Rectificare carte funciară. Decizia nr. 882/2013. Tribunalul BIHOR
| Comentarii |
|
Decizia nr. 882/2013 pronunțată de Tribunalul BIHOR la data de 03-10-2013 în dosarul nr. 5243/271/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL BIHOR
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 882/R/2013
Ședința publică de la 03 Octombrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE A. C.
Judecător J. B.
Judecător M. C. R.
Grefier G. M.
Pe rol fiind pronunțarea cauzei Civil privind pe recurentul S. C.-T. în contradictoriu cu intimații AGENȚIA NAȚIONALĂ DE cadastru ȘI PUBLICITATE I., B. C., ADMINISTRAȚIA I. ORADEA, C. L. AL COMUNEI OȘORHEI ÎN REPREZENTAREA STATULUI ROMÂN, U. A. TERITORIALĂ OȘORHEI REPREZENTATĂ DE PRIMAR, B. I., B. B., B. I., B. M., B. I., B. I., B. B., B. G., B. I., B. I., P. G., P. T., împotriva sentinței civile nr.1280/31.01.2013, pronunțată de Judecătoria Oradea, având ca obiect rectificare carte funciară
La apelul nominal făcut în ședința publică nu se prezintă părțile .
Procedura legal îndeplinită.
Se constată că dezbaterea cauzei a avut loc la data de 26.09.2013, când reprezentanții părților prezente au pus concluzii în recurs, consemnate în încheierea din aceea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre și când s-a amânat pronunțarea pentru azi .
INSTANȚA
Asupra recursului civil de față, reține următoarele :
Prin sentința civilă nr. 1280/31.01.2013, pronunțată de Judecătoria Oradea, s-a respins acțiunea civilă formulată și precizată de reclamantul S. C.-T., domiciliat în Oșorhei, nr. 735, județul Bihor, în contradictoriu cu pârâții AGENȚIA NAȚIONALĂ DE CADASTRU ȘI PUBLICITATE I., prin Oficiul de Cadastru și Publicitate I. Bihor, cu sediul în Oradea, .. 1/A, județul Bihor, ADMINISTRAȚIA I. ORADEA, cu sediul în Oradea, Piața Unirii, nr. 1, județul Bihor, C. L. AL COMUNEI OȘORHEI în reprezentarea STATULUI ROMÂN, cu sediul în Oșorhei, județul Bihor, U. A. TERITORIALĂ OȘORHEI reprezentată de PRIMAR, cu sediul în Oșorhei, județul Bihor, B. I., B. B., B. I., B. M., B. I., B. I., B. B., B. G., B. I., B. I., P. G. și P. T., toți cu domiciliul necunoscut.
Instanța a admis cererea de intervenție accesorie formulată de intervenienta B. C., domiciliată în Oșorhei, nr. 141, județul Bihor, în favoarea pârâtei ADMINISTRAȚIA I. ORADEA.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Reclamantul a solicitat instanței să dispună rectificarea CF nr. 545 Oșorhei top. 468/1a, în sensul corectării înscrierilor făcute sub B21 pe seama antecesorului reclamantului, defunctul Bakk C. Emeric, respectiv sub B24 făcute pe seama reclamantului, in sensul că, de fapt, cota de 5/40 parți reprezintă parte din imobilul teren, iar asupra apartamentului compus din 2 camere, bucătărie, cămara alimente, antreu debara, terasa, magazie din zidărie cota reclamantului este de 1/1 parți
Verificând conținutul colii funciare nr. 545 Oșorhei nr. top. 468/1a, raportat și la adeverința nr. 436/23.04.1997 emisă de Primăria Comunei Oșorhei (fila 103), instanța a constatat că, potrivit înscrierii de sub B 19, în baza Decretului nr. 223/1974, s-a intabulat dreptul de proprietate asupra cotei de 5/40 parte din imobilul de sub A.I.1., reprezentând în natură casă și teren, în favoarea Statului Român, prin transmisiune legală (fila 37 verso).
Urmărind transmisiunile din cartea funciară, potrivit înscrierii de sub B 19, instanța a reținut că Statul Român a preluat această cotă parte din imobilul care apărea sub B 8 și B 13. În acest sens, instanța a constatat că sub B 8 apărea înscrisă numita B. I. având o cotă de 4/40 din imobilul de sub A.I.1., iar sub B 13 apărea înscrisă aceeași B. I. având o cotă de 1/40 din imobil. Printr-un calcul matematic, cumulând cotele de 4/40 și 1/40 din imobil, instanța a dedus că Statul Român a preluat, într-adevăr, cota de 5/40 parte din întreg imobilul, casă și teren.
Prin urmare, Statul Român nu putea vinde în baza Legii nr. 112/1995 decât acea cotă de care dispunea din imobil, respectiv cota de 5/40 părți.
Instanța a reținut că, potrivit contractului de vânzare-cumpărare nr. 1762/26.05.1997, RAGCL Oradea a vândut defunctului Bakk-C. Emeric ,,locuința compusă din 2 camere în suprafață utilă de 68,20 m.p.’’. În contract se mai menționează că, ,,odată cu locuința, se vând și următoarele: bucătărie, cămară alimente, antreu, debara, terasă 8,05 m.p., magazie din zidărie 30,0 m.p. în cotă de 5/40 părți’’ (filele 6-7).
Pentru a stabili dacă obiectul contractului de vânzare-cumpărare l-a constituit construcția în cotă de 1/1, așa cum susține reclamantul, sau, dimpotrivă, cota de 5/40 din construcție, conform mențiunii de CF, instanța a considerat utilă analizarea raportului de evaluare întocmit cu ocazia vânzării imobilului.
Astfel, așa cum rezultă din ,,fișa tehnică de calcul’’ depusă în probațiune la filele 110-111 din dosarul cauzei, au fost evaluați 70,02 m.p. reprezentând suprafața utilă a locuinței, respectiv 30,0 m.p. reprezentând o anexă a locuinței, în speță o magazie din cărămidă.
Potrivit acestei fișe de calcul, valoarea totală a construcției, actualizată cu rata inflației la data de 1 ianuarie 1990, a fost în sumă totală de 8.570.309 ROL. În dreptul acestei valori, la pct. VIII din ,,fișa tehnică de calcul’’, apare mențiunea ’’x 5/40’’ (fila 111 verso).
Din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare nr. 1762/26.05.1997, reiese că prețul imobilului care a fost achitat de numitul Bakk-C. Emeric este de 1.071.289 ROL. La un calcul matematic, acest preț reprezintă cota de 5/40 din suma totală de 8.570.309 ROL reprezentând valoarea totală a construcției conform ,,fișei tehnice de calcul’’.
Prin urmare, prețul achitat de către fostul chiriaș, numitul Bakk-C. Emeric, cumpărător în baza Legii nr. 112/1995, reprezintă doar contravaloarea cotei de 5/40 din construcție.
Chiar dacă poate părea absurd ca fostul chiriaș să fi cumpărat doar cota de 5/40 părți din construcție, este fără echivoc faptul că doar această cotă reprezintă obiectul contractului, în contextul în care fostul chiriaș a achitat doar contravaloarea acestei cote. Prin urmare, acesta nu putea deveni proprietar decât pentru cota de 5/40 din construcție a cărei contravaloare a achitat-o, aceasta fiind voința părților contractante la momentul încheierii contractului.
De altfel, verificând conținutul înscrierilor din CF nr. 545 Oșorhei nr. top. 468/1a, imobilul înscris sub A.I.1., reprezentând în natură casă și teren, s-a reținut că imobilul este deținut în coproprietate, astfel (filele 36-38):
- cota de 4/40 aparține numitului Bakk I., conform mențiunii de sub B4;
- cota de 4/40 aparține numitului Bakk B., conform mențiunii de sub B5;
- cota de 1/40 aparține numitului B. B., conform mențiunii de sub B10;
- cota de 1/40 aparține numitului B. G., conform mențiunii de sub B11;
- cota de 1/40 aparține numitei B. I., conform mențiunii de sub B12;
- cota de 4/40 părți din imobil aparține, cu titlu de moștenire, numiților P. G. și P. T., conform mențiunilor de sub B 17-18;
- cota de 16/40 părți din imobil aparține Statului Român, cu titlu de prescripție, conform mențiunii de sub B 20;
- cota de 5/40 părți din imobil aparține, cu titlu de moștenire, reclamantului S. C.-T., conform mențiunii de sub B 24;
- cota de 4/40 părți din imobil aparține, cu titlu de moștenire, numitului Bakk C., conform mențiunii de sub B 26.
Cumulând toate aceste cote, reiese un total de 40/40 părți din imobilul reprezentând în natură casă și teren înscrise în CF nr. 545 Oșorhei nr. top. 468/1a.
Instanța de fond apreciat că acesta este încă un argument că prețul achitat de către defunctul Bakk-C. Emeric reprezintă doar contravaloarea cotei de 5/40 din imobilul reprezentând în natură atât construcție, cât și teren.
Pe de altă parte, dacă antecesorul reclamantului ar fi sesizat o eventuală înscriere eronată în cartea funciară, este de necontestat că ar fi efectuat demersuri pentru remedierea acesteia.
Prin urmare, nu s-a re4ținut în cauză vreo neglijență a salariatului însărcinat cu efectuarea operațiunilor de înscriere în coala CF nr. 545 Oșorhei, sub B 21 și 24, aceste mențiuni fiind operate în mod corect în cartea funciară.
Instanța apreciat că chiar dacă pârâții au manifestat o atitudine de pasivitate în prezenta cauză, acesta nu este un motiv pentru a admite acțiunea reclamantului, cu consecința ca acesta din urmă să beneficieze de încă o parte din imobil pentru care antecesorul său nu a achitat nicio sumă de bani. De vreme ce defunctul Bakk-C. Emeric, cumpărător în baza Legii nr. 112/1995, a dobândit doar cota de 5/40 din construcție, aceasta nu putea transmite prin moștenire reclamantului mai mult decât avea în patrimoniu.
Pentru toate considerentele mai sus arătate, instanța a reținut ca înscrierile efectuate in evidentele de publicitate imobiliara in ceea ce privește terenul și construcția de sub nr. top. 468/1a Oșorhei și în concret înscrierile de sub B 21 și B 24, reflecta in mod corect titlurile in temeiul cărora au fost săvârșite, nefiind incidentă vreuna dintre situațiile prevăzute de art. 907 și 908 din Noul cod civil care sa justifice rectificarea situației de carte funciară.
Având în vedere aceste argumente de fapt și drept, instanța a respins acțiunea ca nefondată.
Raportat la soluția pronunțată, instanța a admis și cererea de intervenție formulată de intervenienta B. C. în favoarea pârâtei Administrația I. Oradea. S-a apreciat că intervenienta are un interes propriu în participarea la judecarea prezentului litigiu, în contextul în care are calitatea de reclamantă în Dosarul nr._ al Judecătoriei Oradea, suspendat până la soluționarea prezentei cauze, dosar având ca obiect uzucapiune și sistare a stării de indiviziune asupra imobilului reprezentând în natură casă și teren aferent în suprafață de 4878 m.p., înscrise în CF nr. 545 Oșorhei nr. top. 468/1a, conform înscrisurilor depuse în probațiune la filele 28-31 din dosarul cauzei.
Deși reclamantul a invocat prin întâmpinarea depusă la fila 51 excepția de inadmisibilitate a cererii de intervenție în interes propriu formulată inițial de numita B. C., instanța a constatat că această excepție a rămas fără obiect, în contextul în care B. C. și-a precizat cererea prin notele scrise depuse la fila 79, arătând că înțelege să formuleze cerere de intervenție accesorie, in interesul pârâtei Administrația I. Oradea.
Raportat la culpa procesuală a reclamantului, în baza art. 274 Cod procedură civilă, instanța a respins cererea acestuia de acordare a cheltuielilor de judecată, luând act că pârâții nu au solicitat astfel de cheltuieli. Însă, instanța a respins și cererea intervenientei B. C. de obligare a reclamantului la plata onorariului de avocat, în contextul în care pârâta în interesul căreia aceasta a intervenit nu a solicitat cheltuieli de judecată și nici nu s-a opus la admiterea acțiunii.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs în termen legal recurentul STĂNECU CCOSMIN T. prin care a solicitat modificarea hotărârii recurate în sensul admiterii, cu obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată.
Recurentul a apreciat că instanța de fond a apreciat eronat natura probelor și a aplicat greșit legea când a pronunțat soluția.
Astfel, prin recursul declarat, recurentul reclamant a apreciat că instanța de fond a apreciat eronat natura probelor și a aplicat greșit legea când a pronunțat soluția. Recurentul apreciază eronat modul de interpretare dat de către instanța de fond materialului probator și dispozițiilor legale aplicabile.
In primul rând, acesta susține că instanța nu a luat în considerare cele arătate inițial în întâmpinare de către Administrația I. Oradea, respectiv faptul că, ,,așa cum rezulta din fisa suprafeței locative si fisa de calcul a valorii imobilului, obiectul contractului de închiriere îl reprezintă locuința compusa din 2 camere, bucătărie, cămara alimente, antreu, oficiu, magazie in suprafața totala de 240 mp, aflându-se in folosința exclusiva a chiriașului. Ulterior, imobilul a fost vândut chiriașului in temeiul contractului de vânzare cumpărare nr. 1762/26.05.1997.
Deși potrivit contractului de închiriere antecesorul reclamantului avea in folosința exclusiva întreaga locuința, in contractul de vânzare-cumpărare se menționează ca se vinde locuința compusa din 2 camere in suprafața de 68,20 mp si odată cu aceasta se vinde si cota de 5/40 din bucătărie, cămara alimente, antreu, debara, terasa, magazie din zidărie. "
Prin urmare obiectul contractului de vânzare cumpărare încheiat între antecesorul său și Administrația I. Oradea l-a reprezentat locuința compusa din 2 camere, bucătărie, cămara alimente, antreu, oficiu, magazie in suprafața totala de 240 mp, toate acestea la data cumpărării aflându-se in folosința exclusivă a lui.
La data de 26.05.1997, defunctul său tată a cumpărat, in baza Legii nr. 1 12/1995, in baza contractului de vânzare cumpărare nr. 1762, locuința care in natura reprezintă apartament compus din doua camere, bucătărie, cămara alimente, antreu debara, terasa, magazie din zidărie, precum si cota de 5/40 părți din terenul aferent care reprezintă 120/4878 mp.
In procesul verbal de predare primire a locuinței, s-a menționat si faptul ca defunctului i-a fost predata locuința înscrisa in CT 545 Oșorhei nr. topo 468/1 a, după care se menționează „suprafața terenului 4878 mp cp (cote părți) 12/4878 reprezintă 5/40 părți". Din eroare, intabularea s-ar fi făcut in cota de 5/40 părți asupra întregului imobil casa si teren.
De asemenea, recurentul susține că este greșită și reținerea instanței că Administrația I. Oradea nu putea să vândă decât ce are în proprietate, deoarece din punct de vedere al aparenței dreptului, fiind vorba de nulitate relativă aceasta poate fi invocată numai de către cumpărător, fiind vorba despre o eroare asupra calității de proprietar a vânzătorului.
Pentru aplicarea principiului validității aparenței în drept, jurisprudența pretinde condiții severe: să existe o eroare comună și invincibilă, terțul de bună credință să fi crezul în mod scuzabil în aparența dreptului, actul juridic să fie cu titlu oneros. Cu alte cuvinte, aceasta presupune existența unui element obiectiv reprezentat de aparența unui drept care se manifestă în mod invincibil (este de neînlăturat pentru un om abstract cu diligentă și prudență medic) și a unui element subiectiv care se înfățișează sub două niveluri: cel al societății constând în credința publică în această aparență și cel individual, constând în convingerea terțului contractant că tratează cu adevăratul proprietar. La aceste condiții se mai adaugă obligația terțului să efectueze investigații utile pentru a cunoaște calitatea cocontractantului său.
Toate acestea, susține recurentul, se regăsesc în cazul contractului încheiat de antecesorul său, în sensul că anterior vânnării în ba/a Legii 112/1995, vânzătorul i-a închiriat imobilul în integralitatea lui, plătind chirie pentru întreg imobilul și nu pentru o cotă parte.
Principiul error communis facit jus reprezintă un mod originar de dobândire a proprietății pe temeiul căruia în patrimoniul terțului subdobânditor se naște un nou drept de proprietate opozabil tuturor, inclusiv adevăratului proprietar. Dobândirea dreptului de proprietate se face instantaneu, în temeiul legii la momentul în care sunt întrunite condițiile regulii error communis .
În drept au fost invocate art 304 pet 8 și 9 din Codul de procedură civilă.
Intimata B. C. a formulat întâmpinare prin care a solicitat menținerea hotărârii atacate și respingerea recursului, apreciind hotărârea ca temeinică și legală.
Analizând hotărârea atacată prin prisma motivelor de casare pronunțată de art.304 C.pr.civ.1948 și a celor invocate de recurent, instanța de recurs apreciayă recursul declarat ca nefondat, urmând a-l respinge ca atare pentru următoarele considerente:
Criticile recurentului cu privire la cota de proprietate de 5/40 părți din imobilul în litigiu care s-ar fi înscris din eroare asupra întregului imobil în favoarea intimatei și intervenientei – teren și casă - nu poate fi primită ; cu atât mai puțin criticile recurentului care vizează principiul aparenței de drept care ar fi aplicabil în speță.
Astfel, prin acțiunea formulată, recurentul reclamant a solicitat instanței de fond ca prin sentința pe care o va pronunța sa dispună rectificarea CF nr. 545 Osorhei top 468/1 a in sensul corectării inscrierilor făcute sub B21, pe seama antecesorului acestuia, respectiv B24 făcute pe seama reclamantului, in sensul ca, cota de 5/40 parti reprezintă parte din imobil- teren, iar asupra apartamentului compus din 2 camere, bucătărie, cămara alimente, antreu, debara, terasa, magazie din zidărie cota este de 1/1 parti.
Soluționând litigiul în sensul celor de mai sus, instanța de recurs consideră că instanța de fond a pronunțat o hotărâre temeinica si legala, realizând o interpretare corecta a prevederilor legale incidente în cauză, precum și o apreciere corecta a probatoriului administrat.
Astfel apreciază că in mod temeinic si legal, analizând actele depuse la dosarul cauzei, respectiv a "fisei de calcul" depusa in probațiune la filele 110-1111 instanța a reținut ca numitul Bakk C. Emeric antecesorul recurentului reclamant, fost chiriaș al imobilului in cauza, a cumpărat in temeiul Legii 112/1995 si a achitat prețul reprezentând doar contravaloarea cotei de 5/ 40 din construcție, iar potrivit înscrierilor din CF, imobilul se află în coproprietate.
F. de cele de mai sus, având in vedere faptul ca in evidentele de publicitate imobiliara proprietarul este intabulat in mod corect asupra cotei părți cumpărate, soluția instanței privind respingerea cererii având ca obiect rectificare CF apare drept legala, iar recursul nefundat, urmând a fi respins și a fi menținută în întregime sentința civilă nr.1280/31.01.2013, pronunțată de Judecătoria Oradea.
Instanța va obliga recurentul la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul recurs în sumă de 500 lei, reprezentând onorariu de avocat în recurs, conform chitanței de la dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul civil introdus de recurentul S. C.-T. domiciliat în Oșorhei, nr. 735,jud. Bihor în contradictoriu cu intimații AGENȚIA NAȚIONALĂ DE CADASTRU ȘI PUBLICITATE I. cu sediul în Oradea, .. 1A, jud. Bihor, B. C. domiciliat în Oșorhei, nr. 141, jud. Bihor, ADMINISTRAȚIA I. ORADEA cu sediul în Oradea, Piața Unirii, nr.1,jud. Bihor, C. L. AL COMUNEI OȘORHEI ÎN REPREZENTAREA STATULUI ROMÂN cu sediul în Oșorhei, jud. Bihor, U. A. TERITORIALĂ OȘORHEI REPREZENTATĂ DE PRIMAR cu sediul în Oșorhei, jud. Bihor, B. I., B. B., B. I., B. M., B. I., B. I., B. B., B. G., B. I., B. I., P. G., P. T. toți cu domiciliul necunoscut – afișare la ușa instanței, împotriva sentinței civile nr.1280/31.01.2013, pronunțată de Judecătoria Oradea pe care o păstrează în totalitate.
Definitivă și irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 03 Octombrie 2013
Președinte, A. C. | Judecător, J. B. | Judecător, M. C. R. |
Grefier, G. M. |
Red. M.C.R.
Tehnoredactat M.C.R./G.M. 2 ex_
| ← Pretenţii. Sentința nr. 214/2013. Tribunalul BIHOR | Pretenţii. Decizia nr. 883/2013. Tribunalul BIHOR → |
|---|
