Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 170/2015. Tribunalul GALAŢI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 170/2015 pronunțată de Tribunalul GALAŢI la data de 26-02-2015 în dosarul nr. 170/2015
Dosar nr._
Operator de date cu caracter personal înregistrat sub nr.2949
ROMÂNIA
TRIBUNALUL G.
SECȚIA I CIVILĂ
Decizia civilă nr. 170/2015
Ședința publică din data de 26.02.2015
Completul constituit din:
Președinte: L. B.
Judecător: D. G. N.
Grefier: I. A. T.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea apelului declarat de apelant-reclamant C. I., cu domiciliul în Bîrlad, .. 10, ., ., jud. V., în contradictoriu cu intimat – pârât DOROBĂT G., cu domiciliul în Berești, ., jud. G., împotriva sentinței civile nr. 278/29.04.2014, pronunțată de Judecătoria Tg. B., în dosarul nr._ .
Dezbaterile și cuvântul pe fond au avut loc în ședința publică din data de 12.02.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 19.02.2015, respectiv la data de 26.02.2015, când a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față;
Examinând actele și lucrările dosarului, constată următoarele:
P. cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Târgu B., sub număr_, reclamantul C. I. a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâtul Dorobat G. I., pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul casă de locuit situat în ., jud. V., construit pe o suprafață de 562 mp, precum și terenul intravilan aferent acestuia în suprafață de 2910 mp inclus în titlul de proprietate nr._/25.06.2009.
În fapt reclamantul a arătat că prin antecontractul de vânzare-cumpărare, înscris sub semnătură privată încheiat la data de 01.08.2013, a convenit cu pârâtul vânzarea și respectiv cumpărarea imobilului casă de locuit situat în ., jud. V., construit pe o suprafață de 562 mp, precum și terenul intravilan aferent acestuia în suprafață de 2910 mp. Având în vedere că încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare nu a avut loc, solicită instanței pronunțarea unei hotărâri care să tină loc de contract de vânzare cumpărare în formă autentică, în baza art. 1669 și următoarele N.C.civ. Reclamantul a menționat că pârâtul este proprietarul imobilelor prin sentința civilă nr. 2459 pronunțată de Judecătoria Bârlad.
Nu a întemeiat în drept acțiunea formulată.
În susținerea acțiunii a solicitat proba cu acte.
Pârâtul legal citat nu a depus întâmpinare.
P. sentința civilă nr. 278/29.04.2014 pronunțată de Judecătoria Tg. B., acțiunea a fost respinsă ca nefondată.
Pentru a pronunța astfel, instanța de fond a reținut următoarele:
Reclamantul a încheiat cu pârâtul la data de 01.08.2013 un antecontract de vânzare cumpărare cu privire la imobilului casă de locuit situat în ., jud. V., construit pe o suprafață de 562 mp, precum și terenul intravilan aferent acestuia în suprafață de 2910 mp.
Promitentul vânzător a devenit proprietarul acestui imobil prin sentința civilă nr. 2459 pronunțată de Judecătoria Bârlad.
Prețul vânzării a fost stabilit ca fiind de 20.000 lei achitat integral la data semnării antecontractului, cu mențiunea că transferul dreptului de proprietate va avea loc la data semnării contractului de vânzare cumpărare, în termen de 2 săptămâni de la încheierea antecontractului. În caz contrar, oricare din părți se poate adresa instanței de judecată pentru a obține o hotărâre judecătorească care să țină loc de act de vânzare cumpărare.
În cauză, după încheierea antecontractului, nu s-a perfectat contractul de vânzare-cumpărare privind terenul în cauză.
Având în vedere data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare, respectiv data de 01.08.2013, precum și prevederile art. 102 din Legea nr. 71/2011, care arată că „contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat, în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa”, instanța a apreciat că are aplicabilitate Legea nr. 287/2009 (Noul Cod Civil), care a intrat în vigoare la data de 01.10.2011.
În materia vânzării, art. 1669 cod civil reia dispozițiile art. 1279 alin. 3 Cod civil și reglementează executarea silită a obligațiilor de a încheia un contract de vânzare, obligație de a face asumată printr-o promisiune bilaterală. Partea care și-a îndeplinit sau este gata să-și îndeplinească obligațiile poate cere instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, condiționat însă de întrunirea tuturor condițiilor de validitate ale vânzării (consimțământ, capacitate, obiect determinat și licit, cauză, formă etc.).
Având în vedere prevederile art. 1279, 1669 N.C.civ., art. 24 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, instanța a concluzionat că antecontractul de vânzare cumpărare imobil trebuie încheiat în formă autentică.
În speță, antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 01.08.2013 este un înscris sub semnătură privată, încheiat după . noului Cod civil.
Constatând că în cauză nu sunt întrunite condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, instanța a respins acțiunea ca neîntemeiată.
Împotriva sentinței civile nr. 278/29.04.2014 pronunțată de Judecătoria Tg. B. a declarat apel reclamantul C. I..
P. motivele de apel, în esență, a susținut că acțiunea a fost respinsă în mod greșit, deoarece a dovedit că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare îndeplinește toate condițiile cerute de lege pentru a fi perfectată în formă autentică, prin pronunțarea unei hotărâri și anume: a dovedit existența promisiunii, faptul că părțile și-au dat în mod valabil consimțământul, că pârâtul este proprietarul imobilului promis spre vânzare, că acesta și-a asumat o obligație de a face, respectiv pe aceia de a se prezenta la notar pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, că a plătit integral prețul.
A dovedit că după expirarea termenului prevăzut în convenție, pârâtul a fost notificat pentru perfectarea contractului în formă autentică, dar acesta nu s-a prezentat, aspect care-i permite să se adreseze instanței pentru a obține perfectarea promisiunii în formă autentică.
În referire la art. 24 alin.5 din Legea 7/1996, a solicitat să se constate că acesta este abrogat prin Legea 221/2013 și în consecință nu mai poate fi invocat ca impediment pentru pronunțarea unei hotărâri în perfectare act. Ca urmare, în opinia sa, pentru a fi valabil, antecontractul nu trebuie să îndeplinească cerința formei autentice.
A solicitat să se constate că pârâtul a fost citat la interogatoriu, iar acesta nu s-a prezentat, aspect care îndreptățea instanța de fond să facă aplicarea art. 358 N.C.proc.civ. și să considere poziția pârâtului ca fiind o mărturisire deplină sau un început de dovadă scrisă în favoarea reclamantului.
A solicitat admiterea apelului, schimbarea sentinței apelate și în rejudecare admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată.
Intimatul-pârât D. G., legal citat și informat, nu s-a prezentat în instanță și nu a depus întâmpinare.
Analizând întreg materialul probator administrat în cauză Tribunalul constată că apelul este nefondat, având în vedere următoarele considerente:
Pentru pronunțarea unei hotărâri favorabile, instanța trebuie să verifice existența dreptului de proprietate al promitentului-vânzător, existența consimțământului acestuia din urmă, identitatea promitentului-vânzător, întinderea și vecinătățile dreptului de proprietate pentru imobilul promis spre vânzare, respectiv dacă promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare îndeplinește forma prevăzută de lege la momentul la care părțile și-au asumat obligația de a vinde și respectiv cumpăra.
În speță, antecontractul de vânzare-cumpărare, îmbracă forma unui înscris sub semnătură privată și este încheiat la data de 01.08.2013, fiind supus dispozițiilor prevăzute de N.C.civ.
Acest antecontract are valoarea unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, prin care părțile s-au obligat să vândă respectiv să cumpere un imobil(casă și teren).
Într-adevăr, la data de 01.08.2013, prin art. II din Legea 221/2013 alin.5 al articolului 24 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare cu nr. 7/1996, a fost abrogat, iar analiza cererii reclamantului este supusă numai dispozițiilor prevăzute de N.C.civ. în art.1669 și 1279.
În varianta aplicabilă la data de 01.08.2013, art. 1669 N.C.civ., prevede următoarele: când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Art. 1279 alin.3 N.C.civ., prevede următoarele: dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.
După cum rezultă din conținutul art.1297 N.C.civ., principalul efect al promisiunii de a contracta, constată în nașterea unei obligații contractuale de a face, de rezultat, care incumbă ambelor părți. În caz de neexecutare, poate fi executată silit. Modurile de executare silită sunt strict reglementate de art. 1279 alin.2-3 și instituie o regulă și o excepție. Regula este menționată de alin.2 în varianta executării silite prin echivalent, iar excepția o constituie executarea silită atipică în natură, prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract. Ea este aplicabilă în funcție de natura contractului, dar numai în ipoteza în care beneficiarul și-a executat propriile obligații, iar cerințele legii pentru validitatea contractului sunt îndeplinite, sens în care textul trimite la art.885 și urm. N.C.civ. potrivit cu care modificarea unui drept real imobiliar se face potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea sau stingerea drepturilor reale, dacă prin lege nu se dispune altfel.
Potrivit art. 1676 din același Cod, în materie de vânzare de imobile, strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară.
Ca urmare, în noua reglementare, promisiunea trebuie încheiată în formă autentică dacă se prefigurează încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil.
Aplicând dispozițiile art. 1279 N.C.civ., dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia (este vorba despre validitatea contractului respectiv) sunt îndeplinite.
Art. 1179 N.C.civ.4 dispune că în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile. Art. 1244 C.civ. prevede că în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Deci, în cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv.
Necesitatea îndeplinirii condițiilor de validitate (formă și fond) nu este o exigență generală pentru încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaște dreptul creditorului de a obține o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă dacă se urmărește obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fie încheiat în formă autentică. Practic, forma autentică nu este o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă e îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
În consecință, pe N.C.civ. legiuitorul a prevăzut condiția formei autentice pentru antecontractul de vânzare-cumpărare, dacă se dorește executarea silită și în natură a obligațiilor asumate, respectiv pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic.
Din acest punct de vedere, soluția instanței de fond este corectă, iar faptul că pârâtul a fost citat la interogatoriu, iar acesta nu s-a prezentat, că potrivit art. 358 N.C.proc.civ. poziția pârâtului putea fi interpretată ca o mărturisire deplină sau un început de dovadă scrisă în favoarea reclamantului, nu are relevanță în cauză, deoarece una din condițiile esențiale și obligatorii prevăzută de lege pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, nu este îndeplinită.
Pentru considerentele mai sus expuse, soluția instanței de fond nu se justifică a fi reformată, motiv pentru care în baza art.480alin.1 N.C.proc.civ. va respinge apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat apelul declarat de apelant-reclamant C. I., cu domiciliul în Bîrlad, .. 10, ., ., jud. V., în contradictoriu cu intimat – pârât DOROBĂT G., cu domiciliul în Berești, ., jud. G., împotriva sentinței civile nr. 278/29.04.2014, pronunțată de Judecătoria Tg. B., în dosarul nr._ .
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică azi, 26.02.2015.
Președinte, Judecător, Grefier,
L. B. D. G. N. I. A. T.
Red. L.B./Tehnored. I.A.T./ 4 ex./08.04.2015
.>
| ← Fond funciar. Decizia nr. 169/2015. Tribunalul GALAŢI | Partaj judiciar. Decizia nr. 88/2015. Tribunalul GALAŢI → |
|---|
