Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 4134/2013. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4134/2013 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 03-09-2013 în dosarul nr. 298/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 298/.> Ședința publică de la 03 Septembrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE D. O. P.
Judecător D. N.
Grefier N. C.
Pe rol fiind judecarea apelului declarat de apelantul petent B. N. M. C. P., prin reprezentant legal, împotriva sentinței civile nr. 4134/11.03.2013, pronunțată de Judecătoria B., având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară (Art.52 alin.2 Legea nr.7/1996).
La apelul nominal făcut în ședința publică, la prima și a doua strigare, apelantul petent fiind lipsă.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care:
Instanța constată că prin serviciul registratură al instanței apelantul petent a depus notă de ședință la care atașat dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 4 lei și timbru judiciar de 0,3 lei, astfel cum s-a dispus prin rezoluție, de președintele completului de judecată.
Față de actele și lucrările dosarului instanța rămâne în pronunțare asupra cererii de apel.
TRIBUNALUL,
Deliberând asupra apelului civil de față constată că, prin Sent. civ. nr. 4134/11.03.2013, Judecătoria B. a respins cererea de chemare in judecata formulata de petentul, B. N. M. C. P., prin reprezentant legal, cu sediul in Mun. Brasov, . bis, jud. Brasov, impotriva incheirii nr._/22.08.2012 emisa de Biroul de cadastru si Publicitate Imobiliara Brasov, ca neîntemeiata.
În considerentele acestei hotărâri s-au reținut, în esență, următoarele:
Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliară Brasov - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară B., prin incheierea nr._/2012 din dosarul nr._/22.08.2012, a respins cererea de reexaminare formulata de petent impotriva incheierii pronuntate de O.C.P.I. Brasov in dosarul nr._/2012, incheiere prin care s-a respins cererea petentului de intabulare a dreptului de ipoteca asupra cotei de ¼ din imobilul inscris in CF_ Brasov nr. Top 6915/a/1/1/3/5/34.
Din considerentele incheierii rezultă că s-a respins cererea formulată, intrucât din studiul dosarului nr._/2012 se constată că petentul a solicitat întabularea dreptului de ipoteca asupra cotei de ¼ din imobilul mai sus identificat, in baza contractului de ipotecă autentificat sub nr. 987/2012. P. acest contract, garantul Sorcoi I.-N. a consimtit să garanteze relațiile contractuale cu S.C. Arca Press S.R.L. cu cota de ¼ din imobilul inscris in CF_ Brasov. Din studiul cărții funciare se constată că Sorcoi I.-N. este proprietar tabular asupra cotei de 2/4 din imobil. Așadar, intenția părților a fost ca ipoteca să se înscrie asupra unei cote părți din dreptul de proprietate a garantului, și nu asupra intregii cote a acestuia. Desi art. 2381 din C.civ. lasa loc de interpretări, trebuie avut in vedere art. 55 din Legea nr. 7/1996 conform căruia “ipoteca se poate inscrie numai asupra unui imobil in intregul sau sau aupra unei cote-parti aparținând unui coproprietar”. P. această reglementare legiuitorul a intenționat să facă distincție între situația în care debitorul este proprietar exclusiv asupra imobilului adus in garanție și cea în care acesta are calitatea de coproprietar. S-a mai arătat că legiuitorul a avut in vedere faptul că, în cazul coproprietății comune pe cote-părți, se poate ipoteca numai întrega cotă aparținând unui coproprietar.
În drept, instanța reține ca dispozițiile art. 2379 alin. 1 lit. c din C.civ. prevăd următoarele: „se pot ipoteca cotele-părți din dreptul de proprietate asupra imobilelor”. În continuare, art. 2381 din C.civ. dispune: „ipoteca se poate înscrie fie numai asupra unui imobil în întregul sau, fie numai asupra cotei-părți din dreptul asupra imobilului”.
Potrivit art. 634 alin. 1 din C.civ., „fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate si poate dispune in mod liber de aceasta in lipsa de stipulație contrara”.
P. plângerea formulată, petentul a invocat faptul că in mod nelegal s-a respins cererea de intabulare a dreptului de ipoteca asupra cotei de ¼ din imobilul înscris in CF_ Brasov nr. Top 6915/a/1/1/3/5/34.
Instanța constata ca motivele invocate de petent in plângere sunt neîntemeiate formulate in acest cadru procesual.
Astfel, susținerile petentului referitoare la imprejurarea ca este posibila ipotecarea unei cote dintr-o cota din dreptul de proprietate este contrazisa de textele de lege incidente in cauza, respectiv art. 2381 raportat la art. 634 alin. 1 din C.civ., texte de lege coroborate cu dispozițiile art. 36 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 republicata.
În legătură cu prevederea potrivit căreia ipoteca se va putea constitui „fie numai asupra cotei-părți din dreptul asupra imobilului” (art. mai sus indicat teza a II-a), se observa ca din textul Codului se desprinde ideea dreptului proprietarului unui imobil de a ipoteca doar o cota-parte din dreptul sau de proprietate. O astfel de soluție ar fi utila in situația in care imobilul ar fi comod partajabil in natura, insa proprietarul, pentru a evita costurile unei dezmembrări, optează spre a ipoteca doar o parte determinata din întregul sau drept de proprietate.
O astfel de prevedere contravine insa art. 36 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 republicata, care prevede ca ipoteca se poate înscrie numai asupra unui imobil in întregul sau asupra unei cote-părți aparținând unui coproprietar, astfel încât, potrivit principiului „generalia specialibus non derogant”, ipoteca se va putea înscrie (constitui) numai asupra cotei-părți aparținând unui coproprietar, nu și asupra cotei-părți din întregul drept de proprietate aparținând unui singur coproprietar, aspect confirmat de doctrina in materie (G. B. „Garanțiile personale. Privilegiile si garanțiile reale”, Editura Hamangiu 2012, pag. 172-173).
Pe cale de consecință, fata de motivele de fapt si de drept reținute de instanța, instanța urmează să respingă plângerea formulata ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel petentul BIROUL N. M. C.-P., care a solicitat modificarea încheierii de carte funciară atacată în sensul înscrierii dreptului de ipotecă astfel cum a fost constituit, pentru următoarele motive:
Prevederile art.2381 din Codul civil și cele ale art.55 din Legea nr.7/1996, invocate în sentința și în încheierea atacate trebuie interpretate nu numai în litera, ci și în spiritul lor. Enumerând limitativ cele două ipoteze în care un imobil poate fi ipotecat, adică în întregul său sau cota din dreptul de proprietate ce poartă asupra sa, legiuitorul statuează că ipotecarea numai a unei părți materiale dintr-un imobil nu este permisă (adică nu se poate ipoteca o cameră dintr-un apartament).
Așa trebuie interpretat art.1381 din Codul civil și nu în sensul interzicerii unui coproprietar de a dispune de cota sa în mod liber.
Practic, prin aplicarea argumentului de interpretare logică ,,cine poate mai mult poate și mai puțin”, atâta timp cât o persoană poate dispune liber de o cotă din bunul său (inclusiv de o cotă dintr-o cotă) tot așa o poate și greva.
Mai mult, în speța de față debitorul constituitor al ipotecii deține o cotă din dreptul de proprietate asupra imobilului de 2/4, cotă rezultată prin cumulare a două cote dobândite în diferențiat (1/4 prin moștenire și 1/4 prin donație). Pe de altă parte, modul de dobândire diferențiat cu referire la partea din bun provenită prin donație atrage o reticență a creditorului de a primi în garanție un astfel de bun, dat fiind riscul revocării ori al reducțiunii donației.
Acesta este motivul pentru care în speță creditoarea, de comun acord cu constituitorul ipotecii, au ales să greveze cota de 1/4 din bun dobândită prin moștenire, așa cum se menționează expres în contractul de ipotecă.
Interpretarea dată de registratorii de carte funciară conduce la o îngrădire a atributului dreptului de dispoziție juridică, îngrădire excesivă și fără vreo justificare logică și rațională.
În drept apelantul a invocat prevederile art.50 din Legea nr.7/1996, art.2381 C.civil și art.288 din Codul de procedură civilă.
În apel nu s-au administrat probe.
Verificând sentința atacată în raport cu motivele de apel invocate, cu actele și lucrările dosarului tribunalul constată că apelul este întemeiat.
Ca stare de fapt se reține că beneficiarul cererii de înscriere, garantul Sorcoi I.-N., are în patrimoniu două cote părți distincte din dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în C.F. nr._ a localității B. la A+35 sub nr. top.6915/a/1/1/3/5/34, una intabulată la B 62b, dobândită în anul 1998 cu titlu de moștenire și una intabulată la B 98, dobândită în anul 2010 cu titlu de donație.
Din punct de vedere juridic se observă că nu există nicio interdicție legală cu privire la ipotecarea unei singure cote din mai multe pe care le deține o persoană din dreptul de proprietate asupra unui imobil. Din analiza coroborată, logică și gramaticală a prevederilor legale invocate de către OCPI B. în cele două încheieri atacate, respectiv art.55 din Legea nr.7/1996 și art.2381 din Codul civil, reținute și de către prima instanță ca reprezentând un impediment legal la înscrierea ipotecii asupra cotei garantului de ¼ din imobilul asupra căruia are calitatea de coproprietar, alături de art.2379 alin.1 lit.c și art.634 din Codul civil, nu reiese că se impune ca ipoteca să vizeze întreaga fracțiune din dreptul de proprietate comun ce îi aparține unui coproprietar. Prescripția legală este în sensul că un bun poate fi ipotecat în întregul său, iar nu parțial (respectiv cu privire doar la anumite părți materiale ale sale) și, în cazul existenței stării de coproprietate, pot fi ipotecate cotele părți ale coproprietarilor. Din modul de formulare a normelor legale în discuție nu rezultă că un coproprietar își poate ipoteca doar în întregime cota/cotele din dreptul de proprietate asupra unui imobil și că nu o/le poate fracționa în mai multe cote din care una/unele să fie ipotecate, iar restul nu.
Interpretarea contrară, pe lângă faptul că nu se bazează cu necesitate pe textele legale analizate, este lipsită de sens, deoarece impune o distincție artificială între situația în care o anumită cotă parte din dreptul de proprietate comun aparține unei singure persoane și cea în care cota ar aparține mai multor persoane. Astfel, raportat la situația concretă din speță conduce la concluzia că ipotecarea cotei de ¼ din dreptul de proprietate înscrisă la B 62b ar fi posibilă dacă această cotă i-ar aparține altei persoane decât garantului, dar acest act este interzis în situația în care îi aparține garantului pentru simplul motiv că acesta mai are în patrimoniu o altă cotă din drept înscrisă la B 98.
Acest raționament nu are nicio bază logică atâta timp cât, din punct de vedere juridic, este permisă ipotecarea unei cote părți din dreptul de proprietate asupra unui imobil, iar nu doar a acestuia în întregul său, iar legea nu face nicio distincție în funcție de titularii cotei parte din drept supusă ipotecii, de calitatea acestora de titulari ai unei singure cote sau ai mai multor cote-părți din dreptul de proprietate asupra imobilului. Cu alte cuvinte, un coproprietar nu este obligat a-și ipoteca în întregime (toate) cotele-părți din dreptul de proprietate comun asupra unui imobil.
În fine, se reține că nu există nicio rațiune pentru care vânzarea unui singure cote părți din dreptul de proprietate comun aparținând unei persoane, titulară a mai multor cote din dreptul respectiv, ar fi permisă (fapt necontestat în doctrină și jurisprudență), iar ipotecarea ar fi interzisă (raportat la speță, garantul ar putea vinde una singură dintre cele două cote părți pe care le are în patrimoniu, dar nu ar putea să o ipotecheze).
Pentru aceste considerente, văzând și prevederile art.296 C.proc.civ. tribunalul va admite apelul declarat de către apelantul petent BIROUL N. M. C.-P. împotriva Sent. civ. nr.4134/11.03.2013 a Judecătoriei B., pe care o va schimba în tot.
În temeiul dispozițiilor art.31 din Legea nr.7/1996 va admite plângerea formulată de către petentul BIROUL N. M. C.-P. împotriva Încheierii nr._/2012 emisă de către O.C.P.I. B. – BIROUL DE CADASTRU ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ B., pe care o va schimba în tot.
Va admite cererea de reexaminare formulată de către petentul BIROUL N. M. C.-P. împotriva Încheierii nr._/2012 emisă de către O.C.P.I. B. – BIROUL DE CADASTRU ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ B., pe care o va schimba în tot în sensul că:
Va admite cererea de înscriere înregistrată sub nr._/08.08.2012 la către O.C.P.I. B. – BIROUL DE CADASTRU ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ B., formulată de către petentul BIROUL N. M. C.-P. și, în consecință:
Va dispune înscrierea dreptului de ipotecă de rang I, pentru suma de 10.000 lei și a interdicției de înstrăinare și grevare constituite prin contractul de ipotecă autentificat sub nr.987/07.08.2012 de către BIROUL NOTARULUI PUBLIC M. C. P. cu privire la cota de ¼ din imobilul înscris în C.F. nr._ a localității B. la A+35 sub nr. top.6915/a/1/1/3/5/34, cotă ce îi aparține garantului Sorcoi I.-N., dobândită cu titlu de moștenire conform celor de sub B 62/B conf. act nr.7900/1998 în favoarea creditoarei ..R.L.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de către apelantul petent BIROUL N. M. C.-P. împotriva Sent. civ. nr.4134/11.03.2013 a Judecătoriei B., pe care o schimbă în tot.
Admite plângerea formulată de către petentul BIROUL N. M. C.-P. împotriva Încheierii nr._/2012 emisă de către O.C.P.I. B. – BIROUL DE CADASTRU ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ B., pe care o schimbă în tot.
Admite cererea de reexaminare formulată de către petentul BIROUL N. M. C.-P. împotriva Încheierii nr._/2012 emisă de către O.C.P.I. B. – BIROUL DE CADASTRU ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ B., pe care o schimbă în tot în sensul că:
Admite cererea de înscriere înregistrată sub nr._/08.08.2012 la către O.C.P.I. B. – BIROUL DE CADASTRU ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ B., formulată de către petentul BIROUL N. M. C.-P. și, în consecință:
Dispune înscrierea dreptului de ipotecă de rang I, pentru suma de 10.000 lei și a interdicției de înstrăinare și grevare constituite prin contractul de ipotecă autentificat sub nr.987/07.08.2012 de către BIROUL NOTARULUI PUBLIC M. C. P. cu privire la cota de ¼ din imobilul înscris în C.F. nr._ a localității B. la A+35 sub nr. top.6915/a/1/1/3/5/34, cotă ce îi aparține garantului Sorcoi I.-N., dobândită cu titlu de moștenire conform celor de sub B 62/B conf. act nr.7900/1998 în favoarea creditoarei ..R.L.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată azi, 03.09.2013, în ședință publică.
Președinte, Judecător,
D. O. P. D. N.
Grefier,
N. C.
Redactat jud. D./15.10.2013
Tehnored.CN/28.10.2013
Jud. fond A. N.
3 ex.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 42/2015. Tribunalul BRAŞOV | Fond funciar. Decizia nr. 1027/2013. Tribunalul BRAŞOV → |
|---|
