Prestaţie tabulară. Decizia nr. 609/2013. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 609/2013 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 24-04-2013 în dosarul nr. 1909/338/2010
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._ DECIZIA CIVILĂ NR. 609/R
Ședința publică din 24 aprilie 2013
Completul de judecată R5 compus din:
PREȘEDINTE – M. I. I. – judecător
Judecător – C. R.
Judecător – A. I.
Grefier - V. P.
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursului declarat de către recurentul reclamant P. I. în contradictoriu cu intimații pârâți P. T., C. M., P. C., P. M. împotriva sentinței civile nr. 431, pronunțată de Judecătoria Zărnești la data de 22 martie 2012, în dosarul nr._ .
La apelul nominal făcut în ședința publică la pronunțare se constată lipsa părților.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care:
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra cauzei civile de față care s-a dezbătut în fond la data de 2 aprilie 2013, când părțile prezente au pus concluzii, în sensul celor consemnate în încheierea din acea zi, care face parte integrantă din prezenta, iar instanța, având în vedere lipsa de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea la data de 9 aprilie 2013, la data de 16 aprilie 2013 și apoi la data de 24 aprilie 2013.
T R I B U NA L U L,
Asupra recursului civil de față:
Constată că, prin sentința civilă nr. 431/22.03.2012 pronunțată în dosarul civil nr._, Judecătoria Zărnești:
A admis în parte acțiunea civilă formulată de reclamantul P. I. în contradictoriu cu pârâții P. T., C. M., P. C. și P. M. și, în consecință:
A constatat că pe terenul înscris în CF_ Poiana Mărului, provenită din conversia pe hârtie a CF 4021 Poiana Mărului, nr. top. 442-2836/1-2836/2-2834/1-2837-2833/1-2835-2-2835/1 totul supra 2 reclamantul a edificat o construcție nouă Corp C astfel cum a fost identificată în raportul de expertiză_/2011 întocmit de expertul tehnic L. I..
A respins restul pretențiilor reclamantului.
A obligat reclamantul la plata către pârâtul P. T. a cheltuielilor de judecată în cuantum de 1000 lei, constând în onorariu avocat.
Pentru a pronunța această sentință prima instanță a reținut că, potrivit extrasului de carte funciară pentru informare eliberat de O.C.P.I. B. - Biroul de carte funciară Zărnești, precum și înscrisurilor aflate la dosarul cauzei, imobilul înscris în CF_ Poiana Mărului, nr. top. 442-2836/1-2836/2-2834/1-2837-2833/1-2835/2-2835/1 totul supra 2, teren fâneață în suprafață de 9.843 mp, este proprietatea pârâților P. C. și P. M. fiecare cu cota indiviză de ½., dobândită prin contract de donație (act notarial 934/24.06.2009).
Prin sentința civilă nr. 228/21.03.2006 pronunțată de Judecătoria Zărnești în dosarul cu nr. 846/2003, irevocabilă prin respingerea recursului prin decizia Tribunalului B. cu nr. 442/R/15.04.2008 pronunțată în dosarul cu nr._, a fost admisă acțiunea formulată de reclamantul P. T. și s-a constatat că, de pe urma defunctului I. Gh. P. au rămas moștenitori P. T., P. I. și C. M., în calitate de fii, fiecare cu câte o cotă de 1/3 din masa succesorală.
Instanța a mai constatat că masa succesorală rămasă de pe urma defunctului P. Ghe. I. se compune din cota de ¼ din terenul înscris în C.F. 1959 Poiana Mărului, nr. top 2833/1 și 2835/2; cota de 3/6 din terenul înscris în C.F. 1370 Poiana Mărului, nr. top 2834/1 și top 2837; imobilul teren înscris în C.F. 1458 Poiana Mărului, nr. top 2510/2, top 2511 și top 2512, cota de 1/2 din terenul înscris în CF 231 Poiana Mărului cu nr. top. 442 și cota de 1/8 din terenul înscris în Cf 2205 cu nr. top. 283/1 și top 2836/2.
Instanța de judecată a dispus contopirea terenurilor înscrise în CF 231 Poiana Mărului, nr. top 442, în CF 2205 Poiana Mărului, nr. top. 2836/1 și top 2836/2, în CF 1370 nr. top. 2834/1, 2837, în CF 1959 Poiana Mărului nr. top. 2833/2, 2835/2 și în CI 1227 Poiana Mărului nr. top. 2835/1 într-un singur imobil înscris în CF 23 Poiana Mărului nr. top. 442-2836/1-2836/2-2834/1-2837-2833/1-2835/2 2835/1 fâneață de 38.663,10 mp și a imobilelor înscrise în CF 2464 Poiana Mărului, nr. top 2366/3, top. 2367/3 și top 2370/3 într-un singur imobil înscris în CF 2464 Poiana Mărului, nr. top. 2366/3, 2367/3. 2370/3 fâneață de_,2 mp.
Instanța a dispus dezmembrarea și partajarea imobilelor bunuri comune conform variantei 1 din Raportul de expertiză tehnică specialitatea topografie, geodezie, cadastru funciar nr. 1222/2003, întocmit de expert M. B. și depus la instanță la 30.01.2006, care face parte integrantă din hotărâre și-n consecință imobilul înscris în CF 231 Poiana Mărului, nr. top. nou 442-2836/1-2836/2-2834/1-2837-2833/1-2835/2-2835/1 s-a dezmembrat în șase imobile iar lotul nr. 2, înscris în CF 231 Poiana Mărului, nr. top. nou 442-2836/1-2836/2-2834/1-2837-2833/1-2835/2-2835/1 totul supra 2, faneată de 9843,41 s-a atribuit lui P. T., teren care a fost donat ulterior de acesta pârâților P. C. și P. M..
Prin actul încheiat la data de 20.06.1999 la Primăria Comunei Poiana Mărului, reclamantul P. I. și pârâtul P. T. au consimțit înstrăinarea către reclamant a casei compusă din două camere, o cămară și terenul aferent construcției pentru suma de 3.000.000 lei vechi, preț achitat integral de către reclamant cu aceeași ocazie.
Prin actele sub semnătură privată încheiate la data de 25.08.1996 și 01.09.1996 reclamantul și pârâta C. M. au convenit înstrăinarea către reclamant a construcțiilor vechi și a terenului aferent construcțiilor rămase cu titlu de moștenire la decesul părinților părților.
Potrivit raportului de expertiză specialitatea construcții întocmit în cauză de expertul tehnic L. I. au fost identificate casa veche care a făcut obiectul actului încheiat în data de 20.06.1999, construcțiile vechi care au făcut obiectul chitanțelor din 25.08.1996 și 01.09.1996 precum și construcția nouă edificată de reclamant având o suprafață de 31,93 mp.
Potrivit concluziilor raportului de expertiză specialitatea construcții, construcția cea nouă a fost realizată în locul unei foste magazii.
Martorii audiați au declarat că reclamantul a edificat construcția cea nouă, iar celelalte construcții vechi au aparținut părinților părților.
Potrivit raportului de expertiză specialitatea topografie întocmit în cauză de expertul tehnic R. Trett construcțiile se află pe imobilul teren înscris în CF_ Poiana Mărului, nr. top. 442-2836/1-2836/2-2834/1-2837-2833/1-2835/2-2835/1 totul supra 2, teren fâneață în suprafață de 9.843 mp.
Actele sub semnătură privată încheiate la data de 20.06.1999, 25.08.1996 și 01.09.1996 au valoarea unor antecontracte de vânzare-cumpărare, promitenții vânzători asumându-și obligația de a transmite în mod valabil dreptul de proprietate cumpărătorului în momentul în care bunurile imobile care fac obiectul contractelor va intra în patrimoniul lor.
Apare evident că fiind vorba de bunuri dobândite cu titlu de moștenire, soarta convenției de vânzare-cumpărare depindea în mod direct de rezultatul partajului succesoral.
Deoarece la data acțiunii pârâții P. T. și C. M. nu mai au calitatea de proprietari ai terenurilor ce a făcut obiectul antecontractelor de vânzare – cumpărare invocate de către reclamant, instanța a apreciat că nu poate să pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, întrucât bunul care ar face obiectul vânzării nu mai este în patrimoniul pârâților.
În ceea ce privește construcția casă care face obiectul actului încheiat la data de 20.06.1999 și construcțiile vechi obiect al actelor sub semnătură privată încheiate la data de 25.08.1996 și 01.09.1996 instanța a reținut că potrivit art. 17 din Decretul Lege nr.115/1938, incident în cauză în mod neechivoc „Drepturile reale asupra imobilelor se vor dobândi numai dacă între cel care dă și cel care primește dreptul este acord de voință asupra constituirii sau strămutării, în temeiul unei cauze arătate, iar constituirea sau strămutarea a fost înscrisă în cartea funciară”, aceasta însemnând cu alte cuvinte că intabularea era constitutivă de drepturi, însă P. T. și C. M. nu au realizat această operațiune.
În ceea ce privește capătul de cerere privind desființarea în parte a contractului de donație instanța a reținut că nu există niciun motiv de anulare sau desființare a contractului de donație.
În ceea ce privește cererea reclamantului privind constituirea unui drept de superficie, instanța a reținut că dreptul de superficie este un drept real, principal, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate poate fi dobândit doar prin convenție expresă, testament sau act de concesiune.
Pentru toate aceste considerente, instanța a admis în parte acțiunea reclamantului și a constatat că pe terenul înscris în CF_ Poiana Mărului, provenită din conversia pe hârtie a CF 4021 Poiana Mărului, nr. top. 442-2836/1-2836/2-2834/1-2837-2833/1-2835-2-2835/1 totul supra 2, reclamantul a edificat o construcție nouă Corp C astfel cum a fost identificată în raportul de expertiză_/2011 întocmit de expertul tehnic L. I. și a respins restul pretențiilor ca neîntemeiate.
În baza art. 274 C.pr.civ. a obligat reclamantul la plata către pârâtul P. T. a cheltuielilor de judecată în cuantum de 1000 lei, constând în onorariu avocat.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs recurentul reclamant P. I. considerând-o netemeinică și nelegală.
În motivarea recursului se arată că instanța de fond, în mod cu totul greșit, a reținut că, întrucât la data acțiunii pârâții P. T. și C. M. nu mai au calitatea de proprietari ai terenurilor ce au făcut obiectul antecontractelor de vânzare cumpărare invocate de către reclamant, nu se poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, întrucât bunul care ar face obiectul vânzării nu mai este în patrimoniul acestora.
Această aserțiune este greșită având în vedere următoarele: « bunul care ar face obiectul vânzării » (respectiv construcțiile) face parte din patrimoniul pârâților P. T. și Ceapa M., întrucât prin contractul de donație s-a transmis doar dreptul de proprietate asupra terenului, nu și asupra construcțiilor care se află pe acesta.
Chiar dacă se consideră că bunul nu se mai află în patrimoniul pârâților, art. 25 din Decretul Lege nr. 115/1938, pe care și-a fundamentat acțiunea, îi conferă posibilitatea să-și îndrepte acțiunea și împotriva terților subdobânditori. Or, tocmai acest lucru l-a făcut, chemând în judecată și pe subdobânditorii P. C. și P. M..
Instanța de fond a ignorat pur și simplu aceste dispoziții legale, ale căror condiții erau pe deplin și în mod cumulativ îndeplinite, după cum urmează:
a)cel care cere prestația tabulară să fi fost în posesiune la data când a
contractat terțul dobânditor;
Parații P. C. și P. M. au contractat (au încheiat contractul de donație) cu pârâtul P. T. la data de 24.06.2009. La acea dată recurentul reclamant era (și este și în continuare) singurul posesor al construcțiilor pe care pârâtul P. T. i le-a transmis (imobilul casă cu două camere și o cămară), dar și singurul posesor asupra terenului aferent acestor construcții, dobândind posesia încă din data de 20.06.1999 și posedă bunul, potrivit destinație sale, și in prezent.
b)actul juridic, cu dată certa, în temeiul căruia se cere prestația tabulară să fie anterior aceluia în temeiul căruia terțul dobânditor a fost înscris;
Actul juridic în baza căruia cere prestația tabulară este cel numit "Act de vânzare cumpărare" din data de 20.06.1999 încheiat la sediul Primăriei Poiana Mărului. Data încheierii actului respectiv - 20.06.1999 - este mult anterioară datei actului în temeiul căruia au dobândit pârâții P. C. și P. M., respectiv 24.06.2009.
Data certă este definită de prevederile art. 1182 C.cv, potrivit căruia: „Data scripturii private nu face credință în contra persoanelor a treia interesate, decât din ziua în care s-a înfățișat la o dregătorie publică, din ziua în care s-a înscris într-un registru public, din ziua morții aceluia sau unui din acei care l-au subscris, sau din ziua în care va fi fost trecut fie și în prescurtare în acte făcute de ofițeri publici, precum procese -verbale pentru punerea peceții sau pentru facerea de inventare”.
În atare situație, contractul fiind încheiat la sediul Primăriei Comunei Poiana Mărului (purtând stampila Primăriei), și această condiție e îndeplinită.
c)terțul subdobânditor să fi dobândit dreptul real imobiliar, cu titlu gratuit, sau să fi fost de rea credință;
Și această condiție este îndeplinită, contractul autentificat sub nr.934/24.06.2009 de BNP S. Coriolan A. G. fiind unul de donație, deci esențialmente gratuit.
Recurentul reclamant apreciază că acțiunea sa este legală și admisibilă, cele trei categorii de construcții - obiect al acțiunii sale - fiind dobândite astfel: de la pârâtul P. Traían, prin actul de vânzare cumpărare din data de 20.06.1999, încheiat la sediul Primăriei corn Poiana Mărului, căruia i-a achitat suma de 3 milioane lei vechi; construcțiile vechi din lemn, ramase ca moștenire după decesul părinților, de la nr. 595, au fost cumpărate de la pârâta C. M. prin actele de vânzare cumpărare intitulate „Chitanță", din data de 25.08.1996 și, respectiv, 01.09.1996, căreia i-a plătit prețul convenit. Construcția de lemn a fost demolată ulterior, recurentul reclamant edificând, pe cheltuială proprie o nouă construcție din zidărie, identificată ca atare în raportul de expertiză construcții. Nimeni nu a negat faptul că acesta a construit respectivul edificat pe cheltuială proprie, acest lucru fiind atestat inclusiv de martorii propuși de către pârâți.
Pe terenul actualmente înscrís în CF_ Poiana Mărului (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 4021 Poiana Mărului), nr. top 442-2836/1 -2836/2-2834/1-2837-2833/1 –2835/2-2835/1 totul supra 2, inițial era edificată o construcție veche din lemn, respectiv o
magazie.
Potrivit raportului de expertiză construcții, confirmat de celelalte probe administrate, magazia a avut un grad mare de uzură, fapt care a dus la prăbușirea acesteia și fapt ce a impus demolarea sa.
Așa fiind, recurentul reclamant apreciază că pârâții au obligația de a încheia cu acesta contract de vânzare-cumparare autentic, apt de întabulare, asupra imobilelor care au făcut obiectul actelor de vânzare-cumpărare menționate mai sus.
În speță, conform art.978 C.civ., actele exhibate de recurentul reclamant, chiar dacă sunt nule ca și contracte de vânzare cumpărare în privința terenului aferent construcțiilor, ele sunt valabile ca și antecontracte de vânzare cumpărare, prin care părțile (și în primul rând vânzătorul) și-au asumat o obligație de a face, respectiv de a încheia în viitor actul în forma cerută de lege ad validitatem.
Recurentul reclamant apreciază că, în speță, sunt pe deplin aplicabile dispozițiile art. 25 din Decretul-Lege nr. 115/1938.
Potrivit art. 22 din Decretul 115/1938, cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator să-i predea înscrisurile trebuitoare pentru înscrierea acelui drept.
Conform art. 24, dacă cel obligat nu predă înscrisul trebuitor, partea va putea cere instanței judecătorești să dispună înscrierea.
În fine, potrivit art. 25, acțiunea prevăzută de art. 24 se va putea îndrepta și împotriva terțului dobânditor înscris în cartea funciară, însă numai dacă sunt întrunite și următoarele cerințe: cel care cere prestațiunea tabulară să fi fost în posesiune la data când a contractat terțul dobânditor; actul juridic în temeiul căruia se cere prestația tabulară sa fie anterior aceluia în temeiul căruia terțul dobânditor a fost înscris; terțul să fi dobândit cu titlul gratuit sau să fi fost de rea-credință.
Or, așa cum a arătat mai sus, aceste condiții sunt în mod cumulativ întrunite în speță.
În legătură cu dreptul de superficie asupra terenului aferent construcțiilor, necesar si util unei folosiri, exploatări normale a acestora, potrivit destinației lor, recurentul reclamant arată că suprafețele de teren aferente construcțiilor proprietatea sa, au fost stabilite prin raportul de expertiză topografica realizat în cauză.
Acesta arată că a solicitat instanței de fond (fără însă a se lua în considerare), să aibă în vedere Varianta 2 stabilită de către expert, care, potrivit reținerilor acestuia, asigură o fâșie lată de 2 m în partea de nord-est a clădirilor în vederea folosirii judicioase a construcțiilor si executarea reparațiilor exterioare.
După cum s-a statuat în jurisprudență, în cazul unei construcții, superficiarului trebuie să i se asigure, în afară de terenul de sub construcție și o porțiune de teren necesară pentru acces la acea construcție. Așa fiind, solicită instituirea dreptului de superficie asupra suprafețelor de teren menționate în raportul de expertiză topo, corespunzător celor trei categorii de construcții proprietatea recurentului reclamant.
Totodată, solicită înscrierea în cartea funciară a mențiunilor corespunzătoare situației de fapt și de drept rezultate, potrivit expertizelor realizate în cauză.
Recurentul reclamant arată că, în privința pârâților P. T., P. M. și P. C., se impunea a se face aplicarea art. 225 C. pr. civ. (coroborat cu celelalte probe), întrucât aceștia nu s-au prezentat la interogatoriu.
De asemenea, în mod greșit prima instanță l-a obligat la plata cheltuielilor de judecată de 1.000 lei constând în onorariu de avocat, în condițiile în care acțiunea sa a fost admisă în parte.
Față de aceste considerente, solicită instanței de control judiciar să admită recursul și să îndrepte greșelile comise de către Judecătoria Zarnesti. admițând acțiunea formulată în tot.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.312 alin.1-3 C.proc.civ., art.304 pct.9 și art.304 ind.1 C.proc.civ.
În cauză, intimații pârâți P. T., P. M., P. C. și C. M. au formulat întâmpinări însă, fiind depuse cu încălcarea dispozițiilor art.308 alin.2 C.proc.civ., au fost decăzuți din acest drept.
În recurs nu s-au administrat probe noi.
Examinând sentința civilă recurată în raport cu motivele de recurs invocate, cu actele și lucrările dosarului, tribunalul constată că cererea de recurs suspusă judecății este nefondată, pentru considerentele ce succed:
Recurentul - reclamant a învestit instanțele judecătorești cu o acțiune în valorificarea actului de vânzare cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 20.06.1999 cu intimatul pârât P. T. având ca obiect imobilul casă cu două camere, o cămară și o pivniță, neîntabulată în cartea funciară, precum și terenul aferent construcției și a actul de vânzare cumpărare sub semnătură privată cuprins în înscrisurile intitulate Chitanță din data de 25.08.1996 și din data de 01.09.1996 încheiat cu intimata pârâtă C. M., având ca obiect construcțiile vechi (construcție veche din lemn, șură, grajd, magazie, coteț de porci și magazie, coteț păsări) rămase cu titlu de moștenire după decesul părinților și neîntabulate în cartea funciară și a terenului de sub construcții, solicitând să fie obligați intimații pârâți P. T. și C. M. să încheie cu recurentul reclamant contract de vânzare cumpărare autentic, apt de întabulare, asupra imobilelor mai sus identificate, iar în caz contrar hotărârea să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, apt de întabulare.
Recurentul reclamant critică soluția primei instanțe de respingere a acestei cereri, respingere determinată de faptul că la data acțiunii pârâții P. T. și C. M. nu mai aveau calitatea de proprietari ai terenurilor ce a făcut obiectul antecontractelor de vânzare – cumpărare invocate de către recurentul reclamant, instanța de fond apreciind că nu poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, întrucât bunul care ar face obiectul vânzării nu mai este în patrimoniul acestora.
Tribunalul constată că această reținere este corectă, pentru următoarele considerente: prin sentința civilă nr. 228/21.03.2006 pronunțată de Judecătoria Zărnești în dosarul cu nr. 846/2003, irevocabilă prin respingerea recursului prin decizia Tribunalului B. cu nr. 442/R/15.04.2008 pronunțată în dosarul cu nr._, s-a dezbătut succesiunea rămasă de pe urma defunctului I. Gh. P., ocazie cu care s-a stabilit calitatea de moștenitori a numiților P. T., P. I. și C. M., în calitate de fii, fiecare cu câte o cotă de 1/3 din masa succesorală. S-a stabilit și componența masei succesorale și s-a dispus sistarea stării de indiviziune prin formarea de loturi și atribuirea acestora, în natură, moștenitorilor. Instanța a atribuit lui P. T. lotul nr. 2, înscris în CF 231 Poiana Mărului, nr. top. nou 442-2836/1-2836/2-2834/1-2837-2833/1-2835/2-2835/1 totul supra 2, faneață de 9843,41, teren care a fost donat ulterior de acesta pârâților P. C. și P. M.. Pe acest teren s-a stabilit că se află și construcțiile obiect al actelor de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiate între recurentul reclamant P. I. și intimații pârâți P. T. și C. M..
Tribunalul reține că împărțeala (partajul) are efect declarativ de drepturi și, ca atare, retroactivează până la momentul deschiderii moștenirii. În virtutea efectului declarativ al partajului, perioada de indiviziune se prezumă că nu a existat, actele săvârșite de fiecare dintre coproprietari, în mod separat, asupra bunului aflat în coproprietate fiind subordonate rezultatului partajului, în sensul că se consolidează sau se desființează, în raport cu împrejurarea dacă bunul moștenit cade în lotul său sau al altui copărtaș. Așa încât, efectul declarativ al împărțelii produce, printre alte consecințe, și pe aceea că actele de înstrăinare sau de grevare încheiate de unul dintre copărtași cu privire la bunul comun vor fi sau nu eficace, după cum prin împărțeală bunul a revenit sau nu copărtașului înstrăinător.
În speță, astfel cum s-a arătat anterior, bunurile imobile ce au format obiectul antecontractelor de vânzare cumpărare a căror valorificare o solicită recurentul reclamant au intrat în lotul intimatului pârât P. T. care, ulterior, le-a donat intimaților pârâți P. C. și P. M..
Nu poate fi primită nici critica recurentului reclamant în sensul că prima instanță nu a avut în vedere faptul că, în speță, sunt incidente dispozițiile art.25 din Decretul lege nr.115/1938, motiv pentru care au și fost chemați în judecată terții subdobânditori P. C. și P. M. pentru următoarele considerente:
Art. 25 din Decretul lege nr.115/1938 statuează că:
„Acțiunea prevăzută de art. 24 se va putea îndrepta și împotriva terțului dobânditor înscris în cartea funciară, însă numai dacă sunt întrunite și următoarele cerințe:
1. Cel care cere prestațiunea tabulară să fi fost în posesiune la data când a contractat terțul dobânditor;
2. Actul juridic în temeiul căruia se cere prestația tabulară să fie anterior aceluia în temeiul căruia terțul dobânditor a fost înscris;
3. Terțul să fi dobândit cu titlul gratuit sau să fi fost de rea-credință”.
Art. 24 din același act normativ prevede că, „dacă cel obligat nu predă înscrisul trebuitor, partea va putea cere instanței judecătorești să dispună înscrierea”.
Din analiza dispozițiilor art.25 anterior citat rezultă că acest text de lege tinde la apărarea drepturilor primului cumpărător, păgubit prin activitatea frauduloasă a vânzătorului care, înstrăinează a doua oară imobilul și, profitându-se de faptul că primul cumpărător nu și-a întabulat imediat dreptul de proprietate, se obține întabularea în favoarea celui de-al doilea cumpărător ( în speță, donatar). Pentru ca primul cumpărător să-și poată valida dreptul, se cere să fie întrunite cumulativ și condițiile enumerate de art.25 precitat.
Dar pe lângă aceste condiții, trebuie să fie îndeplinite și condițiile în care poate fi promovată acțiunea reglementată de art.24 din Decretul lege nr.115/1938, anume dacă primul cumpărător dispune de un act valabil eliberat de titularul dreptului real prin care se obligă la constituirea sau strămutarea dreptului. Acest act poate să fie un contract definitiv, care nu îndeplinește condițiile actului necesar pentru întabulare sau poate să fie un antecontract.
Antecontractul este convenția prin care cele două părți contractante, deopotrivă promitent și beneficiar, se obligă reciproc să efectueze toate operațiunile juridice necesare pentru ca transferul proprietății de la vânzător la cumpărător să operez .
Prin urmare, obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare constă în obligația reciprocă pe care și-o asumă părțile de a încheia în viitor un contract de vânzare - cumpărare referitor la un bun individual determinat.
Antecontractul nu este deci apt să transmită proprietatea, nedând naștere obligației de a da, ci unei obligații de a face, respectiv de a face toate demersurile necesare în vederea încheierii valabile a vânzării – cumpărării.
Executarea antecontractului se realizează prin încheierea contractului de vânzare - cumpărare.
În cazul în care una dintre părțile contractante refuză perfectarea contractului, partea contractantă ce a îndeplinit obligațiile ce îi revin, poate să sesizeze instanțele de judecată cu o acțiune în valorificarea antecontractului.
Pentru admiterea unei acțiuni de genul celei supusă analizei este necesar ca antecontractul să îndeplinească condițiile esențiale prevăzute de art. 948 din vechiul Cod civil, aplicabil în cauza de față, anume: capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părților, obiectul determinat sau determinabil, cauza licită și morală, condiții generale de valabilitate a oricărei convenții.
De asemenea, se impune evidențierea faptului că prin acțiunea în valorificarea unui antecontract se realizează conversiunea într-un contract valabil a actului de vânzare - cumpărare nul pentru vicii de formă. În acest sens jurisprudența a calificat convențiile scrise în termenii unei vânzări ferme, dar care nu îndeplineau cerințele esențiale ale legii pentru o înstrăinare, drept antecontract de vânzare – cumpărare.
Înscrisul doveditor al antecontractului trebuie să cuprindă obligația promitentului – vânzător de a înstrăina un bun individual determinat și obligația promitentului – cumpărător de a-l cumpăra, prețul vânzării și eventualele modalități de plată.
Or, înscrisurile pe care recurentul reclamant le-a invocat în susținerea cererii de chemare în judecată pe care a promovat-o nu îndeplinesc aceste cerințe, ele nefiind înscrisuri care să cuprindă elementele unui contract de vânzare - cumpărare, respectiv nu cuprind obiectul material, care, în cazul analizat trebuie să fie, așa cum s-a subliniat, un bun imobil determinat sau determinabil, în aceste înscrisuri arătându-se în mod generic că:„Eu, numitul P. T. cu domiciliul mai sus menționat vând definitiv și fără alte pretenții numitului P. I. cu domiciliul de mai sus menționat partea de clădiri ce se compune din: casă cu 2 camere și una cămară și terenul aferent construcției (teren ce se află sub casa de mai sus menționată)…”(actul încheiat la data de 20.06.1999 la Primăria Comunei Poiana Mărului).
În actele sub semnătură privată intitulate „Chitanță” încheiate la data de 25.08.1996 și la data de 01.09.1996 între recurentul reclamant P. I. și intimata pârâtă C. M. se arată că „Suma de (1.000.000) un milion de lei reprezintă contravaloarea construcțiilor vechi rămase ca moștenire după decesul părinților de la 595 și a terenului de sub construcții”.
Pentru identificarea imobilelor obiect al antecontractelor de vânzare cumpărare anterior prezentate a fost necesară efectuarea de expertize specialitatea topografie, respectiv specialitatea construcții și audierea de martori.
Sub acest aspect, instanța de recurs observă, raportat la cele anterior expuse, că obiectul material al antecontractelor nu poate fi stabilit prin alte mijloace de probă, respectiv prin luarea în considerare a probelor anterior arătate administrate de instanță deoarece, pentru ca o acțiune în valorificarea unui antecontract de vânzare - cumpărare să fie admisă se cere ca titularul acțiunii să facă dovada existenței unui înscris care să îndeplinească toate cerințele instituite de lege pentru un act juridic translativ de proprietate, căruia să îi lipsească doar forma cerută de lege pentru ca transferul dreptului de proprietate să opereze.
În cadrul acțiunii analizate, instanța de judecată poate să pronunțe doar o hotărâre care să suplinească consimțământul părților la încheierea în formă autentică a contractului translativ de proprietate, nefiind însă posibil ca aceasta, încălcând principiul libertății contractuale, să suplinească consimțământul uneia dintre părți chiar la realizarea acordului de voință în privința unei anumite operațiuni juridice.
Având în vedere cele ce preced tribunalul constată că susținerea recurentului reclamant în sensul că, în speță, sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art.24 și 25 din Decretul lege nr.115/1938 pentru admiterea acțiunii formulate, va fi înlăturată, cu consecința menținerii hotărârii pronunțate de instanța de fond în acest sens.
În ce privește soluția dată de către prima instanță cererii reclamantului în sensul de a se constitui, în favoarea sa, a unui drept de superficie asupra terenului aferent construcțiilor cumpărate de către acesta de la pârâta C. M., necesar și util unei folosiri, exploatări normale a construcțiilor potrivit destinației acestora, tribunalul constată că este corectă pentru următoarele considerente:
Terenul aferent construcțiilor aparține în prezent intimaților pârâți P. C. și P. M..
Dreptul de superficie ca dezmembrământ al dreptului de proprietate poate fi constituit doar prin: convenția părților, prin legat, prin uzucapiune sau prin lege.
Existența dreptului de proprietate al reclamantului asupra construcțiilor identificate prin expertiza L. I. nu atrage instituirea unui drept de superficie pentru terenul aferent cestor construcții, atâta timp cât nu sunt incidente niciunul dintre modurile de constituire enumerate anterior. Dreptul de superficie nu poate fi instituit prin hotărâre judecătorească în lipsa unui temei legal.
Referitor la critica formulată de recurentul reclamant în sensul că prima instanță nu a făcut aplicarea dispozițiilor artr.225 C.proc.civ.în privința intimaților pârâți P. T., P. C. și P. M., tribunalul reține că lipsa acestora la interogatoriu sau refuzul de a răspunde trebuia socotite numai ca un început de dovadă care a fost completat cu alte probe spre a se stabili împrejurările reale ale cauzei, iar soluția adoptată de către prima instanță a avut la bază întreg materialul probator administrat în cauză.
Tribunalul va înlătura și critica referitoare la faptul că recurentul reclamant a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată deși acțiunea formulată i s-a admis în parte deoarece fundamentul acordării cheltuielilor de judecată avansate de partea care a câștigat procesul, în care sunt incluse sumele de bani plătite avocatului cu titlul de onorariu, îl reprezintă culpa procesuală, iar faptul că acțiunea a fost admisă în parte nu justifică reducerea sau înlăturarea cheltuielilor corespunzătoare onorariului plătit avocatului de către intimatul pârât P. T..
Pentru considerentele prezentate anterior, tribunalul, în temeiul art.312 alin.1 C.proc.civ., va respinge recursul declarat de recurentul reclamant P. I., ca nefondat, și va menține hotărârea primei instanțe, constatând că a fost dată cu aplicarea și interpretarea corectă a legii.
În temeiul art.274 C.proc.civ., tribunalul va respinge cererea părților de acordare a cheltuielilor de judecată în recurs, a recurentului reclamant pentru că acesta este în culpă procesuală, iar a intimaților pârâți P. T., P. C. și P. M. întrucât nu au făcut dovada efectuării unor astfel de cheltuieli în prezenta cale de atac.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de recurentul reclamant P. I. împotriva sentinței civile nr.431/22.03.2012 pronunțată de Judecătoria Zărnești în dosarul civil nr._ pe care o menține.
Respinge cererile părților de acordare a cheltuielilor de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 24.04.2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
M. I. I. C. R. A. I. Aflată în concediu de odihnă Aflată în concediu de odihnă
Semnează președintele instanței Semnează președintele instanței
Judecător A. N. M. Judecător A. N. M.
GREFIER
V. P.
Red.I.M.I/31.07.2013
Tehnored. I.T.; 2 ex
Jud. fond M. M.
| ← Prestaţie tabulară. Hotărâre din 05-02-2013, Tribunalul BRAŞOV | Sechestru asigurător. Sentința nr. 79/2013. Tribunalul BRAŞOV → |
|---|
