în ipoteza în care nu s-a notat în prealabil autorizația de construire, dreptul de ipotecă legală asupra unui bun viitor nu poate fi înscris în cartea funciară, iar înscrierea astfel efectuată este nelegală.
În cauză nu a fost respectată cerința enunțată, nefiind notată în cartea funciară autorizația de construire, anterior înscrierii dreptului de ipotecă legală al intimatei, înscrierea dreptului de ipotecă s-a făcut cu încălcarea art.99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, actualizat.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel . admiterea apelului și schimbarea în tot a sentinței atacate cu consecința respingerii, în totalitate, a plângerii intimatei.
În motivarea apelului arată că hotărârea primei instanțe a fost dată cu aplicarea greșită a legii și este rezultatul unei interpretări eronate a raporturilor dintre părțile din litigiu.
Ipoteca reglementată prin art.99, alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006 are ca obiect un bun viitor care nu există la momentul notării ipotecii în cartea funciară iar cazul de ipotecă prevăzut de art.36, alin.5 din Legea nr.7/1996 se referă de asemenea la bunuri viitoare, ipoteca intabulându-se, în acest caz, în condițiile legii privind creditul ipotecar pentru investițiile imobiliare, or aceste ipotecii asupra unor bunuri viitoare nu au nici o legătură cu dreptul de ipotecă a cărei înscriere a solicitat-o, care se bazează pe o cu totul altă stare de fapt și care are ca temei legal art.36, alin. 16 din Legea nr.7/1996 respectiv art. 2386 alin.6 din Codul Civil.
Atât alin. 16 al art.36 din Legea nr.7/1996 cât și art.2386, alin.6 din Codul Civil, reglementează înscrierea ipotecii legale „asupra imobilului”, ceea ce presupune deja existența unui imobil chiar dacă acesta nu este încă notat în cartea funciară.
Cererea societății de înscriere a ipotecii s-a făcut asupra unui imobil, în condițiile existenței deja a acelui imobil (chiar dacă nu a fost notat în cartea funciară).
Conform contractului încheiat cu reclamanta intimată, societatea urma să efectueze o . lucrări care constau, în principal, în realizarea unui teren de golf cu tot ceea ce presupune o asemenea investiție, terenul propriu-zis, parcări, alei de acces, terenuri de tenis, piscină, magazii, etc.
Hotărârea pronunțată în cadrul procedurii Ordonanței de plată formulată în baza O.U.G. nr. 119/2007 din dosarul nr._, a constatat în mod irevocabil că datoria intimatei față de .-a născut ca urmare a neachitării unor sume de bani reprezentând contravaloarea lucrărilor de construcții pe care le-a efectuat în baza contractului de antrepriză.
Ipotecile prevăzute de art.2386 cod civil fiind ipoteci legale, existența sau constituirea lor este independentă de voința sau acordul părților ele fiind reglementate tocmai pentru a conferi o protecție juridică in rem în favoarea creditorului care introduce prin diverse mijloace și forme juridice o valoare în patrimoniul debitorului său.
Astfel, din momentul sporirii patrimoniului uneia dintre părți cu o anumită valoare, ipoteca legală se activează automat, conferind protecție imediată creditorului, notarea acestor ipoteci în cartea funciară având doar rolul de a fi opozabil terților.
Ipoteca legală a arhitecților și a antreprenorilor reglementată de art.2386 alin.6 Cod Civil are ca premisă aceeași idee a îmbogățirii patrimoniului debitorului cu valoarea lucrărilor realizate.
Dreptul de a înscrie ipoteca legală în acest caz, rămâne o facultate acordată de legiuitor arhitectului sau constructorului, acesta putând decide dacă și când va fi oportună înscrierea ipotecii sale în funcție de momentul la care consideră că beneficiarul este în pericol de insolvabilitate. Cererea societății de înscriere a ipotecii legale, în baza contractului de antrepriză încheiat cu intimata, a fost formulată în momentul în care a devenit evident faptul că intimata se află în imposibilitate de plată fată de societate existând, așa cum a arătat mai sus, și o hotărâre judecătorească prin care aceasta a fost obligată să-i achite contravaloarea lucrărilor pe care le-a efectuat.
În drept invocă art.466, art.470, art.477, art.480 Cod Procedură Civilă, art.2386 Cod Civil și art.36, alin.16 din Legea nr.7/1996.
Intimata a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului.
În motivare, arată că, potrivit art. 80 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil „Cererile de înscriere, precum și acțiunile în justiție întemeiate pe dispozițiile Legii nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, indiferent de data introducerii lor, vor fi soluționate potrivit normelor materiale în vigoare la data încheierii actului sau, după caz, la data săvârșirii ori producerii faptului juridic generator, modificator sau extinctiv al dreptului supus înscrierii ori rectificării, cu respectarea normelor procedurale în vigoare în momentul introducerii lor”.
În cazul de față, cererea (introdusă după . Noului cod civil) viza un drept născut printr-un contract încheiat sub imperiul vechiului cod civil. Așadar, condițiile de validitate ale dreptului supus înscrierii sunt condițiile prevăzute de vechiul Cod civil. Potrivit acestuia, obiectul privilegiului constructorului era exclusiv edificiul, și nu terenul, așa cum arată art. 1737, pct. 4. Așadar, constructorul are dreptul să înscrie privilegiul (convertibil în ipotecă legală) doar asupra construcției. Or, în cartea funciară asupra căreia s-a operat înscrierea, nu este intabulată nici o construcție, ci doar terenul, care nu face obiectul privilegiului (ipotecii legale).
Prima instanță a reținut corect faptul că, petenta nu a făcut nici procedurile pentru a înscrie o ipotecă asupra unui bun viitor, așa cum sunt ele prevăzute de art. 99, alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006.
Examinând sentința atacată, conform prevederilor art. 476, art. 477 Cod procedură civilă, tribunalul va constata că apelul promovat în cauză este nefondat, sentința apelată fiind pronunțată cu interpretarea corectă a raporturilor juridice ale părților și a dispozițiilor legale incidente.
În speță, nu este pusă în discuție valabilitatea garanției imobiliare, ci doar condițiile legale ale înscrierii provizorii. Art. 29 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 reglementează condițiile pe care trebuie să le îndeplinească un înscris pentru a fi apt de întabulare sau înscriere provizorie, printre acestea numărându-se și cerința ca înscrisul să fie „încheiat cu respectarea condițiilor de formă prevăzute de lege” (lit. a), la care se adaugă „îndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se află în competența registratorului” (lit. g).
În aplicarea principiului tempus regit actum, privilegiile speciale imobiliare constituie anterior intrării în vigoare a noului Cod civil sunt supuse, în ceea ce privește condițiile de valabilitate, dispozițiilor legale existente la data constituirii lor, conform art. 155 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, însă formalitățile de publicitate pentru opozabilitate față de terți a privilegiilor sunt supuse dispozițiilor legii în vigoare la data efectuării acestor înscrieri, potrivit art. 155 alin. 2 din același act normativ. Art. 104 alin. 2 cuprinde o normă similară ce are în vedere formalitățile de publicitate pentru opozabilitate față de terți a drepturilor reale de garanție, acestea fiind supuse tot dispozițiilor legii în vigoare la data efectuării formalităților de mai sus.
La momentul soluționării cererii apelantei de înscriere provizorie, una dintre condițiile de înscriere a dreptului de ipotecă asupra construcțiilor viitoare era cea a notării, în prealabil, a autorizației de construire, conform art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/3006 („Dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se poate înscrie în condițiile legii, cu condiția ca în prealabil să fi fost notată existența autorizației de construire”).
În ceea ce privește obiectul material al privilegiului/ipotecii imobiliare, atât art. 1737 pct. 4 din Codul civil de la 1864, cât și art. 2386 pct. 6 NCC au în vedere imobilul supus lucrării de construire, reconstruire, reparare.
În considerarea dreptului de ipotecă legală reglementat de art. 2386 pct. 6 NCPC, Legea nr. 7/1996 a fost modificată de așa manieră încât actul normativ republicat prevede la art. 36 alin. 16 dreptul arhitecților și antreprenorilor de a „cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări”.
În speță, imobilul, ce constituie obiectul lucrărilor, este descris în art. 1M coroborat cu lit. A din Premisele contractului de achiziție publică din 11.04.2011, adică terenul „de golf cu 18 găuri împreună cu un Club House, piscină, alee de intrare, cabina oficiu portar, terenuri de tenis și magazii de depozitare, un centru sportiv cu parcări și alei de acces, precum și o zonă de legătură între cele două zone sportive prevăzută cu spații verzi […] în conformitate cu Autorizația de Construire nr. 12 din 14.07.2010 eliberată de Primăria Comunei Fântânele”. Toate acestea sunt imobile în sensul art. 462 și art. 469 din vechiul Cod civil, aspect necontestat de apelantă.
Construcțiile a căror executare a fost asumată de apelantă nu sunt înscrise în cartea funciară și contrar susținerilor acesteia, au, din punct de vedere juridic, caracterul unei construcții viitoare, astfel cum a reținut, de altfel și Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară – Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară A. (în motivarea încheierii de respingere), acesta având în vedere art. 2380 NCC coroborat cu art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996.
Astfel cum corect a reținut prima instanță, dreptul de ipotecă legală al apelantei are ca obiect material o construcție viitoare, așa încât înscrierea provizorie a acestuia este condiționată, de notarea în prealabil, conform art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/3006, a autorizației de construire.
Cu privire la argumentele apelantei referitoare la scopul ipotecii legale al antreprenorului, tribunalul constată că prima instanță nu a negat dreptul de ipotecă legală al apelantei, ci doar a constatat că înscrierea provizorie a acestuia nu respectă condițiile prescrise de lege în acest scop.
Pentru aceste considerente, tribunalul, în baza art. 480 alin. 1 din noul Cod de procedură civilă, va respinge apelul.
În temeiul art. 453 alin. 1 NCPC, va obliga apelanta, căzută în pretenții prin respingerea apelului, să plătească intimatei suma de 124 lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocațial.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul formulat de apelanta . sediul în A., ..28, județul A., înmatriculată la ORC de pe lângă Tribunalul A. sub nr. J._, având CUI_ în contradictoriu cu intimata . & Resort SRL cu sediul în A., B.dul D., nr. 2, . la ORC de pe lângă Tribunalul A. sub nr. J.02/1720, CUI nr._ reprezentată prin administrator Fides Advisor I.P.U.R.L., cu sediul în A., .. 6,., având cod fiscal_ cu sediul procesual ales în Timișoara, . la S.C.A. V. & Asociații, împotriva Sentinței civile nr.5329 din 16.09.2013 pronunțată de Judecătoria A..
Obligă apelanta la plata către intimată a sumei de 124 lei cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 03.12.2013.
Președinte Judecător
A. C. R. M.
Grefier
I. I.
Red. RM/Thred. FM
Data: 20.12.2013 Ex.4/.> Se comunică părților:
apelanta . sediul în A., .. 28, județul A.
intimata . & Resort SRL, aflată în insolvență, prin administrator judiciar Fides Advisor I.P.U.R.L. RFO II-0665 - sediul ales în Timișoara, ., județul T., la S.C.A. V. & Asociații
Judecător fond: S. S.
| ← Prestaţie tabulară. Decizia nr. 99/2013. Tribunalul ARAD | Pretenţii. Încheierea nr. 373/2013. Tribunalul ARAD → |
|---|
