Rezoluţiune contract. Decizia nr. 537/2014. Tribunalul BOTOŞANI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 537/2014 pronunțată de Tribunalul BOTOŞANI la data de 17-09-2014 în dosarul nr. 14892/193/2012
Dosar nr._ rezoluțiune contract
ROMÂNIA
TRIBUNALUL BOTOȘANI
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ nr. 537
Ședința publică de la 17 septembrie 2014
Completul compus din:
Președinte D. A.
Judecător I. H.
Judecător N. T.
Grefier R. P.
Pe rol judecarea recursului civil privind pe recurenta - pârâtă B. G. și pe intimatul- reclamant H. I., împotriva sentinței civile nr.9471 din 08.10.2013 a Judecătoriei B., având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă av.C. A. pentru recurentă și av.P. M. pentru intimat.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează instanței că dosarul se află la primul termen de recurs și s-a depus la dosar întâmpinare din partea intimatului.
Reprezentanta recurentei depune la dosar împuternicire și copie a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1118 din 12.05.2011 la BNP G. T. P..
Văzând că nu mai sunt cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată recursul în stare de judecată și acordă cuvântul asupra fondului cererii de recurs.
Reprezentanta recurentei arată că la data de 03.03.2011 numitul H. I. a făcut o promisiune de vânzare-cumpărare cu reclamanta, prin care s-a obligat la cumpărarea unui apartament însă, ulterior, pretextând lipsa banilor, nu și-a respectat obligația, însă a perfectat o altă tranzacție. La data de 18.04.2011, nu s-a prezentat la notariat pentru a încheia contractul cu recurenta, iar la data de 19.04.2011 s-a reziliat promisiunea făcută. Arată că instanța de fond a făcut o mare confuzie, imobilul a fost intabulat pentru a se putea obține creditul, însă nu s-a putut contracta creditul deoarece intimatul a cumpărat alt apartament. Solicită plata cheltuielilor de judecată.
Reprezentanta intimatului arată că instanța nu s-a aflat în eroare cu privire la raportul juridic dintre părți, cei 6.000 de euro pretinși inițial de intimatul reclamant reprezentând dublul avansului pe care l-a plătit intimatul. Cu privire la credit, arată că s-au depus la dosar adresele de la băncile de la care a încercat intimatul să obțină credit. Nu solicită plata cheltuielilor de judecată.
TRIBUNALUL,
Asupra recursului civil de față:
Prin sentința civilă nr. 9471 din 08.10.2013, Judecătoria B. a admis acțiunea precizată, formulată de reclamantul H. I. în contradictoriu cu pârâta B. G., și a dispus obligarea pârâtei la restituirea către reclamant a sumei de 3.000 euro încasată de către pârâtă sau echivalentul în lei la data plății efective, cu dobânda legală calculată începând cu data de 07.07.2012 și până la data plății efective, precum și la plata sumei de 2.696 lei cu titlu de cheltuieli de judecată (taxa judiciară de timbru.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că, între reclamantul H. I., în calitate de promitent-cumpărător și pârâta B. G., în calitate de promitentă-vânzătoare, a intervenit contractul de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 918/29.03.2011 BNPA C. A. - S. A., B., pentru imobilul-apartament situat în mun. B., Calea Națională nr. 56, ., etaj 2, ., prin care pârâta promitea să vândă către reclamant apartamentul menționat, compus din 2 camere și dependințe, în suprafață utilă de 49,91 mp, cu număr cadastral 1172/A;II;5, înscris în C.F._-C1-U4 (provenită din conversia pe hârtie a C.F._) a mun. B..
Prețul la care s-a promis vânzarea-cumpărarea a fost de 36.000 euro, din care pârâta a primit suma de 3.000 euro de la promitentul-cumpărător la data autentificării acestui antecontract, urmând ca diferența de diferența de 33.000 euro reclamantul să o plătească ulterior, conform înțelegerii scrise dintre părți, astfel: suma de 6.000 euro urma să vă fie achitată în numerar, din resursele proprii ale reclamantului la data semnării contractului de vânzare-cumpărare, iar suma de 27.000 euro trebuia să fie achitată dintr-un credit acordat promitentului-cumpărător de Garanti Bank S.A.-Sucursala B., așa cum rezultă din clauzele promisiunii.
Totodată au convenit ca termenul limită de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare să fie la data de 18 aprilie 2011. Înscrisul întocmit cu ocazia încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare a constituit și chitanța de plată pentru suma de 3.000 Euro, achitată de promitentul-cumpărător (reclamantul).
La data de 19 aprilie 2011, părțile se prezintă la notariat și se încheie Încheierea de certificare nr. 2462/19.04.2011 - BNPA C. A. - S. A., B., statuându-se că potrivit celor constatate de reprezentanții băncii, nu există autorizație de construire pentru modificările aduse apartamentului, modificări efectuate de vechiul proprietar, fapt ce a determinat lipsa avizului favorabil al băncii, motiv pentru care nu s-a putut proceda la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.
Reclamantul a notificat pârâta și i-a solicitat restituirea sumei de 3.000 euro, achitată cu titlu de avans, pârâta confirmând faptul că această plată nu a fost îndeplinită către reclamant.
Din probatoriul administrat în cauză, instanța de fond a reținut ca rezultând fără echivoc că prețul stabilit de părți prin antecontractul de vânzare-cumpărare nu a fost plătit, aspect recunoscut chiar de către părți, cu excepția sumei achitate cu titlu de avans, a cărei restituire se solicită prin acțiunea precizată.
Ori, în conformitate cu dispozițiile art. 1361 Vechi Cod civil, aplicabil în speță având în vedere data încheierii antecontractului, înainte de 01.10.2011, principala obligație a cumpărătorului este de a plăti prețul la ziua și la locul determinat prin contract, toate acestea fiind stabilite în ziua în care s-a încheiat contractul, locul fiind notariatul, în caz contrar, potrivit dispozițiilor art. 1361 Cod civil, dacă cumpărătorul nu plătește prețul, vânzătorul poate cere rezoluțiunea vânzării. Totodată, având în vedere înscrisurile existente la dosar, precum și încheierea de certificare semnată de părți, rezultă o altă situație, când neplata s-a datorat culpei promitentei-vânzătoare, pârâta din prezenta cauză, care nu a intrat în legalitate cu privire la obținerea autorizației de construire pentru modificările aduse apartamentului, obligație care îi revenea, chiar dacă aceste modificări au fost realizate de un proprietar anterior. Obligația respectării legislației în construcții este una continuă, iar actualul proprietar nu este scutit de . condițiile în care a devenit proprietar încă din anul 2005, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 463/25.02.2005- BNP L. B., B..
Împotriva sentinței civile nr.9471/2012, pârâta B. G. a declarat recurs în termen legal, solicitând casarea hotărârii atacate și respingerea cererii reclamantului H. I., cu obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, recurenta a apreciat că instanța de fond, în urma analizării probatoriului analizat în cauză, a dat o valoare superficială acestuia și a reținut culpa sa pentru pronunțarea rezoluțiunii contractului autentificat sub nr.918/29.03.2011, obligând-o și la restituirea sumei de 3.000 euro.
Aceasta cu toate că, din înscrisul depus la dosar chiar de către intimatul reclamant rezultă că, la data de 11.04.2011, deci anterior datei de 19.04.2011 ( data emiterii încheierii de certificare încheiat la BNPA C. A. - S. A.), acesta deja își achiziționase un alt imobil în B., Al. Curcubeului, cu care a și garantat, rezultând astfel că la data de 18.04.2011, în mod evident nu mai era interesat de achiziționarea imobilului în cauză.
Mai mult, în cuprinsul promisiunii încheiate la 29.03.2011nu se reține faptul că plata prin credit acordat de către GARANTI BANK SA, ar fi un credit ipotecar, deducându-se în mod clar că recurenta - pârâtă nu ar putea avea nici o obligație ca imobilul în cauză să corespundă garanției.
Potrivit înțelegerii contractuale ce are valoare de lege între părți, obligația recurentei, în calitate de promitentă vânzătoare, o constituie vânzarea imobilului, iar a promitentului cumpărător de a cumpăra imobilul și a achita prețul avans iar diferența printr-un credit acordat de către GARANTI BANK SA, neexistând astfel obligația pârâtei constând în procurarea autorizației construcție a modificărilor din apartament de care se prevalează reclamantul intimat.
Instanța de fond reține în mod nefondat că neplata obligației stipulate în promisiunii s-a datorat culpei promitentei vânzătoare „ care nu a intrat în legalitate cu privire la obținerea autorizației de construire pentru modificările aduse apartamentului" ori acest aspect nu reiese din nici un înscris, ci doar din ,,încheierea de certificare" nr.2462/19.04.2011. Însă înscrisul menționat este neconcludent în soluționarea cauzei si nu este bazat pe alte înscrisuri de specialitate, este doar o constatare a notarului a unei anumite situații din spusele intimatului, mai mult, respectiva certificare s-a încheiat după expirarea termenului de încheiere a promisiunii de vânzare - cumpărare, si anume 18.04.2011.
Creditul ipotecar nu s-a acordat din culpa intimatului, care a depus la dosarul de credit în mod eronat o adeverință de salariu cu un anumit venit, iar ulterior s-a aflat că beneficia de un venit net inferior acestuia.
Recurenta a menționat și că, pentru a solicita rezoluțiunea promisiunii de vânzare cumpărare, intimatul reclamant trebuia să facă dovada îndeplinirii obligației sale conform art.1517Cod civil; acesta din urmă, dat fiind calitatea sa de promitent cumpărător,nu poate solicita rezoluțiunea promisiunii de vânzare - cumpărare, în condițiile în care neîncheierea contractului în formă autentică, la termenul stipulat în contract, si anume 18.04.2011, se datorează acestuia, neobținând creditul pentru achitarea restului de preț în cuantum de 27.000 euro, îndeplinirea obligațiilor de acordare credit nefiind în nici un fel stipulate în sarcina recurentei.
Demersurile pentru a obține finanțarea în vederea achitării apartamentului sunt în sarcina cumpărătorului care are obligația de plată și nici un caz în sarcina vânzătorului așa cum a motivat instanța în mod nefondat. Rezoluțiunea poate fi cerută numai de creditorul obligației neexecutate culpabile, iar nu și de partea vinovată de neexecutarea obligației pe care și a asumat-o prin contractul semnat, pentru a putea solicita rezoluțiunea, intimatul reclamant ar fi trebuit să facă dovada executării obligației asumate.
Ori, la data de 19.04.2011 reclamantul avea suma necesara achiziționării imobilului fiindu-i acordat credit in acest sens, insa nu a mai dorit imobilul în cauză.
Mai mult reclamantul și-a achiziționat în același timp un imobil și anume cel din mun. B., Ale. Curcubeului, nr. 15, ..
Mai mult decât atât, reclamantul susține în cadrul acțiunii că nu deținea un alt imobil personal pentru a garanta creditul, însă ulterior se contrazice prin înscrisurile depuse la ultimul termen de judecată, de unde rezultă că acesta mai deținea un imobil cu care a garantat pentru achiziționarea altui bun.
În drept, recurenta a invocat disp. art. 299, art.304 pct.9 C..
Intimatul H. I. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat și obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.
În apărare, intimatul a arătat că, potrivit promisiunii autentice, diferența de 33.000 de euro urma să o achite astfel:
- suma de 6.000 de euro - în numerar, din resursele sale proprii;
- suma de 27.000 de euro - prin virament bancar, în urma obținerii unui credit ipotecar de la Garanti Bank SA - Sucursala B., așa cum rezultă din clauzele promisiunii.
La data de 11.04.2011, deci înainte de termenul stipulat în promisiune pentru încheierea contractului, a aplicat pentru acordare credit la Garanti Bank, pentru a-și îndeplini obligațiile față de recurentă (adresa nr. 4236/13.06.2013, Garanti Bank SA).
A sunat-o pe recurentă în cursul zilei de 18 aprilie 2011, însă l-a rugat să amâne pentru a doua zi încheierea actului, întrucât era foarte „obosită" fiindcă petrecuse mult cu ocazia zilei ei onomastice (n.n. Duminica Floriilor (G.) = 17.04.2011, Pastele = 24.04.2011).
La data de 19.04.2011, ambele părți s-au prezentat la notariat, ocazie cu care s-a întocmit încheierea de certificare nr.2462/19.04.2011 - BNPA C. A. -S. A., B., statuându-se în aceasta că potrivit celor constatate de reprezentanții băncii (evaluatorul ANEVAR autorizat de bancă) nu există autorizație de construire pentru modificările aduse apartamentului, fapt ce a determinat lipsa avizului favorabil al băncii pentru garanția imobiliară, motiv pentru care nu s-a putut proceda la încheierea contractului de garanție imobiliară (ipoteca) și nici la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.
Intimatul a susținut și că a purtat discuții amiabile cu recurenta pentru ca să readucă apartamentul la starea inițială, ca să se finalizeze tranzacția, însă aceasta a refuzat categoric.
Întrucât imediat după ce a încasat avansul, recurenta a avut o atitudine batjocoritoare la adresa sa, a solicitat să-i restituie banii primiți ca avans, însă aceasta nici nu mai voia să-i răspundă la telefon, drept pentru care a notificat pârâta și, ulterior, a promovat cererea de chemare în judecată ce face obiectul prezentului dosar.
Potrivit prevederilor art. 1361 din Vechiul Cod Civil, principala obligație a cumpărătorului este de a plăti prețul la momentul și locul determinat prin contract, toate acestea fiind stabilite în ziua în care s-a încheiat contractul, locul fiind notariatul. În caz contrar, potrivit dispozițiilor art. 1361 Vechiul Cod Civil, dacă cumpărătorul nu plătește prețul, vânzătorul poate cere rezoluțiunea vânzării. Însă recurenta nu este în drept să solicite ceva, întrucât este în culpă - în cazul de față, instanța a apreciat înscrisurile aduse la dosar, susținerile sale, apărările recurentei, precum și încheierea de certificare semnată de către părți de unde rezultă o altă situație de fapt, că neplata s-a datorat culpei promitentei vânzătoare care nu a făcut nimic pentru a intra în legalitate cu privire la obținerea autorizației de construire pentru modificările aduse apartamentului, obligație care îi revenea recurentei chiar dacă aceste modificări au fost realizate de un proprietar anterior.
Instanța de judecată a apreciat corect faptul că rezoluțiunea contractului în cazul de față se întemeiază nu numai pe principiul forței obligatorii a contractului, ci și pe ideea de culpă a pârâtei care nu și-a executat obligațiile.
A dat dovadă de bunăvoință în realizarea demersurilor pentru a obține creditul ipotecar necesar pentru a cumpăra apartamentul recurentei, însă nu a fost posibil din cauza necooperării recurentei cu privire la obținerea unor înscrisuri de intrare în legalitate referitoare la modificările aduse imobilului.
Recursul declarat în cauză este nefondat din considerentele ce se vor arăta în continuare:
Între părți a fost încheiată mai întâi promisiunea de vânzare-cumpărare din data de 03.03.2011, prin care apelanta s-a obligat să vândă intimatului ( și soției acestuia) . B., Calea Națională, nr.56, ..A, . de 36.000 euro, prin act autentic încheiat până la data de 31.03.2011. Intimatul a achitat în acest scop avansul de 3.000 euro, urmând ca diferența de 33.000 euro să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, parțial prin aport propriu și printr-un credit ipotecar.
Ulterior, respectiv la data de 29.03.2011, părțile au încheiat contractul de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.918, prin care au promis vânzarea, respectiv cumpărarea aceluiași apartament până la data de 18.04.2011. Conform clauzelor de la alin.4 și 5 din acest contract:
,, Prețul la care se promite vânzarea-cumpărarea este de_ euro, în moneda respectivă, din care s-a achitat suma de 3.000 euro de către promitentul –cumpărător la data semnării acestui contract, din sursele proprii ale acestuia, iar diferența de 33.000 euro se va achita astfel: suma de 6000 euro se va achita în numerar, din sursele proprii ale promitentului cumpărător la data semnării contractului de vânzare – cumpărare, iar suma de 27.000 euro se va achita dintr-un credit acordat promitentului-cumpărător, de la Garanti Bank SA- Sucursala B..
Termenul limită de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, în formă autentică, este data de 18 aprilie 2011, dată până la care promitenta-vânzătoare se obligă să îndeplinească toate formalitățile legale în scopul transferului proprietății către promitentul –cumpărător a imobilului menționat, liber de sarcini, conform extrasului de carte funciară, cu toate obligațiile fiscale și toate cheltuielile de folosință achitate la zi, iar promitentul-cumpărător să achite diferența de preț în modul menționat.’’
Prin urmare, potrivit înțelegerii părților, obligația intimatului H. de plată a sumei de 27.000 euro din prețul apartamentului era condiționată de îndeplinirea de către apelantă a tuturor „ formalităților legale” pentru transferul proprietății, deci inclusiv a celor necesare pentru ca apartamentul să poată forma obiect al unei ipoteci în favoarea Garanti Bank SA, în vederea garantării creditului ce urma a fi contractat de promitentul cumpărător pentru plata sumei de 27.000 lei din preț.
Obligația de plată a prețului stabilită astfel de debitorul promitent cumpărător este valabilă, întrucât a fost asumată sub condiție suspensivă potestativă simplă, realizarea acesteia depinzând atât de voința uneia din părți cât și de un element exterior acesteia – obținerea creditului ipotecar.
Iar față de clauzele contractuale citate, nu pot fi primite susținerile apelantei în sensul că nu și-ar fi asumat vreo obligație în vederea încheierii contractului de ipotecă și, că oricum, nu s-a stabilit că urma a fi ipotecat apartamentul ce forma obiectul promisiunii, deoarece:
- dacă ipoteca urma a fi pusă pe un alt imobil, nu se justifica menționarea în promisiune a modalității de achitare parțială a prețului prin credit bancar, întrucât, în principiu, obligația de plată a prețului revine cumpărătorului - așa încât scopul înscrierii acestei mențiuni a fost cel al stabilirii unor obligații sub acest aspect în sarcina vânzătoarei promitente ;
- dacă ar fi fost vizat un alt imobil, fără vreo legătură cu cel promis, contractul de credit ar fi fost/ putea fi perfectat anterior încheierii promisiunii sau în termenul convenit în aceasta, astfel încât la data stabilită pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare prețul să poată fi plătit de intimat, independent de vreo obligație asumată de promitenta vânzătoare;
- doar în considerarea acestor clauze contractuale, apelanta a permis evaluatorului extern agreat de Garanti Bank să vizioneze apartamentul.
Apelanta nu a dovedit susținerea conform căreia creditul ipotecar nu ar fi fost acordat intimatului din cauza unei adeverințe salariale eronate, în timp ce intimatul a dovedit că acordarea creditului nu a fost posibilă pentru neacceptarea în garanție a apartamentului promis, din cauza inexistenței autorizației de construcție/ modificare a acestui imobil.
În acest sens, din adresele nr.802/25.10.2011 și nr.4236/13.06.2013 ale Garanti Bank rezultă că:
- la data de 11.04.2011, intimatul a solicitat acestei societăți bancare un credit ipotecar;
- apartamentul promis de apelantă „ nu a putut face obiectul garanției” pentru creditul solicitat, deoarece „ la momentul inspecției în vederea evaluării au fost constatate modificări în compartimentarea imobilului, pentru care nu a fost prezentată autorizația de construcție’’;
- creditul solicitat a fost acordat intimatului la data de 12.05.2011 – și nu la data de 11.04.2011, cum susține apelanta - restituirea acestuia fiind garantată prin ipotecarea la aceeași dată a apartamentului nr.16 din B., ., . – acesta fiind apartamentul cumpărat de intimat conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1118/12.05.2011.
Este adevărat că aceste adrese nu menționează data la care a fost efectuată inspecția apartamentului promis și nici cea la care a fost exprimat refuzul băncii pentru primirea acestuia în garanție însă, în condițiile în care apelanta nu a dovedit contrariul, tribunalul apreciază că încheierea de certificare a notarului public nr.2462/19.04.2011 face dovada că, la data emiterii ei, refuzul băncii de acordare a creditului fusese exprimat, cu consecința imposibilității încheierii contractului.
Aceasta chiar dacă această încheiere nu este bazată pe înscrisuri de specialitate și reprezintă doar o constatare a notarului despre o anumită situație expusă de parte/părți, deoarece este semnată atât de intimat cât și de apelantă și se coroborează cu relațiile trimise de societatea bancară.
De altfel, este de observat că apelanta nu a contestat că s-a pus și în realitate problema lipsei autorizației de construcție, însă justifică această lipsă prin faptul că nu a procedat personal la modificări, cumpărând apartamentul în această formă.
Contrar susținerii apelantei, intimatul nu avea obligația plății sumei de 6.000 euro până la data încheierii contractului ci, la această dată, însă cum contractul nu s-a încheiat datorită imposibilității ipotecării apartamentului promis, nu se poate reține vreo culpă a intimatului în acest sens.
În consecință, față de ansamblul celor ce preced, în temeiul art.312 alin.1 Cod proc.civ., prezentul recurs urmează a fi respins ca nefondat, cu menținerea sentinței atacate, care a fost pronunțată cu aplicarea corectă a legii la situația de fapt rezultată din probele administrate, ce determină concluzia culpei apelantei pentru neîncheierea contractului promis, prin neexecutarea parțială a obligațiilor asumate, în condițiile în care obligația neexecutată era esențială pentru încheierea contractului.
Intimatul nu a făcut dovada cheltuielilor de judecată efectuate în recurs, așa încât nu-i pot fi acordate.
Pentru aceste motive,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta B. G., domiciliată în mun. B., Calea Națională nr. 56, ., ., în contradictoriu cu intimatul H. I., domiciliat în mun. B., ., ., jud. B., împotriva sentinței civile nr. 9471/08.10.2013 a Judecătoriei B., pe care o menține.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 17.09.2014.
Președinte, D. A. | Judecător, I. H. | Judecător, N. T. |
Grefier, R. P. |
Red.T.N./20.10.2014 v
Tehnored.P.R./21.10.2014
Ex.2
| ← Revendicare imobiliară. Decizia nr. 529/2014. Tribunalul BOTOŞANI | Partaj judiciar. Decizia nr. 214/2014. Tribunalul BOTOŞANI → |
|---|
