Obligaţie de a face. Decizia nr. 101/2014. Tribunalul CLUJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 101/2014 pronunțată de Tribunalul CLUJ la data de 07-02-2014 în dosarul nr. 26448/211/2011
ROMÂNIA
TRIBUNALUL CLUJ
SECȚIA CIVILĂ
Cod operator de date cu caracter personal 3184
Dosar nr._
DECIZIA CIVILA Nr. 101/2014
Ședința publică de la 07 Februarie 2014
Completul constituit din:
Președinte O. R. G.
Judecător D. T.
Grefier A. P.
S-a luat in examinare apelul declarat apelant K. A., K. L., K. I. M., K. L. R., K. OLEGA V. PRIN REPREZENTANT LEGAL K. L. R. impotriva Sentinței civile nr._/13.09.2012, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei Cluj-N., privind și pe pârât H. G. C., pârât H. E., pârât H. P., intimat H. G.-GOTTLIEB, pârât T. N. E., pârât S. N. AGOTA, pârât H. K. E., pârât H. E., având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezinta reprezentanta apelanților, av. Roatis M. în substituirea av. C. B. și reprezentanta intimaților pârâți, av. O. E., lipsă fiind restul părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, instanța constată că nu este îndeplinită procedura cu H. G. Gottlieb.
Instanța invocă excepția lipsei capacității de folosință a reclamantelor reconvenționale I. Penelli si Siklodi M., întrucât cele două erau decedate la momentul introducerii acțiunii și cererii reconvenționale.
Reprezentantele părților solicită admiterea excepției invocate.
Instanța admite excepția lipsei capacității de folosință a reclamantelor reconvenționale I. Penelli si Siklodi M.. Instanța constată că nu se mai impune citarea intimatului H. G. Gottlieb, fiind moștenitorul intimatei I. Penelli.
Nemaifiind alte cereri, instanța declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul în susținerea apelului.
Reprezentanta apelanților solicită admiterea apelului, modificarea hotărârii de fond în sensul admiterii acțiunii civile și respingerii cererii reconvenționale, fără cheltuieli de judecată.
Reprezentanta intimaților solicită respingerea apelului, menținerea hotărârii de fond și obligarea apelanților la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 1000 lei.
Instanța reține cauza în pronunțare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr._/2012, pronunțată la data de 13.09.2012, în dosar nr._ al Judecătoriei Cluj-N., instanța a respins acțiunea formulată de reclamanții K. A., K. L., K. I. M., K. L. R., K. Olega V. prin reprezentant legal K. L. R., în contradictoriu cu pârâții H. G. C., I. Pennelli, T. N. E., S. Nagyagota, H. K. E., H. E., H. E., Siklodi M..
A respins excepția lipsei calității de reprezentant al mandatarului pârâților-reclamanți reconvenționali invocată de reclamanții–pârâți reconvenționali.
A admis cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți reconvenționali H. G. C., I. Pennelli, T. N. E., S. Nagyagota, H. K. E., H. E., H. E., Siklodi M., în contradictoriu cu reclamanții–pârâți reconvenționali K. A., K. L., K. I. M., K. L. R., K. Olega V. prin reprezentant legal K. L. R..
A dispus evacuarea reclamanților pârâți reconvenționali din imobilul situat în Cluj-N. p-ța Unirii nr. 28 apartament 1, jud. Cluj jud. Cluj.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut următoarele:
În privința excepției lipsei calității de reprezentant al pârâților reclamanți reconvenționali, invocată de reclamanți, instanța a apreciat ca neîntemeiată excepția raportat la împuternicirea avocațială aflată în original la dosar.
Pe fondul cauzei față de probatoriul administrat, instanța a reținut că:
În conformitate cu art. 1 din OUG nr. 40/1999 contractele de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, legal înregistrate, prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994 și aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgenta, se prelungesc de drept pentru o perioada de 5 ani de la data intrării în vigoare a acesteia, în aceleași condiții, cu excepția nivelului chiriei.
Așa cum rezultă din contractul de închiriere nr._ din 13.09.1999 reclamanta K. L. este titulara contractului de închiriere valabil până la data de 08.04.1999. La data de 29.04.2004 s-a încheiat un act adițional prin care s-a prelungit valabilitatea contractului până la data de 08.04.2009, iar la data de 01.06.2009 s-a prelungit valabilitatea contractului până la data de 19.05.2014.
Totodată la 19.06.2008, prin Dispoziția Primarului mun. Cluj-N. 3981/2008 s-a dispus restituirea imobilului în litigiu către foștii proprietari, pârâții din prezentul proces, care formulaseră notificarea Municipiului Cluj-N., în baza Legii nr. 10/2001 la data de 14.11.2001.
De asemenea, reclamanții au afirmat că au fost notificați de Municipiul Cluj-N. în luna mai 2011 despre retrocedarea imobilului.
Conform art. 13 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, in cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative ori hotarare judecatoreasca sunt aplicabile prevederile privind contractele de inchiriere cuprinse in OUG nr. 40/1999.
Potrivit prevederilor art. 44 OUG 40/1999, „sunt interzise sub sanctiunea nulitatii absolute instrainarea sub orice forma, concesionarea, ipotecarea, contractul de leasing, precum si orice inchiriere sau subinchiriere in beneficiul unui nou chirias, a bunurilor imobile - terenuri si constructii cu destinatia de locuinta -, care fac obiectul unei incunostintari scrise, notificari sau cereri in constatarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri.
In acelasi sens, prevederile art.21 al.5 din Legea nr.10/2001 stabilesc ca sub sanctiunea nulitatii absolute, pana la solutionarea procedurilor administrative si, dupa caz, judiciare, generate de prezenta lege, este interzisa instrainarea, concesionarea, locatia de gestiune, asocierea in participatiune, ipotecarea, locatiunea, precum si orice inchiriere sau subinchiriere in beneficiul unui nou chirias, schimbarea destinatiei, grevarea sub orice forma a bunurilor imobile - terenuri si/sau constructii notificate potrivit prevederilor prezentei legi.
Prin prisma acestor norme legale, instanta a constatat ca, in mod evident, actele adiționale la contractul de inchiriere nr._ din 13.09.1999 (încheiate la data de 29.04.2004 și respectiv la data de 01.06.2009) între Municipiului Cluj N. si pârâți, au fost întocmite cu nesocotirea interdictiei impuse de dispozitiile art. 44 din OUG nr. 40/1999, după înregistrarea la unitatea detinatoare a notificarii formulata de mostenitorii fostilor proprietari tabulari și, mai mult, după emiterea dispoziției de restituire a imobilului (2008).
Pe de altă parte, OUG nr. 40/1999 nu conferă retroactiv o noua eficienta unor contracte expirate, ci dispune continuarea pe viitor, pe o perioada de timp, a unor raporturi aflate în curs de executare.
În plus, chiar dacă ar fi vorba de contracte valabil încheiate și în curs de executare, dreptul chiriasilor la reînnoirea contractului de închiriere a operat pâna la data prevazuta prin OUG nr. 8/2004, respectiv pâna în aprilie 2009, pentru că după expirarea tuturor prorogarilor legale, nu a mai fost adoptat nici un act normativ care sa stabileasca o astfel de masura de protectie a chiriasilor si nici termenul în care mai poate opera prelungirea contractelor de închiriere.
Refuzul pârâților de a încheia un contract de închiriere nu poate fi interpretat ca fiind abuziv pentru ca, asa cum s-a aratat, nu a mai intervenit o prorogare de drept a termenului contractual.
De altfel, recunoasterea dreptului reclamantilor la prelungirea contractului de închiriere si dupa expirarea termenului stabilit de dispozitiile legale mai sus indicate, contravine art. 1 din Protocolul 1 la CEDO si încalca dreptul de proprietate al pârâtilor, lipsind de substanta un atribut esential al acestuia, respectiv folosinta (cauza O. si altii impotriva Romaniei, cauza R. si S. impotriva Romaniei).
Așa cum s-a arătat în practica judiciară, limitarea dreptului de folosinta al bunului de catre proprietar pentru ca problema locativa a chiriasilor sa poata fi rezolvata nu poate interveni decât pentru o perioada rezonabila si «cu respectarea unui just echilibru între modul de exercitare a dreptului de proprietate si dreptul chiriasilor la un trai decent si la o locuinta; în caz contrar s-ar impune proprietarului o sarcina excesiva în privinta posibilitatii de a dispune de bunul sau, ori limitarile aduse dreptului de proprietate in conditiile alin.2 al aceluiasi Protocol, deci care urmaresc un scop de interes general, trebuie sa nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile».
Pentru toate aceste motive, acțiunea reclamanților apare ca neîntemeiată și a fost respinsă.
În ceea ce privește cererea reconvențională, prin care pârâții–reclamanți reconvenționali au solicitat evacuarea reclamanților-pârâți reconvențional, instanța a reținut că pârâții nu au vreun drept locativ asupra imobilului din Cluj-N. p-ța Unirii nr. 28 ap. 1 & .. 1 jud. Cluj, pentru motivele înainte prezentate.
Cât privește temeiul evacuării, contestat de reclamanți, instanța a reținut și poziția exprimată de Înalta Curte de Casație și Justiție (în cuprinsul Deciziei nr. 169 din 18 ianuarie 2011 pronunțată în recurs de Secția comercială) cât privește acțiunea în evacuare, aceasta este un „instrument juridic aflat la dispoziția proprietarului sau posesorului unui imobil, pentru apărarea folosinței bunului, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate. În cadrul acestei acțiuni nu se pune în discuție însuși dreptul de proprietate asupra imobilului, ci doar folosința acestuia”.
În speță, s-a dovedit că pârâții reconvenționali ocupă fără titlu imobilul în litigiu, iar reclamanții reconvenționali, în calitate de proprietari, nu au solicitat obligarea pârâților la recunoașterea dreptului de proprietate în cadrul unei acțiuni în revendicare, ci doar evacuarea acestora, ca urmare, dispozițiile art. 480 C. civ. constituie temei de drept inclusiv pentru acțiunea în evacuare, ca mijloc procedural de valorificare a posesiei și folosinței asupra bunurilor.
Având în vedere cele de mai sus, în temeiul disp. art. 480 Cod civil, a admis cererea și a dispus evacuarea pârâților reconvenționali din acest spațiu.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții K. A. si soția K. L., alături de fiicele K. I. M., K. L. R. si nepoata K. Olega V. prin reprezentant legal K. L. R., solicitând admiterea apelului si pe cale de consecința modificarea in întregime a sentinței civile apelata, aceasta din urma fiind netemeinica si nelegala, și drept urmare, reținând cauza spre rejudecarea fondului acesteia, admiterea acțiunii civile formulate de către reclamanții-apelanți in sensul obligării paraților la încheierea unui contract de închiriere cu apelanții privind imobilul apartament nr. 1 situat in Cluj-N., P-ta Unirii nr. 28, pe durata si la nivelul chiriei lunare reglementate de OG nr. 40/1999, admiterea excepțiilor invocate de apelanții-reclamanți cu privire la cererea reconventionala formulata in cauza de către parații intimati, dispunând in consecința respingerea cererii reconventionale in principal pe cale de excepție, iar in subsidiar, in privința fondului cererii reconventionale, a se dispune respingerea acesteia ca nefondata. Cu cheltuieli de judecata.
În motivare, se arată că sentința apelata, impreună cu incheierile interlocutorii prin care instanța fondului a dispus cu privire la excepțiile invocate de către apelanții-reclamanți, este nelegala si nefondata, sens in care învederează instanței de control următoarele aspecte:
Cu privire la cererea introductiva de instanța formulata de către apelanții-reclamanți, instanța de fond s-a pronunțat in sensul respingerii acesteia ca nefondata, cu motivarea, in esența, ca reclamanții nu ar fi indrituiti a beneficia de drepturile stabilite de OG 40/1999.
Apelanții-reclamanți consideră că soluția instanței este susceptibila de o . critici, expuse in cele ce succed, fiind rezultatul unei greșite interpretări si aplicări a normelor legale incidente in cauza, precum si al eronatei aprecieri a probatoriului administrat in fata instanței de fond:
Astfel cum rezulta din probatoriul administrat in cauza, apelanții-reclamanți au calitatea de beneficiari ai drepturilor locative izvorâte din contractul de inchiriere nr._/13.07.1999, reinnoit si modificat, încheiat cu Consiliul Local al mun. Cluj-N. asupra imobilului apartament nr. l situat in P-ta Unirii nr. 28, imobil care constituie de altfel si unica lor locuința.
Se precizează că, deși la jumătatea anului 2009, apelanții-reclamanți au incheiat cu autoritățile locale un nou act adițional de prelungire a duratei locatiunii si de modificare a cuantumului chiriei, in luna mai a anului curent au fost instiintati ca imobilul a fost retrocedat foștilor proprietari, fiind indrumati sa reglementeze cu aceștia situația șederii lor in imobil.
In considerarea prevederilor cuprinse in OG nr. 40/1999, apelanții-reclamanți precizează că au adresat proprietarilor actuali - intimații parați din speța - notificarea nr. 8/27.05.2011 prin executorul judecătoresc M. C., solicitandu-le sa procedeze la incheierea unui contract de inchiriere cu apelanții-reclamanți, la un cuantum lunar al chiriei prevăzut de OG nr. 40/1999 si raportat la faptul ca apelanții-reclamanți realizează venituri modice, dupa cum urmează: K. A. - pensie pentru limita de vârsta si ajutor de handicap, K. L. - niciun venit, ca urmare a expirării duratei șomajului, K. L. R. - cca. 350 lei lunar, K. I. M. - niciun venit, nefiind angajata in câmpul muncii, K. Olega V., minora- alocație de copil.
Se arată că la finele lunii iulie a anului 2011, proprietarii actuali - parații intimați din prezenta cauza - au răspuns notificării formulate, arătând ca nu doresc incheierea unui nou contract de inchiriere si imputandu-ne neplata chiriei din luna iunie a anului 2008.
Apelanții-reclamanți precizează că poziția adoptata de aceștia este una in afara reglementarilor legale, in condițiile in care OG nr. 40/1999 si normele metodologice de aplicare stabilesc obligația proprietarilor de a incheia contract de inchiriere cu apelanții, pe o durata si la un nivel de chirie prestabilit. Tot in afara prescriptiilor legale se situează si motivarea refuzului de încheiere a contractului de inchiriere adus de către intimații parați in sensul ca apelanții nu ar fi plătit chiria aferenta inca din 2008. Aceasta in condițiile in care chiria a fost plătită cu regularitate insa nu la mana actualilor proprietari ci către locatorul de la acea data - Mun. Cluj-N..
Apelanții precizează că rezulta fara putința de tăgada ca motivul invocat de intimații parați pentru a nu incheia contractul de inchiriere cu apelanții-reclamanți nu are nici acoperire in niciun text de lege, dispozițiile art. ll alin. l din OG nr. 40/1999 stabilind in mod expres ca ""neplata chiriei pana la incheierea noului contract de inchiriere nu poate fi invocata de proprietar ca motiv de evacuare a chiriașului sau a fostului chiriaș".
Apelanții arată că anterior promovării demersului judiciar si pentru a incerca sa soluționeze pe cale amiabila prezentul litigiu, au decis sa formuleze o noua notificare prin executorul judecătoresc, insa de aceasta data intimații parații au ales sa nu mai trimită nici măcar o poziție scrisa, astfel cum rezulta din procesul-verbal din data de 05.09.2011.
Apelanții-reclamanți precizează că probatoriul administrat in cauza a fost in mod eronat apreciat de către instanța de judecata, iar normele legale ce constituie temeiul de drept al acțiunii lor introductive de instanța au fost in mod greșit interpretate de către instanța de judecata. Astfel, dreptul legitim al apelanților-reclamanți chiriași la reinnoirea contractului de inchiriere subzista la data promovării acțiunii introductive, termenele instituite de OG 40/1999 urmând a fi raportate la momentul a quo constituit de data la care au fost notificați de Primărie cu privire la retrocedarea imobilului către foștii proprietari. Or, in raport de aceasta data, apelanții precizează că cererea lor este una licita si întemeiata, iar refuzul intimaților parați unul abuziv .
Se precizează că motivarea instanței de fond constând in aceea ca termenele instituite de OG 40/1999 curg de la o alta data decât cea avuta in vedere de legiuitor si invocate de către apelanți este una eronata, impunandu-se a fi cenzurata de către instanța de judecata, cu consecința modificării in tot a hotărârii apelate si a admiterii cererii introductive.
Cu privire modul de soluționare de către instanța de fond a acțiunii reconventionale formulata de intimații parați reclamanți reconventionali, apelanții apreciază ca acesta este unul greșit, atat din perspectiva soluției date in privința excepțiilor invocate cat si in privința fondului cererii, sens in care invederează instanței de apel următoarele aspecte ce se impun a fi avute in vedere in contextul analizei caii de atac declarate:
Instanța de fond a respins in mod greșit excepția Nelegalei Timbrări a cererii reconventionale invocate de reclamanții-apelanți prin intampinare.
Apelanții-reclamanți precizează că aceasta urma a fi admisa din perspectiva următoarelor argumente:
Timbrajul efectuat de reclamanți in ceea ce privește cererea lor recoventionala a constat in achitarea unei taxe judiciare de timbru in cuantum de 10 lei respectiv a unui timbru judiciar in cuantum de 0,3 lei. Practic, reclamanta a realizat un timbraj justificat pe disp art. 3 lit b din Legea 146/1997, respectiv art 3 alin 1 din OG 32/1995.
Normele legale in baza cărora reclamanții au realizat timbrarea acțiunii introductive nu isi găsesc incidența in speța, drept urmare, acțiunea introductiva este insuficient timbrata supusa sancțiunii prev de art 20 alin 3 din Legea 146/1997, din perspectiva celor ce succed:
Dupa cum insasi reclamanții au invocat in cuprinsul acțiunii lor temeiul in drept il constituie prev art 480 C.civ. deci, natura juridica a acțiunii promovate este aceea a unei acțiuni in revendicare imobiliara, a proprietarului neposesor indreptata impotriva posesorului neproprietar.
In consecința, fiind o acțiune in revendicare imobiliara, aceasta are si o natura evaluabila in bani, si deci supusa timbrajului in conformitate cu prevederile legii taxelor de timbru privitoare la acțiunile evaluabile in bani - art.2 din Legea nr 146/1997, nicidecum o natura neevaluabila in bani supuse regulilor prevăzute la art 3 lit b din Legea 146/1997.
Prin urmare, apelanții apreciază ca se impunea timbrarea corespunzătoare a acțiunii reconventionale raportat la valoarea imobilului obiect al revendicării imobiliare - in conformitate cu normele legale care sunt in mod legal incidente in prezenta speța. Sub aspectul timbrului judiciar datorat, se cuvin a fi avute in vedere prev art 3 alin 2 din OG 32/1995 si timbrarea cu timbru judiciar in cuantum de 5 lei.
Apelanții precizează că instanța de fond a respins in mod greșit excepția inadmisibilitatii cererii reconventionale.
Aceasta se impunea a fi admisa, justificat pe cele ce succed:
Dupa cum reiese din chiar cuprinsul cererii de chemare in judecata formulata de către reclamanții intimați aceștia solicita evacuarea apelanților din apartamentul situat in Cluj-N., intemeindu-si pretențiile pe dispozițiile de drept comun, susținând ca aceștia ocupă in prezent imobilul fara un titlu valabil.
Asa cum s-a statuat in mod expres in doctrina si in practica judiciara, "acțiunea in evacuare este specifica raporturilor juridice de locatiune, adică aceleași raporturi prin care o parte, numita locator, s-a obligat sa procure celeilalte parti, numita locatar, folosința pe timp determinat a unui bun individual si neconsumptibil in schimbul unei sume de bani, numita chirie.
Asemenea raporturi juridice au ca efect translatiunea folosinței unui bun, locatarul fund un detentor care nu dobândește drepturi reale asupra bunului, având obligația restituirii acestuia"".
Or, in cauza de fata, asa cum rezulta in mod evident din chiar cererea formulata de către reclamanți, se neaga existenta unui drept locativ in favoarea apelanților, apreciindu-se ca exista doar raporturi de drept real constând in exercitarea fara drept de către apelanți a posesiei asupra imobilului proprietatea reclamanților.
Ca urmare, dreptul real de proprietate al reclamantei nu poate fi aparat pe calea acțiunii in evacuare, ci, asa cum a reținut chiar înalta Curte de Casație si Justiție . numai pe calea acțiunii in revendicare, adică a proprietarului neposesor impotriva posesorului neproprietar, acțiune reala deci, prin care reclamanții solicita instanței de judecata sa i se recunoască dreptul de proprietate asupra unui bun deteminat si, pe cale de consecința, sa-1 oblige pe parat la restituirea posesiei bunului.
Prin urmare, acțiunea introdusa de către reclamanți având ca si obiect evacuarea apelanților este inadmisibila raportat la starea de fapt si de drept invocata in cauza, respectiv raportat la lipsa existentei unui raport de locatiune intre parti, instanța de fond trebuind sa respingă acțiunea reconventionala ca inadmisibila, urmare a admiterii excepției invocate.
Intre obiectul pricinii si motivarea acțiunii exista o vădita contradicție, prin obiect sugerandu-se ca am fi in prezenta unei acțiuni in evacuare, in timp ce motivarea aparținând acțiunii in revendicare dupa natura dreptului si scopul urmărit.
Cele doua acțiuni de drept comun, prezintă insa deosebiri esențiale. Asa cum au arătat deja, apelanții precizează că acțiunea in revendicare este acțiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar, acțiune reala, deci, prin care reclamantul cere instanței de judecata sa i se recunoască dreptul de proprietate asupra unui bun determinat si, pe cale de consecința, sa-1 oblige pe parat la restituirea posesiei bunului.
Spre deosebire de acțiunea in revendicare, acțiunea in evacuare este specifica raporturilor juridice de locatiune, adică acelor raporturi juridice încheiate intre parti care generează raporturi de obligații, respectiv obligația locatarului de a restitui bunul.
Or, in mod eronat instanța de fond a respins excepția invocata si din perspectiva motivului ca acțiunea introdusa de reclamant este inadmisibila raportat la temeiul de drept pe care acesta a inteles sa isi fundamenteze pretențiile.
Singura cale juridica pe care reclamanții o au la dispoziție este acțiunea in revendicare fata de apelanți, iar nu acțiunea in evacuare, care, asa cum apelanții au arătat deja, si asa cum a fost consacrat in practica judiciara, este o acțiune specifica raporturilor de locatiune.
Pentru aceste considerente, apelanții solicită respectuos ca urmare a admiterii apelului declarat, a se proceda in rejudecare, la modificarea hotărârii instanței fondului prin admiterea excepției invocate si drept urmare a se respinge cererea reconventionala formulata ca fiind inadmisibila.
Apelanții precizează că instanța de fond a respins in mod greșit excepția lipsei calității de reprezentant a mandatarului ales.
Aceasta se impunea a fia dmisa, raportat la următoarele argumente, greșit interpretate de instanța de fond.
Mandatarul ales al paraților din acțiunea introductiva nu are mandat de reprezentare si de formulare a acțiunii reconventionale din partea tuturor paraților H. G. C., Indrid Pennelli, T. N. E., S. N. Agota, H. K. E., H. E., H. E., Siklodi M., in condițiile in care chiar cu unii dintre aceștia, apelanții au convenit sa incheie contract de inchiriere pe durata determinata, astfel cum prevăd normele legale in vigoare.
Apelanții învederează totodată ca demersul care formează obiectul acțiunii reconventionale reprezintă un veritabil act de dispoziție asupra imobilului, in condițiile in care se refuza incasarea unor chirii in favoarea eliberării grabnice a spațiului, astfel incat este necesar acordul unanim al coproprietarilor in promovarea prezentei cereri.
In scopul soluționării juste a prezentei excepții, apelanții arată că se impune depunerea la dosarul cauzei a copiei contractului/contractelor de asistenta juridica incheiate de mandatarul ales cu fiecare dintre reclamanți, pentru a se putea verifica temeinica susținerilor noastre.
Instanța de fond a respins in mod eronat excepția, fara a efectua cuvenitele verificări care sa fundamenteze in fapt si drept soluția ce se impunea data in analiza temeinica a caracterului admisibil ori nu al acestei excepții.
Pe fondul cererii reconventionale, apelanții precizează că instanța de fond a pronunțat o soluție netemeinica si nelegala, motivând ca disp art 480 C.civ constituie temei al evacuării, chiar in lipsa unei solicitări a reclamanților de recunoaștere a dreptului de proprietate cat timp folosința spațiului de către chiriași este una abuziva.
Se precizează că soluția instanței este una vădit eronata, instanța de fond admițând o cerere cu caracter nu doar inadmisibil ci si neintemeiat.
Contrar celor reținute de instanța de fond, cererea reconventionala este neîntemeiata, in condițiile in care formularea cererii introductive are ca scop tocmai reglementarea titlului locative al apelantului in imobilul in litigiu.
Apelanții învederează ca toate condițiile impuse de lege sunt indeplinite, apelantul reclamant fiind beneficiar al drepturilor locative izvorâte din contractul de inchiriere nr._/26.11.1993 incheiat cu Consiliul Local al mun. Cluj-N. asupra imobilului apartament nr. 1 situat in P-ta Unirii nr. 28, imobil care constituie unica sa locuința.
Cu atat mai mult apelantul arată că este îndrituit sa beneficieze de drepturile conferite de OG 40/1999 cu cat in urma unui tragic eveniment, apelantul reclamant a devenit invalid si a fost încadrat in gradul I de handicap, protecția temporara a prevederilor legale fiind cu atat mai necesara cu cat apelantului nu i s-a repartizat inca o locuința sociala.
Pentru toate aceste considerente, apelanții solicită admiterea apelului promovat împotriva sentinței civile apelate si a încheierilor interlocutorii atacate in sensul precizat prin prezentul script.
In drept, apelanții invocă dispozițiile art. 282 si urm. C.proc.civ, OG 40/1999, precum si pe celelalte dispoziții legale invocate in cuprinsul prezentului script.
Intimații au depus note de ședință, prin care au solicitat respingerea apelului ca nefundat (f. 76).
Analizând apelul, prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate, tribunalul reține următoarele:
Tribunalul a admis excepția lipsei capacității procesuale a pârâtelor I. Pennelli și Siklodi M., la termenul de judecată din data de 14.06.2013, întrucât în apel s-au depus certificatele de deces din care rezultă că acestea au decedat la 06.05.2011, respectiv 10.04.2005, deci anterior introducerii acțiunii.
Ori, potrivit art. 41 alin.1 C.proc.civ., doar persoana care are folosința drepturilor civile poate să fie parte în judecată, iar conform art. 7 din Decretul nr. 31/1954, persoanele fizice dobândesc capacitatea de folosință în momentul nașterii și o pierd odată cu moartea.
Așadar, ca urmare a decesului, pârâtele și-au pierdut capacitatea de folosință, deci nu puteau avea calitatea de părți în proces.
Ca o consecință a admiterii excepției lipsei capacității procesuale de folosință a pârâtelor I. Pennelli și Siklodi M., având în vedere că sentința atacată a fost pronunțată în contradictoriu cu două persoane decedate, tribunalul urmează să modifice sentința, în sensul respingerii acțiunii reclamanților împotriva acestor pârâte, ca fiind formulată împotriva unor persoane fără capacitate procesuală, precum și anulării cererii reconvenționale formulate de aceste pârâte împotriva reclamanților.
Referitor la excepția lipsei calității de reprezentant a avocatului C. V., tribunalul reține că la dosarul primei instanțe s-a depus împuternicirea avocațială nr. 14/06.02.2012 (f. 38), în care se arată că domnul avocat C. V. este împuternicit de pârâții H. G. C., H. E., I. Pennelli, H. E., T. N. E., etc., în baza contractului de asistență juridică nr. 14/06.02.2012, în prezenta cauză, împuternicirea nefiind semnată de nici unul dintre pârâți.
În apel, tribunalul a solicitat pârâților să depună la dosar contractul de asistență juridică încheiat cu avocatul C. V., însă nu s-au conformat acestei solicitări.
La data de 31.05.2013, s-au depus la dosar note de ședință în care pârâtul H. G. C. arată că l-a mandatat pe domnul avocat C. V. să îl reprezinte în prezentul dosar și să formuleze cererea reconvențională. A mai arătat că a reziliat contractul de asistență juridică cu avocat C. V., în prezent fiind reprezentat de către doamna avocat O. E..
Astfel, tribunalul consideră că în cauză s-a făcut dovada calității de reprezentant a avocatului C. V. doar pentru pârâtul H. G. C..
Pentru pârâții T. N. E., S. Agota, H. K. E., H. E., H. E. nu a fost depusă nici o probă a calității de reprezentant, iar pârâții nu au înțeles să ratifice mandatul și nici nu au susținut că l-au împuternicit pe pârâtul H. G. C. să încheie contractul de asistență juridică și în numele lor.
În consecință, în baza art. 161 alin.2 C.proc.civ. tribunalul va admite excepția lipsei calității de reprezentant a avocatului C. V. pentru pârâții T. N. E., S. Agota, H. K. E., H. E., H. E. și va anula cererea reconvențională formulată acești pârâți.
Dar, tribunalul reține, contrar susținerilor apelanților, că acțiunea în evacuare este un act de conservare, astfel încât poate fi formulată doar de unul dintre coproprietari, fiind astfel suficient că doar pârâtul H. G. C. l-a mandatat pe avocatul C. V. să formuleze cererea reconvențională.
Referitor la excepția nelegalei timbrări a cererii reconvenționale, Tribunalul constată că în mod corect s-a stabilit taxa judiciară de timbru în sumă de 10 lei, în temeiul art. 3 lit. b din Legea nr. 146/1997, obiectul cererii privind dreptul de folosință asupra unei locuințe, și nu revendicare, astfel cum susțin apelanții.
În privința inadmisibilității cererii reconvenționale, tribunalul reține că, în temeiul dispozițiilor art. 555 alin.1 C.civ., în vigoare la data formulării cererii, conform cărora „proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege”, acțiunea în evacuare este un instrument juridic aflat la îndemâna proprietarului unui imobil, pentru apărarea folosinței bunului, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate.
În situația în care cel care deține bunul nu opune vreun titlu și nu se invocă raporturi juridice de locațiune, respingerea ca inadmisibilă a acțiunii în evacuare ar nesocoti atât garanțiile dreptului de proprietate, ca drept absolut, cât și însuși specificul acțiunii în revendicare. Astfel, protecția dreptului de proprietate nu trebuie limitată strict la calea acțiunii de revendicare, fiind necesar a se recunoaște titularului acestui drept posibilitatea de a putea alege calea pe care înțelege să își valorifice atributele dreptului de proprietate, nefiind echitabil a i se impune calea cea mai anevoioasă și costisitoare, pe care o reprezintă acțiunea în revendicare. Totodată, o asemenea abordare restrictivă ar conduce la protejarea celor care folosesc un imobil fără nici un titlu, în lipsa oricărei justificări legale, doar în considerarea unei construcții juridice formale, nesusținute de nici un argument legal. În acest sens, tribunalul are în vedere și jurisprudența recentă a Înaltei Curți de Casație și Justiție, reținută de instanța de fond în motivarea soluției: Decizia nr.169/2011 a I.C.C.J.- Secția comercială.
Pentru aceste motive, tribunalul urmează să respingă excepția inadmisibilității.
În ceea ce privește fondul litigiului dedus judecății, tribunalul reține că prin Dispoziția nr. 3981/19.06.2008 a Primarului municipiului Cluj-N. (f. 36), s-a dispus restituirea în natură a imobilului – construcție, cu excepția spațiului aflat în administrarea Muzeului de Istorie a Transilvaniei, Colecția de istorie a farmaciei, imobil situat în Cluj-N., Piața Unirii nr. 28 și .. 1, înscris în CF 1071, cu nr. topo. 227 în favoarea numiților H. G. C., I. Pennelli, T. N. E., S. N. Agota, H. K. E., H. E., H. E., Siklodi M..
Prin protocolul de predare-preluare a imobilului nr. 940/45/24.03.2011 (37), Comisia de punere în posesie din cadrul Primăriei Cluj-N. a procedat la predarea imobilului menționat reprezentantului persoanelor menționate mai sus.
Reclamanții au depus la dosar contractul de închiriere nr._/13.07.1999 privind un apartament din imobilul situat în Cluj-N., Piața Unirii, nr. 28, . perioada 08.04._04, actul adițional nr. 1 din 29.04.2004, prin care s-a prelungit termenul de valabilitate până la data de 08.04.2009, precum și actul adițional nr. 3 din 01.06.2009, prin care s-a prelungit din nou durata contractului, pe o perioada de 5 ani, de la data de 19.05.2009, până la data de 19.05.2014.
Prin notificarea înregistrată sub nr. 227/10.08.2011 la B. S. D. M. (f. 17, 18), reclamanții au solicitat pârâților să încheie un nou contract de închiriere pentru apartamentul nr. 1 situat în Cluj-N., Piața Unirii nr. 28, arătând că au fost înștiințați de către Primăria Municipiului Cluj-N. despre încetarea de drept a contractului de închiriere încheiat cu Consiliul local, ca urmare a restituirii imobilului către pârâți. De asemenea, reclamanții au arătat că în luna august 2011 au primit o scrisoare recomandată din parte pârâților, în care pârâții au arătat că aceștia nu doresc să încheie contract de închiriere și au solicitat reclamanților să elibereze locuința până la data de 01.10.2011.
Conform procesului verbal din data de 5.11.2011 (f. 20), proprietarii imobilului nu s-au prezentat la negocieri și nu au formulat nici un răspuns scris la notificarea trimisă de către reclamanți.
Potrivit dispozițiilor art. 13 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 „în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevazute de prezenta lege sau prin hotarare judecatoreasca sunt aplicabile prevederile privind contractele de inchiriere cuprinse in Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 241/2001, cu modificarile si completarile ulterioare”.
Conform art. 1 din OUG nr. 40/1999 „contractele de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, precum și cele folosite de așezămintele social-culturale și de învățământ, de partide politice, de sindicate și de alte organizații neguvernamentale, legal înregistrate, prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994 și aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgenta, se prelungesc de drept pentru o perioada de 5 ani de la data intrării în vigoare a acesteia, în aceleași condiții, cu excepția nivelului chiriei”, iar potrivit art. 7 din același act normativ “prelungirea contractelor de închiriere, realizată în baza prevederilor art. 1, rămâne valabilă și în cazul redobandirii imobilelor respective de către foștii proprietari sau de moștenitorii acestora după . prezentei ordonanțe de urgenta”.
Tribunalul reține că dispozițiile legale menționate mai sus sunt incidente în cauză, reclamanții având calitatea de chiriași asupra apartamentul în litigiu, însă consideră că în temeiul lor reclamanții sunt îndreptățiți să solicite obligarea pârâților să încheie contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani, începând cu data la care imobilul a fost restituit în favoarea acestora, 19.06.2008, respectiv pentru perioada 19.06._13.
Având în vedere că la data pronunțării prezentei decizii, perioada de 5 ani a expirat, iar reclamanții au locuit efectiv în imobilul în litigiu, fără să achite nici o chirie proprietarilor, tribunalul consideră că aceștia nu mai pot solicita obligarea pârâților la încheierea unui nou contract.
De altfel, tribunalul constată că prima instanță a reținut în mod corect incidența jurisprudenței CEDO în cauză, potrivit cu care recunoașterea dreptului reclamanților la prelungirea contractului de închiriere și după expirarea termenului stabilit de dispozițiile legale mai sus indicate contravine art. 1 din Protocolul I la CEDO.
În plus, se constată că, în mai multe cauze soluționate de Curtea Europeană a Drepturilor Omului (începând cu R. si S. impotriva Romaniei), Curtea a arătat că măsurile de protecție adoptate în 1999 prin OUG nr. 40/1999 urmăreau protecția chiriașilor împotriva crizei de locuințe. Însă, exista riscul ca proprietarul să suporte o sarcină excesivă cât privește posibilitatea de a dispune de bunul său, astfel încât autoritățile trebuiau să stabilească "mecanisme legislative previzibile și coerente" care să protejeze proprietarul împotriva unor intervenții arbitrare si imprevizibile în dreptul său de proprietate, Curtea considerând că OUG nr. 40/1999 nu cuprinde astfel de garanții.
Având în vedere textele de lege și jurisprudența CEDO menționate anterior, tribunalul constată că soluția primei instanțe de respingere a acțiunii reclamanților este legală și temeinică.
În consecință, reținând că reclamanții nu au un drept locativ, soluția de evacuare a acestora apare ca legală și temeinică, prima instanță apreciind în mod corect că art. 480 cod civil constituie temei de drept inclusiv pentru acțiunea în evacuare, ca mijloc procedural de valorificare a posesiei și folosinței asupra bunurilor.
Față de toate aceste considerente, în baza art. 296 C.proc.civ., tribunalul va admite în parte apelul declarat de reclamanți și va schimba în parte sentința atacată, în sensul celor arătate anterior.
În baza art. 274 C.proc.civ. apelanții vor fi obligați să achite intimatului H. G. C. suma de 1000 lei, cheltuieli de judecată în apel, reprezentând onorariul avocațial.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite excepția lipsei calității de reprezentant a avocatului C. V. pentru pârâții-reclamanți reconvențional T. N. E., S. Agota, H. K. E., H. E., H. E..
Respinge excepțiile nelegalei timbrări și inadmisibilității.
Admite în parte apelul declarat de reclamanții K. A., K. L., K. I. M., K. L. R. și K. Olega V. împotriva Sentinței civile nr._/13.09.2012, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei Cluj-N., pe care o schimbă în parte, după cum urmează:
Respinge acțiunea reclamanților K. A., K. L., K. I. M., K. L. R. și K. Olega V. împotriva pârâtelor I. Pennelli și Siklodi M., fiind formulată împotriva unor persoane fără capacitate procesuală și anulează cererea reconvențională formulată de pârâtele I. Pennelli și Siklodi M. împotriva reclamanților.
Anulează cererea reconvențională formulată pârâții T. N. E., S. Agota, H. K. E., H. E., H. E. împotriva reclamanților.
Menține dispozițiile sentinței privind respingerea acțiunii reclamanților K. A., K. L., K. I. M., K. L. R. și K. Olega V. împotriva pârâților H. G. C., T. N. E., S. Agota, H. K. E., H. E., H. E., precum și cele privind admiterea cererii reconvenționale formulată de pârâtul H. G. C. împotriva reclamanților K. A., K. L., K. I. M., K. L. R. și K. Olega V..
Obligă apelanții K. A., K. L., K. I. M., K. L. R. și K. Olega V. să achite intimatului H. G. C. suma de 1000 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 07 Februarie 2014.
Președinte, O. R. G. | Judecător, D. T. | |
Grefier, A. P. fiind în concediu de odihna, semnează Grefier șef Secția civilă |
A.P. 10 Februarie 2014
Red./dact./ORG/CȘ
23.05.2014/15 ex.
Jud. fond: D. C.
| ← Prestaţie tabulară. Decizia nr. 493/2014. Tribunalul CLUJ | Fond funciar. Decizia nr. 292/2014. Tribunalul CLUJ → |
|---|
