Reziliere contract. Decizia nr. 233/2013. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 233/2013 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 15-02-2013 în dosarul nr. 233/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 233/R DOSAR NR._
Ședința publică din data de 15 februarie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE – S. Ș. M. – JUDECĂTOR
JUDECĂTOR – A. G.
JUDECĂTOR – M. B.
GREFIER – C. M. A.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursului declarat de către recurentul reclamant M. S., prin reprezentant legal, în contradictoriu cu intimatul pârât P. NAȚIONAL ȚĂRĂNESC C. ȘI D., prin reprezentant legal, împotriva sentinței civile numărul 4014/21.03.2012, pronunțată de Judecătoria B. în dosarul civil numărul_, având ca obiect reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în ședința publică din data de 07 februarie 2013, când părțile au lipsit astfel cum s-a consemnat în încheierea de ședință de la acel termen de judecată, care face parte integrantă din prezenta, iar instanța, din lipsă de timp pentru deliberare, în temeiul art. 260 alin 1 Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea pentru data de 15 februarie 2013, când, în aceeași compunere, a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL:
P. sentința civilă nr. 4014/21.03.2012, Judecătoria B. a respins acțiunea formulată de reclamantul M. S. prin primar, în contradictoriu cu pârâtul P. NAȚIONAL ȚĂRĂNESC, C. ȘI D..
Pentru a se pronunța în acest sens, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, instanța de fond a reținut următoarele:
Reclamantul, în calitate de proprietar – locator a încheiat cu pârâtul, în calitate de chiriaș, contractul de închiriere având ca obiect folosința imobilului – spațiu în suprafață de 28, 32 m.p. situat în S., ..125, cu destinația de sediu de partid.
Din contractul de închiriere nr._/22 10 2007, prin care s-a materializat convenția părților, se reține că termenul locativ a fost convenit pentru 1 an, începând cu data de 22 10 2007 și până la data de 21 10 2008. Relativ la prelungirea termenului locativ au stabilit că părțile pot prelungi contractul succesiv câte 1 an, de comun acord, prin act adițional.
Pârâtul s-a obligat la plata unei chirii lunare de 0, 84 lei /m.p. P. contract părțile au mai prevăzut că tariful de bază lunar al chiriei se actualizează în funcție de rata anuală a inflației, ceea ce va face obiectul unui act adițional la începutul fiecărui an. În ceea ce privește neplata chiriei părțile contractante au convenit ca locatorul să perceapă majorări de întârziere prevăzute de normele legale în vigoare.
Conform art. 7 părțile au inserat clauza potrivit căreia în cazul în care întârzierile ce depășesc 90 de zile conduc la rezilierea de drept a contractului de închiriere, fără somație și punere în întârziere sau judecată.
La data de 7 04 2008 și 28 07 2008 reclamantul prin organul fiscal a emis înștiințări de plată prin care pârâtul era somat inițial la plata sumei de 340 lei, reprezentând debit restant chirie și 2, 69 dobânzi, pentru ca apoi debitul restant cu titlu de chirie să fie menționat ca fiind de 244 lei și suma de 3, 58 lei, reprezentând dobânzi. Ulterior, se constată că se emite decizie de impunere pentru anul 2008 cu referire la existența unui debit de 243, 64 lei, cu titlu de chirie restantă și majorări de 8, 78 lei și la data de 5 12 2008 se emite somație în dosarul execuțional fiscal nr. 1648/5 12 2008 prin care pârâtul a fost somat să plătească suma de 215, 32 lei, reprezentând chirie restantă și suma de 22, 85 lei, reprezentând dobânzi – penalități.
Din notificarea nr. 2216/27 01 2009 se comunică pârâtului că la data de 31 12 2008 pentru contractul de închiriere că datorează suma de 244 lei, reprezentând chirie pentru anul 2008 și suma de 35 lei, majorări.
În ceea ce privește cererea ca instanța să dispună rezilierea contractului de închiriere se reține că este neîntemeiată.
Pe de o parte văzând clauza contractuală potrivit căruia termenul locativ în speță a fost convenit la 1 an, iar în caz de prelungire s-a prevăzut existența acordului expres al părților materializat printr-un act adițional, instanța reține că reclamantul nu a administrat nicio probă prin care să dovedească la împlinirea termenului de 1 an, raportul locativ să se fi prelungit, chiar și prin tacită relocațiune, prin rămânerea chiriașului în spațiu. În acest sens se observă că nici unul dintre înscrisurile depuse la dosar, ca fiind înștiințări și notificări nu s-a dovedit că au fost primite de pârât la adresa la care se află spațiul închiriat.
În consecință, cum nu se poate reține incidența dispozițiilor art. 1437 C.Civ., se constată că în cauză raportul locativ a încetat de drept prin împlinirea termenului de 1 an, potrivit art. 1436 al. 1 C.Civ., caz în care nu mai poate fi în discuție o reziliere de contract.
A mai apreciat instanța de fond că, și în situația în care ar fi operat o tacită relocațiune, aceasta avea loc în condițiile primului contract, iar în această situație se observă că părțile prin contract au prevăzut o clauză expresă de reziliere, respectiv au inserat un pact comisoriu de ultim grad, stabilind că raportul locativ se reziliază de drept, fără somație și punere în întârziere dacă pârâtul nu îndeplinește obligația de plată a chiriei lunare cu depășirea termenului de 90 de zile de la scadență, astfel încât într-o asemenea situație sancțiunea operează de drept fără a fi necesară intervenția instanței.
A reținut instanța că, în condițiile existenței clauzei compromisorii de grad IV deogatorie de la prevederile art. 1021 C.Civ. instanța nu mai este îndreptățită să dispună rezilierea, posibilitatea ca instanța de judecată să aprecieze în funcție de circumstanțele speței dacă operează sancțiunea a fost înlăturată prin convenția părților.
P. urmare, cum în speță cauza cererii de obligare a pârâtului la predarea spațiului îl constituie rezilierea contractului, reziliere care însă nu poate fi dispusă, instanța de fond a reținut că și această pretenție este neîntemeiată.
Relativ la creanța pretinsă, s-a apreciat că reclamantul nu a probat îndeplinirea cerințelor de a fi certă, lichidă și exigibilă, în înțelesul art. 379 C.pr.civ., deoarece din înscrisurile administrate în cauză reiese că datoria constă într-o sumă nelămurită și existența ei nu poate fi determinată din acestea
Împotriva acestei sentințe civile a declarat recurs M. S., criticând-o sub aspectul netemeiniciei și nelegalității.
Se arată că una dintre obligațiile principale ale chiriașului este plata chiriei datorate, în temeiul contractului de închiriere nr._/22.10.2007, ori, neachitând contravaloarea contractului de închiriere, neîndeplinirea obligației de către pârât este de natură a aduce grave prejudicii Municipiului S., în condițiile art. 68 din Lg. 273/2006.
În acest sens, recurentul a invocat dispozițiile art. 12 alin. B din contract, conform cărora, neplata chiriei sau executarea cu întârziere a acestei obligații după expirarea termenelor prevăzute în contract, chiriașul datorează majorări de întârziere în cuantumul prevăzut de actele normative în vigoare, urmând ca după întârzierile ce depășesc 90 de zile să se procedeze la rezilierea contractului în mod unilateral.
Examinând sentința civilă prin prisma motivelor de recurs invocate, având în vedere actele și lucrările dosarului, dispozițiile legale incidente, tribunalul reține următoarele:
P. contractul de închiriere nr._/22.10.2007, părțile au convenit închirierea spațiului în suprafață de 28,32 mp de către intimatul pârât, pe o durată de 1 an, începând de la data de 22.10.2007 și până la data de 21.10.2008, cu posibilitatea prelungirii succesive pe câte un an a contractului, prin act adițional.
Potrivit art.1437 și art.1438 Cod Civil, dacă după expirarea termenului, locatarul rămâne în folosința lucrului închiriat, iar locatorul nu se opune, contractul se consideră reînnoit prin tacita relocațiune.
În speță au devenit incidente dispozițiile art. 1437 Cod civil, potrivit cărora după expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne și e lăsat în posesie, atunci se consideră locațiunea ca reînnoită, efectele ei urmând să fie reglementate după regulile referitoare la locațiunea fără termen, în condițiile primului contract.
Așadar, prin efectul tacitei relocațiuni, contractul de închiriere existent între părți s-a prelungit de drept pe termen nedeterminat, putând fi, în condițiile art. 1436 alin. 2 Cod civil, denunțat oricând, de către oricare dintre părțile contractante.
În raport de dispozițiile legale anterior invocate, tribunalul reține că instanța de fond a apreciat neîntemeiat că recurentul avea obligația de a dovedi prelungirea raportului locativ, după împlinirea termenului de un an.
Tribunalul reține că, deși avea obligație asumată prin clauza contractuală, intimatul nu a restituit imobilul ce face obiectul contractului de închiriere, la expirarea duratei contractului, conform art. 10 lit. d din contractul nr._/2007. Mai mult, potrivit art. 8 din contract, chiriașul rămâne răspunzător de plata chiriei dacă abandonează imobilul închiriat, fără consimțământul locatorului.
Reaua-credință a intimatului pârât reiese și din faptul că acesta nu a achitat nici chiria aferenta, perioadei de un an, pentru care a fost încheiat contractul de închiriere. În ceea ce privește cuantumul chiriei calculate de recurent, acesta nu a fost contestat de intimat în urma comunicărilor înștiințărilor de plată emise de recurent la data de 01.04.2008, 23.07.2008, 11.09.2008, a notificării expediate la data de 30.01.2009 și nici în cauza dedusă judecății, prin formularea apărărilor.
Potrivit art. 4 din contractul de închiriere, chiria pentru folosirea spațiului în suprafață de 28,32 mp este de 0,84 lei/mp/lună, calculată în conformitate cu prevederile legale în vigoare, respectiv HGF nr. 310/28.03.2007 și OUG nr. 40/1999. Totodată, părțile au convenit că în cazul neplății chiriei în termen, locatorul să perceapă majorări de întârziere prevăzute de normele legale în vigoare, calculate la valoarea chiriei.
În conformitate cu art. 12 lit. b din contractul de închiriere, rezilierea contractului de închiriere se face la cererea proprietarului, atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutive.
În acest sens, se rețin și dispozițiile art. 1429 al 2 Cod Civil, conform cărora, locatarul trebuie să plătească prețul locațiunii la termenele statornicite și respectiv, ale art. 1439 Cod civil, potrivit cărora, în cazul în care una din părți nu îndeplinește îndatoririle sale principale, cealaltă parte poate cere desființarea contractului.
În raport de situația de fapt reținută, de dispozițiile legale anterior invocate și clauzele contractuale asumate de părți prin semnătură, constatând că instanța de fond a pronunțat o hotărâre cu încălcarea dispozițiilor legale și ca urmare a unei interpretări eronate a probatoriului, în baza art. 312 alin. 1 Cod Procedură Civilă, tribunalul va admite recursul declarat de recurentul M. S., va modifica în tot hotărârea instanței de fond și, în consecință, va admite acțiunea formulată de reclamantul M. S. prin primar, în contradictoriu cu pârâtul P. Național Țărănesc, C. și D., prin reprezentant legal.
Va dispune rezilierea contractului de închiriere nr._/22.10.2007.
Va obliga pârâtul P. Național Țărănesc, C. și D., prin reprezentant legal să elibereze spațiul deținut în baza contractului de închiriere anterior menționat și să plătească reclamantului suma de 782 lei, din care, suma de 604 lei reprezentând debit neachitat, iar suma de 178 lei reprezentând majorări aferente debitului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de recurentul M. S., impotriva sentinței civile nr. 4014/21.03.2012 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._, pe care o modifică în tot și, în consecință:
Admite acțiunea formulată de reclamantul M. S. prin primar, în contradictoriu cu pârâtul P. Național Țărănesc, C. și D., prin reprezentant legal.
Dispune rezilierea contractului de închiriere nr._/22.10.2007.
Obligă pârâtul P. Național Țărănesc, C. și D., prin reprezentant legal să elibereze spațiul deținut în baza contractului de închiriere anterior menționat.
Obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de 782 lei, din care, suma de 604 lei reprezentând debit neachitat, iar suma de 178 lei reprezentând majorări aferente debitului.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică azi, 15.02.2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
S. Ș. M. A. G. M. B.
GREFIER
pentru C. M. A.
plecat din instanță semnează
GREFIER ȘEF SECȚIE
I. M.
Red.SȘM/18.06.2013
Tehnored.CL/19.06.2013
Jud.fond: Jud. fond D. I. M.
2 ex.
| ← Legea 10/2001. Decizia nr. 343/2012. Tribunalul BRAŞOV | Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 275/2013.... → |
|---|
