Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 104/2013. Tribunalul BUZĂU
| Comentarii |
|
Decizia nr. 104/2013 pronunțată de Tribunalul BUZĂU la data de 23-01-2013 în dosarul nr. 1381/200/2011
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 104/2013
Ședința publică de la 23 Ianuarie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE D. R.
Judecător G. V.
Judecător G. I. R.
Grefier R. - A. S.
Pe rol judecarea recursului declarat de reclamanții I. C. și I. G.-R. ambii domiciliați în ., Jud B. împotriva sentinței civile nr_/05.09.2012 pronunțată de Judecătoria B., în dosar nr_, în contradictoriu cu intimat I. D. domiciliat în ., având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică au lipsit părțile, recurenții fiind reprezentați de avocat Tibișoiu D..
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că procedura este legal îndeplinită, după care,
Pentru recurenți, apărătorul ales depune la dosar chitanța . nr_(24) în valoare de 906 lei și timbru judiciar în valoare de 2,5 lei
Se depune întâmpinare formulată de intimatul I. D., un exemplar fiind înmânat apărătorului recurenților .
Nefiind cereri de formulat sau excepții de invocat, în temeiul art 150 cod proc civ, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul părților pe fondul cauzei
Av Tibișoiu D. pentru recurenți precizează că prin încheierea antecontractului intimata și-a asumat practic o obligație de a face, și anume obligația de a încheia în viitor contractul de vânzare cumpărare promis, urmând a se prezenta la notariat părțile pentru perfectarea contractului . Ulterior toate condițiile pentru validarea contractului conform art 948 cod proc civ erau îndeplinite mai puțin acordul în fața notarului public al autoarei intimate privind înstrăinarea și încheierea în formă autentică a contractului de vânare cumpărare . Instanța în temeiul art 1073 și coroborat cu art 5 din Titlul V al Legii 247/2005 are competența suplinirii consimțământului uneia dintre părți în mecanismul încheierii valabile a contractului, ori prima instanță nu a avut în vedere aspectele sus menționate . Solicită admiterea recursului și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare . Fără cheltuieli de judecată
INSTANȚA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată:
Prin cererea înregistrată sub nr._ din data de 1.02.2011 la Judecatoria Buzau, reclamanții I. C. și I. G. R. au chemat în judecată pe pârâta I. A. solicitând în contradictoriu cu aceasta pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic pentru mai multe suprafețe de teren, după cum urmează:
- reclamantul I. C. pentru suprafața de 7500 mp. categoria arabil, situat în tarlaua 40 a extravilanului comunei Mihăilești, suprafața de 2500 mp.teren categoria arabil situat în tarlaua cu nr.36 a extravilanului comunei Mihăilești, județul B., suprafața de 2500 mp. teren categoria arabil situat în tarlaua cu nr.7 a extravilanului comunei Mihăilești și suprafața de 3400 mp.teren arabil situat în tarlaua cu nr.41 a extravilanului comunei Mihăilești, județul B.;
- reclamantul I. G. R. pentru suprafața de 7500 mp.teren categoria arabil, situat în tarlaua cu nr.40 a extravilanului comunei Mihăilești, suprafața de 2500 mp.teren categoria arabil, situat în tarlaua cu nr.36 a extravilanului comunei Mihăilești, suprafața de 2500 mp. teren categoria arabil, situat în tarlaua cu nr.7 a extravilanului comunei Mihăilești, suprafata de 3400 mp. teren categoria arabil situat în tarlaua cu nr.41 a extravilanului comunei Mihăilești, județul B. ;
- în indiviziunea celor doi reclamanți, imobilul casă de locuit situat în comune Mihăilești, cu anexe, împreună cu suprafața de 1400 mp.teren aferent, situat în tarlaua cu nr.13 a localității Mihăilești, județul B., conform titlului de proprietate nr._/73/14.07.1993 din care: 700 mp. categoria arabil, 300 mp. categoria vii – în . și 400 mp. categoria curți construcții – în ..
In fapt, reclamanții au arătat în potrivit antecontractului de vânzare cumpărare din 1.02.2010 pârâta s-a obligat să le înstrăineze imobilele susmenționate la prețul de 30.000,00 lei, din care 20.000,00 lei au fost achitați la încheierea promisiunii de vânzare - cumpărare iar pentru diferența de 10.000,00 lei reclamanții s-au obligat să asigure îngrijire completă pârâtei pentru tot restul vieții, constând în hrană, îmbrăcăminte, medicamente, și la nevoie îngrijiri medicale.
Convenția a fost încheiat de pârâtă în calitate de unic proprietar însă, ulterior aceasta nu s-a mai prezentat la notar pentru perfectarea actelor.
În drept cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art.5 din Titlul X din L.247/2005.
La termenul de judecată din 29 iunie 2011cauza a fost suspendată întrucât pârâta I. A. a decedat la data de 23.05.2011, conform certificatului de deces înregistrat la Primăria comunei Mihăilești, județ B., iar reclamanții nu s-au prezentat în instanță pentru a indica și solicita introducerea în cauză a moștenitorilor acesteia.
La data de 27.04.2012 reclamanții au formulat cerere de repunere pe rol a cauzei și introducerea în cauză în calitate de pârât ca moștenitor al defunctei I. A. a numitului I. D..
Prezent în instanță la termenul de judecată din 5.09.2012 pârâtul a arătat că a încheiat cu reclamanții un acord de mediere pe care l-au atașat la dosar.
Prin sentința civila nr._ din data de 5.09.2012 Judecătoria B. a respins acțiunea.
Pentru a hotărî astfel prima instanța a reținut ca prin antecontractul de vânzare-cumpărare înscris sub semnătură privată datat 01.02.2010, pârâta I. A. (decedată pe parcursul procesului, la data de 23.05.2011), în calitate de promitent vânzător s-a obligat să înstrăineze către reclamanții I. C. și I. G. R., în calitate de promitenți cumpărători, următoarele bunuri: pentru reclamantul I. C. pentru suprafața de 7500 mp. categoria arabil, situat în tarlaua 40 a extravilanului comunei Mihăilești, suprafața de 2500 mp.teren categoria arabil situat în tarlaua cu nr.36 a extravilanului comunei Mihăilești, județul B., suprafața de 2500 mp. teren categoria arabil situat în tarlaua cu nr.7 a extravilanului comunei Mihăilești și suprafața de 3400 mp.teren arabil situat în tarlaua cu nr.41 a extravilanului comunei Mihăilești, județul B.; pentru reclamantul I. G. R. pentru suprafața de 7500 mp.teren categoria arabil, situat în tarlaua cu nr.40 a extravilanului comunei Mihăilești, suprafața de 2500 mp.teren categoria arabil, situat în tarlaua cu nr.36 a extravilanului comunei Mihăilești, suprafața de 2500 mp. teren categoria arabil, situat în tarlaua cu nr.7 a extravilanului comunei Mihăilești, suprafața de 3400 mp. teren categoria arabil situat în tarlaua cu nr.41 a extravilanului comunei Mihăilești, județul B.; pentru cei doi reclamanți în indiviziune, imobilul casă de locuit situat în ., împreună cu suprafața de 1400 mp.teren aferent, situat în tarlaua cu nr.13 a localității Mihăilești, județul B., conform titlului de proprietate nr._/73/14.07.1993 din care: 700 mp. categoria arabil, 300 mp. categoria vii – în . și 400 mp. categoria curți construcții – în ..
Prețul stabilit de părți a fost de_ lei, din care, s-a stipulat în convenție, că s-a achitat la data de 01.02.2010 de către promitenții cumpărători în cote egale suma de_ lei, urmând ca pentru diferența de_ lei, promitenții cumpărători să asigure promitentei vânzătoare îngrijirea completă pentru tot restul vieții, constând în hrană, îmbrăcăminte, medicamente, încălzit, iluminat, la nevoie spitalizare și la deces să-i facă înmormântarea conform datinilor locului, obligându-se, totodată să-i respecte dreptul de uzufruct viager.
Potrivit art. 6 din antecontractul de vânzare-cumpărare înscris sub semnătură privată datat 01.02.2010, părțile au convenit să se prezinte la notariat în termen de o lună pentru a autentifica înțelegerea, în caz contrar, dacă aceasta nu se poate încheia din culpa uneia dintre părți, cea interesată putându-se adresa instanței de judecată pentru pronunțarea unei sentințe prin care să se constate că au fost înstrăinate aceste bunuri.
La termenul de judecată din data de 13.06.2012 instanța a dispus introducerea în cauză, în calitate de moștenitor al defunctei pârâte, a numitului I. D..
La data de 05.09.2012, părțile au depus acordul de mediere încheiat la data de 15.05.2012 în baza contractului de mediere nr. 42/2012 încheiat la Biroul de mediator C. R. M..
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract, care dă naștere la un drept de creanță, una dintre părți fiind obligată – obligație de a face – față de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii optând în sensul de a-l cumpăra și obligându-se în același sens. Promisiunea de vânzare nu transferă proprietatea, ci dă naștere unor obligații cu caracter personal pentru ambele părți.
În cauza de față, pârâta I. A., (decedată pe parcursul procesului, la data de 23.05.2011), în calitate de promitent vânzător, și-a asumat o obligație de a face intuitu personae, care ar fi putut fi executată cel mai târziu până la data decesului ei și care nu poate fi transmisă în patrimoniul moștenitorului ei, I. D..
În plus, de pe urma defunctei pârâte I. A. nu a fost dezbătută succesiunea, neexistând la acest moment certitudinea faptului că I. D. este unicul ei moștenitor, pentru că acesta nu a prezentat în instanță vreo asemenea dovadă (certificat de moștenitor), care să ateste calitatea lui de moștenitor al defunctei pârâte.
Conform art. 220 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil de la data de 01.10.2011 a intrat în vigoare Codul civil aprobat prin Legea nr. 287/2009.
Actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor. (a se vedea art. 3 din Legea nr. 71/2011).
Așadar, întrucât acțiunea dedusă judecății este formulată anterior datei intrării în vigoare a Noului cod civil (NCC), raportului juridic dedus judecății care este unul contractual obligațional i se aplică vechea reglementare, în vigoare la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 01.02.2010, respectiv Codul civil 1864.
Reclamanții au invocat ca temei juridic al acțiunii lor, dispozițiile art. 5 din Titlul X - Circulația juridică a terenurilor al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente.
Potrivit prevederilor art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005 „În situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.”
În privința art. 5 alin. 2 din titlul X al Legii nr. 247/2005, text în baza căruia a fost promovată acțiunea introdusă de reclamanți, instanța a constatat că în speță nu sunt îndeplinite condițiile impuse de lege pentru a se putea pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare, respectiv să rezulte fără echivoc din probatoriul administrat că pârâta inițial indicată, în calitate de promitent vânzător, a refuzat vânzarea suprafeței de teren în condițiile stipulate în antecontractul de vânzare-cumpărare și că la rândul lor reclamanții, în calitate de promitenți cumpărători și-au îndeplinit obligațiile care le incumbau, conform convenției, printre acestea cea mai importantă fiind aceea de plată a prețului convenit, dar nici pe cele referitoare la întreținerea pe toată perioada vieții promitentei vânzătoare și la dreptul de uzufruct viager stipulate în antecontract în favoarea acesteia. De altfel, varietatea pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare cu clauză de întreținere și uzufruct viager nici nu este prevăzută de textul legal indicat de către reclamanți - art. 5 din Titlul X - Circulația juridică a terenurilor al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente.
Față de petitul cererii de chemare în judecată, instanța va analiza îndeplinirea condițiilor legale pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, așa cum acestea se desprind din prevederile art. 1073 și 1077 Cod civil 1864.
Astfel, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și al reparării în natură a pagubelor, instanța poate pronunța o astfel de hotărâre judecătorească, dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: există între părți o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, prin care acestea s-au obligat să vândă și respectiv să cumpere, adică să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, cu respectarea dispozițiilor speciale, ca în situația de față, când se tinde la transferul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil teren, operațiune juridică ce presupune îndeplinirea și altor formalități legale (intabularea în cartea funciară, verificarea de sarcini, verificarea situației fiscale etc.) și una dintre părți să nu-și fi îndeplinit, în mod culpabil, obligațiile asumate în antecontract, dar și toate condițiile de valabilitate a unei convenții prevăzute de art. 948 Cod civil 1864 (1. Capacitatea de a contracta; 2. Consimțământul valabil al părții ce se obligă; 3. Un obiect determinat; 4. O cauză licită).
Așadar, reclamantul trebuie să facă dovada că și-a îndeplinit propriile obligații și că pârâtul refuză să și le îndeplinească pe ale lui și evident, mai trebuie îndeplinită și condiția ca imobilul să fie intabulat în cartea funciară, conform prevederilor actualului Cod civil coroborate cu art. 20 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, care prevede că dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moștenitor, încheiate de un notar public în funcție în România, a hotărârii judecătorești rămase definitivă și irevocabilă sau pe baza unui act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil.
Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil. Drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului dreptului.
Hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorității administrative va înlocui acordul de voință cerut în vederea înscrierii drepturilor reale, dacă sunt opozabile titularilor.
Actul de proprietate al pârâtei I. A., decedată pe parcursul procesului, îl constituie titlul de proprietate nr._/73/14.07.1993 (fila 14), care reprezintă un act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-a reconstituit dreptul de proprietate al titularei, în baza Legii nr. 18/1991 a fondului funciar.
Titlul de proprietate al promitentei vânzătoare nu a fost încă intabulat într-o carte funciară, în condițiile art. 58 1 din Legea nr. 7/1996, care prevede că prima înregistrare a imobilelor în sistemul integrat de cadastru și carte funciară se poate realiza și în baza certificatului de moștenitor sau a actului de partaj voluntar încheiat în formă autentică, a partajului judiciar și a documentației cadastrale. Un astfel de document nu există, chiar dacă pârâta inițial indicată de reclamanți a decedat la data de 23.05.2011, iar moștenitorul său, indicat de reclamanți, a continuat procesul de față în numele autoarei sale.
Pe de altă parte, referitor la adresa aflată în copie la fila 8 din dosar și despre care se susține de către reclamanți că se constituie într-o notificare legal formulată și transmisă pârâtei, pentru îndeplinirea obligației asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, instanța a constatat că acest înscris nu poate fi avut în vedere ca o probă în stabilirea vinovăției pârâtei I. A., de vreme ce actul este inform, neprezentând data și respectiv biroul notarial la care, urma să se prezinte apelanta pentru a avea loc perfectarea actului autentic de vânzare-cumpărare și nici nu este însoțit de dovada comunicării acestuia pârâtei și nici de dovada cel puțin formală a prezentării reclamanților la notariat în absența promitentei vânzătoare.
Mai mult, verificarea cu privire la persoana pârâtei I. A. a fost efectuată din oficiu de către instanță, pentru termenul de judecată din data de 29.06.2011, care a constituit primul termen de judecată, verificare ce a fost efectuată în baza de date aflată la dispoziția organelor judiciare și în conformitate cu prevederile art. 86 2 alin. 1 C.proc.civ., reclamanții omițând a duce la cunoștința instanței intervenirea evenimentului natural al decesului pârâtei indicate de ei în acțiune.
Cum reclamanții nu au făcut dovada refuzului pârâtei I. A. de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, până la data decesului acesteia, că de pe urma acesteia nu a fost dezbătută succesiunea, că nu există intabulare a dreptului de proprietate în baza titlului de proprietate deținut de promitenta vânzătoare, că reclamanții nu au produs nicio dovadă din care să rezulte că și-au îndeplinit ei înșiși obligațiile asumate prin antecontract, respectiv obligația de întreținere și de respectare a dreptului de uzufruct viager stipulate în favoarea promitentei vânzătoare, astfel încât, pentru încheierea valabilă a actului autentic de vânzare-cumpărare a imobilului teren sunt necesare mai multe formalități legale obligatorii decât simpla complinire a consimțământului părții ce s-a obligat și nu și-a îndeplinit obligația.
Față de cele ce preced, având în vedere și dispozițiile art. 271 și următoarele Cod procedură civilă cu referire la art. art. 63 (1) din Legea nr. 192/2006 privind medierea și organizarea profesiei de mediator și cu aplicarea dispozițiilor art. 1704 și următoarele Cod civil 1864, instanța va respinge cererea de pronunțare a unei hotărâri judecătorești de expedient în baza acordului de mediere, deoarece acordul de mediere ca și tranzacție a părților nu îndeplinește condițiile legale obligatorii și, în baza acelorași considerente reținute, va respinge acțiunea civilă de pronunțare a unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic .
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs reclamanții I. C. și I. G. R..
In motivele de recurs se arata in esența ca in mod greșit le-a fost respinsa acțiunea, întrucât instanța de fond nu a avut in vedere ca prin încheierea antecontractului intimata si-a asumat practic o obligație de a face, si anume obligația de a încheia in viitor contractul de vânzare-cumpărare promis, scop in care noi, părțile urmau sa ne prezentam la notariat pentru perfectarea contractului in forma autentica prevăzuta de lege ad validitatem si ca antecontractul consacra, principiul executării in natura a obligațiilor.
Ca urmare dispozițiile art. 1075 C.civ. nu înlătura principiul executării in natura a obligațiilor, inclusiv a celor de a face sau de a nu face, singurul sau scop fiind acela de a împiedica utilizarea forței fizice ca mijloc de executare silita a unor asemenea obligații; pe de alta parte in cauza este incident si principiul fundamental si călăuzitor in materia obligațiilor ,,pacta sunt servanda", ignorat de instanța de fond, potrivit căruia debitorul trebuie sa îndeplinească efectiv, in natura lor specifica, obligațiile ce-i revin, respectând in totul condițiile legale si convenționale referitoare la aceste prestații, iar subiectului activ-creditorului, ii revine posibilitatea de a face apel la forța coercitiva a statului, pentru a-1 obliga pe subiectul pasiv determinat-debitorul, sa isi execute întocmai prestația promisa, constând, in cazul de fata, in obligația de a face, in cazul neexecutării de bunăvoie.
Motivarea instanței de fond sub aspectul faptului ca trebuia ca pârtile sa se adreseze notariatului pentru a autentifica înțelegerea nu este relevanta, fiind in contradicție cu probele administrate si cu dispozițiile art.5 din titlul X din L247/2005, in sensul ca in condițiile in care promitenta-vânzătoare a refuzat sa se prezinte la notariat pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare, promitenții cumpărători se puteau adresa instanței de judecata pentru a obține o sentința care sa tina loc de act de vânzare-cumpărare.
Din înscrisurile depuse in cauza si apărările formulate de moștenitorul vânzătoarei reiese ca cei doi comparatori au solicitat vânzătorului sa se prezinte la notariat insa aceștia nu au dat curs solicitării .
Totodată instanța trebuia sa facă aplicarea dispozițiilor art.61 din Legea 192/2006 privind autentificarea înțelegerii dintre parți privind soluționarea litigiului pe calea medierii.
In drept recursul este întemeiat pe dispozițiile art.304 pct.9 si art.304 1 C.proc.civ.
Recursul este nefondat .
Acțiune care face obiectul judecății de față se poate introduce în situația în care partea semnatară a unui antecontract de vânzare – cumpărare refuză ulterior să încheie contractul, sancționându-se astfel atitudinea culpabilă a respectivei părți, manifestată inclusiv prin pasivitate față de îndeplinirea propriilor obligații.
În cauza de față însă, instanța a constatat că nu poate fi reținută în sarcina pârâtei ( in prezent decedate ) nicio culpă pentru neîncheierea contractului autentic de vânzare – cumpărare, de vreme ce reclamanții, nu a dovedit prin nici o probă aceasta situație, obligație ce le revenea art 129 C.p.civ .
Apărarea recurenților, precum ca vânzătoare s-ar afla in culpa, deoarece nu a dat curs notificării de a se prezenta la data de 10.01.2011 orele 09 la BNPA „L. Sinica si L. D.” nu poate fi primita ,din moment ce nu au făcut dovada ca vânzătoarea a intrat in posesia acestei .
Ulterior vânzătoarea a decedat, iar moștenitorul acesteia I. D. a încheiat cu recurenții - reclamanți un acord de mediere, prin care își însușește promisiunea de vânzare – cumpărare încheiata de autoarea sa, si . nu mai poate fi vorba despre un refuz de încheiere a actului de vânzare – cumpărare in forma autentica, așa cum prevede art. 5 al.2 din titlul X din Lege nr. 247/2005 .
Așa fiind, si văzând si dispozițiile art. 312 c. proc. ciov. recursul dedus judecații va fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții I. C. și I. G.-R. ambii domiciliați în ., Jud B. împotriva sentinței civile nr_/05.09.2012 pronunțată de Judecătoria B., în dosar nr_, în contradictoriu cu intimat I. D. domiciliat în ..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 23 Ianuarie 2013
Președinte, D. R. | Judecător, G. V. | Judecător, G. I. R. |
Grefier, R. - A. S. |
Red. RI /Tehnored RAS
2 ex/25.01.2013
Operator de date cu caracter personal
înregistrat în registrul de evidență sub nr. - 8214
Dosar fond –_
Judecătoria B.
Jud. fond – P. Crenguța
| ← Plângere contravenţională. Decizia nr. 659/2013. Tribunalul BUZĂU | Fond funciar. Decizia nr. 1828/2013. Tribunalul BUZĂU → |
|---|
