Evacuare. Decizia nr. 1262/2013. Tribunalul DOLJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1262/2013 pronunțată de Tribunalul DOLJ la data de 28-06-2013 în dosarul nr. 29933/215/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL D.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 1262/2013
Ședința publică de la 28 Iunie 2013
Completul constituit din:
PREȘEDINTE G. C. F.
Judecător L. A.
Judecător D. F. S.
Grefier G. D.
Pe rol pronunțarea recursului formulat de reclamanții MUNICIPIUL C. PRIN PRIMAR, C. L. MUNICIPIUL C. împotriva sentinței nr. 1541/30.01.2013 pronunțată de Judecătoria C. în dosar nr._, în contradictoriu cu pârâții B. V., B. A. V., B. G. NICUȘOR, B. C. M., B. I. L., B. A. G. F., B. M., având ca obiect evacuare.
Dezbaterile în fond asupra cauzei au avut loc în ședința publică din data de 21.06.2013, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta hotărâre și când, având nevoie de timp pt. a delibera, instanța a amânat pronunțarea la termenul de azi, 28.06.2013.
INSTANȚA
Deliberând asupra recursului civil dedus judecății, reține următoarele:
Prin sentința civilă nr. 1541/2013 pronunțată de Judecătoria C. în dosarul_ a fost admisă în parte acțiunea formulată de reclamanții M. C. PRIN PRIMAR, C. L. MUNICIPIUL C., în contradictoriu cu pârâții B. V., B. A. V., B. G. NICUȘOR, B. C. M., B. I. L., B. A. G. F., B. M..
Au fost respinse cererea în revendicare imobiliară și cererea în evacuare.
Au fost obligați pârâții să plătească reclamanților suma de_ lei contravaloare chirie restanță și penalități de întârziere până la 01.11.2012.
Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut următoarele:
Prin acțiunea înregistrată la data de 13.11.2012, pe rolul Judecătoriei C. sub numărul_, reclamanții MUNICIPIUL C. PRIN PRIMAR, C. L. MUNICIPIUL C. au chemat în judecată pe pârâții B. V., B. A. V., B. G. NICUȘOR, B. C. M., B. I. L., B. A. G. F., B. M., solicitând instanței evacuarea pârâților, plata contravalorii chiriei restante până la data de 01.11.2012 în cuantum de 11.558 lei, precum și majorări de întârziere, să fie lăsați de pârâtă în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul cu destinație de locuință, proprietatea acestora, situat în C., Drumul Apelor, nr.66, modul nr.4 camera 9, județul D. și ocupat de pârâți în mod abuziv.
In motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că locuința în litigiu a fost cumpărată de Municipiul C. prin procedura de vânzare prin licitație publică de la debitorul . prin actul de adjudecare încheiat la data de 17.10.2003 de B. B. T. din cadrul Camerei Executorilor Judecătorești de pe lângă Curtea de Apel C..
Totodată, reclamanții au precizat că pârâții au fost notificați prin adresa nr._/09.02.2012 să achite cheltuielile ocazionate de folosirea locuinței în cuantum de 11.558 lei acumulate până la data de 01.11.2012, iar până în prezent aceștia nu și-au achitat cheltuielile ocazionate cu utilizarea locuinței, astfel că proprietarul Municipiul C. este păgubit de lipsa folosinței locuinței care să fie repartizată unei persoane nevoiașe regăsită pe lista de priorități aprobată de C. L. al Municipiului C. cu Hotărârea nr.322/25.08.2011.
A mai precizat că între pârâți și proprietarul Municipul C. s-a încheiat până în prezent contractul de închiriere nr._/20.04.2004, cu valabilitate până la data de 20.04.2007, prelungindu-se prin act adițional nr.2 cu valabilitate până la data de 07.08.2008, iar de la aceea dată pârâții locuiesc fără forme legale.
In drept și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art.555, art.563, art.566, art.1345, art.1349, art.1357, art.1381, art.1382, art.1385 cod civil, Legea Locuinței nr.114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.
In dovedirea acțiunii, reclamanții au solicitat încuviințarea probei cu interogatoriul pârâților și a probei cu înscrisuri.
În cauză au fost administrate proba cu înscrisuri, în cadrul s-au depus următoarele acte în copie: notificarea nr._/09.02.2012, act adițional nr.3 la Contractul de Închiriere nr._/20.04.2004, act adițional nr.2, nr.1, contract de închiriere pentru suprafețe cu destinație locuință, notă de plată.
Prin încheierea de ședință din data de 12.12.2012 instanța a încuviințat în temeiul art.167 C.p.c probele solicitate de reclamanți, respectiv proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei și proba cu interogatoriul pârâtilor.
Pârâții, deși legal citați, nu s-au prezentat în instanță și nu au solicitat probe în apărare.
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța de fond a reținut următoarea situație de fapt:
Prin contractul de închiriere nr._/20.04.2004, încheiat cu reclamantul C. L. C., pârâții au primit în folosință locuința situată în C., Drumul Apelor,, nr 66, modul 4, camera 9, jud D., în schimbul unei chirii de 4,62 lei, chirie al cărei cuantum a fost modificat prin acte adiționale, ajungând la suma de 25,87 lei.
A mai reținut instanța că termenul contractului de închiriere a fost de 3 ani, respectiv până în 20.04.2007, termen ce a fost prelungit până la 20.04.2008, așa cum rezultă din actul aditional nr. 2/02.05.2007, iar din 2008 și până în prezent pârâții au rămas să locuiască în imobil.
În contract, la art. 4, s-a stipulat obligația pârâților de a plăti lunar chiria datorată, până la finele fiecărei luni,ulterior modificându-se modul de plată în trimestrial, sub sancțiunea aplicării de penalități de întârziere de 0,5% pe zi.
Din înscrisurile depuse la dosar rezultă faptul că pârâții nu și-au mai îndeplinit obligația de a achita chiria aferentă imobilului pe care îl folosește, cumulând un debit restant de_ lei reprezentând chirie restantă și majorări de întârziere, conform notelor de plată depuse la dosar.
Potrivit dispozițiilor art. 1429 al 2 cod civil locatarul trebuie sa plătească prețul locațiunii la termenele statornicite, obligație pe care pârâții nu au îndeplinit-o.
Ca urmare, reținând și lipsa nejustificată a pârâților de la termenul de judecată fixat pentru luarea interogatoriului, care potrivit art. 225 C. proc. Civ, poate fi considerat cel puțin un început de dovadă, instanța de fond a constatat că pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale asumate ,și deci, a obligat-o pe aceasta la plata către reclamanți a sumei de 8430 lei chirie restanta si penalități de întârziere.
Cu privire la petitele cererii privind evacuarea pârâților și revendicarea imobilului, instanța de fond a constatat și reținut următoarele:
Verificând aplicarea legii civile în timp, instanța constată că, potrivit art. 6 alin. 5 C. Civ. și art. 3 din Legea 71/2011, actele și faptele juridice încheiate, ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . noului cond civil, nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau după caz, a săvârșirii ori produceriilor, iar potrivit art. 6 alin. 6 C.civ. și art. 5 alin. 2 din Legea 71/2011, „dispozițiile noului Cod civil sunt aplicabile și efectelor viitoare ale situațiilor juridice născute anterior intrării în vigoare al acestuia, derivate din starea și capacitatea persoanelor, din căsătorie, filiație, adopție și obligația legală de întreținere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al terenurile, și din raporturile de vecinătate, dacă aceste situații juridice subzistă după . legii noi.”
Astfel, conform principiilor neretroactivității legii civile în timp, prevăzute de art. 6 C.civ. și al aplicării imediate a legii civile noi, actelor și faptelor juridice civile le sunt aplicabile dispozițiile legii civile în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor, cu excepția retroactivității legii civile noi și a ultraactivității legii civile vechi, dacă legea nouă prevede expres o astfel de excepție.
În cazul raportutilor obligaționale, reține instanța că se va aplica legea de la data încheierii acestor situații juridice, acestea nefiind expres prevăzute în excepțiile menționate de art. 6 alin. 6 C.civ.
Față de aceste considerente, instanța de fond a aplicat în speță dispozițiile vechiului Cod civil.
Prin contractul de închiriere precizat anterior, reclamanții s-au obligat sa inchirieze paraților imobilul în litigiu pentru o perioada de 3 ani, cu obligatia de plata a unei chirii lunare. Ulterior, termenul închirierii a fost prelungit până la 20.04.2008, iar de la această dată și până în prezent pârâții au locuit în continuare în imobil, fără ca reclamanții să îi notifice pentru predarea imobilului.
Potrivit art.1437 si 1438 C.civ., dacă după expirarea termenului, locatarul rămâne in folosința lucrului închiriat iar locatorul nu se opune, contractul se considera reînnoit prin tacita relocațiune. Tacita relocațiune nu operează în cazul in care anterior împlinirii termenului, locatorul a notificat concediul si aceasta chiar daca locatorul a continuat sa folosească bunul și după împlinirea termenului.
Manifestarea de voință a locatorului de a nu reînnoi contractele desfăcute prin efectul expirării termenului locațiunii, este necesară sa fie adusă la cunoștința locatarului potrivit, art.1079 C.civ., ori reclamanții nu au depus la dosar nici un act care să valoreze notificare, în sensul art.1079 C.civ.
Fiind vorba de un contract de închiriere încheiat pe termen determinat, prin convenția părților, la expirarea termenului, locatiunea s-a considerat reînnoita prin tacita relocatiune, conform art.1437 si art.1452C.civ.
Nefiind exclusă printr-o clauză contractuală expresă, tacita relocațiune putea fi împiedicată numai prin manifestarea voinței reclamantilor de a nu reînnoi contractul desfăcut prin efectul expirării termenului.
În speță, nu poate fi vorba despre o denunțare unilaterală a contractului de închiriere din partea reclamantilor, in condițiile in care cauza de încetare a locațiunii privește exclusiv contractele încheiate pe termen nedeterminat.
Din prevederile art.1020-1021 C.civ., rezulta ca rezoluțiunea contractului este judiciară, iar pentru a opera rezoluțiunea unilaterală, este necesară prevederea unui pact comisoriu de gradul patru, ceea ce nu s-a făcut.
Așadar, reclamanții nu au anunțat pe pârâți înainte de expirarea termenului prevăzut în contract că ar fi intervenit „concediul", respectiv manifestarea lor de voință de a nu reînnoi contractul de închiriere nu a fost îndeplinită, astfel că pârâții locuiesc în imobil în calitate de chiriași, în baza contractului de închiriere pentru care a intervenit tacita relocațiune, contractul nefiind reziliat printr-o hotărâre judecătorească.
Acțiunea în evacuare este un instrument juridic aflat la dispoziția proprietarului sau posesorului unui imobil, pentru apărarea folosinței bunului, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate. În cadrul acestei acțiuni nu se pune în discuție însuși dreptul de proprietate asupra imobilului, ci doar folosința acestuia.
Acțiunea în revendicare, fondată pe art. 480 C.civ. este acțiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar, acțiune reală deci, prin care reclamantul cere instanței de judecată să i se recunoască dreptul de proprietate asupra unui bun determinat și, pe cale de consecință, să-l oblige pe pârât la restituirea posesiei bunului.
În speță, pârâții ocupă cu titlu imobilul în litigiu, iar reclamanții, în calitate de proprietari, nu a solicitat desființarea titlului de locațiune, astfel că obligarea pârâtilor să le recunoască dreptul de proprietate asupra imobilului în cadrul unei acțiuni în revendicare,sau evacuarea acestora și predarea bunului în materialitatea sa apar ca nefiind întemeiate.
Potrivit jurisprudenței CEDO, pierderea „domiciliului” este una dintre formele extreme de ingerință în acest drept. Orice persoană supusă riscului unei ingerințe de o asemenea magnitudine ar trebui, în principiu, să poată supune proporționalitatea și caracterul rezonabil al măsurii analizei unei instanțe independente în lumina principiilor relevante ale articolului 8 al Convenției, indiferent dacă, conform legilor interne, dreptul său de a ocupa imobilul respectiv a luat sfârșit. În absența acestor garanții procedurale, articolul 8 este încălcat.
Față de aceste considerente, instanța de fond a admis în parte acțiunea, a respins cererea în revendicare imobiliară și cererea în evacuare și a obligat pârâții să plătească reclamanților suma de_ lei contravaloarea chirie și penalități de întârziere restante până la data de 01.11.2012.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții, solicitând modificare acesteia în sensul admiterii capetelor de cerere privind evacuarea și obligarea pârâților să lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul.
Apelanții au apreciat că în soluționarea celor două capete de cerere respinse instanța a dat o greșită interpretare situației de fapt și de drept deduse judecății întrucât acestea întrunesc fără putință de tăgadă voința locatorului de a nu reînnoi locațiunea în cazul neîndeplinirii condițiilor contractuale.
Art. 1438 Cciv statuează că atunci când s-a notificat concediul, locatarul chiar dacă a continuat a se servi de obiectul închiriat nu poate opune tacita relocațiune. Ori, în cauză, pârâta a fost notificată în legătură cu obligativitatea achitării cheltuielilor ocazionate de folosirea locuinței precum și cu faptul că, în caz de neplată, nu operează prelungirea contractului de închiriere. În mod indubitabil aceasta trebuie considerată drept o notificare în condițiile Codului Civil. În speță este vorba despre o ocupare fără titlu, deci abuzivă a locuinței, iar instanța de judecată este în măsură și îndreptățită să dispună evacuare.
În drept au fost invocate disp. art. 282 și urm Cpciv.
Deși legal citați intimații nu au formulat întâmpinare.
În raport de disp. art. 2821Cpciv, instanța a calificat calea de atac a fi recursul.
Examinând sentința recurată prin prisma motivelor invocate și a disp. Art. 3041Cpciv, Tribunalul reține că recursul este întemeiat, urmând a fi admis pentru următoarele considerente:
Prin acordul de voință materializat prin contractul de închiriere nr._/20.04.2004, reclamantul C. L. al Municipiului C. a transmis pârâtei B. V. folosința imobilului cu destinația de locuință situat în C., . 4, camera 9 pe o durată de 1 an, contra unei chirii lunare de_ lei.
Potrivit anexei 1 la acest contract, ceilalți pârâți sunt membrii ai familiei chiriașei B. V. care locuiesc împreună cu aceasta.
Prin actele adiționale nr. 1/09.03.2005 și respectiv 2/02.05.2007 termenul contractual a fost succesiv prelungit până la data de 20.04.2008.
Potrivit art. 13 legea 114/1996, cu condiția să nu fi operat prorogarea legală, la expirarea termenului prevăzut în contract încetează dreptul de folosință al chiriașului, instanța urmând să dispună evacuarea necondiționat de atribuirea unei alte locuințe. Potrivit textului citat, reînnoirea contractului poate interveni numai prin convenția părților, înțelegerea lor în acest sens putând fi expresă, dar –potrivit dreptului comun (art. 1436-1438 și art. 1452 Cciv) –și tacită, rezultând din folosința locuinței de către chiriaș, dacă locatorul nu s-a opus continuării raporturilor de locațiunea prin anunțarea concediului înainte de expirarea termenului contractual sau dacă tacita relocațiune nu a fost exclusă printr-o clauză expresă din contractul inițial.
În speță, Tribunalul constată că, ulterior expirării termenului contractual pârâta împreună cu familia sa au continuat să folosească imobilul cu destinația de locuință și nicio clauză contractuală nu se opune tacitei relocațiuni.
Această relocațiune care a intervenit potrivit dreptului comun operează pe durată nedeterminată și, ca atare, locatorul poate denunța unilateral contractul cu singura condiție a respectării termenului de preaviz (art. 1436 alin. 2 Cciv). Practic, după expirarea termenului contractual, locatorul are dreptul să pună capăt raporturilor de închiriere oricând și necondiționat, cerând evacuarea chiriașului.
Manifestarea de voință de a desface contractul (numită de lege „concediu”) este un act unilateral de voință și produce efecte chiar dacă nu a fost acceptată de partea concediată, care trebuie să suporte desfacerea contractului. Legea nu prevede o formă specială pentru denunțare. Practic trebuie făcută în scris și comunicată locatarului.
Tribunalul apreciază că înscrisul denumit „notificare” emis sub nr._/09.02.2012 de reclamanți nu are valoare de concediu întrucât, pe de o parte nu cuprinde un termen de preaviz, iar pe de altă parte, la dosar nu a fost atașată dovada comunicării acesteia către pârâți.
Însă, cererea de chemare în judecată pentru evacuare constituie manifestarea neechivocă a voinței de denunțare a contractului, fiind astfel asimilată concediului, termenul de preaviz fiind acoperit acoperit de timpul necesar soluționării litigiului.
Ca atare, investind instanța cu acțiunea civilă ce face obiectul prezentei cauze, reclamanții și-au manifestat voința de a pune capăt raporturilor contractuale.
Astfel, încetând raporturile contractuale dintre părți, aprecierea instanței de fond potrivit căreia pârâții ocupă cu titlu imobilul în litigiu, astfel încât acțiunea în revendicare fondată pe art. 480 Cciv nu poate fi admisă, apare a fi neîntemeiată.
Prin încetarea raporturilor contractuale ca urmare a denunțării unilaterale a contractului de către locator, ocupațiunea pârâților apare a fi fără titlu fapt ce impune admiterea acțiunii în revendicare .
Astfel Tribunalul constată că în temeiul disp art. disp. Art. 312 corob cu art. 304 pct 9 Cpciv, se impune admiterea recursului, modificarea în parte a sentinței recurate în sensul că va admite acțiunea în revendicare și va obliga pe pârâți să lase reclamanților în deplină proprietate și liniștită posesie, imobilul locuință situat în C., .. 66, modul nr. 4, camera 9.
În conf cu disp. art. 274 Cpciv,constatând culpa procesuală a intimaților, Tribunalul îi va obliga la plata cheltuielilor de judecată avansate de recurenți în cuantum de 139,5 lei reprezentând contravaloarea taxei de timbru..
În temeiul disp. Art. 20 alin. 5 Legea 146/1997 va stabili în sarcina recurenților reclamanți obligația de plată a taxei judiciare de timbru în cuantum de 91 lei, aferentă judecății pe fond a cererii.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite recursul formulat de reclamanții MUNICIPIUL C. PRIN PRIMAR, C. L. MUNICIPIUL C. împotriva sentinței nr. 1541/30.01.2013 pronunțată de Judecătoria C. în dosar nr._, în contradictoriu cu pârâții B. V., B. A. V., B. G. NICUȘOR, B. C. M., B. I. L., B. A. G. F., B. M..
Modifică în parte sentința recurată și pe fond, admite acțiunea în revendicare.
Obligă pe pârâți să lase reclam. În deplină proprietate și liniștită posesie, imobilul locuință situat în C., .. 66, modul nr. 4, camera 9.
Menține restul dispozițiilor sentinței atacate.
Stabilește în sarcina recurenților reclamanți obligația de plată a taxei judiciare de timbru în cuantum de 91 lei, aferentă judecății pe fond a cererii.
Obligă intimații la plata către recurenți a cheltuielilor de judecată în cuantum de 139,5 lei reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 28 Iunie 2013
Președinte, G. C. F. | Judecător, L. A. | Judecător, D. F. S. |
Grefier, G. D. |
Red LA/2 ex/12.07.2013
G.D. 04 Iulie 2013
J fond C M R.
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 1427/2013. Tribunalul DOLJ | Pretenţii. Sentința nr. 9402/2013. Tribunalul DOLJ → |
|---|
