Rezoluţiune contract. Decizia nr. 31/2013. Tribunalul BUZĂU
| Comentarii |
|
Decizia nr. 31/2013 pronunțată de Tribunalul BUZĂU la data de 11-01-2013 în dosarul nr. 2773/200/2011
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 31/2013
Ședința publică de la 11 ianuarie 2013
Completul constituit din:
Președinte: I. M.
Judecător: M. N.
Judecător: C.-F. P.
Grefier: V. P.
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de către reclamantul I. N., domiciliat în ., județul B., împotriva sentinței civile nr._ din 20.09.2012, pronunțată de Judecătoria B., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata Societatea „D. D.” S.R.L., cu sediul în mun. București, ., .. 6, ., sectorul 6, având ca obiect rezoluțiune contract promisiune bilaterală.
La apelul nominal făcut în ședința publică, a răspuns avocat I. M., pentru recurentul reclamant I. N., lipsă fiind intimata.
Procedura a fost legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează că recursul se află la primul termen de judecată, la dosar s-a depus, la data de 10.01.2013, întâmpinare formulată de către intimată, procedura de citare este legal îndeplinită, după care:
Avocat I. M., pentru recurentul reclamant I. N., precizează că are calitatea de reprezentant în baza mandatului de la instanța de fond, apreciind cauza în stare de judecată.
Instanța constată recursul în stare de judecată și acordă cuvântul pe dezbateri.
Avocat I. M., pentru recurentul-reclamant I. N., critică sentința recurată pentru nelegalitate, apreciind că instanța de fond a pronunțat o soluție greșită în raport de convenția dintre părți.
Astfel, arată că, nelegal, instanța de fond a reținut că pârâta s-a aflat în imposibilitate obiectivă în îndeplinirea obligației sale în cadrul termenului limită stabilit în convenție, în condițiile în care părțile au stabilit în mod expres ca termen scadent al obligației pârâtei, 09.11.2008, dată după care obligația reclamantului, astfel cum a fost asumată, respectiv promisiunea de vânzare, nu mai producea efecte, dreptul corelativ al promitentei-cumpărătoare raportându-se numai la data de 09.11.2008.
Solicită admiterea recursului, așa cum a fost motivat, schimbarea în tot a sentinței recurate, în sensul admiterii cererii principale și respingerea cererii reconvenționale.
După deliberare,
TRIBUNALUL
Asupra recursului de față:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei B., la data de 24.02.2011, sub nr._, reclamantul I. N. a chemat în judecată pe pârâta Societatea „D. D.” S.R.L. și a solicitat rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 2169/09.11.2007 de B.N.I. „N. E.”, remiterea posesiei cu privire la suprafața de teren, fără restituirea prețului încasat.
În motivare, reclamantul a arătat că, la data de 09.11.2007, prin promisiunea bilaterală menționată, părțile au convenit vânzarea, respectiv cumpărarea suprafeței de 6.000 m.p., teren categoria de folosință vie, situată în extravilanul comunei Năeni, satul Proșca, jud. B., tarlaua 79, . preț de 6.500 lei, primit la data perfectării. Termenul pentru încheierea actului în formă autentică a fost cel mai târziu la 09.11.2008.
S-a învederat instanței că, în calitate de promitent-vânzător, reclamantul s-a obligat să depună diligențele pentru obținerea tuturor actelor necesare încheierii contractului în formă autentică, inclusiv achitarea impozitului aferent terenului, iar promitenta-cumpărătoare s-a obligat să suporte taxele pentru întocmirea documentației cadastrale și înscrierea proprietății în cartea funciară, precum și cele pentru autentificarea convenției.
Reclamantul a susținut că și-a îndeplinit obligațiile contractuale, dar că intimata nu a suportat taxele pentru întocmirea documentației, din acest motiv, la data de 09.11.2008, a fost imposibilă autentificarea actului.
Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, față de împrejurarea că a achitat întregul preț, a achitat impozitul aferent, deși nu avea această obligație contractuală. A susținut că motivul pentru care acest contract nu a fost încheiat este acela că nu există documentație cadastrală necesară, din cauza imposibilității parcelării suprafețelor de teren din zona respectivă, experții cadastrali nereușind să întocmească această documentație în conformitate cu dispozițiile legale în vigoare.
Prin cerere reconvențională, pârâta-reclamantă a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de proprietate, pentru terenul categoria de folosință vie, în suprafață de 6000 m.p., situat în extravilanul comunei Năeni, satul Proșca, jud. B..
În motivarea cererii reconvenționale, pârâta-reclamantă a susținut că, în conformitate cu promisiunea bilaterală, reclamantul și-a asumat obligația de a întocmi documentația cadastrală, urmând să suporte promitenta-cumpărătoare costurile aferente, fapt ce nu a fost realizat din culpa reclamantului, iar nu a pârâtei.
Reclamantul-pârât a formulat întâmpinare la cererea reconvențională, prin care a solicitat respingerea acesteia, susținând că intimata și-a asumat obligația întocmirii documentației cadastrale și să suporte toate taxele aferente acesteia. Această obligație nu a fost îndeplinită, cu toate că i-au fost puse la dispoziție toate actele necesare acestui demers.
Prin sentința civilă nr._/20.09.2012, Judecătoria B. a respins cererea principală, a admis cererea reconvențională și a perfectat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că, potrivit înscrisului autentificat sub nr. 2169/09.11.2007 de B.N.P. E. N., denumit „promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare”, reclamantul I. N., în calitate de „promitent vânzător” s-a obligat ca, până cel târziu la data de 09.11.2008, să vândă societății „D. D.” S.R.L., în calitate de „promitentă cumpărătoare”, suprafața de 6.000 m.p., teren categoria de folosință vie, situat în extravilanul comunei Năeni, satul Proșca, jud. B., în tarlaua 79, .: la nord-alee, la est-proprietate R. L., la sud-alee, la vest-proprietate C. E., pentru un preț de 6.500 lei, primit la data autentificării înscrisului. Reclamantul a declarat că este de acord să predea folosința terenului de la momentul încheierii convenției, 09.1.2007.
Potrivit clauzelor contractuale, s-a constatat stabilirea unui termen de autentificare, până cel târziu la data de 09.11.2008, urmând să se depună diligențe de către reclamant pentru obținerea tuturor actelor necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare, inclusiv să achite impozitul privind venitul din transferul proprietății imobiliare. Promitenta-cumpărătoare, prin asociatul administrator, s-a obligat să suporte taxele pentru întocmirea documentației cadastrale și înscrierea proprietății în cartea funciară, precum și cele pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare. În caz de nerespectare de către societatea promitentă-cumpărătoare a obligației asumate în acest înscris, părțile s-au înțeles ca promitenta-cumpărătoare să piardă suma de 6.500 lei.
Legea aplicabilă a fost considerată a fi vechiul cod civil, în raport de art. 3 din Legea nr. 71/2011.
Referitor la cererea principală, care a avut ca obiect rezoluțiunea, s-a apreciat că trebuie să fie îndeplinită cerința neexecutării culpabile a obligației izvorâte din contract, conform art. 1021 din Codul civil, putând fi cerută numai de către creditorul obligației neexecutate culpabil, iar nu și de către partea vinovată de neexecutarea obligației pe care și-a asumat-o prin convenția sinalagmatică.
Potrivit declarațiilor martorilor D. I. și B. T., s-a reținut că a fost transmisă folosința terenului și a fost achitat prețul, iar referitor la obligația de întocmire a documentației cadastrale, s-a apreciat că intimata s-a obligat numai să suporte cuantumul acestor lucrări. În raport și de conținutul procurii conform căreia reclamantul îl împuternicea pe I. Ș. să vândă terenul, s-a apreciat că sarcina efectuării acestor demersuri, respectiv de a întocmi documentația cadastrală, aparținea promitentului-vânzător, reclamantului-parat, iar nu pârâtei-reclamante.
Referitor la cererea reconvențională, s-a considerat că neîntocmirea documentației cadastrale nu constituie un impediment pentru a pronunța o hotărâre care să consfințească înțelegerea părților, astfel cum au convenit prin promisiunea de vânzare-cumpărare din 09.11.2007.
Împotriva acestei hotărâri, a declarat recurs reclamantul I. N., la data de 19.11.2011, cererea fiind înregistrată pe rolul Tribunalului B., sub nr._ din data de 20.11.2012.
În motivare, recurentul-reclamant a arătat că și-a îndeplinit obligațiile asumate prin promisiunea bilaterală, în sensul că a pus la dispoziția promitentei-cumpărătoare copia titlului de proprietate, sentința civilă nr. 3659/27.06.2007, conform căreia s-a lichidat starea de indiviziune, a achitat impozitele și a transmis actele necesare pentru întocmirea documentației cadastrale. A apreciat că intimata nu și-a îndeplinit obligația de a suporta taxele, astfel că, la 09.11.2008, a fost imposibilă perfectarea convenției în formă autentică. În intervalul de timp care s-a scurs după această dată, societatea nu a depus diligențele pentru îndeplinirea obligației asumate prin convenție, deși exploatează în interes propriu terenul, în timp ce reclamantul este răspunzător de plata impozitului aferent.
S-a susținut că este imposibilă perfectarea contractului în formă autentică, din culpa pârâtei, iar termenul scadent al obligației sale a fost 09.11.2008.
Față de neîndeplinirea obligațiilor asumate de către pârâtă, a arătat că nu mai este de acord cu menținerea promisiunii de vânzare și a solicitat desființarea pe calea rezoluțiunii. S-ar impune această sancțiune și pentru că a emis o procură irevocabilă, prin care l-a împuternicit pe I. Ș. să semneze în numele său actul autentic.
A apreciat că în mod nelegal a reținut instanța că s-ar afla într-o imposibilitate obiectivă pârâta de a-și îndeplini obligația în termenul limită convenit, de 09.11.2008, în condițiile în care părțile au stabilit acest termen, dată după care obligația sa nu mai producea efecte, dreptul corelativ al intimatei raportându-se numai la 09.11.2008.
În drept, au fost invocate prevederile art. 304 pct. 9 și art. 3041 din Codul de procedură civilă.
Intimata-pârâtă, societatea „D. D.” S.R.L. București, a formulat întâmpinare, la data de 10.01.2013, prin care a solicitat respingerea recursului. A susținut că, din culpa reclamantului, nu a fost perfectat contractul de vânzare-cumpărare.
Recursul a fost legal timbrat, cu taxă judiciară de timbru, în cuantum de 206 lei, conform art. 11 alin. 1, rap. la art. 2 lit. d din Legea nr. 146/1997, și timbru judiciar în valoare de 3 lei, potrivit art. 3 alin. 2 din O.G. nr. 32/1995.
Examinând recursul declarat împotriva sentinței civile nr._/20.09.2012, prin prisma motivelor invocate, precum și sub toate aspectele, conform art. 3041 din Codul de procedură civilă, tribunalul reține următoarele:
Recursul nu este limitat la motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 1-9 din Codul de procedură, instanța putând să examineze cauza sub toate aspectele, inclusiv în privința netemeiniciei, în baza art. 3041 din Codul de procedură civilă, hotărârea neputând fi atacată cu apel, conform art. 2821, rap. la art. 282 din Codul de procedură civilă, valoarea litigiului dedus judecății fiind sub 100.000 lei.
Obiectul acțiunii principale a fost rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. 2169/09.11.2007 la B.N.P. N. E.. Prin cererea reconvențională, promitenta-cumpărătoare, intimata „D. D.” S.R.L., a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, în baza aceleiași promisiuni menționate în cererea principală. Instanța de fond a considerat că nu sunt îndeplinite condițiile rezoluțiunii, nefiind vorba despre neîndeplinirea vreunei obligații asumate, apreciind că poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare. Ceea ce a contestat recurentul prin calea de atac nu a fost soluția dată cererii reconvenționale, ci respingerea cererii principale.
Un prim argument pentru care a apreciat că se impunea rezoluțiunea a fost în legătură cu îndeplinirea obligațiilor pe care și le-a asumat prin promisiunea bilaterală, în sensul că a pus la dispoziția promitentei-cumpărătoare copia titlului de proprietate, sentința civilă nr. 3659/27.06.2007, conform căreia s-a lichidat starea de indiviziune, a achitat impozitele și a transmis actele necesare pentru întocmirea documentației cadastrale. A apreciat că intimata este cea care nu și-a îndeplinit obligația de a suporta taxele, astfel că, la 09.11.2008, ar fi fost imposibilă perfectarea convenției în formă autentică, și că nici în intervalul de timp care s-a scurs după această dată, societatea nu a depus diligențele pentru îndeplinirea obligației asumate prin convenție, deși exploatează în interes propriu terenul, în timp ce reclamantul este răspunzător de plata impozitului aferent.
Tribunalul constată, astfel cum corect a reținut instanța de fond, că obligația în raport de care s-a solicitat rezoluțiunea contractului a fost alta decât cea menționată în cerere. Din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare (fila 12 din dosarul judecătoriei), autentificată sub nr. 2169/09.11.2007 de B.N.P. E. N., rezultă că I. N., în calitate de „promitent vânzător” s-a obligat ca, până cel târziu la data de 09.11.2008, să vândă societății „D. D.” S.R.L. București, „promitentă-cumpărătoare”, suprafața de 6.000 m.p. teren categoria de folosință vie, situată în extravilanul comunei Năeni, satul Proșca, jud. B., în tarlaua 79, .: nord-alee, est-proprietate R. L., sud-alee, vest-proprietate C. E.. Prețul a fost de 6.500 lei și a fost primit de către promitentul-cumpărător la data autentificării înscrisului. Intimata folosește terenul de la data autentificării promisiunii, astfel cum rezultă din actul autentic și declarația martorului B. T. (fila 52).
Termenul convenit pentru autentificare a fost 09.11.2008, iar conform contractului, putea fi prelungit cu acordul ambelor părți. Deși un astfel de acord nu s-a dovedit (prelungirea termenului, prin înscris autentic), tribunalul constată că intimata este cea care exercită posesia, iar imposibilitatea de autentificare a contractului până la termenul menționat a fost determinată de lipsa planurilor parcelare la nivelul comunei Năeni, astfel cum rezultă din adresa nr._/26.06.2012 (fila 58) a Oficiului de cadastru și Publicitate Imobiliară B..
Obligația pe care și-a asumat-o recurentul, în calitate de promitent-vânzător, a fost de a depune diligențele pentru obținerea tuturor actelor necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare, inclusiv să achite impozitul privind venitul din transferul proprietății imobiliare. Intimata, promitentă-cumpărătoare, s-a obligat să suporte taxele pentru întocmirea documentației cadastrale și înscrierea proprietății în cartea funciară, precum și cele pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.
Rezoluțiunea unei convenții bilaterale intervine în cazul neexecutării culpabile a obligațiilor izvorâte dintr-un contract sinalagmatic, efectul fiind de desființarea retroactivă a acestuia, și poate fi cerută numai de către creditorul obligației neexecutate culpabil, nu și de către partea vinovată de neexecutarea obligației pe care și-a asumat-o prin convenția sinalagmatică. Ceea ce s-a obligat intimata, prin promisiunea autentificată, a fost să suporte taxele pentru întocmirea documentației cadastrale și înscrierea proprietății în cartea funciară, precum și cele pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, iar nu de a întocmi această documentație sau de depune diligențele necesare, cum greșit a considerat recurentul.
Împrejurarea că a fost împuternicit I. Ș., prin procura autentificată sub nr. 2170/09.11.2007 de către B.N.P. N. E. (fila 13), să depună toate diligențele necesare în vederea realizării documentației cadastrale la organele abilitate, dovedește că numai recurentul avea obligația de a întocmi respectiva documentație, în timp ce intimata de a suporta cheltuielile legate de această operațiune necesară în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare. Corect a reținut instanța de fond că reclamantul are posibilitatea de a se regresa împotriva mandatarului (care, chiar dacă s-a susținut că este asociat al intimatei, nu a fost mandatat în această calitate, ci ca o persoană fizică), putându-i pretinde daune-interese, conform art. 1539 din Codul civil, sau îi putea solicita îndeplinirea obligațiilor.
Nu s-a dovedit în cauză că, la data scadenței, 09.11.2008, reclamantul s-a prezentat la notar sau i-a pretins intimatei să se prezinte, în vederea autentificării convenției. Au fost doar susținerile martorului B. T., în sensul că s-ar trimis notificări promitentei-cumpărătoare, dar care nu au fost dovedite prin înscrisuri (notificări sau certificări ale notarului).
Raportat la conținutul obligației pârâtei, tribunalul reține că aceasta nici nu putea suporta costul documentației cadastrale, cât timp, la nivelul comunei Năeni, nu existau planuri parcelare pentru tarlaua 79 și era imposibil de întocmit vreo schiță de amplasament care să fi stat la baza intabulării dreptului de proprietate în cartea funciară.
S-a mai susținut că este imposibilă perfectarea contractului în formă autentică, din culpa pârâtei, iar termenul scadent al obligației sale a fost 09.11.2008. După cum s-a precizat însă mai sus, culpa nu îi aparține pârâtei, ci, eventual, comisiei locale de fond funciar, care nu transmis Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară B. documentația tehnică pentru tarlaua 79.
Recurentul a arătat că, față de neîndeplinirea obligațiilor asumate de către pârâtă, nu mai este de acord cu menținerea promisiunii de vânzare și a solicitat desființarea pe calea rezoluțiunii. Tribunalul constată că există o obligație a recurentului, de a-i vinde pârâtei terenul de 6000 m.p., pârâta și-a îndeplinit obligațiile asumate, este imposibil, în prezent, să fie întocmită documentația cadastrală, față de precizările anterioare.
În opinia recurentului, s-ar impune rezoluțiunea și pentru că a emis o procură irevocabilă, prin care l-a împuternicit pe I. Ș. să semneze în numele său actul autentic. S-a răspuns acestui argument, în sensul că se poate îndrepta împotriva mandatarului, în măsura în care apreciază că nu și-a îndeplinit mandatul.
Nu se poate reține nici afirmația că, după 09.11.2008, nu ar mai exista dreptul corelativ al intimatei, de a solicita perfectarea vânzării, întrucât intimata a continuat să folosească terenul și după această dată, opoziția reclamantului a fost dovedită doar din cursul lunii noiembrie 2009 (pârâta a menționat în răspunsul dat notificării, la fila 17, că i s-a transmis o altă notificare, în vederea rezoluțiunii, printr-un alt cabinet de avocatură), iar încheierea contractului la momentul stabilit nu era posibilă, din cauza imposibilității de întocmire a documentației cadastrale.
Față de toate aceste considerente, potrivit art. 312 alin. 1, rap. la art. 3041 din Codul de procedură civilă, tribunalul va respinge recursul, ca nefondat, situația de fapt fiind corect stabilită, iar legea aplicată corect.
Hotărârea este irevocabilă, potrivit art. 377 alin. 2 pct. 4 din Codul de procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de către reclamantul I. N., domiciliat în ., județul B., împotriva sentinței civile nr._ din 20.09.2012, pronunțată de Judecătoria B., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata Societatea „D. D.” S.R.L., cu sediul în mun. București, ., .. 6, ., sectorul 6, având ca obiect rezoluțiune contract promisiune bilaterală.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 11 ianuarie 2013.
Președinte, I. M. | Judecător, M. N. | Judecător, C.-F. P. |
Grefier, V. P. |
Red./tehn. M.N.
24.01.2013
2 ex.
Dosar instanța de fond:
Judecătoria B. –_
Judecător fond – S. M.
Operator de date cu caracter personal
înregistrat sub nr. 8214
| ← Fond funciar. Decizia nr. 309/2013. Tribunalul BUZĂU | Contestaţie la executare. Decizia nr. 1509/2013. Tribunalul BUZĂU → |
|---|
