Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 1010/2013. Tribunalul BUZĂU
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1010/2013 pronunțată de Tribunalul BUZĂU la data de 22-05-2013 în dosarul nr. 1921/277/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 1010/2013
Ședința publică de la 22 mai 2013
Completul constituit din:
PREȘEDINTE A. E. D.
Judecător G. S.
Judecător A.-M. D.
Grefier D. P.
Pe rol judecarea recursului declarat de pârâtul C. I. I., domiciliat în comuna Gura Teghii, ., împotriva sentinței civile nr. 95/25.01.2013 pronunțată de Judecătoria Pătârlagele, în dosarul nr._, în contradictoriu cu reclamanta P. L., domiciliată în Gura Teghii, ., având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic (contract de vânz-cump.).
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns: pentru recurent avocat E. R. M., pentru intimată avocat C. F..
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează instanței că procedura de citare este legal îndeplinită, după care:
Nefiind cereri prealabile de formulat, excepții de invocat, probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul cu privire la motivele de recurs.
Reprezentantul recurentului solicită, în principal, admiterea recursului, casarea sentinței recurate cu trimitere spre rejudecare, în subsidiar, respingerea acțiunii ca nefondată cu cheltuieli de judecată. Apreciază că în cauză sunt incidente disp. art. 304 pct. 7,8,9 Cod procedură civilă și solicită să se ia act de disp. art. 3041 cod procedură civilă. Arată că sentința civilă criticată nu este motivată în drept, iar motivarea în fapt este necorespunzătoare. Solicită să se observe că instanța de fond, erijându-se în apărătorul reclamantului, acordă termen în mod concret pentru a se achita diferența de preț, în condițiile în care, în contractul de vânzare cumpărare se preciza data la care era obligat să plătească diferența de preț. În opinia sa, situația este criticabilă iar soluția pe fond este favorabilă reclamantului. Tot instanța de fond, în considerente, a arătat faptul că partea pe care o reprezintă era obligată să notifice cumpărătorul în vederea prezentării la notariat, practica judiciară fiind în sensul ca vânzătorul să fie notificat de cumpărător. De asemenea, arată că instanța de fond a ignorat dispozițiile art. 1073 și 1077 Cod civil. Pentru considerentele arătate, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat.
Reprezentantul intimatului, având cuvântul, solicită respingerea recursului și menținerea sentinței recurate. Arată că partea adversă nu a mai dorit încheierea acestui act de vânzare cumpărare, iar singura posibilitate a reclamantei era de a se adresa instanței de judecată cu o acțiune având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic. Instanța de fond a fost învestită cu o acțiune în realizarea dreptului. Arată că acțiunea este întemeiată, că toate criticile care vizează nevalabilitatea contractului de vânzare – cumpărare nu pot fi primite și apreciază că soluția pronunțată de prima instanță este corectă, că instanța s-a pronunțat cu privire la ce a fost învestită. Cu privire la plata prețului, este clar că termenul s-a translatat până la momentul la care instanța de fond se pronunța cu privire la acțiune. Față de considerentele expuse, solicită respingerea acțiunii, fără cheltuieli de judecată.
Avocat E. R. M., având cuvântul în replică, arată că nu înțelege de ce instanța de fond a întors pe dos toate argumentele juridice și nu este de acord
Avocat C. F. arată că nu s-a contestat antecontractul de vânzare cumpărare ci toate obligațiile au fost mutate în fața instanței de judecată.
Instanța reține cauza spre soluționare.
T r i b u n a l u l
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Pătîrlagele sub nr._, reclamanta P. L. a chemat în judecată pe pârâtul C. I. I., solicitând instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare între părți, pentru suprafața de 24,3 ha teren cu vegetație forestieră, cotă indiviză de 2,5% din suprafața totală de 975 ha pădure, situată în extravilanul comunei Gura Teghii, proprietate formei asociative Obștea Sibiceni, conform titlului de proprietate nr._/07.11.2008.
În fapt, s-a arătat că reclamanta, în calitate de promitentă cumpărătoare, a încheiat un antecontract notarial cu pârâtul, care în calitate de promitent vânzător s-a obligat să vândă, iar reclamanta să cumpere această cotă codevălmașă proprietatea Obștei Sibiceni, stabilindu-se și prețul vânzării, achitat parțial la momentul antecontractului, respectiv 01.09.2011. Se mai arată că ambele părți contractante sunt moștenitori ai unui membru fondator al Obștei Sibiceni, fiind incluși în anexa 39 de reconstituire, astfel încât vânzare - cumpărarea pe cote codevălmașe se realizează între membrii asociației conform statutului acesteia. Termenul limită de perfectare a actului autentic a expirat și nu există nicio posibilitate de încheiere a unui act notarial, situație în care cererea de față se justifică.
Pârâtul a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca fiind inadmisibilă sau respectiv ca fiind neîntemeiată.
S-a susținut prin întâmpinare că la momentul încheierii antecontractului s-a stabilit ca promitenta cumpărătoare să achite diferența de preț de 28.900 de lei, până la data de 30.05.2012, când urma să se perfecteze actul autentic. Această condiție este una rezolutorie și nefiind îndeplinită de către promitenta cumpărătoare, aceasta nu mai poate cere îndeplinirea obligației de către promitentul vânzător.
În atare situație s-a apreciat că operează clauza penală din cuprinsul contractului potrivit căreia, nematerializându-se tranzacția din culpa promitentei cumpărătoare aceasta pierde suma de bani plătită ca avans.
În drept, a arătat că respingerea acțiunii solicitată prin întâmpinare are ca temei diverse dispoziții ale Noului cod civil, enumerând: 1235 cod civil privind cauza contractului, art.1266 privind interpretarea acestuia, art.1263 care atestă neconfirmarea sa, art.1276 privind denunțarea contractului, art.1276 privind promisiunea de vânzare, etc.
La termenul de judecată din data de 18.01.2013, apărătorul reclamantei a învederat instanței că are disponibilitatea de a achita pârâtului diferența de 28.900 de lei cu titlu de preț, că este prezent fiul reclamantei care are suma asupra sa, dar nu s-a putut consemna această sumă la CEC fiind necesară prezența reclamantei. A solicitat acordarea unui termen scurt în acest scop.
S-a acordat cauzei termen o săptămână, în data de 25.01.2013, termen la care reclamanta a făcut dovada că a consemnat prin recipisa de consemnare nr._/1 din 23.01.2013 la CEC Bank – Unitatea Nehoiu, la dispoziția pârâtului C. I., suma de 28.900 de lei ce reprezintă diferența dintre prețul convenit pentru vânzarea terenului și suma plătită la data încheierii antecontractului. Recipisa a fost predată la dosarul cauzei și depusă la registrul de valori aflat la Grefa Judecătoriei Pătârlagele.
Pârâtul prin apărător nu și-a manifestat disponibilitatea încheierii contractului, susținând în continuare respingerea acțiunii formulate pentru motivele arătate în întâmpinare.
Părțile au uzat la instanța de fond de proba cu înscrisuri.
În urma probelor administrate, Judecătoria Pătîrlagele a pronunțat sentința civilă nr.95 din 25.01.2013, prin care s-a constatat că între reclamanta P. L. – în calitate de cumpărătoare și pârâtul C. I. I. – în calitate de vânzător, a intervenit vânzarea-cumpărarea suprafeței de 24,3 ha teren cu vegetație forestieră (pădure), respectiv cota indiviză de 2,5 % din suprafața totală de 975,0 ha teren cu vegetație forestieră (pădure), situată în extravilanul comunei Gura Teghii, județul B., aflat în administrarea Obștei Sibiceni, cu sediul în . B., conform planului de situație și a evidențelor cadastrale, așa cum s-a consemnat în antecontractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr.972 din 01.09.2011 la BNP „F. N.” Pătârlagele; s-a constatat că prețul convenit de părți pentru bunul ce a făcut obiectul convenției, în sumă de 50.000 de lei, a fost achitat de către cumpărătoare parțial la data autentificării antecontractului, respectiv suma de 21.100 lei, iar diferența de 28.900 de lei a fost consemnată la dispoziția vânzătorului la CEC Bank – Unitatea Nehoiu, prin recipisa de consemnare nr._/1 din 23.01.2013, depusă la dosarul cauzei de față și depozitată la registrul de valori aflat la Grefa Judecătoriei Pătârlagele, pârâtul fiind obligat la plata sumei de 2621 lei, cheltuieli de judecată către reclamantă, reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar.
Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut, referitor la textele de lege aplicabile în speță, că antecontractul de vânzare-cumpărare, ce constituie convenția părților generatoare de obligații, a fost încheiat la data de 01.09.2011, anterior intrării în vigoare a Noului cod civil și că în această situație, regimul juridic este cel existent înainte de . Codului civil și anume, dispozițiile art.5 alin.2 din Titlul X din Legea nr.247/2005.
Din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți a rezultat că reclamanta, în calitate de promitentă cumpărătoare și pârâtul în calitate de promitent vânzător, au convenit să cumpere și respectiv să vândă suprafața de 24,3 ha teren cu vegetație forestieră, reprezentând cota indiviză de 2,5% din suprafața totală de 975 ha pădure aflată în Obștea Sibiceni, cu sediul în . B..
Terenul a fost dobândit de vânzător prin moștenire de la def.C. I. I. în baza Legii nr.247/2005, fiind înscris la poziția 26 din tabelul anexă 39 la Obștea Moșnenilor Sibiceni. Pentru întreaga suprafață de teren aparținând obștii s-a emis titlu de proprietate nr._ din 07.11.2008, terenul fiind intabulat așa cum rezultă din documentația de carte funciară depusă la filele 30 – 53 din dosar.
Promitenta cumpărătoare este de asemenea membru codevălmaș în Obștea Sibiceni, astfel că este îndeplinită și condiția cerută în cazul proprietăților codevălmașe obștești, ca vânzările cotelor-părți să se facă exclusiv între codevălmași.
Din prețul convenit de către părți la momentul antecontractului în sumă totală de 50.000 de lei s-a achitat un avans de 20.100 lei, părțile convenind ca diferența de 28.900 de lei să se facă la perfectarea actului de vânzare-cumpărare, stabilindu-se termen în acest sens la 30.05.2012.
Promitenta cumpărătoare a intrat în stăpânirea de fapt asupra terenului la data autentificării antecontractului.
S-a reținut că actul autentic nu s-a încheiat până la data de 30.05.2012 convenită de către părți, acest lucru însă nu poate fi imputat promitentei cumpărătoare, așa cum susține pârâtul prin întâmpinarea depusă la dosar.
S-a susținut că, întrucât nu a achitat diferența de preț până la data de 30.05.2012 reclamanta se află în culpă, operând astfel clauza penală, aceea a pierderii avansului din prețul achitat și că acest lucru echivalează cu îndeplinirea unei condiții rezolutorii a antecontractului.
Aceste susțineri nu pot fi primite deoarece, chiar dacă părțile au convenit un termen până la care urma să se perfecteze actul de vânzare-cumpărare în formă autentică, depășirea acestui termen nu echivalează cu o condiție rezolutorie a antecontractului deoarece, potrivit art.1021 cod civil rezoluțiunea nu operează de drept, ea trebuie să fie cerută de partea îndreptățită care a executat sau care este gata să execute contractul.
Activarea de drept a unei condiții rezolutorii, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără orice altă formalitate prealabilă, ar fi putut interveni numai în condițiile existenței unui pact comisoriu de ultim grad, așa cum această instituție a fost stipulată în vechiul cod civil, aplicabil în speță.
Nu s-a făcut dovada că pârâtul ar fi notificat pe reclamanta promitentă cumpărătoare la data expirării acelui termen sau pentru termenul respectiv, iar aceasta a refuzat să dea curs notificării si să-și achite obligația de plată a diferenței de preț.
Față de atitudinea de pasivitate a pârâtului, reclamanta a promovat la data de 28.09.2012 acțiunea de față, exprimându-și disponibilitatea îndeplinirii integrale a obligației sale și achitând diferența de preț prin consemnarea la dispoziția pârâtului așa cum s-a arătat în cele ce preced.
În atare situație sunt aplicabile disp.art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 potrivit cărora „în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Susținerile pârâtului făcute prin apărător la punctul 5 din întâmpinare, vizează anumite texte din noul cod civil, neaplicabile în cazul de față, în condițiile aplicabilității in timp a normelor juridice și față de data încheierii antecontractului.
Împotriva acestei sentințe a formulat recurs pârâtul, solicitând admiterea acestuia pentru motivele prevăzute de art.304 pct.7,8,9 Cod pr.civilă, invocându-se motivarea necorespunzătoare a hotărârii și omiterea pronunțării asupra unor mijloace de apărare, cât și a criteriilor care vizau prețul mic al vânzării în raport de data când s-a achitat diferența.
Recurentul a mai susținut că în mod greșit instanța de fond a reținut culpa sa în rezoluțiunea vânzării-cumpărării, în sensul că trebuia să notifice cumpărătoarea, știut fiind că, de regulă, cumpărătorul notifică vânzătorul, intimata fiind cea care trebuia să achite diferența până la data de 30.05.2012.
A mai invocat recurentul că în mod greșit s-a reținut de către prima instanță că antecontractul de vânzare-cumpărare este translativ de proprietate, cu atât mai mult cu cât, reclamanta avea posibilitatea formulării unei acțiuni în realizarea dreptului întemeiat pe dispozițiile art.1073, 1077 Cod civil, întrucât efectul juridic al acestui antecontract este obligația de a da și a face, având ca obiect nu perfectarea vânzării, ci autentificarea actului de transmitere a proprietății.
În concluzie, recurentul a solicitat admiterea recursului și casarea sentinței cu trimitere spre rejudecare, iar în subsidiar, respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
Din examinarea lucrărilor dosarului, analiza și evaluarea dovezilor administrate, în raport de conținutul cererii de chemare în judecată, a hotărârii recurate și a motivelor de recurs invocate, analizând cauza și sub toate aspectele potrivit art. 3041 cod pr.civilă, tribunalul apreciază că recursul este neîntemeiat, nu există niciunul din motivele prevăzute de art. 304 cod pr.civilă, nici alte motive de ordine publică, astfel încât în temeiul art. 312 al.1 Cod pr.civilă urmează să îl respingă pe următoarele considerente:
Raportat la situația de fapt, Tribunalul reține că între părți a intervenit antecontractul autentificat sub nr.972/01.09.2011 la BNP”F. N.”, prin care recurentul, în calitate de promitent-vânzător, s-a obligat să vândă intimatei, în calitate de promitentă-cumpărătoare, cota indiviză de 2,5% din suprafața totală de 975 ha pădure, proprietatea formei asociative Obștea Sibiceni, situată în extravilanul comunei Gura Teghii.
Față de obiectul acțiunii, Tribunalul constată că se impune analiza îndeplinirii condițiilor legale pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, așa cum se desprind din prevederile art. 1073 și 1077 Cod civil.
Astfel, pentru suprafața de teren de 24,3 ha ce reprezintă cota indiviză de 2,5% din suprafața totală de 975 ha pădure aflată în Obștea Sibiceni s-a emis titlul de proprietate nr._ din 7.11.2008, terenul fiind intabulat, iar vânzătorul-recurent l-a dobândit prin moștenire de la autorul C. I. I., care figurează înscris la poziția 26 în tabelul anexă 39, la Obștea Moșnenilor Sibiceni.
Totodată, intimata este membru codevălmaș al aceleiași obști, fiind îndeplinită și condiția înstrăinării cotelor-părți doar între codevălmași.
Tribunalul constată că sunt îndeplinite și prevederile art.2 al.1 din Titlul X al Legii 247/2005, care impun, sub sancțiunea nulității absolute, înstrăinarea terenurilor doar prin acte în formă autentică, raportat la antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți la notariat.
Raportat la convenția părților, Tribunalul reține că la momentul perfectării antecontractului, intimata a achitat avansul de 20.100 lei, urmând ca diferența să o plătească la data încheierii actului de vânzare-cumpărare, stabilindu-se ca termen data de 30.05.2012.
Față de critica recurentului cu privire la greșita reținere a culpei pârâtului-recurent în îndeplinirea unei condiții rezolutorii a antecontractului, Tribunalul constată că aceasta este nejustificată.
Astfel, față de apărările pârâtului din întâmpinarea formulată la instanța de fond cu privire la neîndeplinirea obligației de către reclamantă a achitării integrale a prețului și implicit a activării clauzei penale prin care aceasta este sancționată cu pierderea avansului, Tribunalul constată că prima instanță, în considerentele evocate a apreciat că acest lucru nu poate fi reținut în condițiile în care reclamanta și-a îndeplinit obligațiile pe parcursul procesului și nici nu a fost notificată pentru a se da eficiență acestei clauze.
Sub acest aspect, Tribunalul constată că în mod corect instanța de fond a apreciat că depășirea termenului convenit nu echivalează cu o condiție rezolutorie a antecontractului, atâta timp cât potrivit art.1021 Cod civil, rezoluțiunea nu operează de drept, iar aceasta nu a fost solicitată de pârât nici pe calea unei cereri reconvenționale.
În acest context, raportat la obiectul acțiunii, față de îndeplinirea de către reclamantă până la închiderea dezbaterilor a obligațiilor ce incumbă acesteia, respectiv plata integrală a prețului de 50.000 convenit și al refuzului dovedit pe parcursul procesului de către pârâtul-recurent de încheiere în formă autentică a promisiunii de vânzare, Tribunalul constată că în mod just prima instanță a apreciat că sunt îndeplinite dispozițiile art.5 al.2 Titlul X al Legii 247/2005 și a pronunțat o hotărâre care să țină loc de contract.
Sub ansamblul celor evocate, tribunalul reținând nelegalitatea motivelor de recurs formulate, atât în ce privește motivarea necorespunzătoare a sentinței, cât și sub aspectul neanalizării mijloacelor de apărare invocate, în temeiul art. 312 al.1 cod pr.civilă, va respinge recursul ca nefondat, întrucât hotărârea instanței de fond este legală și temeinică.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul C. I. I., domiciliat în comuna Gura Teghii, ., împotriva sentinței civile nr. 95/25.01.2013 pronunțată de Judecătoria Pătârlagele, în dosarul nr._, în contradictoriu cu reclamanta P. L., domiciliată în Gura Teghii, ..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința de la 22 mai 2013.
Președinte, A. E. D. | Judecător, G. S. | Judecător, A.-M. D. |
Grefier, D. P. |
Red.G.S./ 2013
Dact.E.C./2 ex.
Judecătoria Pătîrlagele/Judecător fond- M. Ș.
| ← Plângere contravenţională. Hotărâre din 22-05-2013,... | Plângere contravenţională. Decizia nr. 1438/2013. Tribunalul... → |
|---|
