Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 364/2015. Tribunalul ARGEŞ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 364/2015 pronunțată de Tribunalul ARGEŞ la data de 12-11-2015 în dosarul nr. 364/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL ARGEȘ[*]
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA Nr. 364/2015
Ședința publică de la 12 Noiembrie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE S. I. Ț.
Grefier I. V. H.
S-a luat în examinare pentru soluționare în primă instanță, cauza civilă privind acțiunea formulată de reclamanta . SRL - PRIN REPREZENTANT LEGAL C. M., în contradictoriu cu pârâta ., având ca obiect „hotărâre care sa tina loc de act autentic act de vânzare - cumpărare”.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează că dezbaterile asupra fondului cauzei au avut în ședința publică de la data de 05.11.2015 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea asupra fondului cauzei la data de azi, 12.11.2015, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei de față ,constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Argeș la data de 13.01.2015 sub nr._, reclamanta . SRL - PRIN REPREZENTANT LEGAL C. M. a chemat în judecată pe pârâta . solicitând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru apartamentele situate în Pitești, ., jud. Argeș, respectiv pentru apartamentele cu numele 025 și 026 împreună cu două locuri de parcare conform antecontractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr. 4506/16.12.2008 de BNP C. I. și respectiv nr. 722/03.03.2009 la BNP C. I., iar în subsidiar, în măsura în care pârâta . nu mai este proprietara imobilelor descrise mai sus ,a solicitat restituirea sumei de 603.194 lei, sumă achitată conform ordinelor de plată și facturii fiscale cu titlu de preț pentru cele două imobile, precum și plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii ,reclamanta a arătat faptul că, în baza antecontractului de vânzare cumpărare nr. 4506 încheiat la data de 16.12.2008 la BNP C. I., pârâta . a promis vânzarea apartamentului cu 2 camere tip B2 din scara A ,etajul 2 al imobilului situat în Pitești, ., jud. Argeș, imobil compus din apartamentul 25 scara A, etajul 2 cu suprafața construită de 83,80 mp și 6,35 mp terase în suprafață totală de 90,15 mp .Prețul vânzării a fost stipulat prin antecontract că va fi stabilit în baza măsurătorilor cadastrale ale apartamentului ,teraselor și spațiilor comune urmând a fi menționat în contractul final de vânzare cumpărare ,acesta urmând a deveni obligatoriu pentru ambele părți odată cu încheierea actului final de vânzare cumpărare.
Încheierea actului de vânzare cumpărare urma a fi perfectat după încheierea procesului verbal final de predare primire și după ce lucrarea urma să fie recepționată astfel cum este prevăzut în art. 6.3. din antecontractul de vânzare cumpărare.
În baza antecontractului de vânzare cumpărare nr. 722 încheiat la data de 03.03.2009 la BNP C. I. pârâta . a promis vânzarea apartamentului cu 2 camere tip B2 din scara A ,etaj al imobilului situat în ., imobil compus din apartamentul 25 scara A, etaj 2 cu o suprafață construită de aproximativ 83,80 mp și 6,35 mp terase în suprafață totală de 90,15 mp .Prețul vânzării a fost stipulat prin antecontract ce va fi stabilit în baza măsurătorilor cadastrale ale apartamentului ,teraselor și spațiilor comune urmând a fi menționat în contractul final de vânzare cumpărare acesta urmând a deveni obligatoriu pentru ambele părți odată cu încheierea actului final de vânzare cumpărare.
Situația încheierii celor două antecontracte a fost identică și cu titlu de preț pentru vânzarea celor două apartamente a fost achitată suma de 603,194 lei cu factura 124 din data de 13.12.2010 iar cu ordinele de plată anexate prezentei cereri de chemare în judecată sa fost achitată întreaga sumă .
Până la data formulării prezentei cereri de chemare în judecată nu au fost înștiințată în niciun mod de finalizarea lucrărilor la imobil și de recepționarea legală a celor două apartamente care fac obiectul celor două antecontracte de vânzare cumpărare.
În situația în care imobilele apartamente pentru care au fost încheiate antecontractele de vânzare cumpărare nu mai aparțin pârâtei,reclamanta a solicitat restituirea sumei achitate în baza celor două antecontracte de vânzare cumpărare și anume suma totală de 603.194 lei sumă achitată conform ordinelor de plată și facturii fiscale cu titlu de preț pentru cele două imobile.
În drept,au fost invocate disp.art. 1244, art.1270, at. 1179, art. 1516 alin2 și 3 și art. 1559 Noul cod civil ,iar pentru cel de-al doilea capăt de cerere sunt aplicabile prevederile art.1701 NCC .
Pârâta nu a depus întâmpinare.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri propusă de reclamantă.
Analizând materialul probator administrat în cauză, tribunalul reține următoarele:
Sub nr. 4506/16.12.2008 a fost autentificat de BNP C. I., antecontractul de vânzare cumpărare intervenit între părți prin care promitenta vânzătoare . s-a obligat să vândă și promitenta cumpărătoare . SRL să cumpere imobilul situat în Pitești ,. compus din apartamentul nr. 025 descris în mod detaliat sub aspectul amplasamentului, componenței, întinderii, identificat în anexa 2 la antecontract, locul de parcare și cotele indivize din părțile și dependințele comune al construcției și terenului care vor fi calculate înainte de încheierea contractului de vânzare cumpărare final și vor fi indicate în acesta .
Pct. 3.1.3. consemnează faptul că imobilul este grevat de ipotecă și interdicție de înstrăinare ,grevare de sarcini și închiriere, instituite în favoarea CEC Sucursala Pitești, conform contractului de ipotecă autentificat sub nr 73/25.06.2008 și 74./25.06.2008.
Prin antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 722/03.03.2009 de BNP C. I., pârâta în calitate de promitentă vânzătoare s-a obligat să vândă reclamantei, în calitate de promitentă cumpărătoare imobilul situat în Pitești ,. compus din apartamentul nr. 026,reprezentând apartament cu două camere tip B1 din scara A ,etajul 2,cu o suprafață construită de aproximativ 83,80 mp și 6,35 mp terase, în suprafață totală de aproximativ 90,15 mp, identificat în anexa nr. 2 la antecontract, locul de parcare nr. 3,identificat în anexa nr. 5 la antecontract și cotele indivize din părțile și dependințele comune al construcției și terenului care vor fi calculate înainte de încheierea contractului de vânzare cumpărare final și vor fi indicate în acesta .
Punctul 2.2. din acest antecontract stipulează că prețul imobilului va fi stabilit în baza măsurătorilor cadastrale exacte ale apartamentului, teraselor și spațiilor comune, urmând a fi menționat în contractul de vânzare cumpărare final și devenind obligatoriu pentru ambele părți . Tot în legătură cu prețul, pct. 5.1. precizează că prețul de vânzare a imobilului este de 67.612,50 euro plus TVA aferent, urmând să fie modificat în conformitate cu art. 2.2. Prețul total fără TVA datorat de promitenta cumpărătoare estre de 72.612,50 euro, conform tezei finale a pct. 5.1.
La pct. 3.1.3. din antecontract este precizat faptul că este grevat de ipotecă și interdicție de înstrăinare ,grevare cu sarcini și închiriere instituită în favoarea CEC Sucursala Pitești conform contractului de ipotecă autentificat sub nr. 73/25.06.2008 și 74/25.06.2008 .
Conform pct. 5.8. din convenția părților, prețul vânzării se va datora și achita de promitenta cumpărătoare potrivit scadențarului de plată anexat ( anexa 3 la prezentul contract ) .
Reclamanta a depus la dosar mai multe înscrisuri prin care a făcut dovada achitării prețului fiecăruia dintre cele două imobile care au făcut obiectul convențiilor încheiate cu pârâta .
În legătură cu clauza inserată în cuprinsul antecontractelor la pct. 3.4. până la plata integrală a prețului vânzării de către promitenta cumpărătoare și transferul proprietății imobilului către această, promitenta vânzătoare, în vederea realizării locului de locuințe, își rezervă dreptul de a constitui asupra acesteia orice ipotecă, interdicții, interdicții și / sau alte sarcini în favoarea oricăror creditori ai promitentei vânzătoare și de a efectua orice operațiuni de alipire ,dezmembrare înserate în antecontracte, prevederi referitoare la transferul proprietății ( pct. 6.1.) și termenul de predare ( pct.6.2.) .
Din cuprinsul adresei emise de CEC Bank SA Centrală, la data de 08.06.2015, aflată la fila 54 a dosarului, rezultă că imobilul situat în Pitești ., .. Argeș, proprietar ., identificat cu nr. cadastral_ și înscris în C.F. nr._ a localității Pitești este grevat de sarcini și a fost dezmembrat pe corpuri de proprietate, conform actului de dezmembrare autentificat sub nr. 827/07.12.2012. Imobilul face obiectul unei executări silite derulate în dosarele execuționale nr. 925/2013 și 955/2013 ale Biroului Executorului Judecătoresc P. V. A. .
Având în vedere că cele două antecontracte de vânzare cumpărare au fost încheiate în anul 2008, respectiv 2009 ,deci anterior datei intrării în vigoare a Noului Cod civil (01.10.2011)și reținând dispozițiile art. 102 din legea nr. 71/2011,în cauză sunt aplicabile dispozițiile art. 1073 și 1077 C.civ. vechi.,art. 5 alin. 2 Titlul X al legii nr. 247/2005.
În conformitate cu aceste prevederi, în situația în care una dinte părți refuză, ulterior încheierii antecontractului, să încheie contractul în formă autentică, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract .
Actele încheiate între părți la data de 16.12.2008 ,respectiv 03.03.2009 consemnate în antecontractele autentificate la aceste date, au natura unei promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare .Convenția părților a dat naștere la o obligație de a face în sarcina fiecărei părți constând în obligația de a încheia în formă autentică convenția de înstrăinare a imobilelor .Conform chiar prevederilor cuprinse în antecontractele invocate, imobilul este grevat cu interdicția de înstrăinare, nefiind îndeplinite condițiile pentru transmiterea dreptului de proprietate.
De asemenea, pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare ,era necesar a se face dovada prin intermediul unui certificat de atestare fiscală că pârâta promitentă vânzătoare și-a achitat obligațiile fiscale de plată datorate autorităților administrației publice la care se află înregistrat fiscal bunul ce se dovedește a fi înstrăinat. În acest sens trebuie avute în vedere prevederile art. 113 din OG nr 92/2003 . Nerespectarea acestor dispoziții se sancționează cu nulitatea absolută .
Din cuprinsul certificatului de atestare fiscală în cazul persoane juridice nr. F/_ din 02.10.2015 eliberat de Primăria municipiului Pitești, Direcția Economică, rezultă că pârâta figurează în evidență cu o creanță fiscală de plată către bugetul local cu o sumă de 1.228.265,00 lei pentru clădiri juridice .
Pentru aceste aspecte și reținând că prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare,instanța suplinește doar lipsa consimțământului părții care refuză nejustificat încheiarea contractului promis ,fără a suplini și alte condiții fără de care încheierea contractului în formă autentică nu ar putea avea loc în fața notarului public,instanța urmează a respinge primul capăt de cerere ca fiind nefondat.
În ceea ce privește solicitarea subsidiară a reclamantei având ca obiect restituirea sumei achitate cu titlu de preț către pârâtă, este de reținut faptul că părțile nu au stipulat în contract un pact comisoriu de gradul IV,în sensul că neperfectarea contractului la termenul stabilit ar atrage rezoluțiunea acestuia ,cu indicarea celorlalte elemente care caracterizează un astfel de pact.
Prin urmare, atâta timp cât antecontractele sunt în ființă, temeiul prestațiilor executate de părți subzistă și nu se poate pretinde de către una dintre ele restituirea prestației îndeplinite, fără a fi desființată și convenția în baza căreia a fost executată obligația de plată .
Pentru aceste considerente, instanța va respinge cererea ca fiind neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge ca nefondată acțiunea formulată de reclamanta . SRL - PRIN REPREZENTANT LEGAL C. M. cu sediul în Pitești, .. R1 bis, ., jud. Argeș, în contradictoriu cu pârâta . cu sediul în Pitești, ., jud. Argeș.
Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare.
Cererea de apel se depune la Tribunalul Argeș.
Pronunțată în ședința publică de la 12 Noiembrie 2015.
Președinte, S. I. Ț. | ||
Grefier, I. V. H. |
Red. S.I.T./Tehn D.T./ 4 ex
11.12.2015
| ← Obligaţie de a face. Decizia nr. 814/2015. Tribunalul ARGEŞ | Pretenţii. Decizia nr. 3566/2015. Tribunalul ARGEŞ → |
|---|
