Evacuare. Hotărâre din 23-09-2014, Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 23-09-2014 în dosarul nr. 1694/55/2014
ROMÂNIA
TRIBUNALUL ARADOperator 3207/2504
SECȚIA a I-a CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR. 819
Ședința publică din data de 23 septembrie 2014
Președinte L. L.
Judecător S. S. O.
Grefier A. C.
S-a luat în examinare apelul declarat de apelanta-reclamantă ., în contradictoriu cu intimatul-pârât T. G. împotriva sentinței civile nr. 169/20 martie 2014, pronunțată de Judecătoria Chișineu Criș în dosar nr._, având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal se prezintă reprezentantul apelantei-reclamante, avocat B. B. M. din Baroul A., precum și reprezentanta intimatului-pârât, avocat T. M. din Baroul A..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Apelul este legal timbrat cu suma de 374 lei.
S-a făcut referatul cauzei după care, reprezentantul apelantei-reclamante solicită în probațiune audierea martorei C. A. care a fost mandatată să semneze precontractul de vânzare-cumpărare, considerând necesara audierea acesteia deoarece precontractul mai are un document cvarte este o dispoziție de plată, pentru a se cunoaște care a fost voința părților și cum s-au încasat banii.
Reprezentanta intimatului-pârât se opune la audierea martorei având în vedere că este un înscris provenit de la o societate comercială care trebuia să aibă iun consilier juridic care să-i consilieze.
Instanța, având în vedere probațiunea administrată până la acest moment în cauză apreciază proba solicitată ca fiind neutilă si nepertinentă în cauză, și nemaifiind alte probe de administrat, tribunalul declară terminată faza probatorie și acordă cuvântul în dezbaterea apelului.
Reprezentanta apelantei-reclamante susține apelul așa cum a fost formulat, solicitând schimbarea în tot a sentinței apelate în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată reprezentând taxa judiciară de timbru.
Reprezentanta intimatului-pârât susține întâmpinarea depusă în cauză solicitând respingerea apelului, cu cheltuieli de judecată constând în onorariu avocațial, depunând la dosar copia chitanței privind plata acestuia.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului înregistrat la data de 13.06.2014 la Tribunalul A. în dosarul nr._, constată că prin sentința civilă nr. 169 din 20.03.2014 pronunțată în dosar nr._ Judecătoria Chisineu-Cris a respins ca neîntemeiată acțiunea civilă exercitată de reclamanta . în contradictoriu cu pârâtul T. G., având ca obiect hotărâre care ține loc de act autentic si a fost obligată reclamanta la plata către pârât a sumei de 1000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut că potrivit Titlului de proprietate nr._ din 29.11.2002, T. G. a primit în proprietate suprafața totală de 2,40 ha teren arabil extravilan în Socodor, prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991.
În baza procurii nr. 4060/08.09.2005, C. A. a fost mandatată de către T. G. să se ocupe de vânzarea terenului în suprafață de 24.000 mp, arabil în extravilanul comunei Socodor, județul A., amplasat în . cu care au fost predate în original mandatele și titlul de proprietate nr._/29.11.2002. Pârâtul a predat către mandatara sa titlul de proprietate nr._/29.11.2002 pentru a se ocupa de intabularea terenului în perspectiva încheierii unei vânzări, ceea ce nu s-a mai întâmplat.
La data de 10.09.2005, C. A. a încheiat cu reclamanta un înscris intitulat „precontract”, în cuprinsul căruia s-a menționat suprafața de 2,40 ha – T. G., T 14, P 93/19, TP nr._, suprafața de 0,74 ha – H. T., T 6, P 29/14, TP nr._. Se mai menționează suma de 73.500.000, fără a se preciza ce reprezintă și dacă a fost achitată cuiva; apoi, se precizează că s-a plătit doamnei C. A. avans de_ lei.
În cuprinsul acestui precontract nu se menționează că ar fi vorba despre o vânzare-cumpărare, un cumpărător sau un vânzător, nici că suma de 13.500.000 lei reprezintă un avans din prețul pentru un teren, în special avându-se în vedere că sunt menționate două titluri de proprietate - H. T. și T. G..
Doamna C. A. care a primit avansul, potrivit precontractului, nu este identificată prin . număr al cărții de identitate și nici prin domiciliu, astfel că nu se poate trage concluzia că este una și aceeași cu C. A., persoana mandatată de pârât.
Prin declarația autentificată a numitului T. G. sub nr. 4100/ 12.09.2005, se revocă procura specială autentificată sub nr. 4060/08.09.2005.
Potrivit înscrisului olograf aflat la fila 11 dosar, la data de 16.09.2005, o persoană neidentificată a plătit diferența – fără a se preciza ce diferență – de 60.000.000 către doamna A. C., fără date de identificare.
Prima instanță a constatat că înscrisul sub semnătură privată încheiat între C. A. și reclamantă nu a transferat dreptul de proprietate asupra imobilului. Fiind vorba de o suprafață de teren, nu s-a încheiat un act autentic, iar dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite doar prin înscris autentic, potrivit art. 2 alin.1 din Legea 247/2005 - Titlul X, articol în prezent abrogat, dar care era în vigoare la data încheierii înscrisului. Potrivit acestui text legal, actele juridice care au ca obiect înstrăinarea de terenuri si care nu sunt încheiate în formă autentică, sunt lovite de nulitate absolută. În prezent, dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite în mod valabil doar prin înscris autentic, potrivit art. 1244 din Noul Cod Civil: ”În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară”.
Prima instanță a constatat că în speță sunt aplicabile dispozițiile legale de la data încheierii actului, și nu noul Cod civil, așa cum rezultă din interpretarea prevederilor art.6 alin.5 din noul Cod civil, „(5) Dispozițiile legii noi se aplică tuturor actelor si faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârșite după ., precum și situațiilor juridice născute după .”.
Înscrisul sub semnătură privată încheiat reprezintă cel mult o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, cunoscută în practica judiciară sub denumirea de antecontract, având ca obiect o obligație de „a face”, adică de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare autentic, si nu o obligație de „a da”, adică de a transfera proprietatea asupra lucrului vândut, întrucât transferul proprietății se poate face doar prin act autentic.
Întemeiat pe principiile executării în natură a obligațiilor si reparării prejudiciilor cauzate prin neexecutarea obligațiilor asumate, există posibilitatea suplinirii consimțământului părții care nu-si execută obligația, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare autentic.
Atât din practica judiciară, cât si din textul art. 1073 si art.1077 cod civil (în vigoare la momentul încheierii precontractului), rezultă că pentru admiterea prezentei acțiuni, pe lângă existența unui antecontract valabil încheiat si a executării obligației asumate de reclamantă, este necesar să se facă dovada unei condiții esențiale si anume, refuzul pârâtului de a autentifica actul de înstrăinare.
În primul rând, antecontractul în speță nu este valabil încheiat. Pentru ca actul sub semnătură privată să fie apt să creeze în sarcina pârâtului obligația de a transfera proprietatea, acesta trebuie în primul rând să provină de la proprietar. Chiar dacă s-ar admite faptul că persoana menționată în precontract, C. A. este una și aceeasi cu mandatara proprietarului T. G., C. A., domiciliată în Socodor, acel precontract nu îndeplinește condițiile de valabilitate ale unui precontract, fiind lovit de nulitate absolută. Astfel, nu se specifică faptul că se vinde vreun teren sau intenția de vânzare în viitor, nu se specifică nici care este prețul, nu se identifică terenul. În ceea ce privește părțile precontractului, nu se menționează în ce calitate au încheiat actul și nu sunt identificate prin CNP, carte de identitate sau domiciliu. Nu rezultă că numita C. A. este una și aceeași persoană cu cea pe care a mandatat-o proprietarul T. G. să vândă terenul, întrucât aceasta nu este identificată prin .. CI sau domiciliu.
De asemenea, în ”precontract” nu se prevăd obligații ale părților, pentru a se putea verifica dacă însăși reclamanta și-a îndeplinit propriile obligații.
În plus, prima instanță a constatat că reclamanta nu a dovedit că l-ar fi convocat la notar pe pârât, anterior introducerii acțiunii, nedovedind refuzul acestuia de a se prezenta la notar să încheie actul autentic.
Având în vedere considerentele anterior menționate, prima instanță, a apreciat că nici una dintre condițiile pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic nu sunt îndeplinite, în temeiul art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 și a respins ca neîntemeiată acțiunea reclamantei.
În temeiul dispozițiilor art.453 Noul Cod de procedură civilă, prima instanță a obligat reclamanta să plătească pârâtului suma de 1.000 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocațial.
Prima instanță a reținut că, potrivit art.468 Noul Cod procedură civilă, hotărârea judecătorească prin care judecătoria soluționează cererea este supusă apelului în termen de 30 de zile de la comunicare. Potrivit art.471 alin.1 Noul Cod de procedură civilă, apelul si, când este cazul, motivele de apel se depun la instanța a cărei hotărâre se atacă, sub sancțiunea nulității.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel . admiterea apelului, modificarea în tot a sentința apelante, și în consecință admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, respectiv obligarea pârâtului T. G. să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar în caz contrar sentința să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru înstrăinarea terenului în suprafață de 2,40 ha care a făcut obiectul precontractului de vânzare-cumpărare din data de 10.09.2005, situat în tarlaua 14/93/19 - 2,40 ha, înscris în titlul de proprietate nr._, și OCPI să intabuleze suprafețele sus-menționate pe numele reclamantei.
În motivarea apelului arată că instanța de fond în mod corect a trecut la stabilirea naturii actului încheiat dintre părți și a constatat că pentru transferul de proprietate a unui bun imobil este necesară încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Actul prezentat de către societate instanței este clasificat drept o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, denumită în practică antecontract.
Eroarea principală a instanței rezidă în faptul că, după ce constată că un contact de vânzare-cumpărare a terenului este un contract solemn, ignoră faptul că o promisiune sinalagmatica de vânzare-cumpărare este o convenție comună, pentru care nici o condiție specială nu este cerută de lege, inclusiv forma scrisă.
Acordul părților, fie că este consemnat sau nu înscris, este suficient pentru a încheia în mod valabil o promisiune sinalagmatica de vânzare-cumpărare.
Față de cele de mai sus, chiar dacă înscrisul intitulat precontract nu poartă în clar toate elementele componente ale unui contract, este nejustificată constatarea din oficiu a nulității acestuia, ci se impune privirea înscrisului ca un început de dovadă scrisă, urmând ca acordul de voință al părților să fie stabilit ca urmare a studierii altor înscrisuri, a audierii părților sau a martorilor, ori prezentării altor probe.
Instanța în mod prematur, nejustificat și nelegal a trecut la constatarea nulității contractului, fără ca, în virtutea rolului său activ, să solicite părților probarea elementelor care lipsesc înscrisului prezentat.
O parte semnificativă din elementele care instanța consideră că nu sunt consemnate clar în înscrisul intitulat precontract, pot fi regăsite în cuprinsul dispoziției de plată din data de 16.09.2005, care de asemenea poartă semnătura ambelor părți și care stipulează următoarele: „Scopul plății - rest de plată finală la precontract din 10.09.2005 ctv. teren 2,40 ha + 0,74 ha”. Se menționează în înscrisul de mai sus, asumat de către părți, că suma achitată reprezintă contravaloarea terenului.
În plus, apelanta consideră că în ceea ce privește identitatea părților semnatare ale tuturor înscrisurilor, în condițiile în care existau îndoieli cu privire la acest fapt, ele puteau fi în mod facil înlăturate fie prin interogatoriul părților, fie printr-o expertiză grafologică.
Cu privire la cel de-al doilea motiv de respingerea a acțiunii, respectiv faptul că pârâtul nu a fost convocat la notar anterior introducerii acțiunii pentru a încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare, apelanta consideră că această convocare a pârâtului, din moment ce nu este în mod expres prevăzută de normele legale, poate fi echivalată cu o punere în întârziere.
Scopul demersului convocării la notar este încunoștințarea debitorului cu privire la obligațiile existente, precum și faptul că creditoarea solicită îndeplinirea acestora. De altfel, acest scop coincide întru totul cu scopul efectuării punerii în întârziere. În lumina celor de mai sus, la fel cum punerea în întârziere se consideră realizată la primul termen de judecată, prin comunicarea acțiunii, putem considera și în prezenta speță că, odată cu primirea acțiunii, debitorul a luat cunoștință de existența obligațiilor și de solicitarea noastră de a fi realizate, iar în cazul în care s-ar fi dorit realizarea acestora pe cale amiabilă, ar fi putut învedera acest fapt instanței la primul termen de judecată.
Cu alte cuvinte, scopul chemării la notar a pârâtului, respectiv invitarea acestuia la realizarea pe cale amiabilă a obligațiilor asumate, a fost îndeplinit la primul termen de judecată când, ca urmare a primirii acțiunii, și fără a fi prejudiciat în nici un fel, avea posibilitatea de a comunica instanței dorința sa de a-și îndeplini în mod voluntar obligațiile asumate.
Societatea la data de 04.11.2013 a procedat și la invitarea pârâtului pentru efectuarea unei ședințe de informare cu privire la procedura medierii, printr-o adresă care de altfel se află la dosarul cauzei. Cu toate acestea, debitorul nu s-a prezentat la data stabilită în vederea efectuării procedurii de informare și încercării soluționării litigiului pe cale amiabilă.
Apelanta consideră că respingerea acțiunii pe motivul lipsei convocării este nejustificată și nelegală, constituind o sancțiune pentru un act care nu a prejudiciat debitorului, din moment ce acesta avea posibilitatea de a-și prezenta acordul față de solicitările noastre la primul termen de judecată.
În drept invocă art. 969, 1020-1021 Cod civil.
Intimatul T. G. a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului menținerea hotărârii primei instanțe ca legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea întâmpinării intimatul arată în ceea ce privește primul motiv de apel și anume faptul că promisiunea de vânzare-cumpărare este lovită de nulitate absolută faptul că în mod corect instanța de fond a apreciat faptul că această promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare este lovită de nulitatea absolută deoarece nu îndeplinește condițiile esențiale ale unui contract, nerespectând nici condițiile de formă și nici condițiile de fond. Astfel, acesta nu are identificate părțile. Modul de identificare al persoanelor juridice fiind prin cod unic de înregistrare în registrul comerțului și cod fiscal, indicarea sediului social al persoanei juridice precum și indicarea reprezentantului legal al societății, persoane avizată a semna acte în numele societății. Persoana fizică se identifică cel puțin prin domiciliul și cod numeric personal. În înscrisul în speță nici promitentul vânzător și nici promitentul cumpărător nu este identificat decât cu numele. Mai mult decât atât numele promitentei vânzătoare scris în precontract este C. A., iar aceasta semnează cu numele de C. A.. Așa cum este încheiat antecontractul nu rezultă că doamna C. A., este una și aceeași persoană cu C. A., mandatara sa, aceasta neavând nici o dată de identitate. Mai mult decât atât această C. A., după cum rezultă din înscris, semnează în nume propriu și nicidecum în calitate de mandatar al pârâtului intimat, din prezenta cauză, T. G., situație în care prezentul înscris nu îi este opozabil.
În ceea ce privește calitatea de mandatară a numitei C. A., aceasta a avut un mandat valabil din data de 08.09.2005 și până în data de 12.09.2005, dată la care procura specială a fost revocată. Este discutabil și dacă mandatara mai avea dreptul să ridice diferența de preț, în sumă de 6.000 lei diferență care i-a fost achitată la data de 16.09.2005, dată la care acesteia îi era revocat mandatul.
Din punctul său de vedere mandatara nu a acționat niciodată în scopul îndeplinirii mandatului său astfel cum rezultă din conținutul antecontractului.
De asemenea apreciază faptul că antecontractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitatea absolută, acesta neîndeplinind condițiile legale de fond și anume identificare părților contractante și calitatea acestora.
O altă condiție de legalitate a înscrisului sub semnătură privată este pluralitatea de exemplare. Conform art. 274 Noul Cod de procedură civilă (vechea reglementare art. 1179 Cod civil) înscrisul sub semnătură privată, care constată un contract sinalagmatic, are putere doveditoare numai dacă a fost făcut în atâtea exemplare originale câte părți sunt, iar pe fiecare exemplar original trebuie să se facă mențiune despre numărul originalelor ce au fost făcute. Nici această condiție nu o îndeplinește actul sub semnătură privată la care ne raportăm în prezenta cauză, nefiind menționat în nici un fel acest fapt.
Intimatul apreciază faptul că instanța de fond în mod corect a respins acțiunea cu motivarea că promisiunea de vânzare-cumpărare invocată este lovită de nulitate absolută.
Al doilea motiv prin care reclamata apelantă critică hotărârea primei instanțe este acela că nu s-a făcut dovada convocării pârâtului la notar în vederea încheierii actului autentic de vânzare cumpărare.
Intimatul apreciază că și de această dată instanța de fond a hotărât în mod corect, deoarece doar în situația în care promitentul vânzător refuză în mod categoric încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare este justificată investirea unei instanțe de judecată cu o astfel de cerere, în caz contrar care este modalitatea de a arăta refuzul promitentului vânzător de a încheia actul autentic de vânzare-cumpărare dacă nu invitarea acestuia la notar și refuzul acestuia de a se prezenta.
În speța de față această invitație la notar avea o și mai mare importanță deoarece tranzacția a fost încheiată prin intermediul unei mandatare, căreia i-a fost revocată procura la câteva zile de la emiterea ei. Reclamata apelantă putea să aibă în vedere și faptul că proprietarul tabular nu cunoștea faptul că mandatara sa a uzat de mandatul dat. Pentru că actul a fost încheiat prin mandatar nici măcar nu se poate invoca punerea în întârziere a pârâtului intimat, așa cum se arată în motivarea apelului. Astfel în situația în care nu se face dovada refuzului categoric al pârâtului nu ne aflăm în fața unui drept litigios, părțile trebuind să se adreseze notarului public ci nu instanței de judecată.
Analizând apelul prin prisma dispozițiilor art. 476-479 Noul Cod de procedură civilă, tribunalul constată că nu este fondat.
Verificând sentința atacată tribunalul apreciază că prima instanță a reținut o stare de fapt astfel cum rezultă din probele administrate în cauză și a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente în cauză.
În mod întemeiat s-a reținut faptul că înscrisul încheiat între părți reprezintă o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare având ca obiect o obligație de a face, respectiv de a încheia în viitor un contract de vânzare cumpărare autentic. De asemenea din înscrisul încheiat nu rezultă faptul că acesta provine de la proprietar, nu se menționează că se vinde un teren, nu se menționează prețul și nici calitatea părților.
Este nefondată și critica adusă în apel cu privire la convocarea pârâtului.
Tribunalul reține că una din condițiile pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare autentic astfel cum rezultă și din dispozițiile art. 1073, 1077 Cod civil, este dovada refuzului pârâtului de a autentifica actul de înstrăinare. Ori în cauză nu este dovedit faptul că reclamanta l-ar fi convocat pe pârât să se prezinte la notar și acesta ar fi refuzat.
Pentru aceste considerente, tribunalul în baza art. 480 Noul Cod de procedură civilă va respinge apelul.
În temeiul art. 453 alin. 1 Cod procedură civilă, va obliga apelanta să plătească intimatului suma de 1.000 lei cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de apelanta-reclamantă . Socodor, județul A., în contradictoriu cu intimatul-pârât T. G., împotriva sentinței civile nr. 169 din data de 20.03.2014, pronunțată de Judecătoria Chișineu Criș în dosarul nr._ .
Obligă apelanta să plătească intimatului suma de 1.000 lei cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică din 23 septembrie 2014.
Președinte, Judecător, Grefier,
L. L. S. S. O. A. C.
Red. LL /Thred. FM
Data: 10.10.2014
4 ex./2 .
Se comunică cu:
- apelanta-reclamantă . – sediul pr. ales la Cabinet Avocat B. B. M. din A.. ..151, .
- intimatul-pârât T. G. dom. în A., ., nr. 57
Prima instanță - Judecătoria Chișineu-Criș – judecător N. G.
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Acordare personalitate juridică. Hotărâre din 18-11-2014,... → |
|---|
