Pretenţii. Decizia nr. 542/2013. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Decizia nr. 542/2013 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 18-04-2013 în dosarul nr. 9917/55/2009
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. Operator 3207/2504
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR.542
Ședința publică din data de 18 aprilie 2013
Președinte N. C.
Judecător S. N.
Judecător S. C. Ș.
Grefier G. Sorea
S-a luat în examinare recursul declarat de recurentul pârât M. V. în contradictoriu cu intimații reclamanți M. P. și M. F. împotriva sentinței civile nr._ din 20.11.2012 pronunțată de Judecătoria A. în dosar_, având ca obiect pretenții.
La apelul nominal nu se prezintă nimeni.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care, se constată că mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din 11 aprilie 2013 care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra recursului înregistrat la Tribunalul A. la data de 07.02.2013, constată că prin sentința civilă nr._ din 20.11.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosar nr._, a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului V. M..
A fost a admisă în parte acțiunea civilă exercitată de reclamanții M. P. și M. F. în contradictoriu cu pârâtul V. M. și pe cale de consecință a obligat pârâtul să plătească reclamanților suma de 66.436 lei, reprezentând investițiile efectuate la imobilul situat în A., .. 75, . class="Default"> S-a dispus instituirea unui drept de retenție asupra imobilului situat în A., .. 75, . reclamanților până la achitarea integrală a sumei de 66.436.
A fost obligat pârâtul să plătească reclamanților suma de 13.094 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut în motivare faptul că reclamanții au avut încheiat un contract de închiriere pentru imobilul situat în A., .. 75, . CF_ A. top. 731/a/X, proprietatea pârâtului, imobil care i-a fost restituit acestuia în baza Legii 10/2000, fiind înscris în CF la data de 30.09.2003, prin încheierea nr._.
Astfel, la data de 15.05.2000, reclamanții au încheiat cu antecesoarea pârâtului, C. V., un contract de închiriere pe o durată de 4 ani, cu expirare la data de 31.03.2004, anterior având încheiat un contract de închiriere pentru acest imobil cu ., în baza OUG nr.40/1999.
În cadrul dosarului nr._, având ca obiect evacuare, reclamanții au formulat cerere reconvențională prin care au solicitat prelungirea contractului de închiriere, cerere care a fost respinsă, admisă fiind acțiunea în evacuare.
Reclamanții au invocat efectuarea investițiilor necesare și utile enumerate în acțiune, iar în cadrul expertizelor dispuse s-a solicitat experților stabilirea valorii acestora, enumerarea investițiilor ,stabilirea sporului de valoare adus imobilului.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului V. M., instanța de fond a apreciat-o ca nefondată deoarece, potrivit disp. art. 48 alin. 2 din Lg. nr. 10/2001 și art. 43 alin. 2 și 4 din Ordonanță De Urgență nr. 40 din 8 aprilie 1999, obligația despăgubirii prevăzută la alin. (1) (pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile),revine persoanei îndreptățite, adică proprietarul imobilului, în speță, pârâtul.
În ceea ce privește fondul cauzei prima instanță a reținut că pârâtul susține că investițiile efectuate nu îi sunt opozabile din moment ce în perioada respectivă nu a avut calitatea de proprietar, or, dispozițiile legale precitate, nu fac distincție în sensul invocat, ci instituie pur si simplu obligația de a despăgubi chiriașii în sarcina persoanei îndreptățite și în sensul definiției prev. la art. 3 din Lg nr. 10/2001.
Tot în acest sens, conform art. 43 alin. 2 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999, obligația de plată revine proprietarului, deoarece, îmbunătățirile aduse de chiriaș după obținerea deciziei sau hotărârii judecătorești de restituire sunt supuse reglementărilor de drept comun aplicabil contractului de închiriere a locuinței, Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999.
Pârâtul a mai arătat faptul că nu a luat cunoștință ca aceste investiții să fi avut loc în mod faptic, iar reclamanții în calitate de chiriași nu au cerut acordul său ( în calitate de proprietar), cu privire la aceste investiții, în niciun mod, mai mult nu au avut calitatea de posesori de bună credință deoarece au refuzat să semneze un nou contract de închiriere.
În ceea ce privește acordul pârâtului la efectuarea investițiilor, instanța de fond a reținut că, disp. art. 43 alin. 1, face referire la aprobările prevăzute de lege, nu acordul acestuia, iar după cum se poate observa din probațiunea cu înscrisuri, reclamanții au obținut toate aprobările, avizele necesare, începând cu avizul nr. 107/1998, emis de Primăria Municipiului A., fila 4, 5, 6 și următoarele.
Sub acest aspect, prima instanță a reținut că, având în vedere neînțelegerile dintre părți invocate, referitoare la cuantumul chiriei, pârâtul, în calitate de proprietar avea posibilitatea legală să solicite intervenția instanței pentru a constata că, în raport cu oferta rezonabilă a proprietarului, refuzul chiriașilor reclamanți în speță, de a încheia noul contract de închiriere a fost abuziv, dar, nu s-a optat pentru această acțiune.
Pe de altă parte, textele de lege precitate nu condiționează admisibilitatea acțiunii de față de bună sau reaua credință a reclamanților și nici nu distinge între anumite categorii de chiriași, iar ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus.
Din probațiunea administrată, atât testimonială cât și contraexpertizele efectuate în cauză, rezultă că, toate aceste lucrări au fost necesare și utile, așa cum prevede tocmai textul de lege invocat și anume alin. 1 din art. 43 din OUG 40/1999.
Cheltuielile utile, prin definiție, sporesc valoarea bunului, iar cheltuielile necesare, de conservare, sunt acelea prin care valoarea imobilului a putut fi menținută.
Regulile prevăzute de art. 48, de stabilire a sumei datorate consolidează această interpretare, după cum s-a arătat și în doctrină.
În cadrul contraexpertizei în construcții, experții B. I., Aster C. și B. V., au concluzionat că, sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrărilor constatate este în sumă de_ lei, nicio lucrare nefiind luxorie, iar prețurile unitare folosite la lucrările efectuate sunt detaliate în anexa 1 la raport, aplicându-se coeficienți de corecție pentru vechimea reparațiilor, precum și coeficienți de actualizare.
În cadrul contraexpertizei în instalații, experții Doble D. și Karpati Adalbert, au concluzionat că, valoarea rotunjită a lucrărilor de investiții enumerate, branșament de apă rece, alimentare cu apă rece, instalații sanitare, instalații încălzire, instalații electrice, instalații utilizare gaz, branșament gaz, se ridică la suma totală de 32.936 lei.
Evaluarea lucrărilor s-a efectuat după o procedură prezentată în detaliu atât în raportul de contraexpertiză cât și în răspunsurile ulterioare, aplicându-se coeficienți de uzură în funcție de starea materialelor găsite la fața locului.
Instanța a dat eficiență celor două rapoarte de contraexpertiză deoarece din conținutul acestora rezultă gradul înalt de calificare al celor trei respectiv doi experți aceștia prezentând și analizând pe larg documentat și explicit obiectivele stabilite .
Astfel, costul total al investițiilor necesare și utile efectuate la imobilul situat în A., .. 75, . la suma de 66.436 lei, pe cale de consecință, a obligat pârâtul să plătească reclamanților suma de suma de 66.436 lei reprezentând investițiile efectuate la imobilul situat în A., .. 75, . fiind nefondate.
Potrivit art. 43 alin.2 din Ordonanță De Urgență nr.40 din 8 aprilie 1999, până la achitarea integrală a despăgubirilor de către proprietar, chiriașul are drept de retenție asupra locuinței.
Astfel, dreptul de retenție fiind un mijloc de garanție a îndeplinirii obligațiilor de către proprietarul imobilului, reglementat expres în acest domeniu, indiferent de buna sau reaua credință a reclamanților, instanța va admite și acest capăt de cerere, și va dispune instituirea unui drept de retenție asupra imobilului situat în A., .. 75, . reclamanților până la achitarea integrală a sumei de 66.436 lei.
Pârâtul, fiind în culpă procesuală, în baza art. 274 Cod pr. civilă, a obligat pârâtul să plătească reclamanților suma de 13.094 lei cheltuieli de judecată, reprezentând contravaloare expertize și onorarii apărători, conform dovezilor anexate la dosar, conform dispozitivului.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal a declarat recurs pârâtul M. V. care a solicitat în principal obligarea sa doar la plata sumei de 10.222 lei pentru lucrările necesare și utile aduse locuinței înainte de retrocedarea imobilului către C. V., respingerea cererii privind instituirea dreptului de retenție asupra imobilului până la achitarea integrală a despăgubirilor și reducerea cheltuielilor de judecată stabilite de prima instanță, iar în subsidiar, într-o primă variantă, obligarea sa la plata sumei de 22.715 lei (cu păstrarea centralei termice de către el) ori la 18.446 lei (cu preluarea centralei termice de către reclamanți) potrivit calculului refăcut de expertul asistent, iar în a doua variantă solicitând obligarea sa doar la plata sumei de 48.217 lei, din care 32.936 lei contravaloare lucrări instalații și 15.281 lei contravaloare lucrări construcții, potrivit celor 2 contraexpertize.
În motivare recurentul arată că în mod greșit prima instanță a acordat sporul de valoare, iar nu valoarea actualizată a cheltuielilor cum prevede art.48 alin.5 din Legea nr.10/2001, nu a ținut cont de gradul de uzură al îmbunătățirilor, a considerat ca îmbunătățiri necesare și utile și lucrările de reparații, iar valoarea reținută la partea de construcții conține și valoarea instalațiilor care a fost evaluată separat.
Prima instanță nu a ținut cont că reclamanții au primit locuința dotată cu vană, chiuvetă cu baterie, wc, faianță, cazan cu focar, chiuvetă bucătărie, că nu au făcut dovada cu chitanțe referitoare la o . obiecte cu valoare considerabilă și nici de observațiile făcute de expertul asistent cu privire la erorile flagrante conținute de cele 2 lucrări de contraexpertiză.
Recurentul consideră că cererea reclamanților de instituire a unui drept de retenție a fost admisă în mod nelegal, cu încălcarea dispozițiilor art.15 alin.1 din Legea nr.10/2001 deoarece acestora le-a fost repartizată o locuință socială în care refuză nejustificat să se mute.
În fine recurentul arată că nu este de acord cu cheltuielile de judecată stabilite de prima instanță, deoarece includ și onorariile experților care nu și-au făcut treaba.
Intimații reclamanți M. F. și M. P. prin întâmpinare au solicitat respingerea recursului, arătând că toate lucrările pe care le-au efectuat la imobil au fost necesare și utile, ei preluând locuința aflată într-o stare avansată de degradare, iar cuantumul despăgubirilor a fost corect calculat.
Consideră că nu este reală susținerea momentului privind suprapunerea calculelor pentru unele lucrări ce se regăsesc în ambele expertize, că au dreptul legal la sporul de valoare și la retenția bunului până la plata investițiilor, urmând ca banii pe care îi vor primi să fie folosiți în amenajarea apartamentului social care le-a fost repartizată și că au dovedit cu facturi și chitanțe cheltuielile de judecată.
Recursul este fondat, urmând a fi admis în baza art. 312 alin. 2 raportat la art. 304 pct. 9 și 3041 Codul de procedură civilă, deoarece prima instanță a făcut în parte o greșită aplicare a legii impunându-se modificarea parțială a sentinței recurate pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.
Potrivit art. 48 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 raportat la art. 48 alin 1 din lege, cuantumul despăgubirilor cuvenite chiriașilor se stabilește la valoarea actualizată a cheltuielilor necesare și utile făcute pentru îmbunătățirile aduse imobilului și cu scăderea gradului de uzură a îmbunătățirilor în raport cu durata de viață normală a acestora, rezultând astfel că aceștia nu au dreptul pur și simplu la sporul de valoare adus imobilului cu destinația de locuință.
De asemenea, în sensul „cheltuielilor necesare și utile” doctrina și practica judiciară, dar și legislația locativă (art. 29 din Legea nr. 114/1996), arată că sunt excluse lucrările de conservare, igienizare, reparații pentru deteriorări rezultate din uz etc.
De altfel, potrivit pct. 48.1 din Normele Metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, aprobate prin H.G. nr. 250/2007, prin „ îmbunătățiri necesare și utile” se înțelege acele dotări incorporate sau aduse unității locative ori spațiilor comune, prin care s-a sporit valoarea fondului locativ și care au fost suportate exclusiv de chiriaș („introducerea sau schimbarea instalației de apă, canalizare, electricitate, încălzire; lucrări noi: parchetare, gresie sau faianță, geamuri termopan, uși și altele asemenea”).
Așadar, instanța va lua în considerare valoarea lucrărilor de investiții stabilită de contraexpertiză în construcții (fila 668-răspuns la obiecțiuni) la suma de 15.369 lei, iar nu sporul de valoare de 33.500 lei și va scădea lucrările evidențiate în „Nota de calcul” (filele 615 și următoare) la pct. A 12 –zugrăveli lavabile (134 lei), A 13 – vopsit tâmplărie lemn (122 lei), C7 – zugrăveli lavabile (454 lei), D5 bis - zugrăveli lavabile (1672 lei) D6 bis – vopsit pardoseli (536 lei), D7 bis – vopsit tâmplărie lemn (892 lei) și D8 bis – ars cu lampa tâmplărie lemn (79 lei) ca lucrări de întreținere și la pct. A6 –reparații tavan din scânduri și șipci (146 lei), A7 –reparații plasă rabit la tavan (128 lei), A8 – reparații tencuieli interioare la tavane pe plasă rabit (215 lei), A10 – reparații tencuieli interioare la pereți (157 lei), A15 – reparații pervaz ușă (34 lei), B4 – reparații tencuieli exterioare discuite (78 lei), B5 – reparații învelitori țigle (510lei), C3 – reparații – desfacere tencuieli la pereți (39 lei), C4 – reparații tencuieli interioare pereți (683 lei), C12 – reparații consolidare ușă (7 lei), D1 –reparații pardoseală beton (305 lei), D3 – reparații desfacere tencuieli interioare pereți (162 lei), D4 reparații tencuieli interioare (1382 lei) și D7 – reparații vopsitul tâmplăriei de lemn (892 lei) ca simple lucrări de reparații, adică va scădea un total de 8561 lei, reprezentând contravaloarea unor lucrări ce nu reprezintă îmbunătățiri necesare și utile în sensul Legii nr. 10/2001, ci lucrări ce cad în sarcina chiriașului ca utilizator al locuinței, rezultând ca valoarea lucrărilor de îmbunătățiri necesare și utile în construcții este de 6828 lei.
În privința îmbunătățirilor necesare și utile ca instalații, instanța va avea în vedere valoarea de 32.936 lei stabilită de colectivul de specialiști tehnici judiciari (fila 706) în baza normativelor cu caracter tehnic specifice, reținând că a fost avută în vedere uzura obiectivelor și valoarea acestora compusă din material și manoperă, din care va scădea valoarea obiectelor ce existau în apartament la preluarea lui de către pârâți ( conform procesului verbal de la fila 34 recurs) și a căror înlocuire apare nejustificată (vană 479,01 lei, sifon 34,11 lei, chiuvetă bucătărie 206,89, WC 246,45 lei și baterie stativă 152,18 lei, total 1118,64 lei.
Se va scădea de asemenea valoarea elementelor instalației electrice evaluate dar care nu au existat cu ocazia numărării de către experți (7 prize – 102,06 lei, 3 întrerupătoare – 31,56 lei), precum și valoarea obiectivelor de la pct. 6 și 7 – fila 706 (instalații utilizare gaz – 5043,23 lei și branșament gaz – 944,22 lei) care au fost evaluate în mod greșit ca fiind realizate în regie proprie, deși în realitate au fost realizate pe bază de contracte încheiate cu firme de profil și ca atare trebuie avute în vedere cheltuielile probate cu înscrisuri, sens în care tribunalul le va înlocui cu valoarea de 1536,31 lei indicată în mod corespunzător de expertul asistent (fila 829, 838) astfel încât va reține că reclamanții sunt îndreptățiți cu acest titlu la suma de 27.232,60 lei, iar prin cumularea cu valoarea lucrărilor de îmbunătățiri în construcții rezultă o valoare totală a despăgubirilor de 34.100,3 lei.
Având în vedere că reclamanții au formulat pretenții de 86.932 lei din care vor fi confirmate_, 60 lei potrivit art. 274, 276 codul de procedură civilă tribunalul va reduce cheltuielile la care pârâtul a fost obligat în primă instanță la 5.237 lei.
Instanța va reține însă că pretenția recurentului de înlăturare a dreptului de retenție instituit în favoarea reclamanților este nefondată.
Acest drept este conferit de art.43 alin.2 din O.U.G. nr.40/1999 și nu este înlăturat de art.15 alin 1 din Legea nr.10/2001, deoarece este vorba despre ipoteze diferite, norma avută în vedere de recurent vizând situația în care proprietarul recunoscut de justiție pune la dispoziția chiriașului o altă locuință, în baza unui contract de închiriere încheiat de acesta și nereglementând ipoteza în care chiriașul a efectuat îmbunătățiri la locuința pe care o ocupă.
Pe de altă parte, împrejurarea că reclamanții beneficiază de o locuință socială nu poate conduce la înlăturarea dreptului de retenție pe care legiuitorul l-a instituit ca o garanție a realizării creanței pe care deținătorul bunului o are în legătură cu bunul respectiv, iar nu pentru satisfacerea nevoilor locative ale acestuia.
Vor fi menținute ca atare celelalte dispoziții ale sentinței recurate.
Pe cale de consecință, în baza art. 274 Cod proc.civ, intimații vor fi obligați să plătească recurentului suma de 1162,2 lei cheltuieli de judecată în recurs, compusă din cheltuieli de deplasare la instanță (162,2 lei) și jumătate din onorariul avocațial de 2000 lei, față de împrejurarea că avocatul recurentului a asigurat doar redactarea recursului nu și reprezentarea în fața instanței.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de pârâtul M. V. împotriva sentinței civile nr._ din 20.11.2012 pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei A. pe care o modifică în parte în sensul că reduce de la 66.436 lei la 34.100,6 lei contravaloarea despăgubirilor datorate reclamanților M. P. și M. F. și de la 13.094 lei la 5237 lei cheltuielile de judecată acordate reclamanților în prima instanță.
Menține restul dispozițiilor sentinței recurate.
Obligă intimații M. P. și M. F. să plătească recurentului suma de 1162,2 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de 18 aprilie 2013.
Președinte Judecător Judecător
N. C. S. N. S. C. Ș.
Grefier
G. S.
Red.SSC/GS – 17.05.2013
Ex. 2 - nu se comunică
Prima instanță – Judecătoria A. – judec.L. C. D.
| ← Obligaţie de a face. Decizia nr. 862/2013. Tribunalul ARAD | Contestaţie la executare. Decizia nr. 78/2013. Tribunalul ARAD → |
|---|
