Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 1532/2013. Tribunalul BUZĂU
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1532/2013 pronunțată de Tribunalul BUZĂU la data de 04-09-2013 în dosarul nr. 403/277/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 1532/2013
Ședința publică de la 04 Septembrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE D. R.
Judecător G. I. R.
Judecător V. B.
Grefier R. - A. S.
Pe rol soluționarea recursului civil declarat de reclamantul C. T., domiciliat în orașul Pătârlagele, ., împotriva sentinței civile nr. 552/22.04.2013, pronunțată de Judecătoria Pătârlagele, în dosar nr._, având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic (contract de vânz-cump.), în contradictoriu cu pârâta N. E., domiciliată în B., cart. Broșteni, ., ., Jud. B..
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns av. S. G. pentru recurentul C. T., lipsă fiind intimata N. E..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că este prim termen de judecată, recurs motivat și comunicat, prin serviciul registratură la data de 27.08.2013, recurentul a depus la dosar chitanța .-PTG-05, nr._/26.08.2013 în valoare de 80 lei reprezentând taxă judiciară de timbru, după care,
Nefiind cereri de formulat sau excepții de invocat, în temeiul art. 150 cod proc. civ, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul părților pe fondul cauzei.
Pentru recurentul C. T., apărătorul ales precizează că instanța a făcut o greșită apreciere a probelor din dosar și o interpretare eronată a dispozițiilor legale. Astfel cum a rezultat din probele administrate, s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare având ca obiect suprafața de 1000 mp din titlul de proprietate nr._/64/11.09.2008. Această suprafață a fost înscrisă în titlul de proprietate urmare a reconstituirii dreptului de proprietate conform Legii 18/91 și eliberării procesului verbal de punere în posesie .Solicită admiterea recursului. Fără cheltuieli de judecată.
În baza art. 150 cod proc civ, instanța declară dezbaterile terminate și reține cauza spre soluționare.
INSTANȚA
Deliberând asupra prezentului recurs civil, constata urmatoarele:
Prin actiunea inregistrata sub nr._ pe rolul Judecatoriei Patarlagele, reclamantul C. T., în contradictoriu cu pârâta N. E., a solicitat instanței pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să tină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a suprafeței de 1000 m.p. teren fâneață, situata în intravilanul satului Mărunțișu, oraș Pătârlagele, județul B.: la Nord - D. I. si L. N., la Sud - C. T., la Est - drum, la V-drum.
În fapt, a aratat că prin promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare încheiată la 25.10.2011 la Cabinetul Avocat Racheiru M. A., a convenit asupra vânzării –cumpărării imobilului descris mai sus, urmând ca actul autentic de vânzare-cumpărare să se încheie ulterior, în termen de o lună de la data rămânerii definitive si irevocabilă a hotărârii prin care suprafața de 1000 m.p. urmează a fi înscrisă în titlul de proprietate nr._/64/11.09.2003. Având în vedere ca s-a constatat, în cadrul dosarului nr._, că terenul este inclus în titlul de proprietate nr._/64/11.09.2003, a notificat partea pentru încheierea contractului autentic.
A precizat că bunul ce a făcut obiectul promisiunii bilaterale a fost dobândit de către promitenta vânzătoare prin reconstituirea dreptului de proprietate conform Legii 18/1991, prin procesul verbal de punere în posesie nr. 2475 din 04.10.1996.
Deși a încercat încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, până în prezent nu a fost posibil, astfel că solicită instanței să pronunțe o hotărâre care să tină loc de act de vânzare-cumpărare.
A depus la dosar antecontractul si titlul de proprietate arătate în acțiune, precum si certificatul de sarcini nr. 9543/27.02.2013 emis de către OCPI B. si certificat de atestare fiscală nr. 80/26.02.2013 emis de către Primăria Pătârlagele.
În cauză, a fost administrată proba cu înscrisuri.
S-a admis si proba cu interogatoriul pârâtei, aceasta fiind citată cu această mențiune, însă nu s-a prezentat la instanță.
Prin s.c. nr. 552/22.04.2013, Judecatoria Patarlagele a respins acțiunea privind pe reclamantul C. T., în contradictoriu cu pârâta N. E., având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic, ca neîntemeiată.
Pentru a hotari astfel, instanta fondului a retinut urmatoarea situatie de fapt si de drept: reclamantul si-a întemeiat acțiunea pe existența unui antecontract presupus a fi semnat de către părți și despre care se afirmă că a fost incheiat la data de 25.10.2011 la Cabinetul Avocat R. A..
Din înscrisul depus la dosar nu a rezultat însă că acesta a fost încheiat în condițiile arătate, neexistând nici o dovadă în acest sens.
Instanța a constatat că actul sub semnătură privată invocat este presupus a fi întocmit la data de 25.10.2011, deci în cauză sunt aplicabile vechiul cod civil.
Potrivit dispozițiilor art. 969 Cod civil, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Deci, pentru a putea pronunța o hotărâre care să perfecteze o eventuală vânzare-cumpărare între părți, instanța trebuie să verifice dacă sunt îndeplinite condițiile esențiale pentru validitatea convențiilor prevăzute de art. 948 Cod civil.
Analizând acestea, instanța a reținut că antecontractul invocat în acțiune nu a fost întocmit în fața unui notar (si nici în fața avocatului – cum se susține în acțiune) care să certifice, prin autentificarea actului, că părțile au avut capacitatea de a contracta si si-au dat consimțământul valabil.
Cum pârâta nu s-a prezentat în instanță, nu s-a putut constata nici de instanță dacă pârâta are capacitate de a contracta si eventual să-și exprime în instanță consimțământul la întocmirea actului.
Așa fiind, instanța a constatat că acțiunea este neîntemeiată, motiv pentru care a fost respinsa.
Impotriva sentintei a declarat recurs reclamantul, care a criticat solutia pentru netemenicie, din urmatoarele considerente: instanta de fond a facut o gresita apreciere a probelor din dosar si o interpretare eronata a dispozitiilor legale.
Astfel cum rezulta din probele administrate de recurent, intre parti s-a incheiat o promisiune bilaterala de vanzare cumparare, avand ca obiect suprafata de 1000 mp din titlul de proprietate nr._/64/11.09.2008.
Aceasta suprafata a fost inscrisa in titlul de proprietate ca urmare a reconstituirii dreptului de proprietate conform Legii nr. 18/1991 si eliberarii procesului verbal de punere in posesie nr. 2475/04.10.1996.
Avand in vedere ca a fost notificata promitenta vanzatoare pentru incheierea contractului autentic si aceasta nu a raspuns notificarii, a fost nevoit sa solicite instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare cumparare; cu toate ca parata a fost chemata in instanta cu mentiunea personal la interogatoriu, nu s-a prezentat, nu a formulat intampinare la actiune, ceea ce echivaleaza cu o recunoastere a pretentiilor recurentului.
In aceasta situatie, este nelegala, in opinia recurentului, solutia instantei de fond de respingere a actiunii.
Arata ca daca instanta avea indoieli cu privire la semnarea antecontractului, in virtutea rolului activ, avea posibilitatea sa puna in discutia partilor necesitatea prezentarii paratei in instanta si luarea masurilor ce se impuneau pentru aducerea acesteia.
Tinand cont de faptul ca, din atitudinea paratei, rezulta ca aceasta este de acord cu actiunea, apare ca nejustificata solutia instantei; se afla in prezenta unui inscris sub semnatura privata, pe care partea nu l-a contestat, motiv pentru care el isi produce efecte juridice.
Recurentul nu a motivat cererea de recurs si in drept.
Intimata, legal citata cu mentiunea sa depuna intampinare, nu s-a conformat acestei prevederi legale.
Examinand recursul prin prisma actelor si lucrarilor dosarului, probelor administrate, criticilor formulate, dar si sub toate aspectele, in conformitate cu prevederile art. 304 ind. 1 cod de procedura civila, tribunalul constata ca recursul este neintemeiat si urmeaza sa fie respins, avand in vedere urmatoarea argumentare in fapt si in drept:
Obiectul prezentului litigiu, declanșat la data de 13.02.2013 de catre reclamantul C. T., in contradictoriu cu parata N. E., vizeaza pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, avand ca obiect suprafata de 1000 mp faneata, situata in intravilanul satului Maruntisu, jud. Buzau.
Prin sentința recurată, Judecătoria Patarlagele a respins cererea promovată de reclamant, ca neintemeiata, impotriva sentintei fiind declarat recurs de catre reclamant.
În motivele de recurs, reclamantul nu face nicio referire la motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, nu le critică în niciun mod, ci reia situația de fapt din cererea de chemare în judecată, precum si motivele de drept, aratand ca: instanta de fond a facut o gresita apreciere a probelor din dosar si o interpretare eronata a dispozitiilor legale; ca intre parti s-a incheiat o promisiune bilaterala de vanzare cumparare, avand ca obiect suprafata de 1000 mp din titlul de proprietate nr._/64/11.09.2008; ca aceasta suprafata a fost inscrisa in titlul de proprietate ca urmare a reconstituirii dreptului de proprietate conform Legii nr. 18/1991 si eliberarii procesului verbal de punere in posesie nr. 2475/04.10.1996; ca a fost notificata promitenta vanzatoare pentru incheierea contractului autentic si aceasta nu a raspuns notificarii; ca parata a fost chemata in instanta cu mentiunea personal la interogatoriu, nu s-a prezentat, nu a formulat intampinare la actiune, ceea ce echivaleaza cu o recunoastere a pretentiilor recurentului; ca, daca instanta avea indoieli cu privire la semnarea antecontractului, in virtutea rolului activ, avea posibilitatea sa puna in discutia partilor necesitatea prezentarii paratei in instanta si luarea masurilor ce se impuneau pentru aducerea acesteia; ca, din atitudinea paratei, rezulta ca aceasta este de acord cu actiunea, astfel ca apare ca nejustificata solutia instantei; ca ne aflam in prezenta unui inscris sub semnatura privata, pe care partea nu l-a contestat, motiv pentru care el isi produce efecte juridice.
In primul rand, raportandu-ne la temeiul de drept invocat de reclamant in cererea de chemare in judecata si retinut de instanta de fond in motivarea hotararii, tribunalul retine faptul ca actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor. (a se vedea art. 3 din Legea nr. 71/2011).
Dispozițiile Codului civil se aplică tuturor actelor și faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârșite după ., precum și situațiilor juridice născute după .. Dispozițiile Codului civil sunt aplicabile și efectelor viitoare ale situațiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acestuia, derivate din starea și capacitatea persoanelor, din căsătorie, filiație, adopție și obligația legală de întreținere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor, și din raporturile de vecinătate, dacă aceste situații juridice subzistă după . Codului civil (a se vedea art. 5 din Legea nr. 71/2011).
Așadar, acțiunea dedusă judecății este formulată anterior datei intrării în vigoare a Noului cod civil (NCC), iar raportului juridic dedus judecății, care este unul privind pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare, i se aplică vechea reglementare.
Din analiza criticilor aduse hotararii prime instante, tribunalul retine faptul ca recurentul este nemultumit de faptul ca instanta de fond a facut o gresita apreciere a probelor din dosar si o interpretare eronata a dispozitiilor legale, motiv de recurs pe care il regasim in art. 304 pct. 9 cod de procedura civila.
O hotarare este data cu incalcarea sau aplicarea gresita a legii atunci cand nesocoteste o norma de drept substantial, fie atunci cand interpreteaza gresit o norma juridica aplicabila. Prin urmare, o instanta ar fi culpabila atunci cand ignora o lege ce este in vigoare la data judecatii sau recurge la texte de lege aplicabile litigiului, dar le da o gresita interpretare.
Instanta de fond a indicat textele legale incidente, le-a dat o interpretare corecta, a stabilit corect situația de fapt pe baza probei administrate, prin înscrisuri, nefiind incident, în această privință, motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ.
Tribunalul retine ca, la baza promovarii acestei actiuni, a stat un înscris sub semnătură privată intitulat „ chitanța”, prin care reclamantul a aratat ca pârâta a promis că-i vinde o suprafata de teren de 1000 mp faneata, in intravilanul satului Maruntisu, jud. Buzau, cu urmatoarele vecinatati: N-D. I. si Linta N., S-C. T., E-drum, V-drum; ca promisiunea a fost încheiată la 25.10.2011; ca pretul stabilit a fost de 2000 lei; ca a fost inmanat in intregime la data incheierii chitantei si ca de la acea data se afla si in posesia terenului.
Tribunalul constată că părțile, deși au folosit termenii de „vânzare” și „cumpărare”, actul nu poate avea semnificația unui contract de vânzare-cumpărare, ci, a unui antecontract. Aceasta, deoarece, potrivit art. 2 din Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor, act normativ în vigoare la data încheierii convenției dintre părți (text preluat și de actuala reglementare, respectiv art. 2 alin. 1 din Titlul X din Legea nr. 247/2005), înstrăinarea și dobândirea terenurilor, cu sau fără construcții, situate în intravilan sau extravilan, indiferent de destinația sau întinderea lor, se putea face numai prin încheierea actului în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.
Textul de lege se refera la respectarea formei ad validitatem in cazul incheierii unui contract de vanzare cumparare, nu si in cazul unui antecontract. Antecontractul de vanzare cumparare este un act sub semnatura privata; transferul proprietatii nu opereaza decat in momentul incheierii unui act autentic de vanzare cumparare sau in cazul pronuntarii unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic, ceea ce nu s-a intamplat in cazul de fata.
Prin antecontractul din 25.10.2011 nu s-a transmis dreptul de proprietate, astfel că, în situația neîndeplinirii obligației de a face (de a încheia contractul de vânzare-cumpărare), oricare dintre părți are posibilitatea de a cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, având caracter constitutiv de drepturi, operând transferul dreptului de proprietate de la rămânerea definitivă a sentinței.
Prin art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, s-a prevăzut expres posibilitatea instanțelor de a pronunța astfel de hotărâri, până la acest moment acțiunile fiind considerate admisibile în temeiul principiilor executării în natură a obligațiilor și al reparării în natură a prejudiciului, conform art. 1073 și 1077 din Codul civil, pentru situația în care una dintre părți nu și-ar fi executat obligația asumată.
Pentru admisibilitatea unei atare acțiuni trebuie însă să fie îndeplinite anumite condiții, și anume: să existe un antecontract valabil încheiat; antecontractul să fie dovedit potrivit dreptului comun; una din părți să refuze autentificarea actului; reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile (așa-numitele clauze anticipatorii sau accesorii, cum ar fi predarea bunului, respectiv plata prețului) asumate prin antecontract; promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului, iar promitentul-cumpărător să nu fie incapabil a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii.
Tribunalul retine ca nu sunt indeplinite conditiile de admisibilitate a unei asemenea actiuni, in temeiul art. 5 al. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
- Astfel, referitor la obiectul antecontractului, retinem ca acestea nu se aflau în patrimoniul promitentei vânzătoare la data incheierii chitantei sub semnatura privata – 25.10.2011 – aratandu-se chiar in cuprinsul chitantei sub semnatura privata ca se va incheia contractul autentic de vanzare cumparare in termen de o luna de la data ramanerii definitive si irevocabile a hotararii prin care suprafata de 1000 mp urmeaza a fi inscrisa in titlul de proprietate nr._/64/11.09.2003, deci după întocmirea înscrisului.
Rezulta de aici ca numita N. E. nu avea posibilitatea să promită vânzarea unui bun care nu se afla în patrimoniul ei.
- Pe de altă parte, în privința prețului, ca obiect al antecontractului, reclamantul, prin probele administrate, nu a reusit sa faca dovada ca a fost pllătit integral sau parțial promitentei vânzătoare.
- Tribunalul retine si ca nu există un refuz la autentificarea actului, deci condiția nu este îndeplinită, deoarece motivele pentru care actul nu a fost încheiat în forma prevăzută de lege sunt obiective și constau în inexistența unui titlu de proprietate pentru terenul ce a format obiectul înțelegerii, actul autentic urmand a fi incheiat, asa cum am aratat anterior, in termen de o luna de la data ramanerii definitive si irevocabile a hotararii prin care suprafata de 1000 mp urmeaza a fi inscrisa in titlul de proprietate nr._/64/11.09.2003.
Or, în speță, trebuie observat că reclamantul nu a făcut o astfel de probă (refuzul nejustificat), deși, neîndoielnic, sarcina dovezii, pe acest aspect, îi incumba, în baza art. 129 alin. 1 C.proc.civ.
- Reclamantul nu a depus la dosar extras carte funciară, certificat de sarcini și certificat fiscal pentru terenul în litigiu, cu toate ca, în baza art. 32 alin. 1 din Legea nr. 146/1997, administrarea probei cu aceste înscrisuri expres prevăzute de lege este obligatorie în procesele având ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de act de vânzare-cumpărare.
Într-adevăr, potrivit textului de lege evocat, „În cazul cererilor prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanța de judecată va solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale și dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari”.
- Tribunalul mai retine faptul ca promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată reprezintă un act juridic producător de efecte, și prin urmare, ca orice convenție, trebuie încheiată în condițiile legii, conform art. 942-947, cu respectarea condițiilor esențiale, reglementate de art. 948 din Codul civil.
Constituirea acestui drept, ca orice drept real, putea să fie făcută numai prin act autentic, conform actului normativ în vigoare la data încheierii, respectiv art. 2 alin. 2, cu trimitere la art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 (în prezent abrogat, prin art. 230 lit. aa din Legea nr. 71/2011).
Or, scopul încheierii chitantei a fost fraudarea legii, respectiv a dispozițiilor legale referitoare la transmiterea dreptului de proprietate, care prevedea forma autentică a actului translativ, sub sancțiunea nulității absolute.
Tribunalul apreciaza ca pentru a se putea pronunța o hotărâre care să tină loc de act de vânzare – cumpărare, în baza principiului executării în natură a obligațiilor, trebuie îndeplinite condițiile impuse de lege pentru încheierea contractului, una dintre acestea fiind aceea ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut, iar partea care cere pronuntarea hotararii judecatoresti sa isi fi indeplinit obligatia care ii revine (vanzatorul sa fi predat bunul ce face obiectul vanzarii, iar cumparatorul sa fi achitat integral pretul).
In sp, nici in momentul de fata nu s-a dovedit faptul ca vanzatoarea este proprietara suprafetei de teren de 1000 mp faneata, cu atat mai mult cu cat vecinatatile mentionate in cuprinsul chitantei nu corespund cu cele din titlul de proprietate emis pe numele vanzatoarei.
Pentru cele expuse mai sus, tribunalul apreciaza ca nu sunt incidente dispozitiile art. 304 pct. 9 cod de procedura civila, in conformitate cu care se poate cere modificarea sau casarea unor hotarari cand hotararea pronuntata este lipsita de temei legal ori a fost data cu incalcarea sau aplicarea gresita a legii (pct.9) cod de procedura civila, motiv pentru care, in conformitate cu prevederile art. 312 cod de procedura civila, va respinge recursul ca nefondat.
Hotărârea este irevocabilă, potrivit art. 377 alin. 2 pct. 4 din Codul de procedură civilă
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul formulat de reclamantul C. T., domiciliat în orașul Pătârlagele, ., împotriva sentinței civile nr. 552/22.04.2013, pronunțată de Judecătoria Pătârlagele, în dosar nr._, având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic (contract de vânz-cump.), în contradictoriu cu pârâta N. E., domiciliată în B., cart. Broșteni, ., ., Jud. B..
Irevocabila.
Pronunțată în ședința publică de la 04 Septembrie 2013
Președinte, D. R. | Judecător, G. I. R. | Judecător, V. B. |
Grefier, R. - A. S. |
Red. RD /Tehnored RD
2 ex/16.09.2013
Operator de date cu caracter personal
înregistrat în registrul de evidență sub nr. - 8214
Dosar fond –_
Judecătoria Pătârlagele
Jud. fond – T. N.
| ← Plângere contravenţională. Decizia nr. 349/2013. Tribunalul BUZĂU | Plângere contravenţională. Decizia nr. 628/2013. Tribunalul BUZĂU → |
|---|
