Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Hotărâre din 23-09-2013, Tribunalul BUZĂU
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul BUZĂU la data de 23-09-2013 în dosarul nr. 128/287/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 1680/2013
Ședința publică de la 23 Septembrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE E. P.
Judecător A. M.
Judecător M. Ș.
Grefier A. P.
Pe rol fiind judecarea recursului civil formulat de reclamantul T. T., domiciliat în . împotriva sentinței civile nr. 716 pronunțată la data de 1.04.2013 de Judecătoria Rm.Sărat în dosarul civil nr._ în contradictoriu cu pârâtul B. C., domiciliat în ..
La apelul nominal făcut în ședință publică a răspuns recurentul T. T., lipsă fiind intimatul B. C..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care arată că, recursul a fost motivat ,a fost timbrat cu suma de 21 lei conform chitanței nr._ din 7.04.2013, timbru judiciar de 0,3 lei, după care:
Recurentul T. T. a precizat că la data când s-a înțeles cu intimatul acesta nu i-a menționat amplasamentul suprafeței ci i-a înmânat titlul de proprietate, fără ca aceasta să fie intabulată. A cumpărat de la intimat 1 ha teren și împreună cu intimatul și cu 2 martori au mers la primărie .Suprafața de 1 ha a avut-o în posesie până la data de 31.12.2012, teren pe care l-a muncit și pentru care a plătit impozitele. A mai arătat că nu a fost de acord să mai dea intimatului altă sumă de bani .
Terenul cumpărat de la intimat în suprafață de 1 ha se află pe raza comunei Vîlcelele și acesta a fost lucrat în asociație.
Recurentul a arătat că nu are alte cereri de formulat și a solicitat judecarea cauzei.
Nemaifiind alte cereri sau excepții de invocat în temeiul dispoz.art.150 Cod proc.civ. instanța constată terminată cercetarea judecătorească și acordă cuvântul în dezbateri.
Recurentul T. T. având cuvântul a solicitat admiterea recursului, urmând a se constata vânzarea cumpărarea suprafeței de 1 ha teren pe raza comunei Vîlcelele, teren înscris în titlul de proprietate.
TRIBUNALUL
Asupra prezentului recurs civil.
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Rm. Sărat sub nr._, la data de 14.01.2013, reclamantul T. T. a chemat în judecată pe pârâtul B. C., solicitând ca prin sentința ce se va pronunța să se constate că a cumpărat suprafața de 1 ha teren arabil situat pe raza localității Vâlcelele, județul B., iar hotărârea să tină loc de act de vânzare cumpărare.
În motivarea de fapt a acțiunii reclamantul a arătat că a cumpărat de la pârât, în data de 11.01.2000, teren extravilan în suprafață de 1 ha din titlul de proprietate nr._/15 ce a aparținut defunctului B. St.I..
În acest sens s-a încheiat cu pârâtul un înscris intitulat chitanță prin care s-a vândut suprafața de 1 ha teren agricol.
Prețul înstrăinării stabilit de părți fost în sumă de 2.000.000 lei vechi (200 Ron), sumă ce a fost achitată integral la data încheierii înscrisului.
Începând cu data semnării chitanței s-a procedat la predarea/primirea terenului în suprafața totală de 1 ha în posesia căruia reclamantul se află și în prezent.
La data semnării chitanței au fost martorii L. C. și Cașcavel M..
A arătat că a achitat impozitul aferent de la data cumpărării, respectiv anul 2000 și până în prezent, că la momentul încheierii chitanței s-au înțeles ca ulterior să perfecteze actele și că a luat legătura în nenumărate rânduri cu pârâtul în vederea încheierii contractului în formă autentică, însă acesta a refuzat.
Ca temei juridic al acțiunii, reclamantul a invocat prevederile art.1666 al.1 din NCC.
În sprijinul acțiunii s-au depus titlul de proprietate nr._/15 din 15.11.1993, chitanța încheiată la data de 11.01.2000, adeverința eliberată de . Vâlcelele, un număr de 8 chitanțe.
La data de 18.02.2013 reclamantul a depus certificat de atestare fiscală, adeverința nr.166/12.02.2013 eliberată de Primări comunei Vâlcelele, adeverința nr.3/22.01.2013 și chitanța încheiată de părți la 11.01.2000.
În vederea soluționării cauzei, instanța a administrat proba cu acte.
S-au solicitat relații de la OCPI B., relații ce au fost comunicate cu certificatul nr._/15.03.2013.
În urma probelor administrate, Judecătoria Rm. Sărat a pronunțat în cauză sentința civilă nr. 716/01.04.2013, prin care a respins acțiunea formulată de reclamantul T. T..
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că la data de 11.01.2000 între reclamant și pârât s-a încheiat un înscris sub semnătură privată intitulat chitanță, prin care pârâtul a vândut reclamantului suprafața de 1 ha teren agricol moștenire de la tatăl sau B. St.I.,situat in .,cu suma de_ lei vechi,ce a fost achitată în întregime la încheierea chitanței.
Înscrisul sub semnătură privată a fost încheiat în prezenta martorului L. C. și C. M..
În cuprinsul chitanței părțile nu au înserat nici o mențiune cu privire la data când se va încheia actul autentic la notarul public.
Dreptul de proprietate ce a făcut obiectul convenției fusese reconstituit potrivit dispozițiilor Legii 18/1991 și este înscris în titlul de proprietate nr._/15 din 15.11.1993 pe numele B. St.I., tatăl pârâtului, pârâtul fiind moștenitorul acestuia așa cum rezultă din certificatul de moștenitor de la fila 32 dosar.
Art.1669 cod civil prevede că atunci când una din părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract,dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite, iar în materie de vânzare a imobilelor, art.1676 cod civil prevede că strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară.
În speță reclamantul nu a făcut dovada că există un refuz nejustificat al pârâtului de a se prezenta la notarul public în vedere încheierii contractului în formă autentică.
Rezultă astfel că, solicitându-se pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, instanța în raport de dispozițiile art.1669 cod civil, putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract numai dacă erau îndeplinite condițiile de validitate.
Atâta timp cât terenul nu este înscris in cartea funciară, nu se poate pronunța o astfel de hotărâre, reclamantul încercând eludarea dispozițiilor legale în materie în condițiile în care nu există identificarea imobilului și nu există dovada intabulării dreptului de proprietate pentru teren.
Față de considerentele de mai sus, instanța a apreciat că acțiunea de față nu este întemeiată și a dispus respingerea acesteia.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamantul T. T., în baza art.299 (1) ind.2 Cod Procedura Civila, criticând-o pentru netemeinicie si nelegalitate.
În fapt, a arătat recurentul-reclamant, la data de 11.01.2000 a cumpărat de la moștenitorul B. C. teren extravilan in suprafața de 1,00 ha din titlul de proprietate nr._/15 ce a aparținut defunctului B. St.lon, și ca in acest sens a încheiat cu acesta un înscris intitulat de părți "chitanța".
La momentul încheierii "chitanței", au stabilit ca prețul acestei înstrăinări sa fie in suma de 2.000.000 iei vechi (200 RON).
Precizează că prețul a fost achitat integral la data semnării chitanței, iar din acel moment s-a procedat si la predarea-primirea terenului in suprafața totala de 1,00 ha, in posesia căruia el se află si astăzi, si pentru care a achitat toate obligațiile, respectiv impozitul aferent aceste suprafețe de teren de la data cumpărării si pana in prezent, in acest sens fiind depuse la dosar înscrisuri doveditoare.
Susține că a luat legătura in nenumărate rânduri cu paratul B. C. in vederea încheierii contractului in forma autentica, însă acesta a refuzat in mod nejustificat.
Învederează instanței faptul ca la încheierea înscrisului intitulat de părți „chitanța", au convenit următoarele: „prezenta chitanța va tine loc pana la întocmirea actului prin notariatul de Stat" și că, de la momentul intrării sale in posesie, nici paratul si nici alte persoane nu au avut vreo pretenție, nu a reclamat vreun drept asupra terenurilor in cauza.
Potrivit art. 1669(1) Cod Civil, când una dintre părțile care au încheiat promisiunea bilaterala de vânzare refuza in mod nejustificat, sa încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Ca și motive de casare a sentinței civile 716 pronunțata la data de 01.04.2013 in dosar nr._ de Judecătoria Rm.Sarat, recurentul a invocat următoarele:
In dovedirea acțiunii a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriu și martori și a depus în copie înscrisuri: chitanță, titlu de proprietate nr._/15 ce a aparținut defunctului B. St.I. și certificat fiscal.
Instanța de fond nu a avut in vedere faptul că, deși legal citat, paratul nu a formulat întâmpinare si nu s-a prezentat in fata instanței.
Apreciază că instanța de fond a făcut o administrare greșita a probelor din prezenta cauza, in sensul ca, deși s-a solicitat proba cu martori, nu s-a considerat necesara o astfel de proba.
In ceea ce privește proba cu interogatoriul paratului, instanța nu a făcut aplicarea art.225 C.pr.civ., care prevede ca: „daca partea, fara motive temeinice, refuză să răspundă la interogatoriu sau nu se înfățișează, instanța poate socoti aceste împrejurări ca o mărturisire deplină sau numai ca un început de dovadă în folosul părții potrivnice”.
Având în vedere că pârâtul nu s-a prezentat în fața instanței pentru interogatoriu și nici nu a depus întâmpinare la dosar, în mod greșit instanța de fond a considerat că reclamantul nu a făcut dovada că există un refuz nejustificat din partea pârâtului de a se prezenta la notarul public în vederea încheierii contractului în formă autentică.
De asemenea, în mod greșit s-a apreciat că terenul nu este înscris în cartea funciară, considerent pentru care nu se poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic, instanța dând o interpretare greșită a legii, în sensul că, potrivit art. 1244 Cod civil, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.
Potrivit art. 1669 Cod civil, când una din părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
În baza art. 1270 Cod civil, contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante.
În plus, art. 1516 al.2 pct.3 Cod civil stabilește că, atunci când, fără justificare, debitorul nu își execută obligația și se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa și fără a pierde dreptul la daune interese, dacă i se cuvin, să folosească, atunci când este cazul, orice alt mijloc prevăzut de lege pentru realizarea dreptului său.
În conformitate cu dispozițiile art. 1179 Cod civil, orice contract trebuie să îndeplinească toate condițiile esențiale de validitate, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat și cauza licită și morală.
Consideră că instanța de fond nu a analizat situația de fapt conform dispozițiilor legale mai sus enunțate.
Pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare în condițiile art. 1669 C.civ., instanța de fond trebuia sa verifice dacă exista un antecontract valabil încheiat între părți care să fie dovedit in condițiile dreptului comun, dacă exista refuzul nejustificat al părții acționate in instanța de încheia contractul în forma prevăzuta de lege, daca el, in calitatea sa de reclamant, și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontractul încheiat si daca promitentul - cumpărător nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii.
Actul juridic încheiat intre părți este un antecontract de vânzare - cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul său a dreptului de proprietate asupra imobilului teren arabil ce face obiectul prezentei cauze, acest act nefiind încheiat în forma prevăzută de art. 1179 C.civ., ci a dat naștere doar unui drept de creanța în patrimoniul său si a creat în sarcina părților obligația de a face, respectiv de a încheia de la data semnării chitanței contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică.
Instanța de fond nu a avut in vedere ca antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat intre părți întrunește condițiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil exprimat, obiectul determinat si cauza licita prevăzuta de art. 1179 Cod Civil, fiind obligatoriu intre părțile contractante in baza art. 1270 Cod Civil.
Cu privire la refuzul paratului de a încheia contractul in forma prevăzuta de lege, instanța de fond nu a avut in vedere ca imposibilitatea perfectării contractului in forma autentica trebuia confirmata prin martori sau chiar prin atitudinea paratului de a nu se prezenta in fata instanței dar si prin faptul ca paratul nu a depus întâmpinare pentru a-si preciza poziția sau de a răspunde la interogatoriu.
Instanța de fond, susține recurentul-reclamant, nu a avut in vedere nici faptul ca el și-a îndeplinit obligația contractuala de a plați prețul, achitând încă de la începutul antecontractului întreaga suma înscrisă in acesta, respectiv 2.000.000 de lei, acest aspect putea fi confirmat de martorii care au fost la încheierea antecontractului și pe care instanța nu i-a audiat.
Solicită admiterea recursului, casarea sentinței civile nr. 716 pronunțata in data de 01.04.2013 de Judecătoria Rm.Sarat, iar pe fond pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic.
În drept recursul a fost întemeiat pe dispozițiile art.304 pct.7, 9, art.304 ind.l., art.312 ,pct.2 Cod Procedura Civila.
Intimatul-pârât B. C. nu a formulat în cauză întâmpinare și nici nu s-a prezentat personal în instanță pentru a-și preciza punctul de vedere cu privire la prezentul recurs.
Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, evaluarea dovezilor administrate, în raport de conținutul cererii de chemare în judecată, a hotărârii recurate și a motivelor de recurs invocate, analizând cauza și sub toate aspectele, potrivit art.304/1 c.p.c., Tribunalul apreciază că recursul este neîntemeiat, că nu există nici unul din motivele prevăzute de art.304 c.p.c., nici alte motive de ordine publică, astfel că în temeiul art.312 al.1 c.p.c. urmează să îl respingă, pentru următoarele considerente:
Critica recurentului potrivit căreia instanța fondului a aplicat greșit dispozițiile legale în materie este nefondată.
În fapt, între părți s-a încheiat, la data de 11.01.2000, actul sub semnătură privată denumit „ Chitanță”, în cuprinsul căruia s-a stipulat că B. C. vinde de veci suprafața de 1 ha teren agricol moștenire de la tatăl său B. I. lui T. T., cu suma de_ lei (ROL), sumă ce a fost achitată în întregime de către T. T. la încheierea chitanței.
În consecință, prin actul mai sus menționat, intimatul vânzător B. C. s-a obligat să vândă, iar recurentul cumpărător să cumpere 1 ha de teren agricol . S-a convenit, de asemenea, ca vânzarea să se facă la prețul de_ lei (Rol) .
În raport de acest act, ce valorează în sine, promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, neîndeplinirea obligațiilor asumate de părți apare ca irelevantă.
Relevant în speță, însă, este faptul că această promisiune de vânzare cumpărare nu îndeplinește condițiile legale de validitate, în ceea ce privește bunul vândut.
Fiind o promisiune bilaterala de a contracta, în caz de neexecutare a obligației asumate răspunderea este contractuala, iar executarea silita în natura a obligației de a face se asigura prin acțiunea personala având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care tine loc de act de vânzare-cumpărare.
Din cuprinsul disp. art. 1073 cod civil (aplicabil în speță), reiese ca o parte are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a unei obligații de a face, iar art.1077 Cod civil permite părții care nu se afla în culpa ca, în caz de neexecutare a obligației de către cealaltă parte, sa fie autorizata chiar ea la ducerea la îndeplinire, pe cheltuiala acesteia din urma, dispoziții ce se corelează cu cele ale art.969 Cod civil ce conferă putere de lege convențiilor încheiate de parți, reprezentând manifestarea lor de voința în scopul producerii unor consecințe juridice si din Titlul X art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005 ce reglementează "Circulația juridica a terenurilor", conform căruia: în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara construcții, una dintre parți refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competenta care poate pronunța o hotărâre care sa tina loc de contract". Pentru pronunțarea unei hotărâri care tine loc de act de vânzare cumparare instanța trebuie sa verifice daca sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege în ceea ce privește obiectul contractului, prețul si capacitatea parților. Astfel una dintre condițiile pe care trebuie sa le îndeplinească lucrul vândut este ca acesta sa fie proprietatea vânzătorului și să fie determinat, sau cel puțin determinabil. Deci vânzătorul nu poate transmite un drept pe care acesta nu îl are și un bun asupra căruia părțile nu au reprezentarea, nefiind determinat.
Ori, în speța de fata, terenul din promisiunea de vânzare-cumpărare nu a fost determinat, față de actele de proprietate ale vânzătorului.
Părțile au menționat în promisiunea de vânzare cumpărare ca și obiect 1 ha de teren agricol moștenire de la tatăl vânzătorului B. I., fără a se identifica suprafața ce a făcut obiectul convenției.
Ori așa cum se poate observa din titlul de proprietate nr._/15/15.11.1993, f- 7 dosar fond, autorului intimatului i-a fost reconstituit dreptul de proprietate pentru o suprafață de 2,8200 ha, pe raza satului Vîlcelele, ..
Nici la termenul de judecată din 23.09.2013 recurentul nu a fost în măsură să precizeze care a fost suprafața de teren ce se regăsește în titlul autorului intimatului care a făcut obiectul convenției.
Dealtfel, faptul că suprafața ce a făcut obiectul înțelegerii dintre părți nu a fost identificată, este dovedit și de Adeverința eliberată de ., f-10 dosar fond, în cuprinsul căreia se confirmă că recurentul a avut în cadrul societății din anul 2008 suprafața de 1 ha teren arabil extravilan situat pe raza ..
Vânzarea cumpărarea reprezintă un act liber, care presupune acordul părților, întrunirea consimțămintelor valabil exprimate asupra elementelor esențiale ale contractului, respectiv asupra lucrului și prețului.
Ori, din probatoriul administrat a rezultat că lucrul nu a fost cu certitudine determinat, individualizat cu vecinătăți, . vânzarea nu poate fi socotită valabil încheiată decât dacă are un obiect determinat, în mod corect instanța fondului a respins acțiunea.
În consecință, cum părțile nu au încheiat un antecontract de vânzare cumpărare valabil, intenția lor de a înstrăina și respectiv a cumpăra, neîntrunind cerințele legale referitore la lucrul ce urmează a fi vândut, nefiind incidente dispozițiile art. 1073 și 1077 cod civil, Tribunalul, urmează a respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul T. T. - domiciliat în ., împotriva sentinței civile nr. 716/01.04.2013 pronunțată de Judecătoria Rm.Sărat în dosarul nr._, în contradictoriu cu pârâtul B. C. - domiciliat în ..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 23 Septembrie 2013.
Președinte, E. P. | Judecător, A. M. | Judecător, M. Ș. |
Grefier, A. P. |
Red. E.P.
Thred. M.H.
2 ex./ 30.10.2013
d.f. nr._ – Judecătoria Rm. Sărat
j.f. – M. B.
| ← Plângere contravenţională. Decizia nr. 1131/2013. Tribunalul... | Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr.... → |
|---|
