Servitute. Hotărâre din 23-12-2013, Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 23-12-2013 în dosarul nr. 382/197/2012
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._ Decizia civilă nr. 494/.>
Ședința publică de la 23.12.2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE – A. I.
JUDECĂTOR – M. B.
Grefier – D. L. P.
Pe rol este pronunțarea asupra apelului civil declarat de apelanta reclamantă ., prin reprezentant legal împotriva sentinței civile nr., 6098/08.04.2013, pronunțată de Judecătoria B. în dosarul civil nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât C. V., având ca obiect servitute.
Dezbaterile orale asupra cauzei au avut loc în ședința publică din data de 13.12.2013, încheierea acestui tribunal făcând parte integrantă din prezenta sentință și când, din lipsă de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea pentru astăzi, când:
TRIBUNALUL,
Prin sentința civilă nr.6098/08.04.2013 pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei B. s-a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocate de parat. S-a respins cererea de chemare in judecata formulata de reclamanta . in contradictoriu cu paratul C. V.. A fost obligată reclamanta sa plateasca paratului suma de 1000 lei cheltuieli de judecata catre parat.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr de mai sus reclamanta . a chemat in judecata paratul C. V., solicitand ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna desfiintarea servitutii de vedere prin zidirea (obturarea ) ferestrelor deschise inspre proprietatea reclamantei, prin nerespectarea prevederilor legale, cu cheltuieli de judecata.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta a reținut urmatoarele:
Reclamanta . este proprietara imobilului situat in Com. C., ., jud. Brasov, inscris in CF nr. 3286 C., sub nr top. 138/1, compus din gradina in suprafata de 1637,50 mp si constructie compusa din: magazie, copertina, moara, depozit, imobilul fiind dobandit prin contractul de vanzare- cumparare incheiat cu . nr. 2677/04.09.2003 la BNP T. –I. Gontea (f. 30-32).
Paratul C. V. detine imobilul situat in C., ., jud. Brasov, care se invecineaza cu proprietatea reclamantei descrise mai sus, in temeiul contractului de inchiriere incheiat cu . de 05.05.2000, prelungit prin contractele de inchiriere nr.20/07.06.2005, și prin actele aditionale nr.2/08.06.2007 si nr.3/17.02.2009 ( f.20-29) .
Prin sentinta civila nr. 2650/23.03.2007 a Judecatoriei Brasov, ramasa irevocabila prin decizia nr. 856/R/12.11.2007 a Tribunalului Brasov, s-a stabilit cu putere de lucru judecat ca in perioada anilor 2002-2003 paratul C. V. a efectuat lucrari de amenajare (compartimentare) a podului imobilului detinut in baza contractului de inchiriere, ca mansarda, cu acordul proprietarei . a schimba destinatia de locuinta a imobilului inchiriat. Edificarea camerelor de la mansarda s-a realizat prin compartimentarea podului cu ajutorul unor pereti de gips-carton, utilizandu-se structura acoperisului. Cererea de interventie formulata in cadrul respectivului litigiu de catre reclamanta din prezenta cauza, ., a fost respinsa.
Conform raportului de expertiza intocmit de catre expertul P. I., ferestrele de la mansarda imobilului detinut de catre parat au fost edificate in aceeasi perioada ca si mansarda, respectiv in anii 2002-2003. In cadrul lucrarilor de amenajare paratul a montat in podul imobilului, in respectiva mansarda, trei ferestre care au deschiderea spre proprietatea reclamantei, fiind confectionate din termopan care in loc de geam are policarbonat mat prin care nu se vede. Doua dintre ferestre au insa cate doua ochiuri (canaturi), unul fix si altul mobil, iar a treia fereastra are un singur canat mobil cu deschidere libera spre proprietatea reclamantei. Distanta dintre zidul in care s-au montat ferestrele si zidul constructiei reclamantei este de 1,60 m.
Martorii audiati in cauza au confirmat ca ferestrele de la mansarda au fost montate in perioada anilor 2002-2003, aspect sustinut si de parat prin raspunsurile la interogatoriu.
Referitor la exceptia lipsei calitatii procesuale pasive instanta a retinut ca nu este intemeiata, avand in vedere ca paratul, desi nu este proprietar al imobilului situat in C., ., jud .Brasov, detine acest imobil in temeiul contractului de locatiune si l-a mansardat, montand cele trei ferestre spre proprietatea reclamantei, astfel ca urmeaza ca exceptia sa fie respinsa .
Potrivit art. 611, 612 din Codul Civil in vigoare la data montarii ferestrelor, distantele intre ferestrele sau deschiderile prin care sa fie posibila vederea spre proprietatea vecinului trebuie sa fie de 1,90 m si respectiv 0,60 m, dupa cum vederea este dreapta (zidul in care s-a practicat deschiderea este paralel cu linia despartitoare) sau piezisa (zidul in care s-a practicat deschiderea este perpendicular pe linia despartitoare) si se calculeaza de la zid pana la linia despartitoare a celor doua proprietati.
Dreptul de a avea servitute de vedere la o distanta mai mica decat cea prevazuta de lege se poate dobandi prin destinatia proprietarului, fiind vorba despre o servitute continua (se exercita in mod continuu, fara ca pentru aceasta sa fie nevoie de un fapt actual al omului) si aparenta (recunoscuta prin diferite lucrari exterioare ).
In speta cele doua constructii in litigiu au apartinut aceluiasi proprietar (. ce l-a dezmembrat, a vandut reclamantei imobilul situat in Com. C., ., jud. Brasov, inscris in CF nr. 3286 C., sub nr top. 138/1.
Astfel, distanta dintre zidul in care s-au montat ferestrele si zidul constructiei reclamantei- respectiv magazia, este de 1,60 m, mai mica decat distanta legala de 1,90 m, vederea fiind dreapta ( zidul in care s-a practicat deschiderea este paralel cu linia despartitoare).
Avand insa in vedere ca atat imobilul ce face obiectul contractului de inchiriere incheiat de . C. V., imobil compus din doua camere si dependinte, plus gradina, la parter si mansarda unde au fost edificate camere, prin compartimentarea podului cu ajutorul unor pereti de gips-carton, utilizandu-se structura acoperisului si s-au practicat cele trei ferestre, cat si imobilul proprietatea reclamantei, au apartinut anterior incheierii contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 2677/04.09.2003 la BNP T. –I. Gontea, aceluiasi proprietar-. la momentul montarii celor trei ferestre, respectiv anii 2002-2003, respectiv anterior sau cel mult concomitent cu incheierea contractului de vanzare cumparare mentionat, instanta a reținut ca servitutea de vedere a fost constituita prin destinatia proprietarului care era la data edificarii mansardei proprietarul fondului din care faceau parte ambele constructii, astfel ca trebuie recunoscuta si respectata de catre societatea reclamanta.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta ., solicitând admiterea apelului, schimbarea în parte a hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii, cu cheltuieli de judecată.
În motivare a arătat că apelul vizează doar modul de soluționare a fondului cauzei. Astfel, instanța a interpretat eronat probele din dosar, reținând că servitutea de vedere a fost constituită de același proprietar ce deținea la nivelul anilor 2002-2003 ambele imobile. Faptul că prin sentința civilă nr.2650/23.03.2007 a Judecătoriei B., irevocabilă prin decizia nr.856/12.11.2007 a Tribunalului B., s-a reținut că lucrările de compartimentare și amenajare a podului au fost realizate de chiriaș cu acordul proprietarului . cu . ceea ce privește condițiile impuse de Legea 50/1991. Acordul proprietarului dat în afara condițiilor impuse de lege este nul, iar sentința nu ține locul autorizației de construire, a planului de urbanism.
De asemenea, pârâtul nu deține nici la acest moment un contract de închiriere valabil pe suprafața nou construită, ci ocupă un spațiu pentru care nu plătește chirie și nici nu este proprietar asupra acestuia,toate acțiunile sale înscriindu-se într-un șir de legalități.
Ferestrele deschise spre proprietatea sa în cadrul lucrărilor de amenajare efectuate în anii 2002-2003 nu respectă prevederile Codului civil, iar relativ la improvizațiile montate în timpul procesului pentru a demonstra că pârâtul nu poate vedea ce se întâmplă în curtea reclamantei, acestea au fost date jos după efectuarea cercetării la fața locului, astfel cum unul dintre martori a arătat.
De asemenea, martorii au prezentat comportamentul abuziv al pârâtului, acesta pândind activitățile ce au loc în curtea societății și folosind un limbaj insultător la adresa angajaților, adresându-le injurii, apărând la ferestre cu aparate de filmat și fotografiat.
S-a mai arătat că nu se solicită demolarea ferestrelor, ci obligarea acestuia la obturarea vederii spre proprietatea societății.
Intimatul pârât a formulat întâmpinare la cererea de apel, solicitând respingerea apelului, cu cheltuieli de judecată.
S-a arătat că realizarea mansardării imobilului fără autorizație și încălcarea astfel a prevederilor Legii 50/1991 nu poate forma obiect de studiu în cadrul acestui dosar, cu atât mai mult cu cât sub acest aspect există autoritate de lucru judecat, la fel nici aspectul privind neplata chiriei pentru spațiul amenajat.
Din planșa foto depusă la dosar și constatările instanței cu ocazia cercetării la fața locului rezultă că soluția de obturare nu este una improvizată. De altfel, nici apelanta și nici expertul nu au fost în măsură să propună o altă soluție tehnică. Demersul judiciar în vederea obturării ferestrelor apare ca fiind fără rost în condițiile în care intimatul, din proprie inițiativă, a procedat la obturarea vederii.
Analizând stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către prima instanță, raportat la motivele de apel invocate, actele și lucrările dosarului și dispozițiile legale incidente în cauză, Tribunalul constată că apelul nu este fondat.
Astfel, în mod corect a reținut instanța de fond că cele două construcții au aparținut aceluiași proprietar, astfel că realizarea ferestrelor în anii 2002-2003 când aveau un proprietar unic reprezintă constituirea unei servituți prin destinația proprietarului. Aceasta constă în stabilirea între două imobile ce aparțin aceluiași proprietar a unei stări de fapt ce ar constitui o servitute în ipoteza în care imobilele sau părți din acestea ar aparține unor persoane diferite. Atâta vreme cât cele două imobile aparțin câte unui proprietar, nu poate fi vorba despre o servitute. Atunci însă când cele două imobile au proprietari diferiți, situația de fapt stabilită de fostul proprietar se va transforma într-o servitute veritabilă, dacă nu există o clauză contractuală diferită.
Astfel, potrivit dispozițiilor art.625 C.civ., destinațiunea proprietarului ține loc de titlu.
În speță, societatea apelantă reclamantă a cumpărat imobilul de la . contract de vânzare cumpărare autentificat la data de 04.09.2003, la momentul la care deschiderile către proprietatea acesteia erau realizate.
Servitutea de vedere este o servitute negativă ce constă în obligația proprietarilor a două imobile vecine de a nu deschide ferestre de vedere, balcoane etc. la o distanță mai mică decât cea prevăzută de lege. Servitutea contrară, adică dreptul de a avea deschideri la distanțe mai mici față de fondul învecinat decât cele menționate, ca servitute continuă și aparentă, poate fi dobândită prin destinația proprietarului.
În speță a avut loc această constituire a servituții contrare prin destinația proprietarului inițial, ce a permis deschiderea ferestrelor la distanțe mai mici decât cele impuse de lege, între cele două imobile ce îi aparțineau la acel moment. Astfel,prin sentința civilă nr.2650/2007 a Judecătoriei B., irevocabilă prin respingerea recursului în dosarul civil nr._/197/2006 al Judecătoriei B. s-a reținut edificarea mansardei de către chiriaș cu acordul proprietarului spațiului, respectiv .> În consecință, societatea ce a cumpărat imobilul aservit trebuie să respecte servitutea constituită prin destinația proprietarului inițial.
Aspectele legate de legalitatea efectuării lucrărilor de mansardare și compartimentare a fost supusă controlului instanțelor în dosarul civil nr._/197/2006 al Judecătoriei B., astfel că aceste aspecte reiterate prin cererea de apel nu mai pot fi supuse analizei în prezenta cauză. De asemenea, situația existenței unui contract de închiriere al pârâtului pentru spațiul mansardă precum și plata de către acesta a chiriei pentru acest spațiu sunt de asemenea aspecte ce nu interesează prezenta cauză, vizând raporturile între chiriaș și proprietar.
Referitor la modalitatea exercitării servituții dobândite prin destinația proprietarului, aspect invocat prin cererea de chemare în judecată, neanalizat de către instanța de fond și reiterat prin cererea de apel, instanța reține că beneficiarul servituții are obligația de a se abține de la orice faptă ce ar tulbura exercițiul normal al servituții.
În speță s-a invocat comportamentul abuziv al pârâtului ce pândește angajați societății, face fotografii și stingherește activitatea societății. În același sens, martorii D. G. M. și P. A. au relatat despre comportamentul pârâtului ce deranjează angajații și le adresează cuvinte jignitoare.
Nu s-a dovedit însă de către apelantă că s-au adresat organelor de ordine pentru a sesiza comportamentul intimatului pârât de-a lungul timpului, instituții ce pot dispune, sub acest aspect, aplicarea sancțiunilor contravenționale sau chiar penale.
Sancțiunea zidirii (obturării) servituții create prin destinația proprietarului, astfel cum s-a solicitat prin cererea introductivă, apare ca disproporționată relativ la existența altor mijloace de constrângere a pârâtului de a se abține de la orice comportament abuziv, în condițiile în care ferestrele au rolul principal de a permite .. De asemenea, în condițiile în care, dacă amplasarea deschiderilor ar fi respectat distanța minimă impusă de legiuitor, deci ar fi fost amplasate la o distanță mai mare cu 30 cm decât situația actuală, această mică distanță nu ar determinat schimbarea comportamentului nelegal al pârâtului.
Se mai reține că la cercetarea locală s-au observat montate paravane amplasate în fața ferestrelor, soluție ce asigură . D. G. a relatat doar despre unul că ar fi fost demontat după aceea. Această soluție adoptată de pârât ar putea fi acceptabilă față de zidirea/obturarea definitivă, astfel cum s-a solicitat și care, corelată cu sesizarea organelor abilitate să sancționeze comportamentul pârâtului, ar putea avea finalitatea dorită.
Față de considerentele expuse, instanța constată că soluția pronunțată este legală și temeinică, astfel că, raportat la prevederile art.296 C.pr.civ., Tribunalul va respinge apelul declarat și va păstra hotărârea atacată.
Reținând culpa procesuală a apelantei, în temeiul dispozițiilor art.274 al.1 C.pr.civ., instanța va dispune obligarea apelantei la plata către intimat a sumei de 1000 lei reprezentând cheltuieli de judecată în apel, constând în onorariu avocațial, potrivit chitanței depuse la dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de apelanta reclamantă . C. împotriva sentinței civile nr. 6098/08.04.2013 pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei B., pe care o păstrează.
Obligă apelanta . la plata către intimatul C. V. a sumei de 1000 lei reprezentând cheltuieli de judecată în apel.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică azi, 23.12.2013.
Președinte, Judecător,
A. I. M. B.
Grefier,
D. L. P.
Red. M. B./24.04.2014
Tehnored./M.D. /24.04.2014
4 ex.
Judec. fond.I.V.
| ← Uzucapiune. Decizia nr. 1385/2013. Tribunalul BRAŞOV | Contestaţie la executare. Decizia nr. 1405/2013. Tribunalul... → |
|---|
