Acţiune în constatare. Decizia nr. 55/2014. Tribunalul CLUJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 55/2014 pronunțată de Tribunalul CLUJ la data de 28-01-2014 în dosarul nr. 9100/211/2007
ROMÂNIA
TRIBUNALUL CLUJ
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
CODP 3184
DECIZIA CIVILĂ NR.55/R/2014
Ședința publică de la 28 Ianuarie 2014
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE D. T.
Judecător O.-R. G.
Judecător C.-V. B.
Grefier A.-P. Boțioc
S-a luat spre examinare, urmare declinării competenței prin Decizia civilă nr.72 din 09.09.2013 pronunțată de Tribunalul specializat Cluj și recalificării căii de atac în prezentul dosar, recursul promovat de către reclamanții G. G., M. D. A., S. M., S. M., V. I., V. F., Z. N., Z. C., P. G., P. R., C. M., I. I., I. Speranța, O. G., O. M., T. Ș., T. P., L. A., L. A., L. I., D. I., D. V., C. C., C. E., K. F., K. M., G. I., P. V., R. I., R. A., B. L., B. M., C. T., C. L., P. I., P. M., B. I., B. V., A. N., A. V., C. I., S. F. și S. V. în contra Sentinței civile nr.24.077 din 05 Decembrie 2012, pronunțată de Judecătoria Cluj-N. în prezentul dosar, privind și pe intimata pârât S.C. Hidroconstrucția S.A. - București prin Sucursala "Ardealul", având ca obiect acțiune în constatare.
Procedura legal îndeplinită.
Dezbaterile cauzei au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 21 Ianuarie 2014, iar pronunțarea hotărârii a fost amânată pentru data de 28 ianuarie 2014, când Tribunalul a hotărât următoarele:
T R I B U N A L U
Deliberând asupra apelului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civila nr.24.077/2012 pronunțată la data de 05 decembrie 2012 Judecătoria Cluj-N. a respins acțiunea formulată de reclamanții G. G., M. D. A., S. M., S. M., V. I., V. F., Z. N., Z. C., P. G., P. R., C. M., I. I., I. Speranța, O. G., O. M., T. Ș., T. P., L. A., L. A., L. I., D. I., D. V., C. C., C. E., K. F., K. M., G. I., P. V., R. I., R. A., B. L., B. M., C. T., C. L., P. I., P. M., B. I., B. V., A. N., A. V., C. I., S. F., S. V. în contradictoriu cu pârâta S.C. Hidroconstrucția S.A. prin Sucursala "Ardealul", ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut faptul că așa cum rezultă din contractele de vânzare-cumpărare încheiate între reclamanți și pârâta . la filele nr. 34-106, cei dintâi au cumpărat, iar cea din urmă a vândut apartamentele aflate în blocul de locuințe situat în Cluj-N., .. 59-61, în contracte menționându-se în mod expres că, odată cu locuința, se atribuie cumpărătorului, în folosință pe durata existenței construcției, terenul aferent locuinței, corespunzător cotei părți indivize, în cărțile funciare aferente fiecărui apartament fiind întabulat dreptul de proprietate al cumpărătorilor asupra apartamentelor pe care le-au cumpărat, precum și dreptul de folosință asupra terenului aferent blocului de locuințe.
Pentru terenul atribuit în folosință reclamanții achită impozit pe teren, fiind înregistrați în evidențele fiscale drept proprietari ai acestuia.
Terenul pentru construire . în Cluj-N., .. 59-61, în suprafață de 2.049 mp, este înscris în cartea funciară nr._ Cluj-N., având numere topografice_/1/2,_/2/2,_/2/2,_/2/2,_/2, titularul dreptului de proprietate fiind societatea pârâtă, S.C. Hidroconstrucția S.A., înscrierea dreptului de proprietate fiind realizată în baza certificatului de atestare a dreptului de proprietate . nr.0752/_ emis de către Ministerul Industriilor.
Același teren, în suprafață de 880 mp, cu amplasamentul amănunțit descris în raportul de expertiză efectuat în cauză de expert M., este înscris, potrivit concluziilor expertului și în cartea funciară nr._ cu titlu de drept de superficie.
Prin Hotărârea nr._/03/2006, Consiliul de Administrație al S.C. Hidroconstrucția S.A., la punctul 25 a aprobat prețurile de vânzare a terenului aferent blocului N3 situat în .. 59-61, ale cărui apartamente au fost vândute fără teren în anii 1991-1993, propunându-se totodată persoana celui împuternicit să încheie contractele în formă autentică, la notar.
Acțiunea reclamanților, astfel cum a fost precizată și modificată, este neîntemeiată, instanța neputând obliga pârâta să le recunoască reclamanților dreptul de proprietate asupra terenului de sub blocul de locuințe, întrucât aceștia nu au dobândit un astfel de drept de proprietate, și neputând obliga pârâta să încheie cu reclamanții un contract de vânzare cumpărare în formă autentică pentru aceste suprafețe de teren, întrucât S.C. Hidroconstrucția S.A. nu s-a obligat față de reclamanți să le transmită, în viitor, un astfel de drept.
Astfel, așa cum rezultă din clauzele contractelor de vânzare cumpărare mai sus expuse, reclamanții au dobândit în proprietate doar apartamentele, împreună cu un drept de folosință asupra terenului pe care a fost edificat blocul de locuințe, corespunzător ca suprafață cotei părți indivize din întreg imobilul, înscrierile în cărțile funciare fiind efectuate în acest sens. Nu primite susținerile reclamanților în sensul că mențiunile din contractele de vânzare cumpărare sunt consecința unor erori materiale, dată fiind forma tipizată a acestora, și nici cele referitoare la eliberarea certificatului de atestare a dreptului de proprietate ulterior încheierii contractelor de vânzare cumpărare, clauzele contractuale fiind clare în această privință iar eroarea nici măcar însușită de către pârâtă.
Totodată, instanța nu a putut reține în favoarea reclamanților nici transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului nici prin lege ori act administrativ.
Instanța de fond a constatat că, într-adevăr, în favoarea unora dintre reclamanți pârâta a emis decizii de atribuire a suprafețelor de teren aferente cotelor lor, însă o astfel de decizie, pe lângă că nu menționează atribuirea în proprietate a acestor suprafețe de teren, nu sunt nici translative de proprietate, nefiind susținute de un text de lege special care să le confere acest efect juridic.
Potrivit acestor decizii, atribuirea și stabilirea cotelor părți indivize comune operează cu data înscrierii contractului de vânzare cumpărare. Pentru aceleași considerente, instanța nu poate da vreo relevanță nici adreselor interne ale societății pârâte prin care se arată că odată cu dreptul de proprietate asupra apartamentelor s-a transmis și dreptul de proprietate asupra terenului, prețul pentru acesta fiind inclus în prețul apartamentelor. Astfel de acte nu au caracter translativ ori constitutiv de proprietate. De altfel, așa cum a arătat și pârâta, din actele dosarului rezultă că la data încheierii contractelor de vânzare cumpărare S.C. Hidroconstrucția S.A. nici nu era proprietara terenului pe care a fost construit blocul de locuințe, acesta fiindu-i atribuit în proprietate prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate din anul 1993, așadar ulterior transmiterii dreptului de proprietate asupra apartamentelor.
De asemenea instanța de fond a reținut că pârâta, S.C. Hidroconstrucția S.A., este o societate pe acțiuni înființată prin hotărârea guvernului nr. 1104/1990 privind înființarea de societăți comerciale pe acțiuni în industrie, iar contractele de vânzare cumpărare mai sus arătate au fost încheiate în baza Decretului-lege nr.60/1991 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație. Acest din urmă act normativ reglementează, cum însuși denumirea arată, vânzarea locuințelor către populație, și nicidecum și a terenurilor aferente acestora, art.14 din acest act normativ arătând că „În cazul în care, într-o clădire, prin aplicarea dispozițiilor prezentului decret-lege, locuințele și spațiile cu altă destinație aparțin unor proprietari diferiți, aceștia au dreptul de proprietate sau de folosință, pe durata existenței construcției comune, asupra terenului aferent, asupra spațiilor auxiliare, dotărilor și utilităților comune, precum și asupra tuturor bunurilor accesorii care, prin natura lor, nu pot fi folosite decât în comun.”
Instanța de fond a apreciat că nu poate fi primită nici cererea reclamanților privind obligarea pârâtei S.C. Hidroconstrucția S.A. să încheie cu ei contracte autentice de vânzare cumpărare privind cotele părți din teren și, cu atât mai mult, hotărârea care ar urma să se pronunțe în prezenta cauză să țină loc de un astfel de act.
Înscrisurile aflate la dosar nu au fost în măsură să conducă la concluzia că societatea pârâtă s-a obligat să le transmită reclamanților și dreptul de proprietate asupra terenului, deciziile emise reclamanților, despre care s-a arătat mai sus, neputând primi o interpretare în acest sens, acestora neputându-li-se da valoarea juridică a unor promisiuni unilaterale de vânzare, în preambulul acestora arătându-se regimul juridic al terenului, la acea dată, proprietate de stat.
Așadar, instanța nu a reținut în favoarea reclamanților prevederile art. 1073 Cod Civil, între părți nefiind încheiată o convenție care să aibă drept obiect obligația pârâtei de a face, respectiv de a da, de a încheia în viitor un contract de vânzare cumpărare în formă autentică prin care dreptul de proprietate să treacă din patrimoniul său în patrimoniul reclamanților. Nici referirile reclamanților la prețul plătit nu au fost primite, clauzele contractuale fiind clare în sensul că prețul arătat este prețul locuinței și, comparând sumele stipulate cu cele arătate în Anexa I din Decretul-lege nr.61/1991, instanța constatând că acestea corespund prețurilor stabilite prin acest act normativ.
Prin urmare, de vreme ce în privința reclamanților nu s-a putut reține transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului prin nici una din modalitățile prevăzute de lege, după cum nu a fost reținută nici existența unor promisiuni unilaterale ori bilaterale de vânzare, respectiv vânzare cumpărare, acțiunea reclamanților apare ca fiind neîntemeiată, fiind respinsă ca atare.
De altfel, așa cum a arătat și pârâta și rezultă și din înscrisurile depuse de către aceasta la dosar, reclamanții au formulat cereri prin care au solicitat dobândirea în proprietate a terenului aferent apartamentului lor, în schimbul unui preț, astfel că pretențiile reclamanților pot fi realizate prin bună învoială.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel, recalificat ca fiind recurs reclamantii solicitând admiterea apelului, schimbarea hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii cu obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.
Art. 282 si urm C.pr.civ.-. 480 C.civ, art.17 - 20 si urm. art. 36 si urm. din Legea 7/1996 privind evidenta funciara si cadastrul, Legea 61/1990 - art. 7 si urm. din Legea 85/1992 .-
În motivare au arătat că hotărârea este netemeinica si nelegala - in condițiile in care se retine o eronata stare de fapt pornind de la omisiunea de a se constata raporturile juridice reale dintre parti.
În primul rând hotărârea este nelegala in condițiile in care s-a omis a se soluționa complet acțiunea, așa cum instanța de fond a fost sesizata în urma precizărilor de acțiune reținute in considerente.
Astfel, s-a omis a se pronunța instanța de fond asupra petitului privind rectificarea c.f, prin rectificarea CF 124.526 Cluj N. nr.top._/1/2,_/2/2,_/2/2,_/2/2,_/2.
Operatiunea rectificării este imperios necesara atât pentru eliminarea dublei intabulari a aceluias drept cat si pentru evidențierea viitoare a competentelor lor de proprietate asupra terenului conform acțiunii formulate.
De asemenea, apelanții au mai arătat că se omite a se constata obiectul si conținutul acordului de voința al părtilor cu ocazia vânzării apartamentelor, acord de voința care sub aspectul transmiterii proprietății terenului are valoarea unei certe promisiuni de vânzare de transfer a proprietății terenului aferent blocului do locuințe către proprietarii apartamentelor cumpărate.
Omisiunea are loc in condițiile in care in probatiune a depus acte certe si neechivoce, provenind de la parata S.C. Hidroconstrucția S.A., care confirma temeinicia acțiunii, anume ca prin actele de vânzare - cumpărare încheiate cu ei aceasta a încasat si prețul terenului si in consecința s-a obligat sa transmite si proprietatea asupra terenului aferent blocului de locuințe in care se afle apartamentele lor.
Totodată, s-a omis a se constata ca, deși formal, parata a dobândit proprietatea asupra terenului aferent blocului de locuințe mult după transmiterea proprietății asupra apartamentelor din acest . procedat la o tentativa de transmitere a proprietății asupra terenului, prin deciziile de atribuire in proprietate emise in favoarea tuturor proprietarilor apartamentelor cumpărate, inclusiv in favoarea lor.
Dispozițiile emise in favoarea tuturor proprietarilor apartamentelor in mod semnificativ sunt anterioare emiterii actului de atestare a dreptului de proprietate in emis in favoarea paratei.
Aceste dispoziții deși nu sunt acte valabile de transmitere a proprietății terenului conform cuprinsului lor, dovedesc insa intenția transmiterii acestei proprietăți st aceasta in condițiile acordului de voința realizat prin contractele încheiate.
Omisiunea esențiala este insa legata de stabilirea naturii contractelor de vânzare cumpărare a apartamentelor si in final de obiectul acestora conform acordului de voința si intenției comune a părtilor.
În primul rând s-a omis a se constata ca imobilul in discuție a fost edificat din fondurile proprii ale paratei si a avut caracterul unor locuințe de serviciu. Dupa construire toate apartamentele au fost închiriate si apoi vândute de către parata propriilor angajați imediat ce a fost posibil după apariția Decretului Lege 61/1990 . Vânzător prin urmare nu a fost Statul R., cum greșit se retine în motivarea hotărârii, ci parata la aceea data organizata ca societate comerciala cu capital de stat, . Ardeal-Tarnita.
Din momentul înființării aceasta a deținut in patrimoniu deci putea înstrăina valabil, cum a si făcut imobilul in discuție.
Apelanții au mai arătat că instanța de fond a stabilit insa greșit obiectul convenției dintre părți in ceea ce privește terenul aferent blocului de locuințe si anume obiectul acordului de voința al părților contractante. S-a rezumat numai la a constata ca in condițiile reglementarii in vigoare la aceea data – Decretul-lege nr.61/1990 - aceasta prevedea numai vânzarea către chiriași a imobilelor construite din fonduri bugetare de stat sau fonduri proprii ale societăților comerciale, prin urmare n-ar fi existat cadrul legat necesar înstrăinării terenurilor aferente imobilelor.
Ceea ce au susținut a fost insa faptul ca acordul intervenit cu parata referitor la vânzarea apartamentelor avea ca obiect si transmiterea proprietății terenului aferent, chiar daca numai sub forma unei promisiuni de vânzare, pe care apelanții urmaresc acum sa o valorifice prin prezenta actiune.
Dispozitia legala in discuție nu interzicea instrainarea terenului concomitent cu vânzarea apartamentului, chiar daca nu permitea expres acest lucru si chiar daca, asa cum s-a prezentat situația in speța, parata la aceea data nu deținea inca titlul de proprietate asupra terenului.
Tocmai in aceste condiții au calificat acordul de voința al părtilor cu privire la transmiterea proprietății terenului aferent blocului de locuințe ca si promisiune de vânzare.
Conform acordului de voința al părtilor, in prețul apartamentelor s-a cuprins si valoarea cotei corespunzătoare din terenul aferent, asa cum rezulta cert, neîndoielnic din probatiunea scrisa, corespondenta interna a intimatei cu centrala.
Din aceasta corespondenta a rezultat ca întregul imobilul, inclusiv terenul aferent, a fost si scos din evidentele contabile si patrimoniale ale paratei, imediat după încheierea contractelor de vânzare cumpărare.
În materializarea aceluiași acord de voința, în însăși cuprinsul contractelor, cunoscând conjunctura legislativa confuza si starea evidențierii drepturilor de proprietate asupra terenului in discuție, părțile au prevăzut ca transmiterea proprietății terenului către cumpărători se va face in condițiile art. 35 din Legea 18/1991 a fondului funciar.
Conform aceluiași acord de voința, in executarea promisiunii de vânzare, ulterior parata a adoptat unele acte interne decizii de atribuire in proprietate a terenului către toți proprietarii apartamentelor vândute - inclusiv către apelanți acte evident incapabile a transmite aceasta proprietate.
Instanța de fond a omis a mai constata ca in aceste condiții, cu acordul paratei, s-au si înregistrat in evidentele fiscale ca proprietari ai terenului, achitând impozitele aferente conform extraselor de atestare fiscala depuse in dosar.
Toate acestea demonstrează un singur lucru, refuzat de instanța de fond al accepta si anume ca obiectul acordului de voința al părtilor a fost dea transmite si proprietatea terenului aferent blocului, intenție in parte realizata prin încasarea prețului si scoaterea din evidentele patrimoniale ale paratei a acestui teren.
Modalitatea formala convenita, preconizata de părți, de transmitere a proprietății terenului prin procedura prevăzuta de art. 35 din Legea 18/1991 a fondului funciar, nu s-a realizat, situație in care singura posibilitate de finalizare a acestui acord de voința este acela de obligare a paratei la executarea promisiunii de transmitere a proprietății, prin obligare la încheierea actului valabil translativ de proprietate sau in caz contrar hotărârea sa tina loc de acest contract.
Prin Decizia civilă nr.72/09 Septembrie 2013 pronunțată de Tribunalul Specializat Cluj, a fost admisă excepția necompetenței materiale a Tribunalului Specializat Cluj, invocată din oficiu și, în consecință s-a dispus declinarea competenței de soluționare a apelului declarat de apelanții în favoarea Tribunalului Cluj.
Analizând recursul formulat prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate, tribunalul în baza art.312 alin.3 Cod procedură civilă, coroborat cu art.3041 Cod procedură civilă, îl va respinge pentru următoarele considerente:
Prin prima critică respectiv nepronunțare asupra petitului având ca obiect, rectificare de carte funciară este neîntemeiată întrucât în situația în care se considera că instanța a omis acest lucru, partea nemulțumită, are deschisă procedura formulării unei cereri de completare a hotărârii judecătorești în temeiul art. 281 ind. 2 C.pr.c..
Această critică nu mai poate constitui motiv de recurs fiind inadmisibil a se critica hotărârea din această perspectivă, direct în fața instanței de recurs fără ca partea să fi urmat procedura completării hotărârii judecătorești.
Instanța de fond, în mod corect a reținut că, prin încheierea convenției de vânzare-cumpărare între reclamanți și intimata, Hidroconstrucția S.A. nu s-a obligat, să înstrăineze și cota parte deținută din terenurile aferente.
Analiza convențiilor încheiate de părți denotă că obiect al vânzării cumpărării a fost doar imobilul apartament, atribuindu-se cumpărătorului în folosință pe durata existenței construcției, terenul aferent locuinței aspect corect stabilit de instanța de fond .
Mai mult analiza contractului de vânzare –cumpărare (f. 43,46,48,61, 63 etc), confirmă că, atribuirea în proprietate a terenului, se face în baza art. 35 din Legea Fondului Funciar nr. 18/1991, actual articol nr. 36.
Este adevărat că intimata a dobândit dreptul de proprietate, ulterior înstrăinării acestor apartamente asupra terenului, prin eliberarea certificatului atestării dreptului de proprietate, însă regimul juridic al terenului este cel reglementat de art. 36 din legea fondului funciar. În condițiile în care, la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, vânzătoarea nu deținea în proprietate aceste terenuri, în mod evident, aceasta nu se putea obliga să înstrăineze, ceva ce nu deținea, întrucât reglementarea dreptului de proprietate asupra terenului, era cuprinsă în art. 36 din Legea nr.18/1991.
Nu are relevanță, că imobilul a fost edificat din fondurile intimatei și au avut caracterul unor locuințe de serviciu ulterior înstrăinate foștilor chiriași.
Instanța de fond, contrar celor reținute în motivele de recurs, nu a stabilit în mod greșit obiectul convenției, referitoare la ceea ce a făcut obiectul înstrăinării, întrucât așa cum s-a arătat, intimata nu deținea dreptul de proprietate asupra acestui imobil, iar faptul că prin corespondența internă, rezultă că imobilul a fost în evidențele contabile, nu este de natură să ducă la o altă concluzie.
Dispozițiile Legii nr. 85/1992, mai exact a art. 7 din acest act normativ, care face de altfel trimitere și la dispozițiile Decretului nr.61/1990, nu sunt aplicabile întrucât, așa cum s-a arătat, regimul juridic al terenului este reglementat de art. 36 din Legea nr. 18/1991.
Faptul că până la această dată, procedura prevăzută de dispozițiile Legii nr. 18/1991, nu s-a realizat, nu poate duce la concluzia că prin convențiile încheiate, care au avut ca obiect vânzarea doar a locuinței s-ar fi promis înstrăinarea cotei părți din trenul aferent apartamentelor.
Plata impozitului cu privire la acest teren, de către unul din părțile reclamante, nu denotă existența vreunui acord de voință, în sensul transmiterii dreptului de proprietate, plata acestor impozite, fiind în legătură eventual, cu sarcinile fiscale ale bunului.
Pentru aceste considerente, va respinge ca neîntemeiat recursul declarat de G. G., M. D. A., S. M., S. M., V. I., V. F., Z. N., Z. C., P. G., P. R., C. M., I. I., I. Speranța, O. G., O. M., T. Ș., T. P., L. A., L. A., L. I., D. I., D. V., C. C., C. E., K. F., K. M., G. I., P. V., R. I., R. A., B. L., B. M., C. T., C. L., P. I., P. M., B. I., B. V., A. N., A. V., C. I., S. F. și S. V. înpotriva Sentinței civile nr.24.077/2012 din 05 Decembrie 2012, pronunțată de Judecătoria Cluj-N. în dosarul_ pe care o va păstra în întregime.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca neîntemeiat recursul declarat de G. G., M. D. A., S. M., S. M., V. I., V. F., Z. N., Z. C., P. G., P. R., C. M., I. I., I. Speranța, O. G., O. M., T. Ș., T. P., L. A., L. A., L. I., D. I., D. V., C. C., C. E., K. F., K. M., G. I., P. V., R. I., R. A., B. L., B. M., C. T., C. L., P. I., P. M., B. I., B. V., A. N., A. V., C. I., S. F. și S. V. înpotriva Sentinței civile nr.24.077/2012 din 05 Decembrie 2012, pronunțată de Judecătoria Cluj-N. în dosarul_ pe care o păstrează în întregime.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi 28.01.2014.
Președinte, D. T. | Judecător, O. R. G. | Judecător, C.-V. B. |
Grefier, A.-P. Boțioc |
Red./Pregătit pentru motivare A.P.B./28 Ianuarie 2014/1844
Red. D.T./Dact. E.C./2 exemplare/
Judecător fond: I. T. – Judecătoria Cluj-N.
Judecători Tribunalul Specializat Cluj: D. H., M. C. B.
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 512/2014. Tribunalul CLUJ | Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... → |
|---|
