Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 1058/2015. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1058/2015 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 29-09-2015 în dosarul nr. 1058/2015
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. Operator - 3207/2504
Secția I civilă
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 1058
Ședința publică din data de 29 septembrie 2015
Președinte O. S. S.
Judecător L. L.
Grefier A. C.
S-a luat în examinare apelul exercitat de apelantul-reclamant B. P., în contradictoriu cu intimatele-pârâte B. L. S. și B. F. împotriva sentinței civile nr. 1779 din 7 aprilie 2015 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._ /2015, având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal nu se prezintă nimeni.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Apelul este legal timbrat cu suma de 225 lei taxă judiciară de timbru.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care, se constată depusă la dosar, prin serviciul registratură la data de 28 septembrie 2015, concluzii scrise din partea reprezentantei apelantului prin care arată că solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat și motivat și judecarea cauzei în lipsă. De asemenea la aceeași dată a depus la dosar întâmpinare si intimata B. F. care arată că este de acord cu admiterea acțiunii.
Tribunalul constată că au fost lămurite toate împrejurările de fapt și temeiurile de drept ale cauzei și, observând că s-a cerut judecarea cauzei în lipsă, reține cauza pentru deliberare și pronunțare.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului, înregistrat pe rolul Tribunalului A. la data de 17 iunie 2015, constată că prin sentința civilă nr. 1779 din 7 aprilie 2015 pronunțată în dosarul nr._, Judecătoria A., a respinge ca tardivă precizarea de acțiune formulată de reclamantul B. P., în contradictoriu cu pârâtele B. L. S. și Barbatei F., având ca obiect dezbaterea succesiunii.
A respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamantul B. P., în contradictoriu cu pârâta B. L. S., având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare; fără cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel instanța de fond a reținut că, între reclamant, în calitate de promitent cumpărător, pe de o parte, și pârâta B. L. S., în calitate de promitent – vânzător, pe de altă parte, s-a încheiat la data de 23.05.1994 o „convenție scrisă” prin care pârâta s-a obligat să vândă reclamantului terenul în suprafață de 0,80 ha în locul numit „iugăre de pădure”, în schimbul prețului de 300.000 lei vechi. Terenul a fost identificat în baza expertizei topografice judiciare efectuate de domnul expert J. G., acesta fiind înscris în titlul de proprietate nr._/11.07.2003 cu proprietar B. G., în suprafață de 7689 mp, situat în ./2 cu următoarele vecinătăți: Nord A991/3, Est DE 893/2, Sud A991/1 și Vest T.A. Buteni.
A reținut că în temeiul art.102 al.1 din Legea nr.71/2011, față de data încheierii contractului, în cauză sunt aplicabile prevederile Codului civil de la 1864.
Potrivit art. 46 din Legea nr.18/1191 (în forma în vigoare la data încheierii contractului dedus judecății) „terenurile situate în intravilan și extravilan pot fi înstrăinate, indiferent de întinderea suprafeței, prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică”.
Prin urmare, contractul menționat nu produce efectele unui contract de vânzare – cumpărare, însă în temeiul art.968 cod civil de la 1864, instanța de fond a dat eficiență principiului conversiunii actelor juridice, ceea ce înseamnă că manifestarea de voință a părților, deși nulă ca vânzare-cumpărare, valorează antecontract de vânzare – cumpărare.
Conform titlului de proprietate nr._, titular al dreptului de proprietate asupra terenului care face obiectul prezentului litigiu este defunctul B. G., iar din certificatul de moștenitor nr.188/10.04.1996 și certificatul suplimentar de moștenitor nr.218/06.10.2014, ambele emise de biroul notarului public Feier L., instanța a reținut că succesiunea defunctului B. G. a fost acceptată atât de pârâta B. L. S., cât și de pârâta B. F., în calitate de fiice supraviețuitoare. Din aceleași înscrisuri reiese însă că succesiunea nu a fost dezbătută și cu privire la terenul care face obiectul prezentului litigiu.
La data de 15.12.2014 reclamantul a depus o precizare de acțiune, prin care a solicitat introducerea în cauză a pârâtei B. F., în calitate de moștenitoare a defunctului B. G., precum și dezbaterea succesiunii cu privire la imobilul înscris în titlul de proprietate numărul_ ./2 reprezentând teren în suprafață de 7689 mp, obiect al contractului de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată.
Față de împrejurarea că precizarea de acțiune a fost depusă după primul termen de judecată, în conformitate cu art.204 al.3 Cod procedură civilă s-a dispus citarea pârâtei B. L. S. cu mențiunea de a preciza în mod expres dacă este de acord cu precizarea de acțiune.
În lipsa acordului expres al pârâtei, în conformitate cu art.204 al.1 Cod procedură civilă instanța a constatat că a operat decăderea reclamantului din dreptul de a-și modifica cererea inițială, astfel că va respinge ca tardiv formulată precizarea de acțiune.
Având în vedere că dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu nu a făcut obiectul dezbaterii succesorale notariale, iar petitul vizând dezbaterea succesiunii urmează să fie respins ca tardiv formulat, instanța de fond a constatat că pârâta B. L. S. nu a dobândit calitatea de proprietar al imobilului care face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare și astfel nu poate fi obligată să transmită acest drept.
În plus, a apreciat că nu sunt îndeplinite nici dispozițiile art.3, 4 și 9 din Legea nr.17/2004, prin raportare și la dispozițiile deciziei Curții Constituționale nr.755/16.12.2014, publicată în Monitorul Oficial nr.101/09.02.2015.
Astfel, în considerentele deciziei menționate, definitive și general obligatorii, s-a reținut că „efectele generate de cele două tipuri de antecontracte, constând în obligația de a încheia în viitor contractul de vânzare, trebuie să fie guvernate de același act normativ, reprezentat de legea în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, și anume Legea nr. 17/2014.”
Altfel spus, pentru ca antecontractul de vânzare - cumpărare, încheiat în formă autentică sau sub semnătură privată – să își poată produce efectele, respectiv să se încheie contractul de vânzare în formă autentică sau să se pronunțe o hotărâre judecătorească în acest sens, trebuie să se respecte prevederile Legii nr.17/2014, care reglementează în cazul terenurilor situate în extravilan obținerea avizului eliberat de Ministerul Apărării Naționale, în cazul terenurilor situate la mai puțin de 30 km de frontiera de stat (art.3), exercitarea dreptului de preemțiune (art.4) și avizul final (art.9).Sancțiunea nerespectării acestor dispoziții legale este cea prevăzută de art.16 din Legea nr.17/2014, respectiv nulitatea relativă a vânzării.
Pentru considerentele menționate, instanța a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamantul B. P. în contradictoriu cu pârâta B. L. S. având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamantul B. P., solicitând admiterea apelului, anularea hotărârii si trimiterea cauzei spre rejudecare.
În motivare arată că prima instanță a respins cererea reclamantului, cu motivarea că a operat decăderea reclamantului din dreptul de a-și modifica cererea inițială, respingând ca tardivă precizarea de acțiune.
Prima instanță a dispus, în conformitate cu art. 204 al. 3 cod procedură civilă, citarea pârâtei B. L. S. cu mențiunea de a preciza în mod expres dacă este de acord cu precizarea de acțiune, formulată după primul termen de judecată, respectiv de a depune în scris acordul său, ori de a-și exprima poziția personal în fața instanței.
Apelantul mai arată că în procesul verbal de înmânare a citației din data de 17 martie 2015, nu apare mențiunea cu privire la precizarea de acțiune, dispusă de instanță în ședința din 10 martie 2015, apreciind că pârâta nu a fost citată cu mențiunea expresă, a cărei consecință a fost decăderea si respingerea cererii reclamantului.
Mai apreciază apelantul că în situația în care pârâta ar fi fost citată cu precizarea expresă, aceasta ar fi avut posibilitatea să-și exprima poziția față de precizarea de acțiune, motive pentru care solicită admiterea apelului si trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanțe.
În drept apelantul invocă disp. art. 466 aliniat 1, art. 477 al. 1 și art. 480 al. 3 cod procedură civilă.
Analizând apelul prin prisma dispozițiilor art. 476 – 479 Noul Cod de Procedură Civilă, tribunalul constată că acesta este nefondat.
Din lucrările dosarului rezultă că părțile au încheiat o promisiune de vânzare cumpărare.
Curtea Constituțională prin dispozițiile deciziei nr. 755/2014 a stabilit că prevederile art. 20 alin. 1 din aceeași lege nu sunt constituționale și în consecință pentru orice vânzare cumpărare indiferent dacă antecontractul de vânzare a fost încheiat sub semnătură privată sau în forma autentică este necesară parcurgerea procedurii preemțiunii prev. de art. 5 din Legea nr. 17/2014.
Față de această decizie tribunalul a analizat cu prioritate ca o excepție de fond legată de dreptul la acțiune, neîndeplinirea condițiilor prevăzute de Legea nr.17/2014, pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu reținând următoarele:
În cauză, chiar dacă Legea 17/2014 a intrat în vigoare ulterior încheierii antecontractului prezentat de către părți, legea în cauză este incidentă și prezentei spețe, dat fiind faptul că, la data când se solicită validarea antecontractului în cauză, Legea 17/2014 este în vigoare și aplicabilă, iar obiectul material al litigiului este un teren agricol extravilan.
În speță nu se pune problema retroactivității legii, pentru că Legea 17/2014 acceptă ca valabile antecontractele sub semnătură privată încheiate anterior intrării în vigoare a Legii 17/2014, dar validarea acestora, respectiv transmiterea dreptului de proprietate în baza antecontractelor în cauză, care are loc prin hotărârea judecătorească ce se pronunță după . Legii nr.17/2014, trebuie să respecte prevederile acestei legi; altfel spus, doar regimul juridic al validării antecontractului prin hotărârea judecătorească intră sub incidența Legii 17/2014.
De altfel, hotărârea judecătorească ce ar fi pronunțată cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 17/2014 ar rămâne fără efecte juridice întrucât cererea de întabulare a dreptului de proprietate ar fi respinsă de către oficiul de carte funciară.
Antecontractul încheiat cu respectarea normelor legale, anterior intrării în vigoare a Legii 17/2014 rămâne valabil, dar pentru transferul dreptului de proprietate care este operațiune juridică distinctă și subsecventă trebuie să se respecte normele juridice în materie de la data validării antecontractului. Respectiv trebuie să respecte normele legii noi. Transferul dreptului de proprietate se realizează în baza hotărârii judecătorești, nu în baza antecontractului, în baza căruia s-a născut doar o obligație de a face; antecontractul dând naștere unui drept de creanță, nu unui drept real.
Hotărârea judecătorească de validare a antecontractului nu recunoaște un drept de proprietate preexistent, ci transferă un drept de proprietate la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești. Hotărârea pronunțată are un efect constituitv, nu declarativ.
În sensul celor de mai sus, prin Decizia nr. 294 din 6 iulie 2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 887 din 29 septembrie 2004, Curtea Constituțională a constatat că textul de lege criticat nu contravine dispozițiilor art. 15 alin. (2) din Constituție. Pentru a pronunța această soluție, Curtea a reținut cu valoare de principiu, că o lege nu este retroactivă atunci când modifică pentru viitor o stare de drept născută anterior și nici atunci când suprimă producerea în viitor a efectelor unei situații juridice constituite sub imperiul legii vechi, pentru că în aceste cazuri legea nouă nu face altceva decât să reglementeze modul de acțiune în perioada ulterioară intrării ei în vigoare.
Sub aspectul incidenței Legii 17/2014, așa cum a fost modificată prin Legea nr.68/2014, se rețin următoarele texte legale:
- la art.2: (1) Terenurile agricole situate în intravilan nu intră sub incidența prezentei reglementări.
- la art.. 5: (1) În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.
(2) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege.
- la art. 16: Înstrăinarea prin vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune, potrivit art. 4, sau fără obținerea avizelor prevăzute la art. 3 și 9 este interzisă și se sancționează cu nulitatea relativă.
- la art. 20: (1) Prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor și pactelor de opțiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia.
(2) Dispozițiile prezentei legi nu se aplică înstrăinărilor între rude până la gradul al treilea, inclusiv.
(2) Prezenta lege intră în vigoare la 30 de zile de la data publicării în Monitorul Oficial al României, Partea I.
Din economia textelor legale sus citate rezultă că Legea 17/2014 se aplică tuturor antecontractelor care au ca obiect terenuri extravilane. Pentru admisibilitatea cererii de validare a antecontractelor de vânzare cumpărare prin hotărâre judecătorească este necesar îndeplinirea condițiilor art.3,4,9 din Legea 17/2014 și imobilul ce face obiectul antecontractului să fie înscris pe rol fiscal și în cartea funciară la data pronunțării hotărârii judecătorești. Prevederile Legii 17/2014 nu se aplică antecontractelor și pactelor de opțiune autentificate de notariat anterior intrării în vigoare a acestei legi și nici înstrăinărilor între rude până la gradul al treilea inclusiv. per a contrario Legea 17/2014 se aplică și antecontractelor încheiate anterior intrării în vigoare a legii, sub semnătură privată ce au ca obiect promisiuni de înstrăinare a unor terenuri extravilane.
În condițiile art.16 din Legea 17/2014, așa cum a fost modificat prin Legea 68/2014, înstrăinarea prin vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune, potrivit art. 4, sau fără obținerea avizelor prevăzute la art. 3 și 9 este interzisă și se sancționează cu nulitatea relativă.
Conform regimului juridic al nulității relative, aceasta poate fi invocată numai de persoana ocrotită prin norma juridică încălcată care a suferit o vătămare; nu poate fi invocată și de către instanță din oficiu. În acest sens este art.1248 NCCiv.
Într-o atare situație înstrăinarea imobilelor de categoria celor de mai sus fără respectarea prevederilor art.3,4 și 9 din Legea 17/2014, este afectată de nulitate relativă și poate fi invocată de cel prejudiciat, în principal de peremtorii, respectiv inclusiv Statul Român care este ocrotit atât în calitatea de peremtor prin normele de la art.4 dar și prin prevederile art.3 și 9 sub aspectul siguranței teritoriale sau al ocrotirii patrimoniului istoric al statului.
Pe de altă parte chiar dacă înstrăinările de mai sus sunt afectate de nulitate relativă, ce nu poate fi invocată de către instanță din oficiu acest lucru nu înseamnă că instanța poate valida un antecontract de vânzare cumpărare fără a fi respectate prevederile Legii 17/2014. Instanța din oficiu este obligată să verifice legalitatea înstrăinării și să nu valideze o vânzare cu încălcarea normelor legale în materie. Numai după transferul dreptului de proprietate în baza unei promisiuni de vânzare cumpărare, instanța nu mai poate invoca nulitatea vânzării. Judecătorul nu poate pronunța o hotărâre cu știință care să încalce ordinea de drept, chiar dacă aceasta ocrotește numai un interes privat; el având obligația să asigure supremația legii.
În acest sens Legea 303/2004 prevede:
- La art. 1 - Magistratura este activitatea judiciară desfășurată de judecători în scopul înfăptuirii justiției și de procurori în scopul apărării intereselor generale ale societății, a ordinii de drept, precum și a drepturilor și libertăților cetățenilor.
- La art.4 (1) Judecătorii și procurorii sunt obligați ca, prin întreaga lor activitate, să asigure supremația legii, să respecte drepturile și libertățile persoanelor, precum și egalitatea lor în fața legii și să asigure un tratament juridic nediscriminatoriu tuturor participanților la procedurile judiciare, indiferent de calitatea acestora.
De altfel de cele mai multe ori nu părțile dintr-un proces care are ca obiect validarea unui antecontract de vânzare cumpărare sunt prejudiciate ci terți; situație în care dacă nu s-ar admite posibilitatea instanței ca din oficiu să pună în discuție nerespectarea Legii 17/2014 ca o excepție de fond, s-ar ajunge la validarea antecontractelor în cauză și . puterea de lucru judecat garantat de art.6 din Convenția CEDO sub aspectul securității raporturilor juridice generate de o hotărâre judecătorească definitivă și art.432 NCPC; hotărârea în cauză fiind opozabilă și terților în condițiile art.435 NCPC.
Este de reținut că promitentul cumpărător poate să exercite măsuri de conservare a drepturilor sale în condițiile art.1558 și următoarele Cod civil nou; respectiv să solicite, dacă este cazul, instanței competente dreptul ca în numele debitorului său, să îndeplinească toate formalitățile prevăzute de Legea nr.17/2014, stabilite în sarcina promitentului vânzător pe care acesta neglijează sau refuză să le îndeplinească.
Față de aceste considerente urmează să respingă apelul exercitat apelantul-reclamant B. P., în contradictoriu cu intimații-pârâți B. F. și B. L. S. împotriva sentinței civile nr. 1779/07.04.2015 a Judecătoriei A. pronunțată în dosarul nr._ .
Văzând că nu au fost solicitate cheltuieli de judecată,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul exercitat de apelantul-reclamant B. P., în contradictoriu cu intimații-pârâți B. F. și B. L. S. împotriva sentinței civile nr. 1779/07.04.2015 a Judecătoriei A. pronunțată în dosarul nr._ .
Fără cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică din 29 septembrie 2015.
Președinte, Judecător,
O. S. S. L. L.
Grefier,
A. C.
Red. jud. OSS
Thred. AC
5 ex./21.10.2014
3 .
Se comunică cu:
- apelantul-reclamant B. P., cu domiciliul în localitatea Cuied, nr. 230, .;
- intimata-pârâtă B. L. S., cu domiciliul în A., ., .;
- intimata-pârâtă Barbatei F., cu domiciliul în A., ., jud. A..
Primă instanță Judecătoria A. – judecător S. S.
| ← Validare poprire. Decizia nr. 894/2015. Tribunalul ARAD | Rectificare carte funciară. Decizia nr. 1059/2015. Tribunalul... → |
|---|
