Pretenţii. Decizia nr. 42/2015. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 42/2015 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 03-02-2015 în dosarul nr. 42/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 42/R
Ședința publică din data de 03 februarie 2015
Completul constituit din:
PREȘEDINTE – R. C. – judecător
JUDECĂTOR – S. N.
JUDECĂTOR – A. G.
Grefier – C. N.-D.
Pe rol fiind soluționarea recursului declarat de către recurenta reclamantă Asociația de proprietari nr. 9-13, în contradictoriu cu intimații pârâți C. V. A., M. D. și M. A., împotriva Sentinței civile nr. 2161/25.02.2014, pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._, având ca obiect „constatare nulitate act juridic”.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă avocat V. G. F., pentru recurenta reclamantă și avocat C. M. S., pentru intimații pârâți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Se constată depusă la dosarul cauzei, prin serviciul de registratură al instanței, la data de 18.12.2014, o cerere de repunere pe rol formulată de către recurenta reclamantă.
Instanța constată că s-a omis a se pune în vedere recurentei reclamante Asociația de Proprietari nr. 9-13 obligația de a timbra cererea de recurs și respectiv, cererea de repunere pe rol. Așa fiind, în ședința publică de astăzi, tribunalul pune în vedere părții anterior menționate, prin apărătorul său ales, să facă dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 1548,5 lei și a timbrului judiciar de 2,6 lei, aferente cererii de recurs, precum și a taxei judiciare de timbru în sumă de 774 lei și a timbrului judiciar de 1,3 lei, pentru cererea de repunere pe rol a cauzei.
Reprezentantul convențional al recurentei reclamante arată că, potrivit art. 50 și 51 din Legea nr. 230/2007, asociațiile de proprietari sunt scutite de plata taxei judiciare de timbru .
Reprezentantul convențional al intimaților pârâți învederează că recursul promovat de reclamantă vizează doar capătul de cerere privitor la plata cheltuielilor de întreținere a intimatului C. V. A., întrucât petitul privind anularea contractului de vânzare cumpărare a fost admis de către prima instanță. În consecință, apreciază că recurenta nu datorează taxă judiciară de timbru și timbru judiciar pentru recursul pe care l-a promovat.
În urma deliberării, instanța revine asupra dispozițiilor privitoare la taxa judiciară de timbru și constată că recurenta reclamantă nu datorează taxele de timbru și timbrele judiciare mai sus menționate.
Tribunalul acordă cuvântul părților, prin reprezentanții lor convenționali, asupra cererii de repunere pe rol a cauzei.
Reprezentanții convenționali ai părților solicită admiterea cererii de repunere pe rol a cauzei și continuarea judecății.
Instanța, în temeiul dispozițiilor art. 245 Cod procedură civilă, admite cererea și dispune repunerea pe rol a cauzei.
Reprezentanții convenționali ai părților arată că nu au chestiuni prealabile de invocat și nici probe noi de solicitat în calea de atac a recursului.
Nemaifiind alte cereri de formulat și nici probe de solicitat, instanța, în temeiul dispozițiilor art. 150 Cod procedură civil, declară închise dezbaterile în cauză și acordă cuvântul părților, prin reprezentanții lor convenționali, asupra recursului ce formează obiectul prezentului dosar.
Reprezentantul convențional al recurentei reclamante solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și obligarea intimatului pârât C. V. A. la plata cheltuielilor de întreținere pentru perioada arătată în cuprinsul cererii de chemare în judecată, cu cheltuieli de judecată, sens în care depune la dosarul cauzei chitanța privind plata onorariului avocațial. Arată că instanța de fond a reținut în mod greșit că obligația privind plata cheltuielilor de întreținerea revenea fostului proprietar. Față de înscrisurile depuse de intimatul C. și de executorul judecătoresc, se observă că a avut loc o licitație prin care intimatul C. a obținut dreptul de proprietate asupra apartamentului prin adjudecare, însă din dosarul de adjudecare lipsea adeverința emisă de către asociația de proprietari. Pe cale de consecință, intimatul menționat și-a asumat un risc, preluând astfel obligația pe care fostul proprietar o avea față de asociație.
Reprezentantul convențional al intimaților solicită respingerea recursului, menținerea sentinței ca fiind temeinică și legală, fără cheltuieli de judecată. Învederează că nu există nici un temei legal care să prevadă că la dosarul de executare să existe o adeverință emisă de asociația de proprietari. Obligația de a exista o adeverință emisă de către asociație se impune doar în cazul înstrăinării imobilului prin act notarial. S-a dovedit faptul că debitele sunt din perioada în care în acel apartament locuia fostul proprietar, respectiv numitul P. D.. Potrivit Legii nr. 230/2007, nu se poate reține obligația intimatului C. V. A. de a plăti suma datorată asociației de către fostul proprietar.
Instanța rămâne în pronunțare asupra recursului ce formează obiectul prezentului dosar.
TRIBUNALUL,
Deliberând asupra recursului civil de față, constată că prin Sentința civilă nr.2161 din data de 25.02.2014 a Judecătoriei B. s-a dispus următoarele:
„Admite în parte acțiunea civilă formulată de reclamanta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI Nr. 9 - 13, cu sediul în mun. B., ., . procesual ales în vederea comunicării actelor de procedură la Cabinetul de avocatură „ V. G. F. „, situat în mun. B., . nr. 54, ., . cu pârâții C. V. A., domiciliat în mun. B., ., ., . și M. A., ambii domiciliați în mun. B., ., ., și în consecință:
Constată nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1879 la data de 26.06.2012 de B.N.P. ASOCIAȚI „ TUDOACHE V. și B. V. – D. „ încheiat între C. V. - A., în calitate de vânzător, și M. D. căsătorit cu M. A., în calitate de cumpărători, având ca obiect imobilul situat în mun. B., ., ., înscris în CF nr._ B., sub nr. top. 6957/18/LXXXVI, pentru fraudă la lege.
Dispune rectificarea CF nr._ B., nr. top. 6957/18/LXXXVI, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâților M. D. și M. A. corelativ cu restabilirea situației anterioare de carte funciară pe numele fostului proprietarul tabular C. V. A..
Respinge petitul având ca obiect obligarea pârâtului C. V. A. la plata cheltuielilor de întreținere restante și a penalităților de întârziere aferente perioadei august 2009 – septembrie 2011.
Obligă pârâții să plătească reclamantei suma de 4.102, 7 lei cheltuieli de judecată.”
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că pârâtul C. V. A. a fost declarat adjudecatar al imobilului situat în B., ., ., . CF nr._ B., sub top 6958/18/LXXXVI, cu cota de 1,01 % din părțile de uz comun descrise în CF colectivă nr._ B., sub top 6958/18/LXXXVI, reprezentând apartament compus din una cameră și dependințe, conform actului de adjudecare nr. 1053 încheiat la data de 19.09.2011 de executor bancar V. B. în dosarul de executare nr. 61/B/201 aflat la Corpul executorilor bancari al .>
În temeiul actului de adjudecare nr. 1053/ 19.09.2011 pârâtul C. V. A. și-a înscris în CF nr._ B., nr. top. 6958/18/LXXXVI, dreptul de proprietate asupra imobilului situat în B., ., .> P. contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1879 la data de 26.06.2012 de BNPA „ T. V. și B. V. – D. „, vânzătorul C. V. - A. a înstrăinat cumpărătorilor M. D. și M. A. apartamentul nr. 86 din blocul de locuințe nr. 13, situat în mun. B., ., înscris în CF nr._ B., la A.1, sub nr. top. 6957/18/LXXXVI – compus din una cameră și dependințe cu cota de 1,01 % din părțile de uz comun descrise în CF colectivă_ B., în care intră și terenul în suprafață de 836 mp.
Din lecturarea contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1879/ 26.06.2012 instanța de fond a constatat că în cuprinsul actului nu se face referire la adeverința eliberată de asociația de proprietari din care să reiasă dacă pentru imobilul înstrăinat au fost achitate la zi cotele de întreținere.
La data de 05.07.2012 ( după perfectarea contractului de vânzare – cumpărare ) reclamanta a eliberat pârâtului C. V. A. adeverință nr. 48 prin care i s-a adus la cunoștință că în evidențele asociației, proprietarul apartamentului nr. 86 din bl. 13, . debit în sumă de 7.121, 39 lei pentru perioada august 2009 – septembrie 2011. Pe adeverință pârâtul a menționat că a luat cunoștință azi, 05.07.2012 ( fila 9 ).
Cu privire la nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1879/ 26.06.2012 instanța de fond a reținut că în răspunsul la interogatoriu reclamanta a arătat că a formulat prezenta acțiune de anulare a contractului de vânzare – cumpărare deoarece acesta s-a încheiat fără a exista o adeverință emisă de asociație anterior înstrăinării .
Examinând copia certificată a dosarului notarial care a stat la baza întocmirii contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1879/ 26.06.2012, depus la dosar de BNPA „ T. V. și B. V. - D. „ la solicitarea instanței, instanța de fond a constatat că în dosarul notarial există adeverința nr.48/ 05.07.2012 emisă de reclamantă fără mențiunea vânzătorului privind data la care a intrat în posesia acesteia ( fila 59).
Având în vedere data la care a fost emisă de către reclamantă adeverința nr. 48, respectiv 05.07.2012, în mod cert, acesta a fost depusă la dosarul notarial după încheierea contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1879 din data de 26.06.2012 .
Instanța de fond a mai reținut și faptul că pârâții nu fac nicio apărare cu privire la faptul că la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare s-ar fi prezentat notarului adeverința eliberată de reclamantă la data de 05.07.2012.
P. urmare, prima instanța a reținut că la data perfectării contractului de vânzare – cumpărare a cărui anulare se solicită nu exista o adeverința eliberată de reclamantă cu privire la cotele de întreținere aferente imobilului obiect al vânzării .
Conform art. 20 din Legea nr. 230/ 2007, cu modificările ulteriore:
(1) Proprietarii care își înstrăinează apartamentele sau spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință sunt obligați ca la întocmirea formelor de înstrăinare să facă dovada achitării la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare fără o adeverință din partea asociației de proprietari, care să reprezinte dovada achitării la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, eliberată în original sub semnătura președintelui și a administratorului asociației de proprietari, cu precizarea numelui și prenumelui acestora, și cu ștampila asociației de proprietari. Actele de înstrăinare încheiate cu nerespectarea acestei obligații sunt nule de drept.
(3)În cazul existenței unor datorii către asociația de proprietari, înstrăinarea proprietății se poate face numai dacă se introduce în contract o clauză privitoare la preluarea datoriilor de către cumpărător.
În speță, pârâtul C. A. V. avea obligația, ca anterior perfectării contractului de vânzare – cumpărare încheiat cu pârâții M. D. și M. A., să solicite reclamantei, potrivit art. 20 alin. 2 din actul normativ mai sus evocat, o adeverință. De asemenea, notarul public nu putea autentifica actul de înstrăinare fără adeverința emisă de asociația de proprietari.
Așadar, se constată încălcarea prevederilor art. 20 din Legea nr. 230/2007 la încheierea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1879/ 26.06.2012.
Se socotește fraudă la lege, când anumite norme legale sunt folosite nu în scopul în care au fost edictate ci pentru eludarea altor norme legale imperative, cu alte cuvinte o nesocotire ocultă a legii, prin abaterea unor dispoziții legale de la sensul și spiritul lor.
În măsura în care prin convenția încheiată se nesocotesc condițiile de validitate a actului, actul este lipsit de efectele sale prin mijlocirea nulității.
Din această perspectivă, apărarea pârâților, în sensul că reclamanta nu obține niciun folos practic efectiv în urma anulării contractului de vânzare – cumpărare, deoarece plata cheltuielilor de întreținere aferente perioadei august 2009 – septembrie 2011 nu cade în sarcina vânzătorului C. V. – A. și nici în sarcina acestora, și prin urmare nu se impune constatarea nulității, este lipsită de orice fundament legal.
Nulitatea ca sancțiune a nerespectării condițiilor de validitate a actului operează pentru cauze existente la momentul încheierii actului, independent de persoana căreia îi revine obligația de plată a cheltuielilor de întreținere anterioare perfectării actului si/sau de lipsa de diligență a reclamantei de a-și nota privilegiul în cartea funciară asupra imobilului.
P. trimiterea de către pârâți la dispozițiile art. 518 alin.3 din C.pr.civilă ( vânzătorul a dobândit imobilul liber de orice sarcini, prin adjudecare ) convenția dintre părți nu capătă un caracter legal de vreme ce însăși încheierea ei cu nerespectarea obligației de a prezenta notarului adeverința emisă de asociația de proprietari care să reprezinte dovada achitării la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari este prohibită de lege, așa încât orice demers deliberat cu scopul de a eluda sensul și finalitatea legii constituie o fraudă la lege sancționată cu nulitatea actului încheiat în aceste condiții.
În consecință, în temeiul art. 20 alin. 2 teza finală din Legea nr. 230/ 2007, cu modificările ulterioare, instanța de fond a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1879 la data de 26.06.2012 de B.N.P. ASOCIAȚI „ TUDOACHE V. și B. V. – D. „ încheiat între C. V. - A., în calitate de vânzător, și M. D. căsătorit cu M. A., în calitate de cumpărători, având ca obiect imobilul situat în mun. B., ., . CF nr._ B., sub nr. top. 6957/18/LXXXVI, pentru fraudă la lege.
În baza art.908 alin. 1 pct. 1 din NCC instanța de fond a dispus rectificarea CF nr._ B., nr. top. 6957/18/LXXXVI, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâților M. D. și M. A. corelativ cu restabilirea situației anterioare de carte funciară pe numele fostului proprietarul tabular C. V. A..
În ceea ce privește obligarea pârâtului C. V. A. la plata sumei de sumei de 4.793, 39 lei reprezentând contribuția la întreținere pentru perioada august 2009 – septembrie 2011 și la plata sumei de 2.128 lei reprezentând penalități de întârziere pentru aceeași perioadă instanța de fond a reținut că în perioada august 2009 – septembrie 2011 imobilul situat în B., ., . era proprietatea numitului P. D. - debitorul garant care a fost executat silit în cadrul dosarului de executare nr. 61/B/201.
Pârâtul C. V. A. a dobândit în proprietate imobilul prin actul de adjudecare nr. 1053 încheiat la data de 19.09.2011 . De la data dobândirii în proprietate a imobilului și până la data înstrăinării acestuia pârâților M., pârâtul C. V. A. a achitat cheltuielile de întreținere aferente imobilului.
Conform art. 46 Legea nr. 230/ 2007, cu modificările ulterioare, „ toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari „.
În raport de dispoziția legală precitată obligația de plată a cheltuielilor de întreținere restante și a penalităților de întârziere aferente perioadei august 2009 – septembrie 2011 cade în sarcina fostului proprietar al imobilului, respectiv P. D..
De altfel, reclamanta a recunoscut în răspunsul la interogatoriu că debitul solicitat prin prezenta cerere aparține proprietarului de la vremea respectivă - P. D..
Pe motiv că pârâtul nu avea calitatea de proprietar al imobilului în perioada, instanța de fond a respins petitul având ca obiect obligarea pârâtului C. V. A. la plata cheltuielilor de întreținere restante și a penalităților de întârziere aferente perioadei august 2009 – septembrie 2011 ca neîntemeiat.
În temeiul tuturor considerentelor de fapt și de drept reținute, instanța de fond a admis în parte acțiunea civilă formulată de reclamanta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI Nr. 9 – 13 B. în contradictoriu cu pârâții C. V. A., M. D. și M. A. și în consecință va constata nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1879 la data de 26.06.2012 de B.N.P. ASOCIAȚI „ TUDOACHE V. și B. V. – D. „ pentru fraudă la lege și va dispune rectificarea CF nr._ B., nr. top. 6957/18/LXXXVI, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâților M. D. și M. A. corelativ cu restabilirea situației anterioare de carte funciară pe numele fostului proprietarul tabular C. V. A. .
A dispus respingerea petitul privind obligarea pârâtului C. V. A. la plata cheltuielilor de întreținere restante și a penalităților de întârziere aferente perioadei august 2009 – septembrie 2011 ca neîntemeiat.
Reținând culpa procesuală a pârâților, în temeiul art. 274 alin. 1 din C.pr.civilă, instanța de fond a obligat pârâții să plătească reclamantei suma de 4.102, 7 lei cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru, timbre judiciare și onorariu avocațial.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs în termen legal reclamanta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI Nr. 9 - 13, solicitând modificarea în parte a hotărârii primei instanțe în sensul admiterii petitului privitor la plata cheltuielilor de întreținere a intimatului C. V. A., cu cheltuieli de judecată.
În dezvoltarea motivelor de recurs, s-a învederat că prevederile art.20 din Legea nr.230/2007 se aplica și în cazul când dreptul de proprietate se dobândește pe calea executării silite, rațiunea textului fiind aceea de a pune la adăpost asociația de proprietari de pericolul unei eventuale înstrăinări acolo unde există debit la plata întreținerii.
Achiziționarea prin executare silită nu îl absolvă pe intimat de plata acestei obligații întrucât trebuia să se informeze anterior achiziționării iar culpa manifestată prin lipsa de diligență nu îl absolvă de plata acestui debit deoarece la dosarul de executare silită trebuia să existe adeverința emisă de asociație.
În drept, au fost invocate prevederile art.304 pct.9 Cod pr .civ.
Cererea de recurs este scutită de plata taxei judiciare de timbru conform prevederilor art.50 din L. nr.230/2007..
Intimații pârâți M. D. și M. A. au depus concluzii scrise (f.10) prin care s-a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
În recurs, nu au fost administrată alte probe noi.
Analizând cererea de recurs formulată prin prisma probelor administrate în fața primei instanțe și motivului de recurs invocat de către recurentă, tribunalul constată că cererea este nefondată.
Astfel, prima instanță a făcut o corectă interpretare și aplicare a prevederilor art.20 din L.nr.230/2007 reținând nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1879 la data de 26.06.2012 de B.N.P. ASOCIAȚI „ TUDOACHE V. și B. V. – D. „ pentru fraudă la lege, ca urmare a nerespectării acestor dispoziții legale.
Prevederile legale menționate nu au nici o legătură cu solicitarea recurentei reclamante de obligare a intimatului C. V. A. la plata cheltuielilor de întreținere restante ci astfel cum a reținut și prima instanță, art.46 din L. nr.230/2007 stabilește obligația de plata a cheltuielilor de întreținere în sarcina proprietarului imobilului.
În schimb, pentru perioada pentru care recurenta a solicitat obligarea intimatului C. V. A. la plata cheltuielilor de întreținere acesta nu avea calitatea de proprietar, astfel cum a recunoscut chiar recurenta.
Faptul că intimatul C. V. A. ar fi achiziționat imobilul în litigiu în urma executării silite finalizate prin adjudecare la licitație publică, nu înseamnă că acesta a preluat și debitele pe care fostul proprietar le avea la acea dată, neexistând vreo prevedere legală în acest sens.
Așadar, recurenta reclamantă are în continuare posibilitatea de a recupera debitul restant de la fostul proprietar P. D. conform prevederilor art.46 din L. nr.230/2007, acesta din urmă având obligația de a achita cheltuielile de întreținere restante pentru perioada cât a avut calitatea de proprietar al imobilului.
În consecință, tribunalul nu poate constata incidența motivului de recurs stabilit de art.304 pct.9 Cod pr. civilă iar față de prevederile art.312 alin.1 C.proc.civ., va respinge recursul declarat de reclamanta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI Nr. 9 - 13 și va menține sentința atacată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul formulat de către recurenta reclamantă Asociația de Proprietari nr.9-13 în contradictoriu cu intimații pârâți M. D., M. A. și C. V. A., împotriva Sentințe civile nr.2161 din data de 25.02.2014 a Judecătoriei B., pe care o menține.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de 03.02.2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
R. C. S. N. A. G.
GREFIER
C. N.-D.
Red. RC/10.03.2015
Tehnored. CND/10.03.2015
Ex. 2
Jud fond – A. M.
| ← Pretenţii. Sentința nr. 14/2015. Tribunalul BRAŞOV | Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... → |
|---|
