Contestaţie la executare. Sentința nr. 4487/2015. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4487/2015 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 20-01-2015 în dosarul nr. 21/2015
ROMÂNIA
TRIBUNALUL ARADoperator 3207/2504
Secția I civilă
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 21
Ședința publică din data de 20.01.2015
Președinte M. A.
Judecător T. B.
Grefier V. L.
S-a luat în examinare apelul declarat de apelantul P. A. D. în contradictoriu cu intimații B. M. I. și O. C. D. împotriva sentinței civile nr. 4487/08.10.2014 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._, având ca obiect contestație la executare.
La apelul nominal se prezintă reprezentantul apelantului Pleți O. – G. din Baroul A. și intimatul O. C. D. asistat de avocat D. Paliciuc din Baroul A. lipsă fiind apelantul și intimatul B. M. I..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Apelul este legal timbrat cu 475 lei taxă judiciară de timbru.
S-a făcut referatul cauzei, după care domnul avocat Paliciuc arată că numele clientului său este O. C. D., iar nu F. cum F. cum se menționează în cererea de apel. Avocatul apelantului nu contestă acest fapt.
Nemaifiind alte probe de administrat și alte incidente de soluționat, președintele completului de judecată deschide dezbaterile asupra apelului.
Reprezentantul apelantului solicită admiterea apelului și modificarea în tot a hotărârii atacate, cu cheltuieli de judecată reprezentând taxa judiciară de timbru.
Reprezentantul intimatului solicită respingerea apelului, fără cheltuieli de judecată.
Considerând că au fost lămurite toate împrejurările de fapt și temeiurile de drept, președintele completului de judecată închide dezbaterile.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului înregistrat pe rolul acestei instanțe la data de 05.12.2014, constată că prin sentința civilă nr. 4487/08.10.2014 pronunțată de Judecătoria A. în dosar nr._ /2013 a fost respinsă contestația la executare formulată de contestatorul P. A. D. în contradictoriu cu intimații B. M. I. și O. F. D. și obligat contestatorul să plătească intimatului O. F. D. cheltuieli de judecată în sumă de 1000 lei.
Pentru a pronunța această soluție prima instanță a reținut că în temeiul titlului executoriu constituit prin sentința civilă nr.782/30.01.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosar nr._/55/2014, decizia civilă nr.182/A/15.03.2013 a Tribunalului A. și încheierea Tribunalului A. din 17.06.2013, intimatul O. C. D. a pornit executarea silită, imobiliară și prin poprire, împotriva contestatorului B. M. I. și a soției sale B. V. în dosarul execuțional nr.39//2013 al Biroului Executorului Judecătoresc G. H. D.. Urmărirea silită a fost notată în cartea funciară a imobilelor, în conformitate cu art.821 alin.1 Cod procedură civilă. În data de 19 august 2011 între contestatorul P. A. D. și intimatul B. M. a fost încheiată o promisiune de vânzare-cumpărare, autentificată sub nr.1779/19 august 2011 la Biroul Notarual Public „F.” pentru următoarele imobile: imobilul înscris în CF. nr._ Ș., (provenită din conversia de pe hârtie a C.F. 1066 Cruceni), nr. cad. Provizoriu 1214, top.84.508/8/2, constând în suprafață de 45.000 mp. tren arabil în extravilan, situat în extravilanul satului Cruceni, .; imobilul înscris în CF. nr._ Ș., nr. cad.4045, constând în suprafața de 2.251 mp. teren arabil în extravilan, situat în extravilanul satului Cruceni, .; imobilul înscris în CF. nr._ Ș., nr. cadastral 3754, constând în suprafața de 13.737 mp. teren arabil în extravilan situat în extravilanul satului Cruceni, .; imobilul înscris în CF. nr._ Ș., nr. cadastral 3763, constând în suprafața de 1.897 mp. teren arabil în extravilan situat în extravilanul satului Cruceni, .; imobilul înscris în CF. nr._ Ș., nr. cadastral 3742, constând în suprafața de 18.705 mp. teren arabil în extravilan situat în extravilanul satului Cruceni, .. Promisiunea de vânzare-cumpărare nu a fost notată în cartea funciară. În vederea scoaterii la vânzare, executorul judecătoresc a solicitat Biroului de cadastru si publicitate imobiliară să îi comunice drepturile reale și alte sarcini care grevează imobilele, conform art.835 alin.2 Cod procedură civilă, insă nicio notare nu era operată în cartea funciară, așa încât executorul nu era ținut să notifice contestatorul. Art.838 alin.4 Cod procedură civilă se impune ca publicația de vânzare să apară într-un ziar local, fără vreo altă specificație cu privire la natura lui. Nu se solicită ca acest ziar să fie de o anumită factură, așa cum rezultă și din ultima teză a aliniatului 4, potrivit căruia, în mod facultativ, publicația, în extras sau în întreg, va putea fi publicată și în ziare, reviste și alte publicații existente care sunt destinate vânzării unor imobile de natura celui scos la licitație, inclusiv pe pagini de internet deschise în același scop, astfel că modul în care s-a asigurat publicitatea publicațiilor de vânzare nu contravine dispozițiilor legale și, în consecință, nu poate conduce la anularea lor. Referitor la dreptul de preemțiune invocat de contestator în temeiul art.1849 Cod civil, s-a constatat de către prima instanță că între contestator și intimatul B. M. a fost încheiat un contract de arendare pentru parte din imobilele a căror vânzare silită se contestă (și cu privire la care s-a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare), contract încheiat la data de 15.08.2012, dar înregistrat în Registrul special ținut la Primăria Ș., județul A., la data de 03.06.2013. Prin adresa emisă la data de 02.09.2013 executorul judecătoresc a solicitat Pimăriei Ș. să comunice situația bunurilor mobile și imobile cu care intimatul figurează în evidențele sale, iar primăria a răspuns prin adresa nr.2633 fără a face referire la contractul de arendare, câtă vreme informații în acest sens nu i-au fost solicitate. Obligația de a aduce la cunoștința executorului existența contractului de arendare incumba intimatului B. M. și, neprocedând astfel, a produs contestatorului un prejudiciu. El nu va putea fi reparat însă prin anularea actelor de executare, un astfel de demers fiind lipsit de finalitate, întrucât în conformitate cu art.847 Cod procedură civilă, titularul dreptului de preemțiune nu va mai putea să își exercite dreptul după adjudecarea imobilului, legea nefăcând distincție funcție de motivele care l-au împiedicat pe acesta să participe la licitație. În plus, s-a reținut că în speță, contestatorul nici nu își poate invoca propria culpă de a nu fi încunoștințat executorul de existența contractului de arendare și că prin contestația la executare formulată acesta recunoaște că a luat cunoștință de demararea procedurii de executare și că a purtat discuții pe această temă cu debitorul și creditorul, care i-au promis că vor aduce la cunoștința executorului situația celor cinci terenuri. Procedând astfel și lăsând ca în numele său să acționeze cei doi intimați, contestatorul și-a asumat riscul de a nu participa la toate etapele procedurii de executare silită, cu consecința decăderii din dreptul de a-și valorifica drepturile. Prima instanță a avut în vedere și că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului, ci doar dă naștere unei obligații de a face – aceea de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare – astfel că, în caz de nerespectare a ei de către una dintre părți, cealaltă parte poate cere doar despăgubiri, conform art. 1075 cod civil 1864 (la soluționarea cauzei fiind avute în vedere dispozițiile legale în vigoare la momentul nașterii raportului juridic dintre părți, în considerarea dispozițiilor art.102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a noului Cod civil). Pentru considerentele expuse și în temeiul art.711 Cod procedură civilă, contestația la executare a fost respinsă ca neîntemeiată și văzând că intimatul O. C. D. a solicitat cheltuieli de judecată, constând în onorariu avocat, justificat prin factura nr.106/11.08.2014 și dovada plății interbancare, în temeiul art.453 alin.1 Cod procedură civilă, contestatorul a fost obligat să plătească intimatului O. F. D. cheltuieli de judecată în sumă de 1000 lei.
Împotriva acestei soluții, în termen legal, a declarat apel contestatorul solicitând admiterea apelului așa cum este el formulat, schimbarea în tot a sentinței atacate și pe cale de consecință anularea celor 5 (cinci) acte de adjudecare, emise în data de 03 iunie 2014 de către B. G. H. D., în dosarul execuțional nr. 39/2013, privitoare la imobilele înscrise în CF nr._ Ș., CF nr._ Ș., CF nr._ Ș., CF nr._ Ș. și CF nr._ Ș..
În motivarea cererii de apel arată că prima instanță a dat o interpretare prevederilor art. 838 alin. 4 Cod Procedură Civilă cu care nu este de acord. Arată că este adevărat că textul de lege nu prevede o anumită specificație legată de ziarul în care se publică anunțul, dar spune clar că trebuie să fie un ziar, iar definiția unui ziar este: Publicație periodică, de obicei cotidiană, în care se tipăresc știri, informații politice, sociale, culturale etc. de actualitate; gazetă, jurnal. [Pr.: zi-ar] -Din zi (după it. diario). Așadar, consideră că publicația FOTBAL VEST, nu este un ziar, după cum nici Lumea Copiilor sau Suporter Steaua, nu sunt ziare în accepțiunea dicționarului limbii române și pe de altă parte, textul de lege spune că, pe lângă publicarea într-un ziar, anunțul va putea fi publicat și în ziare sau reviste destinate vânzării unor imobile (gen Vând-Cumpăr, Publitim, etc]. Arată că prima instanță a reținut că publicarea se poate face într-un ziar sau într-o altă publicație, când în realitate legea spune că publicitatea se face într-un ziar și eventual într-o altă publicație. Tot în legătură cu viciile de procedură legate de publicitatea vânzării, precizează că a arătat și faptul că, executorul nu l-a anunțat despre organizarea licitațiilor, respectiv nu i-a comunicat publicațiile de vânzare, așa cum prevede art. 839 (1), lit. a, NCPC. Precizează că avea înscris dreptul de preempțiune, în contractul de arendă, care era înregistrat la Primăria Comunei Șag și astfel executorul era obligat să-i trimită personal (în afara publicității prin ziar) un exemplar din publicația de vânzare însă la acest motiv prima instanță nu a răspuns în niciun fel, drept pentru care apreciază că licitația pe care executorul a organizat-o precum și actele de adjudecare încheiate ulterior acestei licitații sunt lovite de nulitate. Precizează că a solicitat instanței să constate și faptul că vânzarea a trei din cele cinci terenuri, s-a făcut cu încălcarea dreptului său de preemțiune la vânzarea acestora, drept conferit prin încheierea contractului de arendă, care a fost înregistrat sub nr. 202 / 03 iunie 2013, la Primăria Comunei Ș.. Menționează că prima instanță a reținut că executorul nu a întrebat primăria dacă terenul este sau nu arendat, dar nu a reținut nicio culpă a acestuia prin faptul că nu i-a atras atenția reclamantului că poate să-și exercite dreptul de preemțiune, cu ocazia vânzării la licitație a acestor terenuri. Arată că tot prima instanță a reținut că reclamantul nu își poate invoca propria culpă de a nu fi încunoștiințat executorul de existențe contractului de arendă și că prima oară instanța a susținut că de vină este intimatul care a fost executat silit, pentru că nu a adus cunoștința executorului faptul că terenurile care îi aparțineau au fost arendate însă mai apoi, prima instanță a constatat că reclamantul este de vină că nu a anunțat executorul că are un contract de arendă. Arată că nu avea cunoștință despre faptul că debitorul său era executat silit.
În drept invocă prevederile art. 466 și urm., 480 (2), 838, alin. 4 și 839 (1), lit. a, din Noul Cod de Procedură Civilă.
Intimatul O. C. D. a depus la dosar întâmpinare solicitând respingerea apelului ca fiind netemeinic și nelegal și menținerea totodată a hotărârii atacate ca fiind legală și temeinică și obligarea apelantului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare arată că privitor la interpretarea art.838 alin.4 C., a fost făcută corect de către prima instanță și că norma a cărei interpretare apelantul o critică este suficient de clară având în vedere că se specifică tipul publicației, respectiv „într-un ziar local" iar principiul de drept „ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus” nu distinge tipul publicației în care trebuie realizată publicarea anunțului privind licitația. În consecința, apreciază că motivarea oferită de către instanța de fond este corectă deoarece în cuprinsul art.838 alin.4 C. nu există vreo specificație cu privire la natura ziarului în care se realizează publicația, iar pe de altă parte, în teza a doua cuprinsă în alin.4 se arată că în mod facultativ se poate face publicarea și în alte reviste, ziare și alte publicații destinate vânzării unor imobile iar ziarul Fotbal Vest este un ziar local care se publică strict în județele A., T., C. S., Hunedoara și Bihor, într-un număr de aproximativ 10.000 de exemplare pe ediție. Mai mult, arată că, dovada a faptului ca ziarul Fotbal Vest este vizat cu precădere publicării unor anunțuri privind vânzarea bunurilor imobile este și faptul că majoritatea executorilor judecătorești din circumscripția Curții de Apel Timișoara dispun publicarea în extras în acest ziar a anunțurilor privind licitațiile desfășurate iar faptul că ziarul Fotbal Vest este un ziar în care se prezintă și știri din domeniul sportiv nu este în măsură să anuleze faptul că este un ziar local, astfel cum impun prevederile art.838 alin.4 din Cod procedură civilă și prin urmare consideră că se impune respingerea acestei critici formulate de către apelant. Cu privire la critica apelantului în sensul că instanța ar fi reținut că publicarea se poate face într-un ziar sau într-o altă publicație este nefondată deoarece, prima instanță a reținut că regula este cuprinsă în prima teză a art.838 alin.4 care prevede că publicația se realizează într-un ziar de circulație națională sau locală, în funcție de valoare și există totodată, posibilitatea ca publicația să fie redată și în ziare, reviste sau alte publicații existente destinate vânzării unor imobile. Privitor la critica formulată de către apelant referitor la neaplicarea corespunzătoare a dispozițiilor art.839 alin.l lit.a C. raportat la existența unui drept de preemțiune pentru apelant rezultat din contractul de arendă (punctele II si III din motivele apelului), arată că art.839 alin.1 lit. a C. indică faptul că publicația de vânzare se va comunica și către alte persoane care au un drept înscris în legătură cu bunul imobil scos la vânzare, dar aceasta înscriere vizează situația în care executorul judecătoresc are posibilitatea de a cunoaște existența înscrierii. Arată că dreptul de preemțiune invocat de către apelant vizează doar trei imobile, respectiv cele înscrise în CF nr._; CF nr._; CF nr._ și prin urmare celelalte imobile adjudecate de către intimat nu pot face obiectul analizei prin prisma acestui motiv invocat de către apelant iar apelantul în mod intenționat a omis să evidențieze faptul că dreptul de preemțiune prevăzut de dispozițiile art.1849 Cod civil se exercită potrivit art.1730 - 1739 Cod civil. Invocă prevederile art.847 Cod procedură civilă. Raportat la aceste prevederi, apreciază că apelantul nu-și mai poate exercita dreptul de preemțiune deoarece nu a participat la adjudecarea imobilului, deși executorul judecătoresc a respectat procedura prevăzută de codul de procedură civilă și a dispus comunicarea publicațiilor de vânzare către toate persoanele indicate în art.839 Cod procedură civilă și totodată a dispus afișarea publicației de vânzare la toate locațiile indicate în cuprinsul art.838 alin.3 Cod procedură civilă, astfel încât consideră că apelantul nu poate invoca nerespectarea dispozițiilor referitoare la executarea silită. Totodată arată că executorul judecătoresc, nu a avut posibilitatea să cunoască faptul că exista un drept de preemțiune înscris în contractul apelantului, atât timp cât acesta nu și-a înscris contractul de arendă în cartea funciară aferentă celor 3 imobile astfel încât să facă opozabil dreptul sau de preemțiune și terților. Precizează că demersul apelantului apare ca fiind nefondat și prin prisma faptului că acesta, după încheierea unei promisiuni de vânzare cumpărare și după achitarea integrală a prețului pentru imobilele la care face referire în contestație, a încheiat cu intimatul B. M. un contract de arendă prin care s-a obligat la plata unei contraprestații pentru bunuri pe care le achitase în integralitate. Invocă dispozițiile art.826 Cod procedură civilă. Privitor la lipsa de informare a apelantului cu privire la executarea silită a intimaților B. M. și B. V., consideră că această afirmație reflectă reaua credință de care apelantul a dat dovadă, având în vedere că acesta cunoștea faptul că cei doi intimați sunt executați silit. Arată că prin întâmpinarea depusă în fața primei instanțe a relevat cu suficientă claritate faptul că apelantul cunoștea faptul că cei doi intimați sunt executați silit, dovadă fiind încheierea de respingere nr._/24.09.2013 prin care s-a dispus respingerea cererii de înscriere a somației imobiliare asupra imobilului înscris in CF_ UAT Sagu având nr.top.73-74/a pentru imobilul situat în localitatea Cruceni nr.73 constând în casă și teren în suprafață de 576 mp care avea înscris dreptul de proprietate cu titlu de cumpărare în favoarea lui P. A. D. căsătorit cu P. D. M. - bun comun, conform încheierii nr._/23.09.2013 și încheierea de respingere nr._/30.10.2013 prin care s-a dispus respingerea cererii de înscriere a somației imobiliare pentru imobilul înscris în CF_ UAT Sagu care avea înscris dreptul de proprietate cu titlu de cumpărare în favoarea lui P. A. D. căsători cu P. D. M. - bun comun, iar aceste încheieri, au fost comunicate deopotrivă creditorului urmăritor (Oachis C. D.), executorului judecătoresc și celor doi proprietari (P. A. D. și P. D. M.), printre care și apelantul din prezenta cauză și astfel apelantul din prezenta cauză avea cunoștință despre faptul că s-a început executarea silită a debitorului B. M. I. și a debitoarei B. V., aspect care nu poate fi pus sub semnul întrebării având în vedere că OCPI A. a comunicat apelantului faptul că sunt urmărite bunuri ale debitorului. Mai mult, arată că apelantul în cuprinsul contestației a arătat faptul că știa despre faptul că sunt urmăriți în vederea executării silite intimații B. M. și B. V., astfel încât consideră că acesta nu mai poate invoca în favoarea sa buna credință privitor la neinformarea cu privire la desfășurarea licitației.
În drept invocă prevederile art.205 Cod procedură civilă și dispozițiile la care a făcut referire în întâmpinare.
Intimatul B. M. I., deși legal citat nu s-a prezentat în instanță și nu a depus la dosar întâmpinare.
Analizând apelul, prin prisma motivelor invocate, tribunalul constată că nu este întemeiat pentru următoarele considerente:
Apelantul este parte în promisiunea de vânzare – cumpărare încheiată cu debitorul privitor la terenurile în litigiu, în calitate de promitent – cumpărător, fără însă face opozabile terților aceste acte juridice, prin notarea lor în cărțile funciare ale imobilelor. Art. 826 C. („Drepturile reale, precum și orice alte drepturi înscrise după notarea urmăririi imobilului în cartea funciară nu vor putea fi opuse creditorului urmăritor și adjudecatarului, în afară de cazurile expres prevăzute de lege ori de cazul în care creditorul sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel drept ori debitorul sau terțul dobânditor a consemnat sumele necesare acoperirii creanțelor ce se urmăresc, inclusiv dobânzile și cheltuielile de executare.”) reglementează regula inopozabilității față de creditorul urmăritor și adjudecatar a oricăror drepturi înscrise după notarea urmăririi imobilului în cartea funciară (CF). În aceste condiții, cu atât mai mult încheierea promisiunii de vânzare – cumpărare referitor la cele 5 terenuri adjudecate la licitație nu împiedică urmărirea lor silită și vânzarea în cadrul executării silite, căci, pe de o parte, promisiunea de vânzare – cumpărare nu a fost notată în CF, iar, pe de altă parte, acest act juridic nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate ci doar dă naștere unui drept personal de creanță în favoarea promitentului – cumpărătorul constând în încheierea în viitor a actului translativ de proprietate. Antecontractul nu cuprinde nici o clauză de inalienabilitate în favoarea promitentului – cumpărător, iar acesta nu a făcut opozabilă terților existența antecontractului prin înscrierea lui în CF.
De asemenea, debitorul B. M. I., în calitate de arendator, și P. A. D., în calitate de arendaș, au încheiat la 15.08.2012, conform mențiunii datei de pe înscrisul sub semnătură privată, un contract de arendă ce a fost înregistrat la Consiliul Local al Comunei Ș. doar în data de 03.06.2013 (sub nr. 202), adică după finalizarea dosarului nr._/55/2012. Astfel, la data de 03.06.2013, contractul de arendă a primit dată certă.
În plus, se remarcă faptul că obiectul convenției îl reprezintă suprafața de 201.590 mp teren înscris în mai multe cărți funciare (redate cu nr. vechi de CF), pe care petentul nu le-a prezentat în probațiune.
Petentul a susținut că 3 dintre cele 5 imobile ce au fost adjudecate în favoarea creditorilor au făcut obiectul contractului de arendare (sens în care nu a depus la dosar cărțile funciare ale acestor imobile), și anume cele înscrise în:
- CF nr._ Ș. nr. cad. 1214 (45.000 mp) provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 1066 Cruceni nr. top. 84.508/8/2;
- CF nr._ Ș. nr. cad. 3763 (1.897 mp);
- CF nr._ Ș. nr. cad. 3742 (18.705 mp)
Comparând obiectul contractului de arendare cu extrasele CF de mai sus depuse în dosarul execuțional se constată faptul că doar primul teren – înscris în CF nr._ Ș. nr. cad. 1214 (45.000 mp) provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 1066 Cruceni nr. top. 84.508/8/2 face parte atât din obiectul arendării, cât și cel al executării silite și al adjudecării în favoarea creditorilor. În schimb celelalte două terenuri (CF nr._ Ș. nr. cad. 3763 și CF nr._ Ș. nr. cad. 3742) nu figurează în contractul de arendare. În plus, în cele două extrase CF ale acestor ultime două imobile nu se menționează proveniența lor dintr-o carte funciară vechi, ci doar faptul că sunt rezultatul dezmembrării realizate în 2011 a altor 2 terenuri: astfel cel din CF nr._ Ș. nr. cad. 3763 provine din dezmembrarea terenului înscris în CF nr._ Ș. nr. cad. 2359, iar terenul din CF nr._ Ș. nr. cad. 3742 provine din dezmembrarea terenului înscris în CF nr._ Ș. nr. cad. 2618.
Apelantul reia în calea de atac argumentele sale privitoare la înregistrarea contractului de arendă la Primăria Comunei Ș., ca formă de opozabilitate față de terți a actului juridic respectiv, fără a combate sub nici o formă considerentele primei instanțe privitoare la neîndeplinirea obligației de notare a contractului în cartea funciară.
Arendarea anterioară a terenului înscris în CF nr._ Ș. nr. cad. 1214 (căci doar referitor la acest teren s-a probat atât includerea sa în obiectul arendării, cât și adjudecare la licitație în favoarea creditorului) nu este opozabilă creditorului urmăritor – adjudecatar întrucât actul juridic nu a fost înscris în CF. Arendarea anterioară notării urmăririi silite în cartea funciară este opozabilă creditorului și adjudecatarului doar în condițiile legii, astfel cum rezultă din dispozițiile art. 1811 lit. a și b din Codul civil (ce reglementează opozabilitatea contractului de locațiune față de dobânditor, text de lege aplicabil atât în cazul închirierii, cât și al arendării, potrivit art. 1778 alin. 1 și 2 din același cod) conform căruia „Dacă bunul dat în locațiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, după cum urmează: a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară; b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locațiunii este anterioară datei certe a înstrăinării”.
Or, în cazul de față imobilul arendat era înscris în cartea funciară, așa încât opozabilitatea contractului de arendă față de creditorul urmăritor și adjudecatar se realiza exclusiv prin notarea contractului de arendare în CF, nefiind suficientă înscrierea actului juridic la consiliul local. O astfel de înregistrare a avut ca efect doar acordarea de dată certă înscrisului constatator al contractului, dar nu și de opozabilitate a actului juridic față de terți.
Nefiind îndeplinită de către debitor și arendaș condiția opozabilității contractului de arendare, petentul – arendaș nu poate invocă dreptul de preempțiune prevăzut de art. 1849 Cod civil. Art. 1738 din același act normativ (stabilește că „În cazul în care bunul face obiectul urmăririi silite sau este scos la vânzare silită cu autorizarea judecătorului-sindic, dreptul de preempțiune se exercită în condițiile prevăzute de Codul de procedură civilă.”. Pentru a participa la licitație (conform art. 768 alin. 10 C.), titularul dreptului de preempțiune trebuie să își facă opozabil dreptul său decurgând din contractul de arendare, și anume prin notarea acestuia în cartea funciară a imobilului urmărit silit, situație în care executorul judecătoresc are obligația încunoștințării sale despre licitație (art. 760 alin. 1 C.). Or, tocmai această condiție a notării în CF a contractului de arendare nu a fost îndeplinită de contestatorul arendaș, situație în care acesta neluând măsurile necesare protejării intereselor și conservării drepturilor sale decurgând din convenția încheiată cu debitorul, contestatorul nu poate invoca dreptul de preempțiune, căci imposibilitatea exercitării acestuia se datorează culpei sale. Or, anularea executării silite pentru acest motiv este împiedicată de principiul de drept conform căruia nimeni nu poate invoca propria vinovăție pentru admiterea cererii sale (nemo auditur propriam turpitudinem allegans).
Art. 838 alin. 4 C. reglementează obligația prezentării publicației de vânzare în ziar în felul următor: într-un ziar de circulație națională atunci când valoarea imobilului este mai mare de 250.000 lei sau într-un ziar local când valoarea nu depășește suma de mai sus. În plus, publicația de vânzare poate fi publicată și în ziare, reviste și pe pagini de internet de publicitate imobiliară (în sensul de anunțuri imobiliare referitoare la vânzări de imobile de natura celui scos la licitație).
Contestatorul nu neagă, în primă instanță, faptul că ziarul „Fotbal Vest” este unul local, ci doar reproșează împrejurarea că nu este destinat vânzării de terenuri agricole.
Textul legal nu stabilește o astfel de condiție pentru ziarul național și cel local în care se impune evidențierea în extras a publicației de vânzare la licitație, ci doar permite publicarea în plus a acesteia și în ziare și reviste specializate în anunțuri de vânzări, cumpărări, închirieri de bunuri imobile sau mobile, astfel cum rezultă din însăși interpretarea gramaticală a sintagmei „Publicația […] va putea fi publicată și în ziare, reviste și alte publicații […]”. Conjuncția „și” combinată cu verbul „a putea” indică, în acest caz, o posibilitate suplimentară față de regula publicației într-un ziar național, respectiv unul local.
Critica apelantului privitor la interpretarea dată de prima instanță art. 838 alin. 4 C. nu vizează considerentele propriu-zise ale judecătoriei, ci aducerea unui nou argument, ce nu a fost supus atenției primei instanțe, și anume faptul că „Fotbal Vest” nu ar fi un ziar local, ci o publicație, pornind de la o definiție a dicționarului explicativ al limbii române.
Definiția prezentată de apelant („Publicație periodică, de obicei, cotidiană, în care se tipăresc știri, informații politice, sociale, culturale etc. de actualitate”) nu exclude știrile și informațiile sportive. Enumerarea dată de definiția respectivă este una exemplificativă, iar nu limitativă, așa încât doar acest argument nu înlătură caracterul de ziar local al publicației (termen folosit, aici, în sens generic) Fotbal Vest.
În plus, prin încheierea nr._/24.09.2013 (fila 137 dos. execuț.), BCPI A. a respins cererea executorului judecătoresc G. H. D. de notare în CF nr._ UAT Ș. (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 33 Cruceni) nr. top. 73-74/a a somației din dosarul execuțional nr. 39/2013, având în vedere că s-a solicitat notarea somației privitor la acest imobil ca fiind proprietatea debitorilor B. M. I. și B. V., însă s-a constatat că imobilul se afla în proprietatea contestatorului P. A. D. și a soției acestuia P. D. M.. Încheierea de respingere a fost comunicată contestatorului – apelant, fapt necontestat de acesta.
De asemenea, prin încheierea nr._/12.11.2013 (fila 206 dos. execuț.), BCPI A. a respins cererea executorului judecătoresc G. H. D. de notare în CF nr._ UAT Ș. nr. cad._ (tarlaua 88 nr. top. 544/5) a somației din dosarul execuțional nr. 39/2013, cu aceeași motivare, căci imobilul era proprietatea contestatorului și a soției sale.
În concluzie, contestatorul a avut cunoștință despre executarea silită anterior vânzării imobilelor la licitație, cum de altfel recunoaște și el prin contestația la executare (arătând că „de curând” a aflat intimatul B. M. I. este urmărit silit de un alt creditor al spu), fiind așadar corect considerentul primei instanțe privitor la culpa acestuia decurgând din pasivitatea manifestată față de executarea silită pe care a înțeles să o conteste de abia după adjudecarea la licitație a celor 5 imobile în litigiu. Or, conform principiului nemo auditur propriam turpitudienm allegans, nimeni nu poate invoca propria vinovăție pentru a obține admiterea cererii sale.
Pentru aceste considerente, tribunalul, în baza art. 480 alin. 1 C., va respinge apelul.
Văzând că apelantul nu a avut câștig de cauză în calea de atac, așa încât nu beneficiază de protecția prevederilor art. 453 alin. 1 C., instanța va respinge și cererea accesorie a acestuia de obligare a părții adverse la plata cheltuielilor sale de judecată.
Intimații nu au solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul exercitat de apelantul P. A. – D. (CNP_), dom. în A., .. 43, ., cu domiciliul ales în A., ., . în contradictoriu cu intimații B. M. I. (CNP_), dom. în A., ., jud. A. și O. C. D. (CNP_), dom. în A., Splaiul Gh. M., ., ., cu dom. în A., .. 36, . (la Cabinete de avocat asociate D. Paliciuc, R. Paliciuc) împotriva sentinței civile nr. 4487/ 08.10.2014 a Judecătoriei A. pronunțată în dosarul nr._ .
Fără cheltuieli de judecată în apel.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 20 ianuarie 2015.
Președinte Judecător Grefier
M. A. T. B. V. L.
Red. M.A/Tehnored. M.A./V.L.
5 ex./3 .
Se comunică:
1.apelant P. A. – D. -A., .. 43, ., jud. A.
2. intimat B. M. I. - A., ., jud. A.
3.intimat O. C. D. - dom. ales în A., .. 36, . (la Cabinete de avocat asociate D. Paliciuc, R. Paliciuc)
Prima instanță – Judecătoria A. – Judecător C. H.
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 4050/2015. Tribunalul ARAD | Fond funciar. Decizia nr. 27/2015. Tribunalul ARAD → |
|---|
