Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 4787/2015. Tribunalul DOLJ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4787/2015 pronunțată de Tribunalul DOLJ la data de 02-11-2015 în dosarul nr. 1793/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL D.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 1793/2015
Ședința publică de la 02 Noiembrie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE L. C. C.
Judecător D. O.
Grefier F. C. C.
Pe rol, judecarea apelului declarat de apelantul-reclamant P. E. împotriva sentinței civile nr. 4787/14.04.2015, pronunțate de Judecătoria C. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul-pârât B. A., având ca obiect "hotarâre care sa tina loc de act autentic".
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns apelantul-reclamant P. E., personal, identificat cu CI, ., nr._, emisă de SPCLEP D., la data de 11.04.2012, lipsă fiind intimatul-pârât B. A..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care a învederat instanței următoarele:
- apelul/recursul a fost declarat în termen;
- motivele au fost comunicate;
- apelantul-reclamant a depus dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 73 lei;
- nu s-a depus întâmpinare;
- nu s-a solicitat judecarea cauzei în lipsă.
La interpelarea instanței apelantul-reclamant P. E. învederează că nu are alte probe sau alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri prealabile de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea apelului.
Apelantul-reclamant P. E. solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești din care să rezultă un act de punere în posesie a terenului respectiv.
TRIBUNALUL,
Asupra apelului civil de față.
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 5.12.2014 sub nr._ reclamantul P. E. a solicitat instantei ca prin hotărârea ce se va pronunta in contradictoriu cu pârâtul B. A., să se constate valabilitatea conventiei incheiate la data de 9.01.2012 cu privire la suprafata de 9000 mp situat in T 116 P 37, urmând ca instanta să pronunte o hotărâre care să tină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
In fapt, reclamantul a învederat instanței că de la data incheierii antecontractului l-a contactat pe parat sa faca actele si de fiecare data a gasit motive pentru a nu merge la notar. Arata ca impozitul e achitat la zi de catre reclamant.
In dovedire intelege sa solicite proba cu inscrisuri.
In drept, cererea a fost motivata pe dispoz art. 1073-1075 cod civil din 1864.
Prin sentința civilă nr.4787/14.04.2015, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._ , a fost admisă exceptia inadmisibilitatii actiunii invocata din oficiu de instanta.
A fost respinsă actiunea formulata de reclamantul P. E. în contradictoriu cu paratul B. A., CNP_, avand ca obiect hotarare care sa tina loc de act autentic ca inadmisibilă.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut că la data de 9.01.2012 s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare între reclamantul P. E. pe de o parte în calitate de promitent-cumpărător si pârâtul B. A., în calitate de promitent-vânzător prin care pârâtul s-a obligat să înstrăineze reclamantului un imobil compus dintr-un teren de 9000 mp, teren arabil extravilan, situat in com Bucovat, ., in T 116 P 37.
Prin această acțiune reclamantul a solicitat pronuntarea unei hotărâri care să tină loc de act autentic sustinand ca paratul refuza sa se prezinte in vederea incheierii actului in forma autentica.
Instanta retine că antecontractul încheiat în prezenta cauză la data 9.01.2012 reprezintă o promisiune bilaterală, prin care părțile s-au angajat să constituie în viitor un drept real asupra terenului mentionat in actul de vanzare cumparare.
Prin urmare, acest antecontract nu transmite dreptul de proprietate asupra imobilului de la promitentul vanzator la promitentul beneficiar, ci dă naștere numai la obligații de a face în sarcina părților, respectiv de a vinde pentru promitentul vânzător și de a cumpăra pentru beneficiarul cumpărător.
Dacă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului la data pronuntarii hotărârii instanța poate să pronunțe în baza prevederilor art. 1279 raportat la art. 1669 din Codul civil, o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Potrivit art. 1669 Cod civil „când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”
De asemenea art. 1279 alin. 1 Cod civil reglementează faptul că „promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.”, iar potrivit alin. 3 „dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.
Asadar, dacă vreuna din părțile convenției refuză să îsi îndeplinească obligatiile stabilite prin antecontractul incheiat, inclusiv obligația de a se prezenta în vederea încheierii actului în forma prevăzută de lege, cealaltă parte, care si-a indeplinit toate obligatiile, are posibilitatea de a se adresa instanței de judecată competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimțământului debitorului și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic.
Această soluție se impune și în temeiul principiului îndeplinirii în natură a obligațiilor care permite creditorului să obțină îndeplinirea întocmai a obligației asumate de către debitorul său.
Din analiza acestor dispozitii legale instanta a constatat că pentru a se pronunta o hotărâre care să tină loc de act autentic reclamantul are obligatia de dovedi îndeplinirea următoarelor conditii: dreptul de proprietate exclusivă a pârâtului-vânzător asupra bunului înstrăinat, acesta trebuind să fie în continuare în patrimoniul vânzătorului la data pronuntării hotărârii, plata pretului de către cumpărător, posesia neîntreruptă și netulburată a reclamantului de la data încheierii conventiei, refuzul nejustificat al pârâtului de a încheia actele în formă autentică precum si demersurile făcute de reclamant în acest sens, achitarea taxelor si impozitelor pentru terenuri conform certificatului de atestare fiscală precum si lipsa oricăror sarcini asupra terenului conform certificatului de sarcini eliberat de OCPI O.-BCPI C..
La aceste conditii se adauga si alte conditii reglementate de dispozitiile Legii nr. 17/2014.
Instanța a reținut ca potrivit art. 5 alin. 1 din L 17 din 7 martie 2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, cu modificarile ulterioare „În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.”
Art. 16 din aceeasi lege prevede ca „instrăinarea prin vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune, potrivit art. 4, sau fără obținerea avizelor prevăzute la art. 3 și 9 este interzisă și se sancționează cu nulitatea relativă.”
Conform art. 20 alin. 1 din aceeasi lege, „prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor și pactelor de opțiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia.”
Insa, potrivit deciziei nr. 755 din 16 decembrie 2014 a Curtii Constitutionale prevederile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia au fost declarate neconstituționale.
In motivarea acestei decizii Curtea Constituționala a reținut că antecontractul de vânzare (promisiunea de vânzare) constituie o obligație de a face care dă naștere la un drept de creanță, una dintre părți fiind obligată față de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun si ca indiferent de forma antecontractului, acesta reprezintă un drept de creanță.
În acest context, se pune problema incidenței dispozițiilor art. 16 alin. (1), teza referitoare la interzicerea privilegiilor, coroborate cu cele ale art. 44 alin. (2) din Constituție, sub aspectul garantării și ocrotirii egale a proprietății, întrucât dreptul de creanță este un bun, fiind astfel aplicabile în privința acestuia pe deplin dispozițiile constituționale referitoare la dreptul de proprietate privată persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare în formă autentică, pe de o parte, și persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare fie sub forma unui înscris sub semnătură privată, fie sub forma unui înscris atestat de către un avocat, pe de altă parte, având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, se află în aceeași situație juridică, întrucât natura juridică a actului — antecontract de vânzare, efectele produse de acesta — obligația de a încheia în viitor contactul de vânzare, precum și momentul încheierii antecontractelor-anterior intrării în vigoare a Legii nr.17/2014, sunt identice.
Curtea a reținut ca singura diferență ce poate fi reținută între aceste două categorii de persoane se referă la forma încheierii antecontractului, aspect care nu este de natură de a crea situații juridice diferite pentru părțile acestor două tipuri de antecontract având în vedere faptul că, indiferent de forma acestuia, efectele produse sunt aceleași. Astfel, atât antecontractul încheiat în formă autentică, cât și cel neautentificat nu realizau însuși transferul dreptului de proprietate, generând doar obligația părților de a încheia în viitor contractul de vânzare.
Curtea a mai retinut că, de principiu, efectele generate de cele două tipuri de antecontracte, constând în obligația de a încheia în viitor contractul de vânzare, trebuie să fie guvernate de același act normativ, reprezentat de legea în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, și anume Legea nr. 17/2014. În consecință, având în vedere că situațiile juridice în care se află părțile antecontractului de vânzare încheiat în formă autentică, cât și ale celui neautentificat nu diferă în esență, nu poate fi justificată nici aplicarea, în privința acestora, a unui tratamentul juridic diferit. Valorizarea diferențiată a antecontractelor de vânzare, respectiv în funcție de criteriul formei încheierii actului, are drept consecință consacrarea unui tratament juridic diferit între persoane care au încheiat antecontracte de vânzare având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, aspect în legătură cu care Curtea urmează a analiza dacă se întemeiază pe un criteriu obiectiv și rațional.
In concluzie examinând textul legal criticat raportat la dispozițiile art. 16 alin. (1) coroborate cu cele ale art. 44 alin. (2) din Constituție, Curtea a constatat că însuși criteriul care a stat la baza aplicării unui tratament juridic diferențiat, respectiv forma încheierii antecontractului, este unul subiectiv și aleatoriu, criteriu care conferă, astfel, beneficiarului său un veritabil privilegiu în valorificarea dreptului său de creanță.
Așadar, în speță, Curte nu a reținut nicio rațiune obiectivă și rezonabilă în sensul opțiunii legislative analizate (diferențierea act autentic — act sub semnătură privată), opțiune care nu înlătură nicio inegalitate de fapt sau de drept, ceea ce echivalează cu instituirea unui tratament juridic diferențiat sub forma unui privilegiu în favoarea persoanelor care au încheiat un antecontract autentic. În consecință, se conferă dreptului lor de creanță o poziție distinctă, diferențiată și mai avantajoasă față de cel al persoanelor care au încheiat un antecontract sub semnătură privată
Curtea a mai reținut că acordarea unei poziții privilegiate dreptului de creanță al persoanelor care au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare autentic contravine art. 16 alin. (1) în componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor raportat la art. 44 alin. (2) din Constituție, teza referitoare la garantarea și ocrotirea în mod egal a dreptului de proprietate privată. Așadar, Curtea nu neagă protecția constituțională de care se bucură un bun, respectiv un drept de creanță, în temeiul art. 44 din Constituție, ci, din contră, recunoaște această protecție în mod egal atât în privința antecontractelor autentificate, cât și a celor sub semnătură privată, astfel încât toate aceste antecontracte vor continua să-și producă efectele juridice potrivit Codului civil, cu condiția ca valorificarea lor în sensul transferului dreptului de proprietate să fie supusă reglementării existente la momentul încheierii actului translativ de proprietate, așadar, după exercitarea dreptului de preempțiune prevăzut de Legea nr. 17/2014.
De asemenea, potrivit art. 20 alin. 2 „ dispozitiile prezentei legi nu se aplică înstrăinărilor între coproprietari, soți, rude și afini până la gradul al treilea, inclusiv.”
Potrivit art. art. 1 din Ordinul nr. 719 din data de 12 mai 2014 privind aprobarea normelor metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului „se aprobă normele metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, prevăzute în anexele nr. 1-3, care fac parte integrantă din prezentul ordin.”
Conform art. 2 alin. 1 „normele metodologice prevăzute la art. 1 se aplică transferului dreptului de proprietate realizat în baza unui contract de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public, precum și în baza unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare, dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie.
(2)Transferul dreptului de proprietate, realizat în modalitățile prevăzute la alin. (1), poate avea ca obiect atât întregul teren, cât și o cotă-parte din dreptul asupra acestuia.
(3)Normele metodologice nu se aplică contractelor de vânzare-cumpărare care au la bază antecontracte și pacte de opțiune autentificate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014, cu modificările ulterioare.
Din coroborarea textelor de lege precitate, instanța a apreciat ca Legea nr. 17/2014 este aplicabila in cazul tuturor antecontractelor incheiate sub imperiul Noului Cod civil, fiind exceptate doar antecontractele incheiate intre coproprietari, soți, rude și afini până la gradul al treilea, inclusiv.
Cum in speta de fata obiectul cererii il reprezinta terenuri extravilane agricole, solicitandu-se pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de autentic in baza unui antecontract de vanzare –cumparare incheiat la data de 9.01.2012, dupa . Codului civil, instanta constata ca dispozitiile Legii nr. 17/2014 sunt aplicabile, reclamantul avand obligatia de a face dovada indeplinirii acestor conditii cumulative reglementate de lege, conditii ce urmeaza a fi analizate in conformitate cu dispozitiile legale mai sus citate si deciziei Curtii Constitutionale la data pronuntarii hotararii care tine loc de act autentic.
Astfel, instanta retine ca Legea nr. 17/2014 a instituit o procedură derogatorie de la dispozițiile art. 1.730 și următoarele din Codul civil în cazul terenurilor agricole situate în extravilan, instituind un drept de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale [art. 4 din Legea nr. 17/2014]. În vederea respectării acestei proceduri, vânzătorul înregistrează, la primăria din raza unității administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afișarea ofertei de vânzare, în vederea aducerii acesteia la cunoștința preemptorilor, ofertă care este afișată timp de 30 de zile la sediul primăriei și timp de 15 zile pe site-urile structurii din cadrul aparatului central al Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, respectiv ale structurilor teritoriale ale acestuia [art. 6 din lege], în cazul în care mai mulți preemptori de rang diferit sau de același rang își manifestă în scris intenția de cumpărare, la același preț și în aceleași condiții, vânzătorul va alege preemptorul, potențial cumpărător, și va comunica numele acestuia primăriei, iar în cazul în care un preemptor de rang inferior oferă un preț mai mare, vânzătorul poate relua procedura, o singură dată, cu înregistrarea ofertei de vânzare cu acest preț, cu preemptorii de rang superior. Dacă, în termenul de 30 de zile în care este afișată oferta de vânzare, niciunul dintre titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, vânzarea terenului este liberă, însă nu poate fi făcută la un preț mai mic decât cel cuprins în oferta de vânzare adusă la cunoștința preemptorilor, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării [art. 7 din lege].
Intrucat in speta nu au fost respectate prevederile Legii nr. 17/2014 instanta a admis exceptia inadmisibilitatii actiunii invocata din oficiu și a respins actiunea formulata de reclamantul P. E. in contradictoriu cu paratul B. A. ca inadmisibila.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul P. E.,
Arată că a plătit integral suma de 2000 lei la data la care a fost redactat contractul de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare la data de 09.01.2012 .
În acel contract era stipulat faptul că dacă una din părți nu se prezintă la notariat pentru perfectarea actelor cealaltă parte are dreptul să-l acționeze în judecată și să ceară o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic de înstrăinare, iar toate cheltuielile de judecată vor fi suportate de partea care nu s-a prezentat în termenul legal pentru autentificarea actului.
Reclamantul arată că dacă pârâtul nu s-a prezentat la notar pentru a perfecta actul și nici nu dorește acest lucru, apelantul a fost obligat să-l acționeze în instanță. Menționează că acest teren este arendat de către cumpărător de 2 ani de zile.
Analizand apelul prin prisma dispozitiilor legale incidente, Tribunalul constat si retine urmatoarele:
Apelantul-reclamant a solicitat instantei validarea conventiei de vanzare-cumparare avand ca obiect suprafata de 9000 mp teren arabil extravilan.
In ceea ce priveste aceasta categorie de terenuri, prin Legea nr. 17/07.03.2014, s-a stabilit ca instrainarea prin vanzare se face cu respectarea dreptului de preemptiune al coproprietarilor, arendasilor, proprietarilor vecini, precum si al statului roman prin Agentia Domeniilor Statului, in aceasta ordine, la pret si in conditii egale (art. 4).
De asemenea, in art.5 din aceeasi lege se stipuleaza ca in toate cazurile in care se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract de vanzare-cumparare, actiunea este admisibila numai daca antecontractul este incheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 republicata cu toate modificarile si completarile ulterioare si ale legislatiei in materie, precum si daca sunt intrunite conditiile prevazute la art. 3, 4 si 9, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este inscris la rolul fiscal si in cartea funciara.
In legatura cu aplicabilitatea in timp a acestor norme legale, in paragraful 20 al Deciziei nr. 755/16.12.2014, Curtea Constitutionala a statuat ca beneficiarul unei promisiuni neexecutate de a vinde terenuri agricole situate in extravilan este titularul unui drept de creanta, corelativ obligatiei de a vinde asumata de promitent in temeiul antecontractului, iar nu titularul unui drept de proprietate.
Transferul acestuia nu s-a realizat in momentul perfectarii antecontractului ci se va realiza in viitor, la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, respectiv al pronuntarii hotararii judecatoresti care se tina locul acordului de vointa nerealizat.
In acest sens, instanta de judecata trebuie sa verifice indeplinirea tuturor conditiilor de validitate la data pronuntarii hotararii care tine loc de contract de vanzare-cumparare.
Curtea a apreciat deci, ca indeplinirea conditiilor legale pentru incheierea contractului de vanzare, respectiv pentru pronuntarea hotararii judecatoresti care sa tina loc de contract, nu poate fi raportata la un moment anterior, reprezentat de acela al incheierii antecontractului, ci la momentul realizarii transferului dreptului de proprietate si care este supus legii in vigoare, potrivit principiului "tempus regit actum".
Prin urmare, este evident ca Legea nr. 17/2014 trebuie interpretata in sensul ca pana la data investirii instantei cu actiune in validarea conventiei – antecontract de vanzare-cumparare, cerintele referitoare la procedura dreptului de preemptiune, avize si inscrierea dreptului in cartea funciara, trebuie sa fi fost deja indeplinite.
Toate conditiile art. 3, 4 si 9 din lege trebuie indeplinite cumulativ, iar obligatia de a demonstra indeplinirea acestora ii revine reclamantului, dupa principiul prev. de art. 249 N.C.pr.civ.
In cauza, instanta l-a interpelat pe reclamant cu privire la parcurgerea procedurilor obligatorii prevazute de Legea nr. 17/2004, raspunsul acestuia fiind negativ.
In aceste imprejurari, vazand si caracterul de ordine publica al exceptiei inadmisibilitatii actiunii pe care instanta o poate invoca din oficiu si dispozitiile art. art. 480 N.C.pr.civ, instanta in mod corect, a respins actiunea ca inadmisibila.
Pentru considerentele expuse si avand in vedere prevederile art. 480 C.pr.civ, apelul urmraza sa fie respins ca nefundat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de apelantul-reclamant P. E., CNP_, cu domiciliul în . împotriva sentinței civile nr. 4787/14.04.2015, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul-pârât B. A., CNP_, cu domiciliul în comuna Bucovăț, ., județul D., ca nefondat.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică azi 02.11.2015, la sediul Tribunalului D..
Președinte, L. C. C. | Judecător, D. O. | |
Grefier, F. C. C. |
Red.jud.L.C.olțan
Tehnored.F.M./4 ex.21.11.2015
Jud.fond.CC.G.B.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 1796/2015. Tribunalul DOLJ | Fond funciar. Decizia nr. 1518/2015. Tribunalul DOLJ → |
|---|
