Rezoluţiune contract. Sentința nr. 1152/2013. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1152/2013 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 18-03-2013 în dosarul nr. 12874/55/2012
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. Operator 3207/2504
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 1152
Ședința publică din data de 18 martie 2013
Președinte T. B.
Grefier V. L.
S-a luat în examinare, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta ., în contradictoriu cu pârâta T. S. M., având ca obiect rezoluțiune contract .
La apelul nominal se prezintă reprezentantul societății reclamante, av. P. I. L. din Baroul A. și reprezentantul pârâtei – avocat N. D. A. din Baroul A. în substituirea avocat Ș. B. din Baroul A..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care, reprezentantul reclamantei depune la dosar note de ședință, din care un exemplar se înmânează reprezentantului pârâtei.
Reprezentantul pârâtei solicită acordarea unui termen de judecată arătând că săptămâna trecută a luat legătura cu reprezentanții societății reclamantei iar în urma discuțiilor s-a ajuns la concluzia că există posibilitatea stingerii litigiului pe cale amiabilă.
Reprezentantul societății reclamante, arată că societatea nu dorește încheierea unei tranzacții cu pârâta.
Reprezentantul pârâtei solicită suspendarea prezentei cauze conform art. 244 al. 1 pct. 1 Cod procedură civilă până la soluționarea Dosarului nr._ al Judecătoriei A..
Reprezentantul reclamantei solicită respingerea cererii de suspendare formulată întrucât acea cerere în pretenții este formulată cu rea credință, cererea de suspendare fiind o cerere care duce la tergiversarea soluționării prezentei cauze.
Instanța respinge cererea de suspendare formulată, nefiind întrunite cerințele disp. art. 244 al. 1 pct. 1 Cod procedură civilă.
Reprezentanții părților arată că nu mai au de formulat alte cereri de probațiune.
Nemaifiind formulate alte cereri și considerând cauza în stare de soluționare, instanța acordă cuvântul pe fond.
Reprezentantul reclamantei solicită admiterea acțiunii, cu cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocațial, taxă judiciară de timbru și timbru judiciar. Depune la dosar concluzii scrise.
Reprezentantul pârâtei solicită respingerea acțiunii, ca nefondată, fără cheltuieli de judecată.
INSTANȚA
Prin acțiunea civilă înregistrată la Judecătoria A. la data de 3 septembrie 2012, sub numărul de dosar_, reclamanta ., a chemat în judecată pârâta T. S. M., solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța să dispună rezoluțiunea promisiunii sinalagmatice de vânzare – cumpărare încheiată la data de 19.12.2007 având ca obiect terenul intravilan în suprafață totală de 565 mp, situat în A., . C.. Paulian, nr. 14), înscris în CF nr._ a loc. A. ( provenită din conversia pe hârtie a CF nr._), având nr. top 8587/L.85/15, cu obligarea totodată a pârâtei la restituirea către societatea reclamantă a sumei de 20.000 Euro achitată cu titlu de avans.
În motivarea cererii sale, reclamanta a arătat că, prin promisiunea sinalagmatică de vânzare – cumpărare încheiată între părți la data de 19.12.2007, pârâta, în calitate de unică moștenitoare a defunctului B. S. N. s-a obligat să vândă societății reclamante, imobilul constituit din teren intravilan în suprafață de 565 mp. situat în A., . C.. Paulian, nr. 14), înscris în CF nr._ a loc. A. ( provenită din conversia pe hârtie a CF nr._), având nr. top 8587/L.85/15, cu sarcinile cuprinse în încheierea nr. 2828/1941, de sub B2, emisă de Judecătoria A., respectiv notarea cu privire la restricțiunea că titularul imobilului este obligat a construi în termen de 5 ani o casă de locuit, în caz contrar lotul urmând a intra din nou în patrimoniul Primăriei, fără nici o altă formalitate de punere în întârziere sau intervenție judecătorească decât în baza deciziunii Primăriei, lotul neputând fi înstrăinat sau grevat decât numai cu consimțământul prealabil al Primăriei, iar înstrăinarea nu se va putea face decât la români de origine etnică.
Prețul total stabilit de comun acord a fost de 170.000 Euro, din care suma de 20.000 Euro a fost achitată de către societatea reclamantă cu titlu de avans urmând ca restul sumei de 150.000 Euro să fie achitată în termen de cel mult 30 de zile de la data la care promitenta vânzătoare a dobândit dreptul de proprietate, prin moștenire asupra imobilului ce face obiectul convenției încheiate și a obținut consimțământul pentru vânzare de la Primăria A..
Întrucât, promitenta vânzătoare nu a informat-o pe reclamantă cu privire la stadiul demersurilor efectuate în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare, deși au trecut mai mulți ani de la încheierea antecontractului, reclamanta a efectuat o . investigații la OCPI A. și la instanțele judecătorești competente, ocazie cu care a constatat că la data de 23.06.2008, a fost întabulat în CF dreptul de proprietate al promitentei vânzătoare cu privire la cota de 1/1 din imobilul din litigiu, drept dobândit prin succesiune.
Totodată, reclamanta a constatat că în cartea funciară a imobilului sunt notate mai multe hotărâri, prin care a fost respinsă în mod definitiv și irevocabil acțiunea promitentei vânzătoare având ca obiect revendicare imobiliară formulată în contradictoriu cu Municipiul A. prin Primar, a fost admisă acțiunea reconvențională și a fost constatată rezoluțiunea contractului de împroprietărire încheiat în 20.05.1941 între Municipiul A. și B. S., radiindu-se dreptul de proprietate al promitentei vânzătoare T. S..
Notificată, promitenta vânzătoare a comunicat faptul că este în măsură a-și onora obligațiile contractuale, întrucât pârghiile legale necesare executării convenției sunt în curs de desfășurare. Cu toate că adresa a fost emisă la data de 22.03.2012, până la data formulării prezentei cereri de chemare în judecată reclamantei nu i-a fost comunicat niciun aspect cu privire la aceste pretinse demersuri.
Verificând stadiul dosarelor nr._ ,_/55/2009 și_/55/2008, notate în cartea funciară, reclamanta a constatat că toate sunt soluționate în mod definitiv și irevocabil, prin respingerea tuturor demersurilor inițiate de către promitenta vânzătoare. S-a constatat totodată că pe rolul instanțelor competente, respectiv Judecătoria A., Tribunalul A. și Curtea de Apel Timișoara nu există nicio acțiunea înregistrată de către T. S. M. ulterior anului 2010.
Având în vedere faptul că pârâta nu a reușit a obține consimțământul Primăriei Municipiului A. pentru înstrăinarea imobilului, iar demersurile judiciare inițiate au avut ca rezultat radierea dreptului de proprietate al promitentei vânzătoare, reclamanta solicită rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare din data de 19.12.2007 și obligarea pârâtei la restituirea sumei de 20.000 EUR achitată cu titlu de avans.
În drept, reclamanta și-a întemeiat cererea pe dispozițiile art. 1166 și următoarele din Codul civil, art. 1516 cod civil și art. 1549 și următoarele din Codul civil, fiind depuse în probațiune xerocopii certificate pentru conformitate de pe promisiunea sinalagmatică de vânzare –cumpărare încheiată între părți, extras CF nr._ A., notificare înaintată pârâtei, răspunsul la notificare comunicat de către pârâtă, societății reclamante, Încheierea CF nr._/23.09.2011, sentința civilă nr. 5282/26 mai 2010, pronunțată de Judecătoria A. în dosar nr._, decizia civilă nr. 346/20.10.2010, pronunțată de Tribunalul A. în dosar nr. 3698/55/A/2010, decizia civilă nr. 327/R/30.03.2011, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara în dosar nr._ .
Prin notele de ședință depuse de către societatea reclamantă, în ședința publică din data de 03.10.2012, aceasta a arătat că, valoarea raportat la care urmează a se stabili atât competența instanței de judecată cât și taxa judiciară de timbru datorată, este de 20.000 Euro, reprezentând avansul achitat de către aceasta pârâtei, a cărui restituire se solicită prin prezenta, respectiv suma de 89.796 lei ( conform cursului valutar comunicat de BNR la data înregistrării acțiunii).
S-a arătat astfel că, valoarea litigiului se raportează la valoarea avansului, ce reprezintă repunerea părților în situația anterioară și nu la valoarea întregului imobil, întrucât prin antecontractul încheiat nu s-a transmis un drept de proprietate asupra imobilului, pentru a putea fi avută în vedere întreaga valoare a acestuia din această convenție născându-se doar o obligație de a face în sensul de a încheia în viitor contractul promis .
Reclamanta a apreciat, că valoarea totală a imobilului, putea fi avută în vedere doar în situația în care s-ar fi solicitat fie executarea silită a antecontractului de vânzare – cumpărare, respectiv obligarea pârâtei la încheierea contractului autentic, fie în situația în care s-ar fi solicitat rezoluțiunea chiar a contractului autentic de vânzare – cumpărare translativ de proprietate, repunerea părților în situația anterioară însemnând redobândirea dreptului de proprietate asupra întregului imobil.
Notelor depuse, reclamanta a anexat practica Curții de Apel Timișoara și a Curții de Apel Cluj N. .
Pârâta, deși a fost legal citată, cu un exemplar din notele de ședință depuse nu și-a exprimat poziția în cauză .
Ulterior, în ședința publică din data de 24.10.2012, instanța, din oficiu a invocat necompetența materială a Judecătoriei A. în soluționarea acțiunii, rămânând în pronunțare asupra acesteia.
Asupra excepției necompetenței materiale a Judecătoriei A., care a fost analizată cu prioritate față de prevederile art.137 Cod de procedură civilă, instanța a reținut că potrivit art. 2 lit. b Cod procedură civilă, Tribunalul judecă în primă instanță :„procesele și cererile în materie civilă al căror obiect are o valoare de peste 500.000 lei, cu excepția cererilor de împărțeală judiciară, a cererilor în materia succesorală, a cererilor neevaluabile în bani și a cererilor privind materia fondului funciar, inclusiv cele de drept comun, petitorii sau, după caz, posesorii, formulate de terții vătămați în drepturile lor prin aplicarea legilor în materia fondului funciar”.
S-a reținut că, în literatura de specialitate, promisiunea de vânzare-cumpărare este definită ca fiind acel contract în care ambele părți se obligă să încheie în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare cumpărare.
Prin urmare, s-a reținut că, după cum se arată unanim în doctrina și practica judiciară, prin promisiunea de vânzare cumpărare (cunoscută și sub denumirea de antecontract) se naște o obligație de a face, respectiv aceea de a încheia în viitor contractul translativ de proprietate, prin antecontract promitentul vânzător asumându-și obligația de a vinde bunul, iar promitentul cumpărător obligația de a cumpăra acest bun, iar fiecare dintre părți are posibilitatea de a opta între două acțiuni în justiție în situația în care cealaltă parte nu-și îndeplinește obligațiile asumate: acțiunea în executarea contractului prin care se solicită ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic, respectiv acțiunea în rezoluțiunea antecontractului prin care se solicită desființarea obligațiilor asumate de către părți. În cea de a doua situație poate fi cerută și repunerea părților în situația anterioară.
Prin rezoluțiunea antecontractului promitentul cumpărător urmărește desființarea obligației sale de a plăti suma stabilită ca preț, iar prin repunerea în situația anterioară –atunci când aceasta se solicită - se urmărește restituirea sumei achitate cu titlu de avans.
În speța dată, prin promisiunea de vânzare cumpărare care se cere a fi rezoluționată, părțile s-au obligat să încheie un contract de vânzare-cumpărare prin care pârâta să transfere dreptul de proprietate asupra imobilului mai sus descris, iar reclamanta să achite o sumă de 170.000 EUR.
Plata avansului de 20.000 EUR reprezintă o executare anticipată parțială a contractului de vânzare cumpărare, sub condiția rezolutorie a neîncheierii acestuia, și nu o executare a promisiunii de vânzare cumpărare, întrucât executarea acesteia constă în perfectarea contractului de vânzare cumpărare. De altfel, promisiunea de vânzare cumpărare este valabil încheiată chiar și în situația în care nu se achită niciun avans.
Totodată, s-a reținut că există posibilitatea ca prin acțiunea în rezoluțiunea promisiunii de vânzare cumpărare să nu se solicite și repunerea părților în situația anterioară, prin restituirea avansului. Se pune astfel întrebarea, într-o atare situație la ce ne vom raporta pentru a stabili competența materială a instanței? Atâta timp cât criteriul trebuie să fie unic, iar repunerea părților în situația anterioară este un petit accesoriu celui prin care se solicită rezoluțiunea antecontractului, Judecătoria A. a considerat că nu există motive pentru a se raporta în stabilirea competenței materiale la valoarea petitului accesoriu.
Practic, prin obținerea rezoluțiunii promisiunii de vânzare cumpărare, ceea ce dobândește promitentul cumpărător este desființarea obligației sale de a nu mai încheia un contract de vânzare-cumpărare, în speță evaluat la 170.000 EUR.
În acest sens s-a pronunțat și Înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia nr.1593/2002, unde s-a arătat că la stabilirea competenței materiale după valoare, trebuie avut în vedere prețul stipulat în contract, deoarece, cât timp nu este contestat, prețul constituie singurul element de apreciere de natură obiectivă, nevând relevanță alte estimări străine contractului. Pentru identitate de rațiune, silogismul este aplicabil și promisiunii de vânzare cumpărare. Se remarcă de asemenea că și în cazul contractelor de vânzare-cumpărare sunt situații în care se achită doar un avans din prețul total și chiar se prevede că dreptul de proprietate se transferă în patrimoniul cumpărătorului doar la plata integrală a prețului, fără ca astfel de clauze să fie considerate a influența asupra competenței materiale a instanței sesizate cu soluționarea cererii de rezoluțiune a unui astfel de contract.
Pentru cele mai sus arătate, întrucât prin cererea de chemare în judecată formulată se urmărește desființarea obligației de a face a reclamantei constând în încheierea unui contract de vânzare cumpărare în care prețul este de 170.000 euro (763.266 lei), iar restituirea avansului de 20.000 EUR este un petit accesoriu, în temeiul art. 2 pct. 1 lit. b Cod procedură civilă, față de dispozițiile art. 158 Cod procedură civilă, instanța a admis excepția necompetenței materiale invocată din oficiu și, pe cale de consecință, a declinat competența în favoarea Tribunalului A..
Prin întâmpinarea depusă, pârâta a solicitat respingerea acțiunii reclamantului, ca nefondată și obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată.
Arată că,
Prin acțiunea formulată reclamanta susține că s-ar impune rezoluțiunea promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare încheiată la data de 19.12.2007 având ca obiect terenul intravilan în suprafață totală de 565 mp situat în A., . în C.F. nr._ a localității A. având nr. top 8587/L.85/15 și în consecință obligarea pârâtei la restituirea sumei de 20.000 Euro, cu titlul de avans.
Referitor la fondul cauzei, învederează faptul că susținerile reclamantului în sensul că pârâta nu își poate îndeplini obligațiile contractuale nu pot fi primite, atâta timp cât pârghiile legale necesare executării convenției nu au fost epuizate. Totodată arată că, este adevărat că demersurile judiciare ce au format obiectul dosarelor nr._ ,_/55/2009,_/55/2008 înregistrate inițial pe rolul Judecătoriei A. în contradictoriu cu Municipiul A., reprezentat de Primar, au avut drept rezultat respingerea acțiunilor inițiate de aceasta și cu toate acestea obligația a fost una de diligentă și nu de rezultat, și cu atât mai mult, acțiunea inițiată de către reclamant se întemeiază, în bună măsură, pe simple supoziții, fără a fi prezentat instanței de judecată motivul pentru care obligația asumată de subsemnata nu ar mai putea fi executată.
În susținerea bunei sale credințe, învederează instanței de judecată faptul că s-am adresat în mod expres Primăriei Municipiului A., în vederea soluționării pe cale amiabilă a situației intervenite, sub sancțiunea obligării Municipiului A. la plata sumelor cuvenite cu titlul de despăgubiri pentru terenul înscris în C.F. nr._ nr. top_ nr. top 8587/L.85/15.
Prin notele de ședință depuse ulterior reclamanta solicită instanței să țină seama de faptul că pârâta a recunoscut în mod expres creanța reclamantei față de aceasta, având în vedere faptul că a transmis, atât prin intermediul apărătorului său, prin e-mail atât către reprezentantul legal al reclamantei, în persoana d-lui P. C., cât și către apărătorul reclamantei, în persoana d-lui P. I. L., cât și personal prin serviciul de curierat Cargus, o propunere a unei convenții prin care solicită acceptarea unei eșalonări în ceea ce privește plata creanței în valoare de 20.000 EURO în două tranșe, prima în valoare de 7.000 EURO până la data de 15.03.2013, iar cea de-a doua în valoare de 13.000 EURO până la data de 31.07.2013, astfel, solicită a se avea în vedere faptul că prin comunicarea acestei propuneri de eșalonare a creanței, se află în prezența unei recunoașteri exprese a pretențiilor din prezenta acțiune, deși prin interogatoriul administrat pârâtei la termenul de judecată din data de 04.03.2013, pârâta a indicat în mod expres că nu este de acord cu admiterea acțiunii.
Din probele administrate în cauză, instanța reține în fapt că între părți s-a încheiat Promisiunea sinalagmatică de vânzare cumpărare din data de 19.12.2007, în baza căreia promitenta vânzătoare (pârâta din prezenta cauză) s-a obligat să încheie un contract de vânzare-cumpărare prin care să transmită reclamantei dreptul de proprietate asupra imobilului constituit din teren intravilan în suprafață de 564 mp situat în A., .. A., înscris în CF nr._ A., nr.top.8587/L.85/15. Prin art.2 din promisiune s-a stabilit prețul total ca fiind în sumă de 170.000 EUR, din care promitenta cumpărătoare a achitat un avans de 20.000 EUR – fapt contestat de către pârâtă.
Potrivit art.6 din promisiunea de vânzare cumpărare, contractul de vânzare-cumpărare urma să fie perfectat în termen de 30 de zile de la obținerea de către promitenta vânzătoare a dreptului de proprietate asupra imobilului și a consimțământului Primăriei A. pentru înstrăinare.
Întrucât demersurile judiciare întreprinse de către pârâtă pentru dobândirea proprietății asupra terenului au eșuat, reclamanta solicită rezilierea promisiunii de vânzare-cumpărare, precum și restituirea avansului achitat.
Instanța stabilește incidența în cauză a dispozițiilor art. 1516, 1549, 1550, 1554 și 1635 Cod civil, conform cărora:
Creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă și la timp a obligației. Atunci când, fără justificare, debitorul nu își execută obligația și se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa să ceară sau, după caz, să treacă la executarea silită a obligației, ori să obțină, dacă obligația este contractuală, rezoluțiunea contractului.
Dacă nu cere executarea silită a obligațiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluțiunea contractului. Rezoluțiunea poate fi dispusă de instanță, la cerere.
Contractul desființat prin rezoluțiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat. Dacă prin lege nu se prevede astfel, fiecare parte este ținută, în acest caz, să restituie celeilalte părți prestațiile primite, Restituirea prestațiilor are loc ori de câte ori cineva este ținut, în virtutea legii, să înapoieze bunurile primite fără drept ori din eroare sau în temeiul unui act juridic desființat ulterior cu efect retroactiv.
Instanța va avea în vedere că temeiul juridic al rezoluțiunii îl constituie reciprocitatea și interdependența obligațiilor din contractul sinalagmatic, împrejurarea că fiecare dintre obligațiile reciproce este cauza juridică a celeilalte. Neîndeplinirea culpabilă a uneia dintre obligații lipsește de suport juridic obligația reciprocă, astfel încât desființarea – rezolvirea – întregului contract se impune.
Rezoluțiunea are ca principal efect desființarea retroactivă a contractului sinalagmatic. Părțile urmează a fi repuse în situația anterioară, prin restituirea a ceea ce s-a executat în baza contractului desființat.
Pentru a opera instituția rezoluțiunii se cer a fi întrunite două condiții de admisibilitate; una dintre părți să nu-și fi executat obligațiile ce-i revin; neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația.
Se observă că în speță ambele condiții sunt îndeplinite, culpa pârâtei constând în faptul că s-a obligat să vândă un imobil înainte de finalizarea demersurilor inițiate pentru dobândirea proprietății asupra acestuia.
Susține pârâta prin întâmpinare că acțiunea exercitată de reclamantă împotriva sa se întemeiază pe simplele supoziții, fără ca aceasta să prezinte motivul pentru care obligația asumată – respectiv de a vinde imobilul – nu ar mai putea fi executată în viitor.
Nu poate fi primită o asemenea apărare în condițiile în care prin interogatorul administrat în cauză, pârâta recunoaște în mod expres că au fost respinse în mod definitiv și irevocabil toate demersurile judiciare întreprinse de aceasta în vederea îndeplinirii obligațiilor asumate prin promisiunea de vânzare – cumpărare, același aspect rezultând și din hotărârile judecătorești depuse la dosar.
Pentru aceste considerente, instanța constată că acțiunea reclamantei este întemeiată și în baza textelor de lege arătate anterior, o va admite, respectiv va dispune rezoluțiunea promisiunii sinalagmatice de vânzare – cumpărare încheiată la data de 19.12.2007 având ca obiect terenul intravilan în suprafață de 565 mp situat în A. . Colonia Păulian Nr. 14 – cum este evidențiat funciar) înscris în CF_ A. – top 8587. L 85/15 (CF actual nr._ A.) și va obligă pârâta să restituie reclamantei suma de 20.000 Euro încasată cu titlu de avans.
În baza art. 274 al. 3 Cod procedură civilă, va fi obligată pârâta la plata sumei de 5801 lei cheltuieli de judecată, compusă din 3416 lei taxă judiciară de timbru, 385 lei costuri deplasare și 2000 lei onorariu avocațial parțial, avându-se în vedere volumul de muncă ce l-a presupus redactarea și susținerea acțiunii de o complexitate scăzută, precum și timpul scurt de soluționare a acestuia.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite acțiunea civilă exercitată de reclamanta . în contradictoriu cu pârâta T. S. M..
Dispune rezoluțiunea promisiunii sinalagmatice de vânzare – cumpărare încheiată la data de 19.12.2007 având ca obiect terenul intravilan în suprafață de 565 mp situat în A. . Colonia Păulian Nr. 14 – cum este evidențiat funciar) înscris în CF_ A. – top 8587. L 85/15 (CF actual nr._ A.).
Obligă pârâta să restituie reclamantei suma de 20.000 Euro încasată cu titlu de avans.
Obligă pârâta să plătească reclamantului suma de 5801 lei cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 18.03.2013.
Președinte Grefier
T. B. V. L.
Red.T.B. /dact./ V.L.
4 ex./12.04.2013
2 .
Se comunică:
1. reclamanta . – sediul ales în Timișoara la sediul cab. Av. P. I. – ., Jud. T.
2. intimata T. S. M. – D., Aleea Crinilor, ., .
| ← Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr.... | Prestaţie tabulară. Decizia nr. 99/2013. Tribunalul ARAD → |
|---|
