Legea 10/2001. Decizia nr. 343/2012. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 343/2012 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 19-12-2012 în dosarul nr. 343/2012
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._ Decizia civilă nr. 343/A
Ședința publică de la 19.12.2012
Completul compus din:
PREȘEDINTE – D. M.
JUDECĂTOR – L. S.
Grefier – M. D.
Pe rol este pronunțarea asupra apelului declarat de apelanta reclamantă T. V., în contradictoriu cu intimații pârâți M. B., prin P., M. Finanțelor P., reprezentat prin D.G.F.P. B. și ., împotriva sentinței civile nr. 5995/23.05.2011, pronunțată de Judecătoria B., având ca obiect „despăgubiri”.
La apelul nominal făcut în ședința publică la pronunțare, se constată lipsa părților.
Dezbaterile asupra cauzei au avut loc în ședința publică din data de 14.12.2012, cuvântul părților fiind consemnat în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie și când, din lipsă de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea pentru astăzi, când:
TRIBUNALUL,
Deliberând asupra apelului civil de față, constată că,
P. Sentința civilă nr. 5995, pronunțată la data de 23.11.2011, în dosarul nr._, Judecătoria B. a hotărât următoarele:
A respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta T. V. în contradictoriu cu pârâții MUNCIPIUL B., și M. FINANȚELOR P., prin D.G.F.P. B..
A respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta T. V. în contradictoriu cu pârâta .., ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
Pentru a pronunța această sentință Judecătoria B. a constatat următoarele:
P. cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 28.10.2010, sub numărul de mai sus, reclamanta T. V. a solicitat ca în contradictoriu cu pârâții M. B., prin P., . și M. FINANȚELOR P., să se dispună:
- obligarea pârâților la restituirea prețului de piață al imobilului situat în B., .. 7, format din apartamentul nr. 9 în suprafață de 78,30 mp și terenul aferent în suprafață de 77,20 mp, cu titlul de despăgubiri, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.
- obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat în esență că a cumpărat imobilul construcție și terenul aferent acesteia, descrise în acțiune, prin contractul de vânzare -cumpărare nr._ din 29.11.1996 încheiat în baza L. nr. 112/1995 cu .., ca mandatar al Primăriei Municipiului B..
În continuare, acesta a precizat că prin sentința civilă irevocabilă nr. 5789 din 11.05.2001 a fost constată la cererea fostului proprietar, I. V., nulitatea absolută a contractului său de vânzare - cumpărare, iar ea a fost evacuată din acesta la data de 19.12.2003 de executorul judecătoresc D. E..
De asemenea, reclamanta a arătat că, potrivit art. 50¹ alin. 1 din L. nr. 10/2001 modificată este îndreptățită la despăgubiri egale cu valoarea de circulație a imobilului întrucât contractul său de vânzare - cumpărare a fost încheiat cu respectarea L. nr. 112/1995, iar la data vânzării nu era formulată o cerere de restituire, procedura vânzării netrebuind să fie suspendată conform art. 9 din L. nr. 112/1995 și H.G. nr. 11/1996.
În final, reclamanta a subliniat faptul că M. B. răspunde pentru evicțiune conform regulilor generale prevăzute de art. 1337 și următoarele din Codul civil iar M. FINANȚELOR P. are obligația de a vira sumele necesare plății despăgubirilor, fără a fi transferată răspunderea pentru evicțiune în sarcina acestuia.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 50¹ din L. nr. 10/2001.
Cererea este scutită de plata taxelor judiciare conform art. 50 alin. 1¹ din L. nr. 10/2001.
Pârâtul M. FINANȚELOR P. a depus la dosar întâmpinare (f. 48 - 49) prin care a invocat excepțiile lipsei calității sale procesuale pasive și a solicitat respingerea acțiunii ca inadmisibilă și neîntemeiată.
În motivarea poziției sale procesuale, pârâtul a arătat că reclamanta ar avea dreptul la despăgubiri în condițiile L. nr. 10/2001, iar nu ale dreptului comun întrucât a cumpărat apartamentul în baza L. nr. 112/1995 care cuprinde dispoziții speciale protecționiste pentru chiriași. În final, acesta a menționat că reclamanta nu a fost evinsă întrucât a cumpărat de la un neproprietar, că prin acordarea despăgubirilor solicitate la valoarea de piață, în contextul în care vânzătorul a încasat un preț simbolic, se creează un dezechilibru în patrimoniul acestuia din urmă și că acesta nu ar putea fi obligat la restituire decât în măsura creșterii patrimoniului său.
Pârâtul M. B. a depus la dosar întâmpinare (f. 52 - 55) prin care a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive și a solicitat respingerea cererii ca inadmisibilă.
În motivare, acesta a arătat că prin sentința civilă nr. 5789/2001 a Judecătoriei B. s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare nr._ din 25.11.1996 pentru fraudă la lege, prin încălcarea disp. L. nr. 112/1995, astfel că reclamanta nu beneficiază de prevederile art. 50¹ din L. nr. 10/2001. În continuare, acesta a precizat că M. B. nu a încasat prețul de vânzare ori comisionul aferent și întrucât nu este reglementată o răspundere solidară a sa cu M. FINANȚELOR P. și cu .. nu poate fi obligat la plata despăgubirilor.
În final, acesta a arătat că el nu răspunde pentru evicțiune pe dreptul comun întrucât nu are calitatea de vânzător al imobilului iar tulburarea din partea terțului era cunoscută de reclamantă, aceasta, conform art. 50 alin. 2 din L. nr. 10/2001 fiind îndreptățită la plata despăgubirilor din partea MFP.
P. nota depusă la fila 60 dosar, reclamanta a apreciat valoarea imobilului la suma de 400.000 lei.
Pârâta .. a depus la dosar întâmpinare (f. 63 - 67) prin care a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive și a solicitat respingerea acțiunii.
În motivare, acesta a arătat că a încheiat contractul de vânzare - cumpărare nr._ din 29.11.1996 în calitate de mandatar al Statului Român, prețul vânzării fiind vărsat direct MINISTERULUI FINANȚELOR P.. În final, pârâtul a subliniat faptul că a avut doar un drept de administrare asupra imobilului, răspunderea pentru evicțiune revenind vânzătorului - Statul Român.
P. Încheierea din 10.01.2011, instanța a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului M. B., prin P., invocată prin întâmpinare, a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului M. FINANȚELOR P. prin D. B., invocată prin întâmpinare și a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului .., sens în care va dispune respingerea cererii de față în contradictoriu cu acest pârât ca fiind îndreptată unei persoane fără calitate procesuală pasivă (f. 100 - 101). P. aceeași încheiere, instanța a calificat inadmisibilitatea cererii invocată de pârâți ca fiind o apărare de fond.
În cauză, s-a administrat proba cu înscrisuri și proba cu expertiză de evaluare imobil, fiind depus la dosar raportul de expertiză nr._ din 08.04.2011 întocmit de expert Climovici L. (f. 125 - 147).
Analizând actele și lucrările dosarului Judecătoria B. a reținut următoarele:
În fapt prin Sentința civilă irevocabilă nr. 5789 din 11.05.2001 a Judecătoriei B. (f. 22 - 27) a fost admisă acțiunea formulată de reclamantul I. V. în contradictoriu și cu reclamanta din cauza de față, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare nr._ din 25.11.1996 încheiat de reclamantă cu .. și s-a dispus evacuarea reclamantei din imobilul obiect al contractului (f. 26).
Pentru a dispune în sensul arătat, instanța a reținut că reclamanta și pârâta .., au încheiat contractul arătat, cu încălcarea art. 1 alin. 6 din L. nr. 112/1995, prin fraudă la lege (f. 26).
În consecință, față de puterea de lucru judecat conferită sentinței menționate de disp. art. 1200 pct. 4 și art. 1202 C.civ, reclamanta nu mai poate repune în discuție caracterul nelegal ori legal al contractului de vânzare - cumpărare, instanța statuând în mod irevocabil asupra încheierii convenției cu încălcarea L nr. 112/1995, prin fraudă la lege.
Judecătoria mai reține față de solicitarea reclamantei privind despăgubirea sa și cu valoarea de circulație a terenului aferent construcției că, acesta nu a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr._ din 29.11.1996, specificându-se expres că dobândirea proprietății acestuia se realizează conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996 (f. 6).
În acest sens, reclamanta a probat dobândirea cu titlul gratuit a terenului de 77,20 mp aferent construcției prin Ordinul Prefectului Județului B. nr. 360 (f. 9).
P. raportul de expertiză nr._ din 08.04.2011 întocmit de expert Climovici L. (f. 125 - 147), valoarea de piață a imobilului construcție și teren a fost stabilită la suma de_ euro (f. 133) din care 39.962,89 euro a construcției (f.138) iar_ euro a terenului aferent acesteia.(f.143).
În cauză, reclamanta a solicitat antrenarea răspunderii pentru evicțiune față de pârâtul M. B. în temeiul art. 50¹ alin. 1 și alin. 2 din L. nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin L. nr. 1/2009 coroborat cu dispozițiile dreptului comun, art. 1337 și urm. C.civ. iar față de pârâtul M. FINANȚELOR P. în virtutea dispozițiilor art. 50¹ alin. 1 și alin. 2 din L. nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin L. nr. 1/2009, apreciind că obligația de plată a despăgubirilor reglementate de textul legii speciale are la bază tot răspunderea vânzătorului pentru evicțiunea pe dreptul comun dar cu deosebirea că se prevede proveniența sumelor ce urmează a fi achitate cu titlul arătat.
În mod prioritar, instanța are în vedere că, în cauză nu operează răspunderea vreunui pârât pentru evicțiune, în ceea ce privește terenul aferent construcției, datorită faptului că acesta a fost dobândit cu titlul gratuit de către reclamantă, în baza L. nr. 18/1991 iar nu cu titlul oneros astfel încât să fie incidentă răspunderea vânzătorului pentru evicțiune.
Examinând în acest context, temeinicia pretențiilor reclamantei, instanța are în vedere că, în speță se pune problema evicțiunii reclamantei prin fapta unui terț, respectiv a fostului proprietar al imobilului. Reclamanta a apreciat că pentru antrenarea răspunderii instituite de art. 50¹ din L. nr. 10/2001 trebuie întrunite cumulativ atât condițiile impuse de acest text cât și cele generale, reglementate de Codul civil, cu consecința că instanța va avea în vedere ambele forme ale răspunderii pentru evicțiune.
Condițiile ce se desprind din dispozițiile art. 1337 C.civ și următoarele, invocate de reclamantă pentru antrenarea acestei răspunderi constau în: existența unei tulburări de drept din partea terțului iar cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării și să nu fie cunoscută de cumpărător.
Conform situației de fapt expuse, se verifică tulburarea de drept a reclamantei din partea terțului I. V., acesta recâștigând în baza sentinței civile nr. 5789 din 11.05.2001 a Judecătoriei B. dreptul de proprietate asupra construcției, corelativ pierderii aceluiași drept de către reclamantă.
În ceea ce privește cauza evicțiunii, instanța are în vedere că aceasta este dată chiar de dreptul de proprietate al terțului.
Conform sentinței civile menționate, s-a reținut pe baza deciziei civile irevocabile nr. 1623/R din 17.10.2000 a Curții de Apel B. (f. 23) că imobilul în discuție nu a ieșit din patrimoniul terțului.
În consecință, cauza evicțiunii este anterioară vânzării realizate prin contractul de vânzare - cumpărare nr._ din 29.11.1996.
Instanța mai reține faptul că reclamata a cunoscut cauza evicțiunii, anterior încheierii propriului contract de vânzare - cumpărare.
Astfel, prin Hotărârea nr. 55/17.10.1996 a Comisiei pentru aplicarea L. nr. 112/1995 s-a dispus respingerea cererii terțului de restituire a imobilului în natură (f. 78).
Conform acestei hotărâri, împotriva respingerii cererii de restituire în natură a imobilului se putea face plângere în 30 de zile de la comunicare la Judecătoria B..
Calea de atac împotriva hotărârii menționate era expres prevăzută de lege, prin art. 17 din L. nr. 112/1995 astfel că nu se poate invoca necunoașterea acestei dispoziții.
În materia răspunderii pentru evicțiune nu interesează dacă reclamanta a fost de bună - credință ori rea - credință.
Cu putere de lucru judecat, prin sentința civilă nr. 5789 din 11.05.2001 a Judecătoriei B. s-a reținut fraudarea disp. L. nr. 112/1995 la încheierea contractului întrucât acesta a fost perfectat pe parcursul soluționării în justiție a notificării formulate în baza aceleiași legi de către fostul proprietar (f.25, 26). De asemenea, s-a mai reținut că, reclamantei i s-a respins prin sentința civilă nr. 2898/1996 a Judecătoriei B., cererea de intervenție în dosarul în care fostul proprietar I. V. a solicitat să se constate faptul că imobilul nu a intrat în proprietatea Statului (f. 23). Conform considerentelor Sentinței civile nr. 6796 din 02.06.1999 a Judecătoriei B., cererea de intervenție a reclamantei a fost inițial formulată de aceasta în calitate de chiriașă, iar ulterior precizată și întemeiată, față de modificarea situației de fapt, pe calitatea de proprietară de bună -credință a acesteia (f.83, 87, 25).
În consecință, reclamanta a avut cunoștință anterior încheierii contractului de vânzare de pericolul evicțiunii datorită faptului că era parte într-un dosar în care se punea problema redobândirii dreptului de proprietate de către I. V..
Apărările reclamantei legate de identificarea administrativă a apartamentului nu pot fi reținute de instanță, de vreme ce, deși, în contractul de vânzare - cumpărare al reclamantei nu este indicat numărul apartamentului (f. 88), conform extrasului C.F._ B. emis la 16.11.1994, apartamentul nr. 5 se prevede că s-a aflat în proprietatea lui I. V. și a fost preluat apoi de stat (f. 73) iar în cererea de restituire în natură, fostul proprietar menționează expres că, apartamentul pentru care formulează notificare este cel locuit de reclamantă (f. 98).
P. urmare, în speță nu sunt îndeplinite condițiile răspunderii pentru evicțiune impuse de art. 1337 C.civ și urm, reclamanta având cunoștință la momentul încheierii contractului de pericolul evicțiunii, acceptând riscul ca fostul proprietar să-și redobândească dreptul în justiție asupra construcției a cărei identificare faptică nu poate fi contestată. Cum contractul de vânzare - cumpărare a dobândit caracter aleatoriu în circumstanțele arătate, problema răspunderii pentru evicțiune nu poate fi pusă în cazul producerii riscului, motiv pentru care se impune respingerea cererii întemeiate pe acest temei juridic ca neîntemeiată.
În plus, în cadrul răspunderii pentru evicțiune pe dreptul comun, valoarea despăgubirilor ce se pot acorda celui evins nu este egală cu valoarea de circulație a imobilului ci este limitată la valoarea plătită de parte, reactualizată.
În ceea ce privește răspunderea pentru evicțiune întemeiată pe disp. art. 50¹ alin. 1 și alin. 2 din L. nr. 10/2001 modificată, instanța reține că potrivit acestor texte legale proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.
Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză."
În cauză, s-a reținut faptul că, la încheierea contractului de vânzare - cumpărare nr._/1996 nu au fost respectate prevederile L. nr. 112/1995 și în consecință nu sunt îndeplinite, în cauză, condițiile enunțate pentru antrenarea răspunderii speciale pentru evicțiune în sarcina celor doi pârâți și obligarea acestora la plata despăgubirilor solicitate de reclamantă.
Față de aceste considerente, instanța a dispus respingerea cererii formulate în contradictoriu cu pârâții M. B. și M. FINANȚELOR P. ca neîntemeiată, fără acordarea cheltuielilor de judecată raportat la soluția dispusă.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta TRIRIBA V. solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a apelate, în sensul obligării pârâților la plata sumei de 164.411,32 lei (39.962,89 euro) reprezentând prețul de piață al imobilului situat în Mun. B., .. 7, format din apartamentul nr. 9 în suprafață de 78,30 mp, cu titlu de despăgubiri, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare prin expertiza efectuată de expert tehnic judiciar Climovici L., cu obligarea paraților la plata cheltuielilor de judecată.
În expunerea de motive apelanta a reiterat motivele de fapt și de drept arătate în expunerea de motive a cererii de chemare în judecată, a prezentat motivele pentru care prima instanță a respins cererea de chemare în judecată, arătând totodată că hotărârea primei instanțe este netemeinică și nelegală pentru următoarele considerente:
a) cu privire la reținerile primei instanțe referitoare la faptul că în speță nu sunt îndeplinite condițiile răspunderii pentru evicțiune impuse de art.1337 Cod civil,
Potrivit dispozițiilor art. 1337 cod civil „Vânzătorul este de drept obligat după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicțiune totală sau parțială a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect și care n-ar fi declarate la facerea contractului”
Iar evicțiunea reprezintă privarea de un lucru obținut legal ca urmare a unei sentințe sau a exercitării de către altcineva a dreptului său în privința aceluiași lucru.
în cauza pendinte vânzătorul Statul Român reprezentat prin .. care este semnatarul contractului de vânzare - cumpărare, avea obligația să verifice legalitatea dobândirii bunului care urma să îl înstrăineze, cumpărătorul fiind exonerat de orice răspundere întrucât nu el a întocmit contractul de vânzare - cumpărare ci vânzătorul.
P. urmare, reclamanta nu a avut cunoștință la momentul încheierii contractului de pericolul evicțiunii și nu a acceptat riscul ca fostul proprietar să-și redobândească dreptul, instanța de fond apreciind greșit acest aspect.
Pe de altă parte litigiul dintre fostul proprietar și vânzător avea ca obiect apartamentul nr. 5 nu apartamentul nr. 9 acest aspect fiind confirmat prin intabularea dreptului de proprietate pe numele apelantei T. V. în cartea funciară nr._ B., dreptul fiind opzabil erga omnes.
Având în vedere faptul că fostul proprietar I. V. a formulat cerere de restituire în natură a apartamentului nr. 5 din același imobil, și nu a apartamentului nr. 9, reclamanta nu putea să prevadă că din culpa exclusivă a vânzătorului va fi evacuată din acest apartament în baza unui titlu emis pentru apartamentul nr.5. Acest aspect fiind confirmat prin Sentința civilă nr. 2898/01.03.1996 prin care instanța a respins acțiunea fostului proprietar I. V. împotriva pârâtelor .. și Consiliul Local B. ca inadmisibilă apreciind că Statul Român a dobândit legal proprietatea asupra imobilului în baza Decretului nr. 218/1960 și a Decretului nr. 712/1966.
Așadar, culpa vânzătorului de a înstrăina un bun asupra căruia nu dobândise un drept legal nu-l poate exonera de răspunderea de a despăgubi cumpărătorul, acest aspect fiind avut în vedere și de legiuitor atunci când a adoptat Legea nr. 1/2009 prin care a fost modificată Legea nr. 10/2001.
În acest sens stă și jurisprudența CEDO care a statuat că titlul de proprietate al subdobânditorului de bună - credință, constituit în baza Legii nr. 112/1995 este protejat prin art. l din Protocolul la Convenția Europeana a Drepturilor Omului. Diminuarea vechilor atingeri nu trebuie sa creeze noi prejudicii disproporționate, astfel încât persoanele care si-au dobândit bunurile cu buna - credința sa nu fie aduse în situația de a suporta ponderea responsabilității statului care a confiscat în trecut aceste bunuri (cauza Pincova si Pine vs Republica Ceha, cauza R. vs România).
De asemenea, potrivit art. 501 din Legea nr. 10/2001, proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piața al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiza, întrucât, în caz contrar, s-ar încălcă criteriul proporționalității, dobânditorul bunului neavând la îndemâna o acțiune care sa duca la acordarea unei compensații, cu o valoare apropiata, în mod rezonabil, de valoarea imobilului.
Ca atare, aplicarea Art. 1 din Protocolul nr. 1 Adițional la Convenție, în favoarea reclamantului presupune acordarea acestuia a prețului de circulație a imobilului de care a fost evins.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 282 - 298 C.pr.civ.
În probațiune, apelanta a solicitat administrarea probei cu înscrisuri.
Cererea de apel este scutită de plata taxei judiciare de timbru și timbru judiciar, potrivit art. art. 50 alin. 21 C.pr.civ. și art. 1 alin. 2 din O.G 32/1995.
La data de 11.10.2012, apelanta a depus la dosar o completare a motivelor de apel, prin care a arătat următoarele:
A învestit instanța cu o acțiune întemeiată pe dispozițiile art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, temei juridic ce rezultă din acțiune, din precizarea de acțiune si din concluziile scrise depuse la instant de fond.
Instanța de fond a reținut greșit faptul ca și-a întemeiat acțiunea pe dreptul comun, respectiv pe dispozițiile art. 1337 și urm. C. civ. Chiar dacă în cuprinsul motivării acțiunii a făcut trimitere și la aceste prevederi legale, instanța trebuia să rețină că a menționat faptul că legiuitorul a reglementat condiții particulare în ceea ce privește răspunderea vânzătorului pentru evicțiune în cazul imobilelor preluate abuziv de Stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989.
Raportul juridic dedus judecății este reglementat de o lege specială, respective de Legea nr. 10/2001, astfel întâi în speță nu se aplică dreptul comun.
In consecință instanța de fond trebuia să soluționeze acțiunea în baza temeiului juridic indicat de ea, cu respectarea principiului disponibilității, nefiind necesară examinarea condițiilor răspunderii pentru evicțiune potrivit codului civil, chiar dacă a făcut trimitere la acestea.
In condițiile unei reglementări speciale (art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001), instanța nu putea soluționa acțiunea în baza a două temeiuri juridice, respectiv legea specială și dreptul comun.
Potrivit art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internațional de evaluare.
Din această reglementare rezultă ca instanța de fond trebuia să examineze doar îndeplinirea următoarelor condiții:
Dacă contractul de vânzare - cumpărare s-a încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995.
Dacă contractual de vânzare - cumpărare a fost desființat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.
Ambele condiții sunt îndeplinite în speță.
Ea a cumpărat apartamentul nr. 9 din imobilul situat în mun. B., .. 7, deținut în baza contractului de închiriere nr. 100/1994 încheiat cu .., apartamentul fiind naționalizat în baza Decretului nr. 92/1950.
Contractul de vânzare - cumpărare a fost desființat prin sentința nr. 5789/2001 a Judecătoriei B. pronunțată în Dosarul nr._/2000, care este definitivă și irevocabilă.
Instanța de fond nu a analizat dacă contractual de vânzare - cumpărare a fost încheiat sau nu cu respectarea Legii nr. 112/1995, reținând considerentele sentinței sus menționate deși numai dispozitivul acesteia a intrat în puterea lucrului judecat.
Reținerea acestor considerente este eronată și din alt punct de vedere, instanța de fond omițând faptul că acțiunea în constatarea nulității contractului de vânzare - cumpărare s-a întemeiat pe dreptul comun, fiind promovată după ce a fost constatat nevalabilitatea titlului Statului printr-o alta hotărâre judecătorească (Sentința civilă nr. 2898/1996).
Pentru soluționarea corectă a cauzei instanța de fond nu trebuia să se rezume la evocarea considerentelor Sentinței civile nr. 5789/2001 ci trebuia să analizeze aplicabilitatea prevederilor art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, respective dacă contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995.
Analiza legalității contractului de vânzare - cumpărare trebuia făcută potrivit principiului TEMPUS REGIT ACTUM și al NERETROACTIVITĂȚII LEGII CIVILE în raport cu cadrul legislativ existent la data încheierii actului, când erau în vigoare Legea nr. 112/1995 și H.G. nr. 20/1996 privind aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995.
Potrivit art. 1 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, intrau sub incidența acestei legi imobilele cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului după 6 martie 1945 cu titlu, fără ca legea să facă distinctive între titlul valabil și cel nevalabil.
Potrivit art. 2 din Legea nr. 112/1995 foștii proprietari aveau dreptul la restituirea în natură a imobilelor pe calea procedurii administrative numai în două ipoteze: dacă locuiau în imobilele respective în calitate de chiriași la data de 22 decembrie 1989 sau dacă imobilele erau libere la data aplicării legii.
Normele Metodologice aprobate prin H.G. nr. 20/1996 prevedeau aceleași condiții de restituire în natură pe cale administrativă a imobilelor ce intrau sub incidența Legii nr. 112/1995, art. 1 alin. 2 definind noțiunea de imobil trecut în proprietatea statului cu titlu, ca fiind acel imobil care a fost preluat în proprietatea statului în baza unor prevederi legale în vigoare la data respective, cum ar fi: Decretul nr. 92/1950 (...)
Art. 2 alin. 3 din Normele Metodologice aprobate prin H.G. nr. 20/1996 reglementa noțiunea de imobil preluat de stat fără titlu, ca fiind acel imobil care a fost preluat de stat în condițiile inexistenței unei reglementări legale care să constituie temeiul juridic al constituirii dreptului de proprietate al statului.
Rezultă că fostul proprietar al apartamentului nu avea dreptul la restituirea în natură a acestuia ci numai la despăgubiri.
Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995 chiriașii apartamentelor care nu se restituiau în natură foștilor proprietari puteau opta pentru cumpărarea locuințelor după expirarea termenului prevăzut de art. 15, de 6 luni de la . legii.
În consecință avea dreptul de solicita vânzarea apartamentului de către stat prin .. iar contractual de vânzare - cumpărare se putea încheia valabil începând cu data de 27.07.1996, termenul de 6 luni începând să curgă de la data de 27.01.1996.
Contractul de vânzare - cumpărare a fost încheiat la data de 29.11.1996, cu respectarea condițiilor prevăzute de Legea nr. 112/1995.
Apartamentul intră sub incidența Legii nr. 112/1995.
Apartamentul era liber la vânzare potrivit art. 2 alin. 1 din lege, nefiind ocupat de fostul proprietar în calitate de chiriaș și nici nu era liber, respectiv nelocuit.
Apartamentul nu putea fi restituit în natură nici pe cale judecătorească de drept comun, deoarece la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare nu exista nici o normă legală care să excludă imobilele naționalizate în baza Decretului nr. 92/1950 de sub incidența Legii nr. 112/1950 și care să dea în competența instanțelor soluționarea acțiunilor în revendicare cu privire la aceste imobile.
Fostul proprietar a formulat cerere de restituire a apartamentului în baza Legii nr. 112/1995, cererea fiind soluționată prin Hotărârea nr. 55/17.10.1996 în sensul respingerii cererii de restituire în natură, hotărârea nefiind contestată pe care administrative - jurisdicțională.
La data de 19.11.1996 ea a formulat cerere pentru cumpărarea locuinței la .., care în calitate de mandatar, potrivit legii, al Statului Român, a avizat favorabil cererea menționând următoarele:
Procedați la finalizarea contractului. Având deja răspunsul comisiei județene (vezi Hotărârea nr. 55/17/10.1996) rezultă clar că din punct de vedere legal litigiul este exclus. Nu este cazul să se introducă vreo clauză specială.
Faptul că după data la care s-a încheiat contractual de vânzare - cumpărare s-au modificat Normele Metodologice aprobate prin H.G. nr. 20/1996 prin H.G. nr. 11/1997 nu are relevanță și nu poate influența legalitatea contractului, întrucât H.G. nr. 11/1997 nu a acționat retroactiv, având în vedere principiul neretroactivității legii civile consacrat atât în Constituție cât și în codul civil.
În consecință greșit a reținut prima instanță că contractul de vânzare - cumpărare a fost încheiat cu nerespectarea art. 1 alin. 6 din Legea nr. 112/1995. In primul rând solicită să se constate că acest aliniat 6 nu există în lege ci numai în Normele Metodologice modificate prin H.G. nr. 11/1997, care nu se aplica, nefiind publicate la data încheierii actului.
H.G. nr. 11/1997 a modificat art. 1 aliniatul 3 din Norme și a introdus aliniatele 4, 5 și 6.
Aliniatul 3 definește noțiunea de imobil trecut în proprietatea statului în baza Decretului nr. 92/1950.
Aliniatul 4 definește noțiunea de imobil trecut în proprietatea statului fără titlu.
Aliniatul 5 reglementează calea dreptului comun pentru revendicarea imobilelor preluate de stat fără titlu valabil.
Aliniatul 6 prevede obligația unității deținătoare de a suspenda procedura administrativă prevăzută de Legea nr. 112/1995, până la soluționarea definitivă și irevocabilă a cererii de restituire.
La data încheierii contractului de vânzare - cumpărarea aceste norme legale nu erau în vigoare astfel încât .. a considerat corect că apartamentul e fost liber la vânzare, neexistând la acea data nici un temei legal pentru a pune în discuție existent și valabilitatea titlului statului, fiind exclusă orice acțiune pe calea dreptului comun.
Instanța a reținut eronat ca au intrat în puterea lucrului judecat considerentele sentinței civile nr. 5798/2001. Aceste considerente sunt greșite deoarece contractual nu a fost încheiat pe parcursul soluționării în justiție a notificării formulate de fostul proprietar, deoarece așa cum am arătat, acesta nu a contestat hotărârea Comisiei Județene de aplicare a Legii nr. 112/1995.
Instanța a considerat în mod greșit că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1337 C.civ. Reținând că am cunoscut cauza evicțiunii anterior încheierii contractului de vânzare - cumpărare.
Acest considerent este greșit deoarece acțiunea de față nu este o acțiune în răspundere pentru evicțiune de drept comun ci o acțiune întemeiată pe legea specială, respectiv pe art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001 care prevede condiții speciale care sunt îndeplinite.
De altfel nici nu se poate considera că subsemnata am cunoscut cauza evicțiunii deoarece potrivit dreptului comun vânzătorul răspunde pentru tulburarea de drept, ori la data încheierii contractului, față de prevederile legale în vigoare, terțul evingător nu putea invoca în mod valabil nici un drept real asupra apartamentului în litigiu, care era naționalizat în baza decretului nr. 92/1950, act normative în vigoare la data preluării imobilului.
Este de menționat faptul că toată practica judiciară în materie, contemporană momentului încheierii contractului de vânzare - cumpărare, era unanimă în sensul că instanțele judecătorești nu aveau competența de a soluționa acțiuni pe calea dreptului comun privind restituirea imobilelor care intrau sub incidența Legii nr. 112/1995.
In acest sens acțiunea în constatare formulate de fostul proprietar pentru constatarea nevalabilității titlului statului, proces în care am formulat cerere de intervenție accesorie, a fost respinsă inițial, în primul ciclu procesual, ca inadmisibilă, procesul fiind rejudecat pe fond după . H.G. nr. 11/1997.
În ceea ce privește evaluarea imobilului instanța a reținut corect că potrivit legii aceasta se referă numai la construcție, nu și la terenul aferent însă arată că apartamentul a fost subevaluat, având în vedere zona în care se află.
În apel au depus întâmpinare intimații .. și M. FINANȚELOR P., reprezentat prin D.G.F.P. B..
P. întâmpinarea depusă .. a solicitat respingerea cererii de apel formulată de apelantă și menținerea dispozițiilor primei instanțe în ceea ce privește admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive în ceea ce o privește.
În cuprinsul întâmpinării, intimata a expus sintetic motivele pentru care solicită respingerea cererii de apel formulată de apelantă.
În probațiune, intimata a solicitat administrarea probei cu înscrisuri.
Pârâtul M. FINANȚELOR P., reprezentat prin D.G.F.P. B., prin întâmpinarea pe care a depus-o a solicitat respingerea cererii de apel formulată de apelantă și menținerea hotărârii primei instanțe ca fiind legală și temeinică.
În cuprinsul întâmpinării, intimata a expus pe larg motivele pentru care consideră că cererea de apel formulată de apelantă ca fiind nefondată.
P. întâmpinarea depusă apelantul nu a solicitat administrarea unor probe în apel.
În apel nu au fost administrate probe noi, probele solicitate de către apelantă a fi administrate în cauză fiind respinse pentru motivele arătate în încheierea de ședință din data de 14.12.2012.
Examinând sentința apelată în raport cu motivele de apel, astfel după cum au fost precizate și completate, instanța constată că cerea de apel este nefondată, având în vedere următoarele considerente:
Între Statul Român, prin R.A. R. B. (actuală ..), în calitate de vânzător, și apelanta T. V., în calitate de cumpărătoare, s-a încheiat la data de 29.11.1996, în condițiile Legii nr. 112/1995, contractul de vânzare - cumpărare nr._, cu privire la imobilul - apartament situat în mun. B., .. 7, cu suprafața utilă de 78,30 m.p., compus din două camere, bucătărie, cămară, baie, w.c., hol, balcon, pivniță - 4 m.p.
Terenul aferent imobilului cumpărat i-a fost atribuit apelatei cu titlu gratuit, în condițiile Legii nr. 18/1991, prin Ordinul Prefectului nr. 360/1997.
Ulterior, prin Sentința civilă nr. 5789, Judecătoria B. la data de 11.05.2001, în dosarul civil nr._/2000, irevocabilă prin respingerea apelului și a recursului, a fost constatată nulitatea contractului de vânzare - cumpărare anterior identificat, apelanta fiind obligată să evacueze imobilul care a făcut obiectul contractului de vânzare - cumpărare nr._ din 18.01.1997.
Pentru a pronunța această hotărârea Judecătoria B. a reținut că încheierea contractului de vânzare cumpărare s-a realizat cu încălcarea art. 1 alin 6 din Legea nr. 112/1995.
Sentința civilă nr. 5789, pronunțată de Judecătoria B. la data de 11.05.2001, în dosarul civil nr._/2000 a intrat în puterea de lucru judecat
Efectele puterii de lucru judecat, respectiv exclusivitate, incontestabilitatea executorialitatea și obligativitatea, impun ca aspectele de fapt și de drept asupra cărora instanța s-a pronunțat într-o judecată, să nu mai poată fi puse în discuți și analizate într-o judecată ulterioară.
Partea din hotărâre care intră în puterea de lucru judecat este dispozitivul, însă același efecte au și considerentele conclusive, adică acele considerente care explică și lămuresc dispozitivul.
Astfel, aspectele reținute de către instanță în considerentele sentinței civile mai sus evocate, respectiv că încheierea contractului de vânzare - cumpărare nr._ din data de 29.11.1996, cu încălcarea art. 1 alin 6 din Legea nr. 112/1995, au dobândit puterea de lucru judecat similară cu cea a dispozitivului aceleiași hotărâri, deoarece aceste considerente explică și lămuresc dispoziția privind constatarea nulității.
P. urmare, în speța dedusă judecății nu mai putea fi analizate chestiunile legate de respectarea sau nu a dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și H.G.R. nr. 20/1996, după cum a pretins apelanta, criticile acesteia în acest sens neputând fi primite - împrejurarea că apelanta a încheiat contractului de vânzare - cumpărare nr._ din data de 29.11.1996, având ca obiect imobilul - apartament din care a fost evacuată, cu încălcarea dispozițiilor Legii nr. 112/1996 - impunându-se cu putere de lucru judecat, după cum corect a reținut și prima instanță.
Prima instanță a reținut în mod corect faptul că în speță subzistă o situație tipică de evicțiune, cumpărătoarea, respectiv apelanta, fiind evinsă prin apariția, după dobândire, a adevăratului proprietar, care si-a revendicat cu succes dreptul de proprietate, și analizat întocmai condițiile cumulative ale angajării răspunderii vânzătorului pentru evicțiune.
Referitor la temeiurile de drept avute în vedere de către prima instanță cu ocazia analizării evicțiunii, tribunalul constată că, în mod corect prima instanță a analizat această cauză de pierdere a proprietății, atât prin raportare la condițiile generale ale răspunderii vânzătorului, reglementate de art. 1337 și urm din vechiul Cod civil, cât și din perspectiva prevederilor speciale cuprinse în Legea nr. 10/2001.
Astfel, art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 stabilește că „Proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.”, iar „Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză.”, potrivit alin. 2 al aceluiași articol.
Dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, constituie reglementarea specială în materie de evicțiune relativ la imobile preluate de stat, de organizații cooperatiste sau de alte persoane juridice în perioada 6 martie1945 - 22 decembrie 1989, și înstrăinate în condițiile Legii nr. 112/1995, fiind incidente numai în cazul contractelor de vânzare - cumpărare încheiate în condițiile acestei legi, cu respectarea prevederilor respectivului act normativ, aspecte care să trebuie să rezulte dintr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.
Din analiza dispozițiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, rezultă că pentru a beneficia de despăgubiri la valoarea de piață a imobilului pierdut ca efect al evicțiunii, se impun a fi îndeplinite cumulativ patru condiții, respectiv:
- să fie vorba de un imobilul preluat de stat, de organizații cooperatiste sau de alte persoane juridice în perioada 6 martie1945 - 22 decembrie 1989;
- imobilul să fi fost înstrăinat în condițiile Legii nr. 112/1995, contractul de vânzare - cumpărare să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor respectivului act normativ;
- să existe o hotărâre judecătorească prin care să se fi dispus desființarea contractului de vânzare - cumpărare încheiat în condițiile Legii nr. 112/1995;
- din hotărârea judecătorească prin care s-a dispus desființarea contractului de vânzare - cumpărare să rezulte inocența cumpărătorului, respectiv respectarea de către acesta a tuturor condițiilor generale pentru a contracta și speciale pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare în condițiile Legii nr. 112/1995.
Relativ la contractul de vânzare - cumpărare încheiat de apelanta T. V., pentru imobilul situat în mun. B., .. 7, instanța constată că, nu sunt îndeplinite toate condițiile anterior descrise, deoarece, astfel după cum s-a reținut cu putere de lucru judecat prin Sentința civilă nr. 5789, pronunțată de Judecătoria B. la data de 11.05.2001, în dosarul civil nr._/2000, apelanta a încheiat respectivul contract cu încălcarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, buna - credință a apelantei la încheierea acestui contract neputând fi reținută.
Solicitarea apelantei de a da o altă interpretare dispozițiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, raportat la dispozițiile art. 2 alin. 3 din Legea nr. 303/2004, această solicitare nu va fi primită de către instanță.
Dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, au fost edictate de legiuitor pentru a asigura protecția celor care au fost evinși în dreptul lor rezultat din încheierea unui contract de vânzare - cumpărare în condițiile Legii nr. 112/1995, cu condiția ca aceștia să fi respectat toate condițiile pentru a contracta, atât cele generale cât și cele speciale.
Această reglementare specială este practic similară cu reglementarea generală a garanției pentru evicțiune prevăzută de art. 1341 din vechiul Cod civil, conform căreia, pentru angajarea răspunderii vânzătorului, din cauza producerii evicțiunii, este necesară îndeplinirea cumulativă a trei condiții cumulative, respectiv:
1) să existe o tulburare de drept provenind de la un terț;
2) aceasta sa aibă o cauza anterioară vânzării;
3) tulburarea să nu fi fost cunoscută de cumpărător la data încheierii contractului.
Astfel și în reglementarea comună, în cazul în care cumpărătorul a fost de rea - credință, în sensul că a cunoscut cauza tulburării, acesta nu este îndreptățit la daune interese.
În cazul în care legiuitorul ar fi dorit să instituie prin reglementarea specială, dreptul la despăgubiri pentru toți cei ale căror contracte încheiate în condițiile Legii 112/1991 au fost desființate, indiferent de motive, ar fi dat art. 501 din Legea nr. 10/2001 formularea corespunzătoare în acest sens.
Însă, prin forma în vigoare a art. 501 din Legea nr. 10/2001, este evident că acesta a urmărit să restrângă sfera de aplicare a dreptului la despăgubiri în cazul contractelor de vânzare - cumpărare încheiate în condițiile Legii nr. 112/1995 și desființate ulterior prin hotărâri judecătorești, numai relativ la cei evinși care au contractat cu respectarea condițiilor generale și speciale.
Cum în speță apelanta nu a fost de bună - credință la încheierea contractului de vânzare - cumpărare în condițiile Legii nr. 112/1995, contractând cu încălcarea prevederilor acestei legi, aspect impus cu putere de lucru judecat, conform celor mai sus menționate, aceasta nu este îndreptățită la daune interese, astfel după cum a pretins și după cum corect a reținut și prima instanță.
Pretinsa ignorare a art. 1 din primul Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, nu este reală deoarece ”speranța” apelantei în legătură cu obținerea unor despăgubiri la valoarea de piață a imobilului care a făcut obiectul contractului de vânzare - cumpărare nr._ încheiat la data de 29.11.1996, în condițiile Legii nr. 112/1995, este una ”iluzorie”, iar nu una ”legitimă”, dat fiind faptul că apelanta momentul contractării apelanta cunoștea viciile titlului vânzătorului, precum și demersurile făcute de fostul proprietar pentru redobândirea proprietății de care a fost deposedat în mod abuziv.,
Având în vedere considerentele expuse, văzând și dispozițiile art. 296 C.pr.civ. cererea de apel formulată de apelantă împotriva Sentinței civile nr. 5995 pronunțată de Judecătoria B. la data de 23.05.2011, în dosarul cu numărul de mai sus, urmează a fi respinsă,iar hotărârea apelată păstrată, conform dispozitivului.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge cererea de apel formulată de apelanta T. V., cu domiciliul în mun. B., .. 7, . procesual în București, . B, sector 6, la Cabinetul de Avocat D. C., împotriva sentinței civile nr. 5995, pronunțată de Judecătoria B. la data de 23.05.2011, în dosarul nr._, pe care o păstrează.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțat în ședința publică, azi, 19 decembrie 2012.
Președinte, Judecător,
D. M. L. S.
Grefier,
M. D.
Red. D.M./09.04.2013
Tehnored M.D./10.04.2013
6 ex.
Judec. fond C.S.
| ← Fond funciar. Decizia nr. 1648/2012. Tribunalul BRAŞOV | Reziliere contract. Decizia nr. 233/2013. Tribunalul BRAŞOV → |
|---|
