Obligaţie de a face. Decizia nr. 2711/2014. Tribunalul ARGEŞ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 2711/2014 pronunțată de Tribunalul ARGEŞ la data de 27-11-2014 în dosarul nr. 4576/109/2010*
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL ARGEȘ
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 2711/2014
Ședința publică de la 27 Noiembrie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE MARIANA VÂRGĂ
Judecător A. M. P.
Judecător C. D.
Grefier N. P.
S-a luat în examinare, pentru soluționare, recursul declarat de reclamanta pârâtă . împotriva sentinței civile nr. 20/06.1.2014, pronunțată de Judecătoria Pitești în dosarul nr._, intimat fiind pârâtul reclamant B. B. C..
Dezbaterile asupra recursului au avut loc în ședința publică din data de 20.11.2014 fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie .
Apoi, instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la această dată, când a pronunțat prezenta decizie.
INSTANȚA
Asupra recursului civil de față:
Constată că, prin acțiunea civilă înregistrată la Judecătoria Pitești la data de 17.03.2011, sub nr._, prin declinare de la Tribunalul Argeș, în baza sentinței civile nr.85/2011/28.01.2011, reclamanta .. a chemat în judecată pe pârâtul B. B. C. solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligat pârâtul la primirea imobilului situat în Pitești, ., nr.8, județul Argeș și a cheilor de acces de la acest imobil
În motivarea acțiunii se arată că între părți s-a încheiat contractul de închiriere nr.3/28.09.2001 pe o perioada de 5 ani, cu începere de la 15.10.2001 până la data de 15.10.2006, termen prelungit până la data de 15.10.2011, în baza unui act adițional încheiat la data de 09.09.2006.
Urmare a apariției și amplificării crizei economice la nivel internațional și național reclamanta arată că a fost nevoită să-și restrângă activitatea de la punctul de lucru din Pitești și datorită acestui fapt a notificat pârâtului intenția de reziliere a contractului de închiriere începând cu 15.10.2010, conform adresei nr.2255/15.09.2010, pârâtul refuzând luarea în primire a spațiului și preluarea cheilor, în calitate de proprietar.
În drept acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art.948, art.962, art.964, art.969-979, art.1019, art.1075-1075, art.1091, aer. 1070, art.1431 C.civ., art.10 pct. 1 și 4, art.12, art.109 și art.112 C.pr.civ.
La data de 26.01.2011 reclamanta a depus următoarele precizări:
La data de 20.12.2010 pârâtul B. B. C., prin Cabinet avocat Ș. L. a convocat pe reclamantă la o conciliere directă pentru un litigiu demarat de pârât împotriva reclamantei, legat tot de contractul de închiriere încheiat între părți.
Reclamanta susține că a transmis punctul de vedere însoțit de procesul verbal de predare primire spațiu, încheiat la data de 15.10.2010, dată la care ar fi predat spațiu numitului B. G., în calitate de procurator al proprietarului, care a refuzat să semneze procesul verbal, precum și cheile cu care s-a încuiat spațiul. Acestea au fost transmise la Cabinet avocat Ș. L., de la care a primit confirmarea de primire din partea pârâtului prin avocat Ș. L..
Totodată a încunoștințat pe pârât personal, prin transmiterea adresei nr.87/12.01.2010, la domiciliul său din București și prin adresa de e-mail_.
În consecință reclamanta solicită să se constate că cererea cu care a învestit instanța privind obligarea pârâtului să primească cheile și procesul verbal de predare primire a spațiului a rămas fără obiect.
S-au anexat înscrisurile la care s-a făcut în precizare.
La data de 23.03.2011 pârâtul B. B. C. a depus întâmpinare și cerere reconvențională solicitând pe calea întâmpinării respingerea acțiunii formulată de reclamanta .. întrucât cazul de încetare înserat de părți în contract nu operează în raport de nota nr. 2255/15.09.2010 deoarece durata contractului nu expirase și lipsește acordul scris al părților, contractul fiind denunțat unilateral de către reclamantă, și din culpa reclamantei, fără a corespunde vreunei situații convenite de părți.
Prin cererea reconvențională pârâtul solicită obligarea reclamantei la plata sumei de 15.080 euro reprezentând chiria aferentă lunilor iulie 2010 – noiembrie 2011 și a sumei de 8.412 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparații la imobilul închiriat(materiale și manoperă), plus dobânda legală până la data plății. Suma în euro se solicită a fi plătită de reclamantă în echivalent în lei la cursul BNR din data plății. S-au solicitat și cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii se arată că în urma părăsirii spațiului închiriat de către reclamantă pârâtul a constatat că zugrăvelile interioare erau deteriorate, nu au fost efectuate reparații la vitrine, uși și trei trepte de la scările placate cu granit, de la . ciobite și sparte.
Toate aceste deteriorări au fost evaluate de către un expert constructor la suma de 8.412 lei.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 969-970 C.civ., art.1431 C.civ. și art. 274 C.pr.civ.
La cererea reconvențională reclamanta-pârâtă a formulat întâmpinare solicitând respingerea acesteia.
În motivarea cererii reclamanta arată că urmare a crizei financiare manifestată la nivelul Comunității Economice Europene s-a reflectat și în economia națională și inclusiv la nivelul S.C. maxigel, în domeniul în care aceasta își desfășoară activitatea. Aceste motive obiective au impus măsuri de reorganizare a activității prin desființarea punctului de lucru înființat în Pitești, conform Certificatului de Mențiuni nr._/15.10.2010 și rezoluția nr._/19.10.2011.
În motivarea întâmpinării sunt reluate motivele invocate în acțiunea principală.
Se relevă faptul că pârâtul nu poate invoca pretenții pentru rezilierea contractului deoarece reclamanta a respectat cerințele notificării prealabile cu 30 de zile înainte, timp suficient pentru proprietar pentru a-și lua măsuri de refolosință adecvată a spațiului în conformitate cu cerințele pieței în domeniul închirierilor imobiliare. În acest contexteste criticabilă atitudinea proprietarului, care, deși prezent în incinta spațiului la data de 15.10.2010, în loc să procedeze ca un bun proprietar, respectiv să constatate împreună cu reprezentantul reclamantei, eventualele degradări ale spațiului, acesta a refuzat preluarea cheilor spațiului.
Acest refuz total nejustificat dovedește că pârâtul a avut alte chei de acces în incinta spațiului, drept dovadă expertiza depusă la dosarul cauzei care constată deteriorări ale spațiului. Se susține că deteriorările reținute ale spațiului conform expertizei nu sunt reale, nefiindu-le opozabile constatările atâta timp cât nu au fost convocați și înștiințați despre efectuarea acesteia.
Reclamanta arată că proprietarul, prezent la data de 15.10.2010 în incita spațiului închiriat, nu a consemnat deteriorările în procesul verbal de predare-primire, reclamanta arătându-și disponibilitatea prin notificarea de reziliere a contractului.
Obligația Locatorului de a prelua spațiul atunci când Locatarul notifică restituirea, rezultă din contractul încheiat între părți, dar și din disp. art. 1420, art.1421 și art. 1431 C.civ.
Susține reclamanta că și-a respectat întocmai obligațiile asumate prin contractul de închiriere nr.3/28.09.2001.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 115-118 C.pr.civ.
Constatată că prin acțiunea civilă înregistrată la data de 26.10.2011 pe rolul Judecătoriei Pitești, sub nr._/280/2011, reclamanta .. a chemat în judecată pe pârâtul B. B. C. solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate încetarea prin reziliere a contractului de închiriere nr.3/28.09.2001, începând cu data de 15.10.2010.
În motivarea acțiunii reclamanta arată că între .. și B. B. C., prin împuternicitul său B. G. s-a încheiat contractul de închiriere nr.3/28.09.2001, s-a încheiat contractul de închiriere de către reclamantă a spațiului comercial situat în Pitești, ., nr.8, județul Argeș pe o perioada de 5 ani, cu începere de la 15.10.2001 până la data de 15.10.2006, termen prelungit până la data de 15.10.2011, în baza unui act adițional încheiat la data de 09.09.2006.
Relevă reclamantul că prin actul adițional nr. 1/12.03.2009, părțile au convenit la modificarea capitolului 6 – rezilierea contractului în sensul că „prezentul contract se poate rezilia cu acordul părților, cu obligarea respectării unui preaviz de 30 de zile”.
Urmare a apariției și amplificării crizei economice la nivel internațional și național reclamanta arată că a fost nevoită să-și restrângă activitatea de la punctul de lucru din Pitești și datorită acestui fapt a notificat pârâtului intenția de reziliere a contractului de închiriere începând cu 15.10.2010, conform adresei nr.2255/15.09.2010. Prin aceeași notificare, proprietarul spațiului a fost înștiințat despre faptul că predarea-primirea spațiului se va face în data de 15.10.2010, pe bază de proces verbal, nominalizând împuternicitul din partea reclamantei.
La data de 15.10.2010 s-a prezentat împuternicitul legal al proprietarului, în persoana numitului B. G., acesta a fost de față când s-a întocmit procesul verbal de predare primire și când s-au efectuat fotografiile spațiului, de asemenea, când s-au citit contoarele de utilități.
Împuternicitul proprietarului, deși prezent în incinta spațiului a refuzat în final să semneze procesul verbal și să preia spațiul împreună cu cheile acestuia.
Reclamanta arată că a dat dovadă de bună credință, înștiințând proprietarul cu problemele cu care se confruntă, în schimb pârâtul a dat dovadă de rea credință comunicându-le că nu sunt de acord cu rezilierea contractului și că este datoare cu plata chiriei în cuantum de 15.080 euro(neagreat de părți prin contract) și cu plata contravalorii deteriorărilor spațiului închiriat în cuantum de 8.412 lei, potrivit unui raport de expertiză extrajudiciar, efectuat la 10.11.2010, fără a se intra în spațiu întrucât cheile au fost predate proprietarului la data de 10.11.2010.
Se arată de reclamantă că împrejurările care au condus la încetarea contractului, respectiv criza financiară manifestată acut în România, cât și întinderea acestei crize, nu au putut fi prevăzute la încheierea contractului, intenția reclamantei a fost de a desfășura activitate în spațiul închiriat pe o perioadă lungă de timp, însă lipsa cererii de piață a echipamentelor pe care le comercializează a determinat-o pe reclamantă să închidă punctul de lucru din spațiul închiriat.
Se arată că și-a achitat toate obligațiile asumate prin contractul de închiriere către pârât până la data de 15.10.2010( chirie și utilități).
Acțiunea nu a fost motivată în drept.
La data de 06.03.2012 pârâtul B. B. C. depus întâmpinare solicitând respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
În motivarea întâmpinării pârâtul arată că motivul pentru care reclamanta solicită rezilierea nu apare printre clauzele contractuale privind rezilierea.
Invocarea crizei financiare este doar un pretext care nu are o bază legală. Reclamanta nu și-a achitat chiria aferentă lunilor iulie – noiembrie 2010, a deteriorat spațiul închiriat, iar prin prezenta acțiune încearcă să ocolească plata acestor datorii. Contractul este valabil până la expirarea termenului pentru care a fost prelungit, iar spațiul pus la dispoziția reclamantei este liber din motive imputabile acesteia.
De asemenea, pârâtul arată că în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile noului Cod civil, respectiv disp. art. 1351 privitoare la forța majoră, apreciindu-se că actuala criză financiară nu este caz de forță majoră și nu poate fi invocată ca atare. Deci nu est caz de forță majoră faptul că reclamanta nu s-a adaptat activitatea la condițiile de piață.
În drept sunt invocate dispozițiile art. 969 C.pr.civ.
La data de 03.10.2012 cauza ce formează obiectul dosarului nr._/280/2011 a fost conexată la cauza ce formează obiectul dosarului nr._, în temeiul art. 164 C.pr.civ., având în vedere că cele două pricini au aceleași părți, iar între obiectele și cauzele acestora există o strânsă legătură.
În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri, interogatoriu, testimonială cu martorii M. D. și A. Ș. D., o expertiză tehnică judiciară specialitatea construcții și o expertiză contabilă.
Prin sentința civilă nr. 20/06.1.2014, pronunțată de Judecătoria Pitești a fost respinsă acțiunea principală ce face obiectul dosarului nr._ formulată de reclamanta-pârâtă .., cu sediul în Ploiești, ., județul Prahova, împotriva pârâtului-reclamant B. B. C., domiciliat în București, ., Sector 4, ca rămasă fără obiect.
A fost admisă cererea reconvențională precizată formulată de pârâtul-reclamant în dosarul nr._ .
A fost obligată reclamanta-pârâtă să plătească pârâtului-reclamant suma de 13.245 euro reprezentând contravaloare chirie neachitată aferentă perioadei iulie 2010 – noiembrie 2011 și suma de 8.440 lei reprezentând contravaloare lucrări de reparații efectuate la imobilul ce a făcut obiectul contractului de închiriere.
A fost respinsă acțiunea principală ce face obiectul dosarului nr._/280/2011 formulată de reclamanta-pârâtă.
A fost obligată reclamanta-pârâtă să plătească pârâtului-reclamant suma de 6.625 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut următoarele:
Între pârâtul B. B. C., în calitate de locator, și reclamanta S.C. M. S.R.L., în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere nr. 3/28.09.2010, în baza căruia locatorul a închiriat locatarului un spațiu comercial în suprafață de 165 m.p., reprezentând parterul imobilului situat în Pitești, .(fostă Caporal D.), județul Argeș.
Termenul inițial de închiriere a fost de 5 ani cu începere de la 15.10.2001 până la 15.10.2006. Chiria a fost stabilită potrivit capitolului 3 din contract la 412 USD.
Potrivit capitolului 6 contractul se consideră reziliat la expirarea termenului de 5 ani.
Ulterior părțile semnatare ale contractului de închiriere au încheiat mai mult acte adiționale după cum urmează:
- actul adițional încheiat la 30.07.2004 prin care părțile au stabilit de comun acord ca începând cu 01.08.2004 chiria lunară pentru spațiul închiriat să fie majorată că 50 USD lunar începând cu data de 01.08.2004 și până la 15.10.2006;
- actul adițional nr.2 încheiat la 19.11.2005 prin care părțile au stabilit de comun acord ca începând cu 01.12.2005 chiria lunară pentru spațiul închiriat să fie de 577,5 USD, restul clauzelor contractului rămânând neschimbate;
- actul adițional încheiat la 09.09.2006 prin care părțile au prelungit durata contractului de închiriere cu 5 ani începând cu data de 15.10.2006, iar chiria lunară a fost stabilită la 990 Euro plătibili în lei la paritatea leu/euro la cursul B.N.R. din ziua plății, restul clauzelor contractului rămânând neschimbate;
- actul adițional nr.1 din 12.03.2009 prin care părțile au convenit completarea contractului de închiriere după cum urmează: la capitolul 4 Obligațiile părților contractante, Art.A Obligațiile locatarului cu următorul alineat: „A1 În caz de executare silită, locatarul se obligă să elibereze de îndată spațiul comercial situat în Pitești, ., nr.08, în cel mult 30 de zile de la simpla notificare a băncii, fără efectuarea unui act sau a unui demers în prealabil.”și la Capitolul 6 – Rezilierea contractului – se înlocuiește cu: „Prezentul contract se poate rezilia cu acordul părților, cu obligația respectării unui preaviz de 30 de zile.”
- actul adițional nr.3 din 01.06.2009 în baza căruia părțile de comun acord au stabilit următoarele: -1.începând cu data de 01.06.2009, chiria lunară se modifică în 500 euro lunar pentru o perioadă de 12 luni, până la data de 01.07.2010, iar începând cu data de 01.07.2010, chiria revine la 990 euro pe lună;
-2.încetarea contractului până la sfârșitul lui adică până la 15.10.2011, se poate realiza numai unilateral de către proprietarul B. B., cu un preaviz de 30 de zile calendaristice;
-3.toate celelalte clauze ale contractului rămân neschimbate până la sfârșitul lui. - actul adițional nr.4/01.07.2010 prin care părțile au hotărât ca începând cu data de 01.07.2010, chiria lunară se modifică la 600 euro/lună. Această chirie va rămâne neschimbată pe toată perioada derulării contractului de închiriere. A fost anulat punctul 2 din actul adițional nr.3/01.06.2009.
Prin acțiunea principală ce face obiectul dosarului nr._ reclamanta .. a solicitat obligarea pârâtului la primirea imobilului situat în Pitești, ., nr.8, județul Argeș și a cheilor de acces de la acest imobil.
Invocă în acest sens reclamanta notificarea înregistrată sub nr. 2255/15.10.2010 prin care îl notifica pe pârâtul B. B. C., prin reprezentant B. G. cu privire la rezilierea contractului de închiriere nr.3/28.09.2001, începând cu data de 15.10.2010, precizându-se în notificare că predarea-primirea se va face pe bază de proces-verbal în data de 15.10.2010(f.72).
De asemenea, reclamanta depune la dosarul cauzei adresa nr.2508/14.10.2010 prin care îi invita pe B. B. C. și B. G. în ziua de 15.10.2010, ora 11, la adresa imobilului închiriat( . denumire decât cea de la încheierea contractului), pentru predarea, respectiv primirea spațiului, reclamanta urmând să fie reprezentată de salariatul acesteia D. Ș. A.(f.73).
Reclamanta a depus la dosarul cauzei un proces verbal de predare primire a spațiului închiriat întocmit la data de 15.10.2010 semnat doar de reprezentantul reclamantei susmenționat.(f.74,75).
Reclamanta a solicitat să se constate că acțiunea sa a rămas fără obiect întrucât a predat cheile spațiului închiriat prin serviciul Fan curier apărătorului pârâtului Ș. L., fără să existe la dosarul cauzei o dovadă în acest sens.
Pe de altă parte, nu există nicio dovadă la dosarul cauzei că pârâtul B. B. C. ar fi mandatat pe apărătorul său în efectueze vreo activitate, în numele său ca proprietar al imobilului închiriat, în sensul preluării spațiului sau cheile de acces în acesta., în acest sens fiind împuternicit tatăl pârâtului B. G., conform capitolului 5 din contract.
Având în vedere că reclamanta nu și-a motivat în fapt și în drept cererea de modificare a acțiunii principale și întrucât la momentul judecării cauzei contractul și-a încetat efectele prin ajungerea la termen – 15.10.2011, conform actului adițional nr. 131/09.09.2006, act adițional ce face parte integrantă din contract, urmează să fie respinsă cererea, ca rămasă fără obiect, dar pentru acest din urmă motiv, ajungerea la termen.
Având în vedere că acțiunea ce formează obiectul dosarului conexat nr._/280/2011 prin care reclamanta a solicitat să se constate încetarea prin reziliere a contractului de închiriere nr.3/28.09.2001, începând cu data de 15.10.2010 – data părăsirii spațiului, are o strânsă legătură cu acțiunea principală ce face obiectul dosarului nr._ la care s-a conexat se va analiza această cererea după care se va analiza cererea reconvențională ce a fost formulată de pârât în acest din urmă dosar.
Spațiul comercial a fost dat în folosință societății reclamante la data de 15.10.2001 fără a se încheia un proces verbal de predare primire fiind un spațiu nou construit. Din probatoriul administrat în cauză rezultă că pârâtul-reclamant și-a îndeplinit obligațiile prevăzute la capitolul 4 din contract, și, cu toate acestea, reclamanta-pârâtă a comunicat pârâtului-reclamant, cu adresa nr.2255 din 15.09.2010, că reziliază unilateral contractul începând cu 15.10.2010 cu toate că, în speță, nu era îndeplinită niciuna dintre condițiile care justificau o asemenea măsură în limita termenului de 5 ani, pentru care a fost încheiat contractul, încălcând astfel clauza înscrisă la capitolul 6 din actul adițional nr.1 din 12.03.2009 potrivit căreia contractul nu poate fi reziliat pe durata acestuia decât cu acordul părților, cu obligația respectării unui preaviz de 30 de zile.
Reclamanta-pârâtă a acceptat și a semnat actul adițional care conținea clauza inserată la capitolul 6 reclamanta-pârâtă susținând că datorită crizei financiare a procedat la închiderea punctului de lucru din Pitești, invitând pe pârât să preia spațiul.
Pârâtul-reclamant i-a comunicat expres reclamantei-pârâte că nu este de acord cu rezilierea contractului, anterior datei pentru care a fost încheiat( f.15,16 dosar_ ).
Pe cale de consecință, reclamanta-pârâtă, procedând la rezilierea unilaterală a contractului, a încălcat grav dispozițiile art. 969 C. civ., motiv pentru care se va respinge acțiunea ce formează obiectul dosarului nr._/280/2011.
C. financiară invocată nu poate fi asimilată forței majore conform dispozițiilor Codului civil de la 1865 aplicabil în cauză. Reclamanta-pârâtă nu a reușit să dovedească cu nici un mijloc de probă că motivul invocat, criza financiară reprezintă forță majoră și care a condus la rezilierea unilaterală a contractului de închiriere cu data părăsirii spațiului.
În concluzie, față de cele arătate, s-a constatat că reclamanta-pârâtă nu mai putea, odată ce a semnat actul adițional să procedeze la rezilierea contractului pe toată durata până la expirarea acestuia, iar dacă a procedat altfel, prin încălcarea dispozițiilor art. 969 din C. civ., aceasta urmează a suporta consecințele prevăzute de lege.
Analizând ansamblul probatoriului administrat în cauză, s-a constatat întemeiată cererea reconvențională astfel cum a fost precizată la data de 18.12.2013.
Prin actul adițional nr. 3/01.06.2009 la contractul de închiriere părțile au convenit reducerea chiriei pe o perioadă de 12 luni, respectiv de la 01.07.2009 până la 01.07.2010, de la 990 euro/lună la 500 euro/lună, iar la expirarea acestei perioade chiria a revenit la 990 euro/lună.
Cum reclamanta-pârâtă a părăsit spațiul la 15.10.2010 și în intervalul iulie-octombrie 2010 a achitat parțial chiria, sub limita prevăzută în contract, iar începând cu luna noiembrie 2010 nu a mai achitat nicio sumă de bani în contul chiriei, aspect dovedit cu înscrisurile depuse la dosar și expertiza contabilă efectuată pentru determinarea obiectului pretențiilor, având în vedere dispozițiile art. 969 C.civ.(„convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.”), art.970 C.civ.(„Convențiile trebuie executate cu bună credință”) și art. 1429 pct.3 C.civ.(locatarul „trebuie să plătească prețul locațiunii la termenele statornicite”), va obliga pe reclamanta-pârâtă să plătească pârâtului-reclamant suma de 13.245 euro reprezentând contravaloare chirie neachitată aferentă perioadei iulie 2010 – noiembrie 2011, conform concluziilor din completarea la raportul de expertiză contabilă Bodner G., la calculul chiriei luându-se în considerare actul adițional nr.3/01.06.2009.
S-a constatat întemeiat și capătul de cerere cu privire la plata despăgubirilor reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparații la imobilul închiriat
Potrivit art.1431 C.civ. „Locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care l-a primit, conform inventarului, dacă s-a fost făcut un asemenea între dânsul și locator; nu este răspunzător de pierderea sau deteriorarea provenită din cauza vechimii sau a unei forțe majore.”, iar potrivit art. 1432 C.civ. „În lipsă de inventar se prezumă că locatarul a primit lucrul închiriat ori arendat în starea în care locatorul era dator a-l trăda*) și trebuie să-l restituie în aceeași condiție, afară numai când ar putea proba contrariul.”
După încetarea locațiunii, locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care a fost predat conform inventarului făcut. Prin inventar trebuie să se înțeleagă orice act de constatare a stării în care s-a aflat lucrul la predare. În lipsă de inventar prezumția este că locatarul a primit lucrul în bună stare. Prezumția fiind relativă poate fi combătută de locatar prin dovada contrară.
Locatarul nu răspunde de pieirea sau deteriorarea lucrului din cauza vechimii, forței majore cazului fortuit. Dovada incumbă, potrivit regulilor generale, locatarului(art.1431,1434 C.civ.). Locatarul nu răspunde nici de uzura normală a lucrului.
În cauză coroborând depozițiile martorilor M. D.( propus de pârât-f.21), A. Ș. D.(propus de reclamantă-f.22), cu planșele foto(f.46-55), expertiza extrajudiciară(f.18), notificările făcute reclamantei de către pârât(f.15-17), rezultă că spațiul închiriat a fost eliberat de către reclamantă la data de 15.10.2010 în condiții necorespunzătoare. Zugrăvelile interioare erau deteriorate, fiind necesare reparații în jurul tâmplăriei la uși și ferestre, pe interior și exterior, fiind ciobite sau sparte plăci din granit la scările de acces.
Pârâtul a notificat pe reclamantă să remedieze degradările respective(f.16-17) și anterior declanșării litigiului a invitat-o pe reclamantă la conciliere potrivit art. 720 ind.1 C.pr.civ.. dar fără nici un rezultat.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta pârâtă ., care a solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a sentinței în sensul constatării rămânerii fără obiect a acțiunii din dosarul_ pe motivul comunicării către avocat L. S. a cheilor de acces și a procesului verbal aferent imobilului ce a făcut obiectul închirierii; constatării încetării contractului de închiriere nr.3/28.01.2001 prin reziliere începând cu data de 15.10.2010, respingerea cererii reconvenționale ca nefondată.
În dezvoltarea motivelor de recurs, reclamanta pârâtă a arătat că există la dosarul cauzei, dovada că d-na avocat Ș. L. a primit cheile și procesul verbal de predare primire, fiind mandatată de a reprezenta proprietarul în relația cu recurenta, în prezentul litigiu, drept pentru care cheile și procesul verbal i-au fost remise.
Față de susținerile apărătorului intimatului cu privire la faptul că procuratorul nu a mai fost mandatat să încheie acte adiționale, învederează că acesta a fost singura persoană care a primit chiria spațiului pe toată perioada, dovezile fiind la dosar, acesta fiind singurul care a primit chiria.
De asemenea, arată că proprietarul nu a făcut dovada că a revocat mandatul dat împuternicitului la încheierea contractului, acesta a fost prezent la predarea spațiului, a refuzat semnarea procesului verbal, a refuzat să facă observații cu privire la spațiu, respectiv să menționeze dacă are stricăciuni sau alte defecțiuni majore.
Consideră că instanța de fond nu avea temeiul legal pentru a obliga recurenta la plata sumei de 8440 lei, deoarece reparațiile nu au fost efectiv dovedite, înțelegând că s-au efectuat prin regie proprie, însă nu s-a depus la dosar nici un act doveditor privind execuția lucrărilor.
Instanța de fond nu a ținut cont de actul adițional nr.4 /2010, acesta fiind valabil încheiat și însușit de către părți, în care s-a specificat o chirie de 600 euro, instanța de fond deși a făcut vorbire despre acest act în considerentele sentinței, la momentul când s-a stabilit suma ce ar fi trebuit să o achite recurenta pentru perioada în care nu a respectat, în opinia instanței, contractul de închiriere, s-a stabilit la 990 euro și nu la 600 euro cât s-a specificat în actul adițional din 2010.
Recursul este fondat.
Într-adevăr, recursul este întemeiat în ceea ce privește cererea reconvențională formulată în cauză.
Tribunalul reține că instanța de fond nu a ținut cont de actul adițional nr.4 /2010, valabil încheiat și însușit de către părți, în care s-a specificat o chirie de 600 euro în loc de 900 euro cât greșit s-a reținut ( fila 28 dosar fond).
De asemenea, în mod greșit instanța de fond a obligat pe recurentă la plata sumei de 8440 lei contravaloarea reparațiilor spațiului comercial, în condițiile în care acestea nu au fost efectiv dovedite, s-au efectuat în regie proprie, neexistând la dosar înscrisuri doveditor privind execuția lucrărilor.
Cât privește celelalte critici aduse sentinței, în mod corect instanța de fond a respins cererea prin care se solicită să se constate încetarea de drept, prin reziliere a contractului de închiriere nr. 3 din 28.09.2001, criza financiară invocată neexistând printre cauzele care să conducă la rezilierea contractului în mod unilateral fără acordul intimatului, la o dată anterioară datei pentru care părțile au convenit să prelungească acest contract din actul adițional care face parte integrantă din contractul de închiriere.
În concluzie, reclamanta pârâtă este în culpă pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate prin contract, având în vedere că a părăsit spațiul anterior datei pentru care a convenit cu intimatul și pentru care nu și-a exprimat acordul și în baza art. 1453 cod civil, aceasta datorează chirie și pentru perioada cât, în mod nejustificat, a lăsat spațiul liber, fără a avea posibilitatea să facă demersurile necesare să îl închirieze unui alt beneficiar. Pentru considerentele anterior expuse, chiria trebuia calculată la suma de 600 euro în loc de 900 euro cât greșit s-a reținut (fila 28 dosar fond).
În consecință, tribunalul va admite recursul declarat de reclamanta pârâtă ., împotriva sentinței civile nr. 20/06.1.2014, pronunțată de Judecătoria Pitești în dosarul nr._, intimat fiind pârâtul reclamant B. B. C. domiciliat în București, va modifica în parte sentința, în sensul că va admite în parte cererea reconvențională și va obliga pe reclamanta pârâtă, să plătească pârâtului reclamant suma de 7.200 Euro, reprezentând contravaloarea chiriei pentru perioada iulie 2010 - nov. 2011.
Totodată, va fi respins capătul din cererea reconvențională, privind plata cv. lucrărilor de reparații, urmând a menține în rest sentința.
În temeiul art. 274 C.proc. civ., tribunalul va obliga pe intimat, la plata sumei de 1697 lei cheltuieli de judecată către recurentă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanta pârâtă . cu sediul în Ploiești, ., județul Prahova împotriva sentinței civile nr. 20/06.1.2014, pronunțată de Judecătoria Pitești în dosarul nr._, intimat fiind pârâtul reclamant B. B. C. domiciliat în București, ., Sector 4
Modifică în parte sentința, în sensul că admite în parte cererea reconvențională.
Obligă pe reclamanta pârâtă să plătească pârâtului reclamant suma de 7200 Euro, reprezentând cv. chirei pentru perioada iulie 2010 - nov. 2011.
Respinge capătul din cererea reconvențională privind plata cv. lucrărilor de reparații.
Menține în rest sentința.
Obligă pe intimat la plata sumei de 1697 lei cheltuieli de judecată către recurentă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 27 Noiembrie 2014
Președinte, M. V. | Judecător, A. M. P. | Judecător, C. D. |
Grefier, N. P. |
red.M.V.
dact.C.E.C./6 exp.
jud.fond G.I.
| ← Acţiune pauliană. Decizia nr. 2224/2014. Tribunalul ARGEŞ | Suspendare executare art.484,507,512,700,718 NCPC/art.... → |
|---|
