Rectificare carte funciară. Decizia nr. 1471/2014. Tribunalul GORJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1471/2014 pronunțată de Tribunalul GORJ la data de 17-12-2014 în dosarul nr. 2875/263/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL GORJ
SECȚIA I CIVILĂ
Decizia civilă nr.1471
Ședința publică din 17 decembrie 2014
Completul compus din:
Președinte N. B.
Judecător G. R.
Grefier L. P.
Pe rol fiind judecarea apelurilor civile declarate de apelanții reclamanți M. R., M. M. și de apelanta pârâtă O. de C. și Publicitate Imobiliară Gorj împotriva sentinței civile nr.866/22.05.2014 pronunțată de Judecătoria Motru în dosarul nr._ și în contradictoriu cu intimații pârâți B. I. și B. V. și intimatele interveniente . SA prin lichidator judiciar Consulting Company IPURL, B. G. SA- Sucursala Drobeta Turnu Severin, având ca obiect rectificare carte funciară.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns avocat P. A., pentru apelanții reclamanți M. R. și M. M. și avocat M. M., pentru intimata intervenientă B. G. SA- Sucursala Drobeta Turnu Severin, lipsind apelanții reclamanți M. R. și M. M., intimații pârâți B. I. și B. V. și reprezentantul apelantului pârât O. de C. și Publicitate Imobiliară Gorj.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul oral al cauzei de către grefierul de ședință după care, având în vedere precizarea părților că nu mai au alte cereri de formulat, excepții de invocat și probe de administrat, s-a constatat apelul în stare de judecată și s-a acordat cuvântul:
Avocat P. A., pentru apelanții reclamanți M. R. și M. M., a solicitat admiterea apelului și schimbarea sentinței instanței de fond, în sensul rectificării înscrierii privind dreptul de proprietate asupra imobilului situat în municipiul Motru, fără cheltuieli de judecată. A arătat apărătorul apelanților reclamanți că în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamanți, în calitate de vânzători, și pârâții B. în calitate de cumpărători, aceștia din urmă și-au înscris dreptul de proprietate în cartea funciară. Ulterior, prin sentința nr.612/2008 pronunțată de Judecătoria Tg-J., definitivă și irevocabilă prin decizia nr.160/17.11.2008 pronunțată de Tribunalul Gorj, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, reclamanții M. redevenind astfel proprietari ai imobilului. A mai precizat apărătorul apelanților reclamanți că prin sentința nr.612/2008 nu s-a dispus și repunerea părților în situația anterioară și ca urmare a nerepunerii părților în situația anterioară, . SA nu poate să obțină intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului decât după rectificarea înscrierii pe numele reclamanților M..
Avocat M. M., pentru intimata intervenientă B. G. SA- Sucursala Drobeta Turnu Severin, a solicitat respingerea apelului și menținerea sentinței instanței de fond, conform motivelor invocate în întâmpinare și reținute de instanța de fond.
TRIBUNALUL
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Motru sub nr._ , reclamanții M. R. și M. M. au chemat în judecată pârâții B. I. și B. V., solicitând rectificarea înscrierii privind dreptul de proprietate asupra imobilului situat în municipiul Motru, .), .,., având nr. cadastral 434/1; 8, compus din trei camere de locuit și dependințe, cu o suprafață utilă de 70,20 mp și balcon în suprafață de 4,52 mp.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că între părți s-a încheiat contractul de vânzare–cumpărare autentificat sub nr.597/09.06.2006 prin care s-a transmis dreptul de proprietate asupra apartamentului și la data de 26.02.2008 situația juridică s-a modificat, în sensul că prin sentința civilă nr.612/26.02.2008 a fost admisă cererea formulată de . SA prin lichidator judiciar, fiind constatată nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare încheiat între soții M., în calitatea de vânzători și B. I., în calitate de cumpărător, sentință ce a rămas definitivă prin decizia nr.160 din data de 17.11.2008 pronunțată de Tribunalul Gorj, în dosarul nr._/95/2008.
Urmare a constatării nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare reclamanții au redevenit proprietarii apartamentului. Potrivit art.907 alin.1 NCC, când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situația juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia, iar potrivit alin.3 situația juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaștere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declarație dată în forma autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunțată împotriva acestuia, prin care s-a admis acțiunea de fond. Totodată, potrivit art.908 alin.1 NCC orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii dacă: înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desființat, în condițiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui.
În drept, cererea a fost întemeiată pe prevederile art.907 și următoarele NCC, art.89 din Ordinul 633/2006, art.33 din Legea nr.7/1996.
Pârâții au formulat întâmpinare prin care au invocat excepția lipsei de interes deoarece reclamanții după ce au înstrăinat pârâților imobilul, s-au judecat cu Inițiativa S. Impex Sa, în dosarul nr._ *, iar prin sentința civilă nr.2479/15.10.2012 s-a constatat intervenită vânzarea cumpărarea imobilului între reclamanți și această societate, motiv pentru care reclamanții nu mai sunt proprietari ai imobilului și nu justifică interes în promovarea prezentei acțiuni.
Pârâții au mai invocat excepția prescripției dreptului la acțiune, învederând faptul că, prin sentința civilă nr.612/26.02.2008 pronunțată în dosarul nr._, nu s-a dispus și repunerea părților în situația anterioară iar reclamanții nu au solicitat niciodată repunerea părților în situația anterioară și litigiul sau sentința respectivă nu a fost înscrisă în Cartea Funciară în termenul de prescripție tocmai că prin sentință nu s-a dispus și repunerea părților în situația anterioară, astfel încât sentința a rămas fără efect.
Au mai învederat faptul că reclamanții au încercat să intabuleze dreptul lor în Cartea Funciară, însă prin încheiere cererea le-a fost respinsă tocmai pentru motivele mai sus arătate, și că din extrasul de carte funciară rezultă că se află înscris sub nr.6836/25.02.2008 dreptul de ipotecă în favoarea B. G. SA- Sucursala Drobeta Turnu Severin pentru suma de 21.000 Euro și dobânzi, costuri și comisioane rezultate din contractul de ipotecă nr.370/21.02.2008.
S-a mai arătat faptul că banca nu a fost parte în nici unul dintre procesele purtate de reclamanți și niciuna dintre sentințe nu îi este opozabilă, iar reclamanții nu puteau promova acțiunea decât în termenul legal de prescripție de 3 ani. Fapt care nu s-a întâmplat astfel că dreptul material la acțiune s-a prescris.
Pârâții au arătat că cererea este inadmisibilă, deoarece rectificarea în sensul solicitat de reclamanți nu oglindește realitate, prin sentința nr.612/26.02.2008 nu s-a dispus repunerea părților în situația anterioară iar unitatea bancară ce are înscris dreptul de ipotecă nu a fost parte în acel proces motiv pentru care hotărârea nu-i este opozabilă.
Totodată, nici acțiunea în constatare a vânzării cumpărării imobilului intervenită între reclamanți și Inițiativa S. Impex SRL nu este opozabilă pârâților și nici unității bancare deoarece nu au fost părți în proces.
Au solicitat, totodată, respingerea pe fond a cauzei ca fiind netemeinică și nelegală.
În drept, au invocat dispozițiile art.205-209 Cod Procedură Civilă.
În răspunsul la întâmpinare reclamanții au arătat că pârâții i-au obligat la plata îmbunătățirilor, în valoare de 29.426,88 lei, conform sentinței civile nr.1486 din 09.06.2010, declarând în instanță că proprietarii apartamentului sunt reclamanții care s-au îmbogățit fără justă cauză, obținând astfel în mod necuvenit suma de bani, deși nu sunt proprietarii apartamentului.
La termenul din data de 03.04.2014 instanța, având în vedere că raportul juridic dedus judecății o impune, fiind vorba despre o cerere având ca obiect rectificare carte funciară, pentru lămurirea situației juridice a imobilului înscris în cartea funciară și pentru prevenirea unei situații incerte, în baza art.22 alin.3 teza I din C.proc.civ, a dispus introducerea în cauză a societății . SRL, prin lichidator, precum și a B. G. SA- Sucursala Drobeta Turnu Severin.
Legal citată, B. G. SA- Sucursala Drobeta Turnu Severin a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată formulată de reclamanți.
În motivarea întâmpinării s-a arătat că prin contractul de credit nr.82/21.02.2008, banca a acordat pârâților B. I. și B. V., un credit în valoare de 21.000 Euro pe o perioadă de 180 luni, începând cu data de 21.02.2008 și până la data de 21.10.2013 (anexa1). Respectivul credit a fost garantat cu ipotecă constituită asupra imobilului apartament compus din trei camere de locuit și dependințe, situat în Motru, .), ., ..
În prezent contractul de ipotecă ce este constituit în favoarea B. G. SA- Sucursala Drobeta Turnu Severin, este un act valid care a fost înscris în CF cu nr._- CI- U1 (nr.vechi 3661) a orașului Motru pentru a fi opozabil terților, inclusiv reclamanților, dar și intervenientei . SRL, contract de ipotecă care până în prezent nu a fost anulat.
Prin sentința civilă nr.866/22.05.2014 pronunțată de Judecătoria Motru în dosarul nr._ s-au respins excepțiile prescripției dreptului la acțiune, a lipsei de interes și a inadmisibilității invocate de pârâți și s-a respins și cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții M. R. și M. M. în contradictoriu cu pârâții B. I., B. V., O. de C. și Publicitate Imobiliară Gorj, intervenient . SA și B. G. SA- Sucursala Drobeta Turnu Severin.
Pentru a pronunța această sentință prima instanță a reținut că prin cererea lor, reclamanții M. R. și M. M. au chemat în judecată pârâții B. I. și B. V., solicitând rectificarea înscrierii privind dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Motru, .), ., ., având nr. cadastral 434/1; 8 și compus din trei camere de locuit și dependințe, cu o suprafață utilă de 70,20 mp și balcon în suprafață de 4,52 mp.
Înainte de a face o analiză asupra problemelor de drept ridicate de pârâți prin intermediul excepțiilor procesuale invocate în cauză, precum și asupra temeiniciei cererii de chemare în judecată, instanța de fond a apreciat că este necesară o prezentare a situației juridice a imobilului înscris în cartea funciară, care, în timp, a suferit numeroase modificări.
Astfel, s-a arătat că prin contractul de vânzare–cumpărare autentificat sub nr.597/09.06.2006, reclamanții M. R., M. M., în calitate de vânzători, au înstrăinat pârâților B. I. și B. V., în calitate de cumpărători, apartamentul situat în municipiul Motru, .), ., ..
Prin sentința civilă nr.612/26.02.2008 pronunțată de Judecătoria Motru în dosarul nr._, rămasă definitivă prin decizia Tribunalului Gorj nr.160/17.11.2008, a fost admisă acțiunea formulată de reclamanta . SA, prin lichidator judiciar Consulting Company IPURL și s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare, autentificat sub nr.597 din 09.06.2006 de către BNP P. O..
În cuprinsul sentinței s-a reținut că prin procesul verbal nr.1/14 ianuarie 2004, Consiliul de administrație al . SA a aprobat la art.8 cumpărarea unui apartament cu 3 camere în mun. Motru, la suma de 90.000.000 lei ROL și amenajarea acestuia și, în baza unei înțelegeri verbale cu pârâtul M. R. aceștia au convenit să achiziționeze apartamentul, proprietatea pârâtului, achitându-i acestuia suma de 90.000.000 lei ROL așa cum reiese din dispoziția de plată nr.411/2004, specificându-se că suma respectivă reprezintă contravaloare apartament achiziționat . a efectuat o . îmbunătățiri la acest apartament, în sensul că s-au achiziționat materiale pentru reparații, piese pentru punerea în funcțiune a instalației sanitare, perdele, mochetă, etc.
S-a mai reținut faptul că la interogatoriul luat pârâtului M. R., acesta a arătat că la data încheierii contractului autentic nu a mai primit nici un ban de la B. I. și nici ulterior, considerând că prețul din contract reprezintă suma pe care deja o primise de la societate și a crezut că totul este legal între societate și pârâtul B. I. având în vedere și funcția pe care acesta o îndeplinea în cadrul societății.
Pârâtul B. I., la interogatoriul civil luat a precizat că nu știe dacă între pârâții M. și societate a intervenit o eventuală înțelegere cu privire la vânzarea apartamentului pe care l-a cumpărat el și că suma de 9.000 lei, reprezentând prețul apartamentului, a fost trimisă pârâtului M. R. prin intermediul numitului F. C., înainte cu 3 luni de la data încheierii.
S-a reținut, de asemenea, faptul că, prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.597/09.06.2006 dreptul de proprietate asupra apartamentului s-a transmis însă pârâtului B. I. și nu către societate, cu toate că a existat o înțelegere verbală între pârâtul M. R. și societate privind înstrăinarea apartamentului, motiv pentru care societatea a și efectuat o . îmbunătățiri, în acest sens este și declarația martorului P. C. care a declarat că a fost rugat de F. C. să intermedieze vânzarea apartamentului ,proprietatea lui M. R. între acesta din urmă și . SA. Același martor a declarat că s-a negociat prețul la suma de 90.000.000 lei și M. R. a dat cheia de la apartament lui F. C., administratorul societății pentru a efectua îmbunătățiri. Că, actul de vânzarea cumpărare autentic s-a semnat în prezența lui, iar M. R. nu a mai primit vreo altă sumă de bani de la B. I., singura sumă primită fiind cea de la societate.
S-a arătat că martorul F. C. a arătat, în depoziția sa, că societatea a luat hotărârea de a achiziționa un apartament și întrucât a aflat că M. R. dorește să vândă apartamentul său l-a contactat pe acesta și i-a spus că societatea era interesată în acest sens. A mai arătat martorul că pârâtul B. I. nu i-a dat nici o sumă de bani pentru a-i da la rândul lui numitului M. R., cu titlu de preț al apartamentului.
S-a reținut, astfel, că pârâtul B. I. a încheiat respectivul contract în nume propriu, profitând de funcția de consilier juridic pe care o îndeplinea în cadrul societății, cu toate că nu a achitat personal prețul, acesta fiind achitat de fapt de către societate.
În atare situație, s-a constatat că în mod evident pârâtul B. I. a înțeles să încheie contractul de vânzare – cumpărare în frauda . SA, profitând totodată și de faptul că prin sentința nr.1308 din 30.11.2005 pronunțată de Tribunalul Gorj în dosarul nr.214/F/2003 se dispusese . debitoarei . SA.
Instanța a considerat că trebuie menționat faptul că un act juridic se socotește săvârșit in frauda legii când anumite norme legale sunt folosite nu in scopul in care au fost edictate, ci pentru eludarea altor norme legale imperative. Aplicarea legii, in litera si spiritul ei, este o necesitate de interes obștesc si de aceea actele juridice săvârșite in frauda legii sunt sancționate cu nulitate absoluta.
Prin urmare, s-a reținut faptul că rezultă fără echivoc că pârâtul B. I. a cumpărat apartamentul în cauză cu intenția clară de a obține un folos injust în dauna societății . SA, respectiv a creditorilor acesteia și chiar dacă din perspectiva dispozițiilor art.1191 alin.2 C.civ. nu se va primi niciodată o dovadă prin martori în contra sau peste ceea ce cuprinde actul, instanța a reținut că dovada contrară împotriva a ceea ce este cuprins în actul autentic este permisă atunci când obiectul probei reclamantului poartă asupra mențiunilor care privesc declarațiile părților făcute în prezența notarului, dar a căror realitate, fundament nu poate fi verificat de notar, astfel încât este permisă proba contrarie, ori, din conținutul contractului de vânzare – cumpărare încheiat în formă autentică a rezultat doar faptul că prețul vânzării – cumpărării este de 9.000 lei, sumă pe care vânzătorul a primit-o integral de la cumpărător și nu reiese că suma a fost dată în prezența notarului, situație în care dovada cu martori este permisă pentru a se dovedi că de fapt prețul apartamentului a fost achitat de către societate.
Față de considerentele de mai sus, instanța a respins excepțiile lipsei calității procesuale active și lipsei interesului și, apreciind că cererea este întemeiată, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare–cumpărare autentificat sub nr.597 din 09.06.2006 de către Bitoul Notarului Public P. O., soluție ce a rămas definitivă prin decizia Tribunalului Gorj nr.160/17.11.2008.
În urma desființării contractului de vânzare cumpărare, pârâții B. I. și B. V. au chemat în judecată pe reclamanții M. R. și M. M., pentru plata îmbunătățirilor pe care le-au efectuat în apartament, cererea făcând obiectul dosarului nr._ al Judecătoriei Motru. În acest dosar s-a pronunțat sentința civilă nr.1486/09.06.2010 definitivă prin decizia nr.2124/28.09.2010 a Tribunalului Gorj, prin care instanța a obligat pârâții M. R. și M. M. la plata sumei de 23 036 lei reprezentând contravaloare îmbunătățiri către reclamanții B. I. și B. V., reținându-se că între reclamantul B. I. și pârâții M. R. și M. M. s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.597 din 09.06.2006, prin care pârâții au vândut reclamantului în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul situat în municipiul Motru, ., . trei camere de locuit și dependințe.
S-a arătat faptul că, din înscrisurile depuse de reclamanți la dosarul cauzei, coroborate cu depozițiile martorilor ascultați în cauză și concluziile raportului de expertiză, reclamanții B. I. și B. V. au adus îmbunătățiri imobilului apartament cu trei camere, situat în mun. Motru, .,.,..
S-a precizat că, pentru a realiza aceste îmbunătățiri, reclamanții B. I. și B. V. au contractat un credit ipotecar la B. Group Societe Generale SA, în valoare de_ Euro la data de 21.02.2008.
Ulterior, prin sentința nr.2479/15.10.2012 pronunțată de Judecătoria Motru în dosarul nr._ *, instanța a admis cererea formulată de reclamanta . SA și a constatat valabilitatea convenției încheiate între promitenții-vânzători M. R. și M. M. și promitent-cumpărător . SA privind vânzarea – cumpărarea apartamentului situat în municipiul Motru, ., ., jud.Gorj, pentru care reclamanta a plătit prețul de 90.000.000 lei ROL, sentința ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Instanța a reținut că în cauza de față s-a constatat că prin procesul – verbal nr.1 din 14.01.2004 Consiliul de administrație al . SA a aprobat cumpărarea unui apartament cu trei camere în municipiul Motru, contra sumei de 90.000.000 lei ROL și amenajarea acestuia și în baza unei înțelegeri verbale, pârâtul M. R. a încasat de la reclamanta Inițiativa S. Impex SA suma de 90.000.000 lei ROL, specificându-se că suma reprezintă c/val apartament achiziționat situat în . fost încasată de către pârâtul M. R. la data de 20.08.2004, însă la data de 09.06.2006 acesta împreună cu pârâta M. M. a transmis dreptul de proprietate asupra apartamentului către B. I., întocmindu-se contractul de vânzare–cumpărare autentificat sub nr.597/09.06.2006. Prin sentința civilă nr.612/26.02.2008 intrată în puterea lucrului judecat s-a constatat nulitatea absolută a acestui contract încheiat între numitul B. I. și pârâții din prezenta cauză.
Având în vedere că, în temeiul retroactivității efectelor nulității actului juridic, părțile ajung în situația în care s-ar fi aflat dacă nu ar fi încheiat actul juridic, s-a constatat că pârâții M. R. și M. M. au redevenit proprietarii apartamentului în litigiu ca urmare constatării nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu B. I. și B. V., prin sentința civilă nr.612/26.02.2008.
În cauza de față, prin cererea de chemare în judecată reclamanții M. R. și M. M. au solicitat, așa cum s-a arătat mai sus, în contradictoriu cu pârâții B. I. și B. V., rectificarea înscrierii privind dreptul de proprietate asupra imobilului situat în municipiul Motru, .), ., având nr.cadastral 434/1;8, compus din trei camere de locuit și dependințe, cu o suprafață utilă de 70,20 mp și balcon în suprafață de 4,52 mp, motivându-și cererea pe împrejurarea că a fost constatată nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.597/09.06.2006 și redevenind, astfel, proprietarii apartamentului.
Din extrasul de carte funciară depus la dosarul cauzei a rezultat că în continuare, figurează înscris dreptul de proprietate al pârâților B. I. și B. V. asupra apartamentului, precum și un drept de ipotecă, instituit în favoarea B. G. SA- Sucursala Drobeta Turnu Severin și născut din contractul de ipotecă nr.370/21.02.2008, prin care pârâții B. I. și B. V. au garantat creditul, în valoare de_ de Euro obținut de la unitatea bancară mai sus menționată.
În ceea ce privește excepția prescripției dreptului la acțiune invocată de pârâții B. I. și B. V., instanța s-a raportat la dispozițiile Legii nr.7/1996, lege aplicabilă la data de rămânerii definitive a sentinței civile nr.612/26.02.2008 pronunțată de Judecătoria Motru în dosar nr._, ținând cont de faptul că reclamanții solicită rectificarea cărții funciare în baza dispozițiilor sentinței menționate, precum și de dispozițiile art.76 din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod Civil, conform cărora dispozițiile art.876-915 din Codul Civil privitoare la cazurile, condițiile, efectele și regimul înscrierilor în cartea funciară se aplică numai actelor și faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârșite ori produse după . Codului Civil.
Excepția invocată de pârâți a primit soluția de respingere, cu motivarea că imprescriptibilitatea este evidențiată în dispozițiile art.35 din Legea nr.7/1996 din care rezultă că acțiunea în rectificare este imprescriptibilă extinctiv față de dobânditorul nemijlocit, precum și față de terțul care a dobândit cu rea-credință dreptul înscris în folosul său.
Cu privire la excepția lipsei de interes instanța a reținut că reclamanții au interes în promovarea acțiunii, câtă vreme contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.597/09.06.2006 de către BNP P. O. a fost desființat prin sentința civilă nr.612/26.02.2008 pronunțată de Judecătoria Motru în dosarul nr._, acesta fiind și motivul principal invocat de reclamanți în cuprinsul cererii de chemare în judecată.
Interesul acestora este justificat și de împrejurarea faptului că prin sentința civilă nr.1486/09.06.2010 pronunțată de Judecătoria Motru în dosarul nr._, definitivă prin decizia civilă nr.2124/28.09.2010 a Tribunalului Gorj, instanța i-a obligat la plata sumei reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor efectuate de pârâții B. I. și B. V. la apartamentul în cauză, ca efect al constatării nulității contractului de vânzare-cumpărare nr.597/09.06.2006, imobilul reintrând în patrimoniul vânzătorilor M. R. și M. M..
Și în cazul excepției inadmisibilității invocată de pârâți soluția a fost aceeași, arătându-se că sunt neîntemeiate motivele învederate (și referitoare la faptul că rectificarea în sensul solicitat de reclamanți nu oglindește realitatea, că prin sentința nr.612/26.02.2008 nu s-a dispus repunerea părților în situația anterioară iar unitatea bancară ce are înscris dreptul de ipotecă nu a fost parte în acel proces, motiv pentru care hotărârea nu-i este opozabilă, și că nici acțiunea în constatare a vânzării cumpărării imobilului intervenite între reclamanți și Inițiativa S. Impex SRL nu este opozabilă pârâților și nici unității bancare, deoarece nu au fost părți în proces) iar, pe de altă parte, nu semnalează încălcări care să atragă sancțiunea inadmisibilității introducerii cererii, ci mai degrabă cuprind chestiuni ce țin de dezlegarea în fond a pricinii.
S-a menționat că acțiunea în rectificare carte funciară este definită de art.34 din Legea 7/2006, potrivit căruia orice persoana interesata poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciara daca printr-o hotărâre judecătoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca: 1. înscrierea sau actul in temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; 2. dreptul înscris a fost greșit calificat; 3. nu mai sunt întrunite condițiile de existenta a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic in temeiul căruia s-a făcut înscrierea; 4. înscrierea din cartea funciara nu mai este in concordanta cu situația reala actuala a imobilului.
Astfel s-a constatat că pretențiile reclamanților se circumscriu dispozițiilor legale mai sus menționate, acțiunea acestora fiind introdusă în conformitate cu dispozițiile legale în materie de carte funciară, neexistând condiții de admisibilitate încălcate.
Referitor la susținerile Oficiului de C. și Publicitate Imobiliară conform cărora acesta nu are calitate procesuală în prezenta cauză, instanța a constatat ca fiind întemeiate deoarece potrivit art.32 din Legea nr.7/1996, soluționarea plângerii împotriva încheierii de carte funciara, a acțiunii in justificare tabulara, in rectificare, precum si prestație tabulara se face fără citarea oficiului teritorial.
În ceea ce privește fondul cauzei, s-a reținut că pretenția reclamanților constând în înscrierea dreptului lor de proprietate privind apartamentul situat în Motru, ., ., jud.Gorj este nefondată, deoarece prin sentința civilă nr.2479/15.10.2012 pronunțată de Judecătoria Motru în dosarul nr._ *, rămasă definitivă prin nerecurare, instanța a admis cererea formulată de reclamanta . SA și a constatat valabilitatea convenției încheiate între promitenții vânzători M. R. și M. M. și promitentul cumpărător . SA, privind vânzarea – cumpărarea apartamentului pentru care . SA a plătit prețul de 90.000.000 lei ROL, sentința ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Așadar, având în vedere caracterul constitutiv de drepturi al sentinței civile mai sus menționate, s-a reținut că de la data rămânerii definitive a acesteia dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Motru, ., ., județul Gorj s-a transferat de la promitenții-vânzători M. R. și M. M. la promitentul cumpărător . SA, aceasta fiind singurul proprietar îndreptățit să solicite înscrierea dreptului său de proprietate în cartea funciară asupra imobilului ce face obiectul cauzei.
Față de cele expuse, instanța a respins cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel apelanții reclamanți M. R., M. M. și apelanta pârâtă O. de C. și Publicitate Imobiliară Gorj.
În apelul declarat, apelanții reclamanți M. R., M. M. au solicitat admiterea apelului și schimbarea sentinței instanței de fond, în sensul rectificării din cartea funciară a înscrierii privind dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Municipiul Motru, ., ..
În motivarea apelului s-a arătat că între apelanții reclamanți și pârâții B. I. și B. V. s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.597/09.06.2006 cu privire la imobilul menționat anterior, însă prin sentința civilă nr.612/26.02.2008 pronunțată de Judecătoria Tg-J. a fost admisă acțiunea civilă formulată de . SRL și s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare. Ca urmare a pronunțării acestei hotărâri judecătorești apelanții reclamanți au redevenit proprietari asupra imobilului, însă în cartea funciară figurează înscris dreptul de proprietate în favoarea intimaților pârâți, fiind astfel incidente în speță dispozițiile art.907 alin.1 din Noul cod civil și art.908 alin.1 din Noul Cod civil referitoare la rectificarea înscrierilor din cartea funciară în situația în care acestea nu mai corespund realității.
S-a mai precizat în apelul declarat că instanța de fond a respins acțiunea cu motivarea că sigura persoană îndreptățită de a solicita înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară este . SRL ca urmare a pronunțării sentinței civile nr.2479/15.10.2012 de către Judecătoria Motru în dosarul nr._ *, însă acțiunea în rectificare poate fi promovată de persoana care a fost este înscrisă în cartea funciară cu privire la un drept pentru care o altă persoană este înscrisă în aceeași carte funciară, iar această înscriere îi vatămă dreptul reclamantului.
O altă critică a vizat faptul că în condițiile în care acțiunea introductivă este de rectificare carte funciară și nu de intabulare drept de proprietate, această cerere putea fi formulată numai de către reclamanții M. R. și M. M. și nu putea fi formulată de către . SRL, deoarece aceasta din urmă nu a obținut o hotărâre judecătorească definitivă împotriva pârâților B. I. și B. V.. De asemenea, înscrierea dreptului de proprietate asupra imobilului de către . SRL poate fi realizată numai după rectificarea înscrierii din cartea funciară astfel cum o solicită apelanții reclamanți.
La data de 29.09.2014 O. de C. și Publicitate Imobiliară Gorj a formulat cerere de aderare la apelul declarat de apelanții reclamanți, solicitând schimbarea sentinței apelante în sensul respingerii acțiunii civile formulate împotriva Oficiului de C. și Publicitate Imobiliară Gorj ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
S-a criticat sentința de fond pentru considerentul că, deși în considerentele acesteia se reține că pârâtul chemat în judecată nu are calitate procesuală pasivă în raport de dispozițiile art.32 din Legea nr.7/1996, în dispozitivul sentinței instanța nu s-a pronunțat asupra acestei excepții. Cum este vorba despre o excepție de fond absolută care impune soluționarea sa cu prioritate înaintea soluționării fondului cauzei, prin nepronunțare a fost încălcat dreptul părților la apărare, O. de C. și Publicitate Imobiliară Gorj fiind privat de posibilitatea de a susține această excepție.
De asemenea, intimații pârâți B. I. și B. V. au formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului declarat și menținerea ca legală și temeinică a sentinței instanței de fond, arătându-se că reclamanții nu justifică un interes legitim personal și direct în promovarea cererii de față. Astfel, prin sentința civilă nr.612/26.02.2008 pronunțată de Judecătoria Motru în dosarul nr._ nu s-a solicitat și nu s-a dispus de către instanță repunerea părților în situația anterioară, iar pentru aceeași motivare le-a fost respinsă cererea reclamanților de înscriere a dreptului lor de proprietate în cartea funciară.
S-a mai arătat că cererea reclamanților este inadmisibilă, deoarece rectificarea solicitată de către apelanții reclamanți nu reflectă situația juridică a imobilului din moment ce nu s-a dispus repunerea părților în situația anterioară în dosarul nr._ al Judecătoriei Motru, iar hotărârile judecătorești prin care s-a constat dreptul de proprietate pentru . SRL nu le sunt opozabile intimaților pârâți.
Analizând apelul principal și cererea de aderare la apel formulate în cauza de față, tribunalul reține că acestea critică sentința pronunțată de instanța de fond pentru nesoluționarea excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtului O. de C. și Publicitate Imobiliară Gorj, dar și în ceea ce privește soluția dată pe fondul cererii având ca obiect rectificare carte funciară.
În condițiile în care nu s-a declarat apel cu privire la modul de soluționare a excepțiilor invocate de pârâții B. I. și B. V., în conformitate cu dispozițiile art.478 Cod procedură civilă, tribunalul nu va verifica legalitatea și temeinicia sentinței în ceea ce privește aceste excepții și nu va răspunde criticilor din întâmpinarea depusă de către intimații pârâți B. I. și B. V., lipsa de interes al reclamanților și inadmisibilitatea cererii de chemare în judecată putând fi susținută de către aceștia doar prin declararea unui apel și, în lipsa acestuia, excepțiile apar ca fiind soluționate definitiv de către instanța de fond.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului O. de C. și Publicitate Imobiliară Gorj, tribunalul reține că deși această excepție a fost invocată în fața instanței de fond, iar în considerentele sentinței, la fila 8 paragraful 4 se menționează că cererile având ca obiect rectificare carte funciară se soluționează fără citarea acestui pârât, care astfel nu are calitate procesuală în cauză, în dispozitivul sentinței nu se mai regăsește această soluție, apelul declarat de pârâtul O. de C. și Publicitate Imobiliară Gorj fiind astfel fondat. Totodată, excepția invocată este întemeiată, deoarece potrivit dispozițiilor legale în vigoare (art.32 din legea nr.7/1996) acțiunile în rectificare carte funciară se judecă fără citarea oficiul de cadastru și publicitate imobiliară.
În consecință, în baza art.480 Cod procedură civilă, va fi admis acest apel și va fi schimbată sentința instanței de fond, în sensul că se va respinge acțiunea civilă formulată de către reclamanții M. R. și M. M. împotriva acestui pârât ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
Pe fondul cauzei, în ceea ce privește apelul declarat de apelanții reclamanți, tribunalul reține că aceștia critică sentința instanței de fond pentru greșita aplicare a dispozițiilor art.907 și 908 Noul Cod de procedură civilă în ceea ce privește rectificarea înscrierilor în cartea funciară, însă tribunalul stabilește cu prioritate că în speță nu sunt aplicabile aceste dispoziții legale, ci prevederile Legii nr.7/1996 legate de rectificarea înscrierilor din cartea funciară. Acest lucru deoarece, după cum rezultă din dispozițiile art.76 din Legea nr.71/2011, prevederile Noului Cod civil din materia publicității imobiliare se aplică numai actelor și faptelor juridice încheiate, respectiv săvârșite sau produse după . Codului Civil. Pe cale de consecință, cărții funciare privitoare la imobilul a cărui situație juridică s-a modificat prin sentința civilă nr.612/26.02.2008 pronunțată de Judecătoria Motru în dosarul nr._/95/2008 îi sunt aplicabile dispozițiile legale în vigoare la data de 26.02.2008, și anume Legea nr.7/1996 în forma sa de la acel moment.
Potrivit dispozițiilor art.34 din Legea nr.7/1996 (în forma în vigoare în anul 2008), orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor în cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă s-a constatat că înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil, iar potrivit art.36 din aceeași lege acțiunea în rectificare întemeiată pe nevalabilitatea titlului ce a stat la baza acestuia se va putea îndrepta și împotriva terțelor persoane care și-au înscris un drept real dobândit cu bună credință și prin act juridic cu titlu oneros.
Din interpretarea acestor dispoziții legale rezultă că rectificarea înscrierilor din cartea funciară în ceea ce privește menționarea dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Motru, ., ., județul Gorj, astfel cum rectificarea cărții funciare este definită de dispozițiile art.33 din Legea nr.7/1996, este posibilă în speța de față în care reclamanții M. R. și M. M. solicită înlăturarea mențiunilor realizate cu privire la acest imobil ca urmare a pronunțării sentinței civile nr.612/26.02.2008 pronunțată de Judecătoria Motru în dosarul nr._ .
Astfel, prin această hotărâre judecătorească irevocabilă s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.597/09.06.2006 prin care vânzătorii M. R. și M. M. înstrăinaseră imobilul către cumpărătorii B. I. și B. V., contract în temeiul căruia cumpărătorii B. I. și B. V. înscriseră dreptul lor de proprietate în cartea funciară. Prin anularea titlului care reprezentase temeiul înscrierii în cartea funciară al dreptului de proprietate pentru B. I. și B. V., dobândesc incidență dispozițiile art.34 pct.1 din Legea nr.7/1996, impunându-se astfel rectificarea cărții funciare pentru ca înscrierile din cuprinsul cărții funciare să reflecte realitatea născută din pronunțarea sentinței civile nr.612/26.02.2008 în dosarul nr._ al Judecătoriei Motru.
După cum a reținut și instanța de fond, ca urmare a pronunțării sentinței civile nr.2479/15.12.2012 de către Judecătoria Motru în dosarul nr._ * în momentul de față calitatea de proprietar asupra imobilului o are . SRL, însă pentru ca aceasta din urmă să poată realiza, la rândul său, înscrierea dreptului său de proprietate transferat din patrimoniul vânzătorilor M. R. și M. M., este necesar ca aceștia din urmă să figureze, la rândul lor, ca proprietari în cartea funciară. După cum rezultă din încheierea nr.9825 pronunțată de O. de C. și Publicitate Imobiliară Gorj la data de 14.04.2011 în dosarul nr.9825/2011, înscrierea dreptului de proprietate al actualului proprietar nu se poate realiza fără a fi rectificate înscrierile eronate, iar reclamanții M. R. și M. M. încearcă prin acțiunea civilă de față tocmai să remedieze această situație.
Apare astfel ca fiind întemeiat apelul declarat de apelanții M. R. și M. M., sentința instanței de fond fiind dată cu aplicarea greșită a dispozițiilor art.33, art.34 și art.36 din Legea nr.7/1996, urmând ca în baza art.480 Cod procedură civilă să fie admis apelul și schimbată sentința instanței de fond, în sensul admiterii acțiunii civile formulate de reclamanții M. R. și M. M.. Se va dispune rectificarea cărții funciare privitoare la imobilului cu numărul cadastral 434/1;8 înscris în cartea funciară_-C1-U1 și reprezentat de apartamentul situat în Municipiul Motru, ., ., ., în sensul consemnării pentru acest imobil a dreptului de proprietate în favoarea lui M. R. și M. M., fiind menținute restul dispozițiilor sentinței instanței de fond în ceea ce privește excepțiile invocate de pârâții B. I. și B. V..
În baza art.453 Cod procedură civilă, instanța va lua act că apelanții reclamanți nu solicită cheltuieli de judecată în apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelurile civile declarate de apelanții reclamanți M. R. și M. M., ambii cu domiciliul în municipiul Motru, ., ., . și de apelantul pârât O. de C. și Publicitate Imobiliară Gorj, cu sediul în Tg-J., județul Gorj împotriva sentinței civile nr.866/22.05.2014 pronunțată de Judecătoria Motru în dosarul nr._ și în contradictoriu cu intimații pârâți B. I., domiciliat în Motru, ., ., ., B. V., domiciliată în Motru, ., ., . și cu domiciliul procedural ales în Motru, ., ., ., județul Gorj și intimatele interveniente . SA, prin lichidator judiciar Consulting Company IPURL, cu sediul în Tg-J., ..15, județul Gorj, B. G. SA-Sucursala Drobeta Turnu Severin, cu sediul în Drobeta Turnu Severin, județul M., având ca obiect rectificare carte funciară.
Schimbă sentința civilă nr.866/22.05.2014 pronunțată de Judecătoria Motru în dosarul nr._ în sensul că admite excepția lipsei calității procesuale pasive a Oficiului de C. și Publicitate Imobiliară Gorj și respinge acțiunea față de acesta ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă și admite acțiunea civilă formulată de reclamanții M. R. și M. M..
Dispune rectificarea cărții funciare cărții funciare privitoare la imobilului cu numărul cadastral 434/1;8 înscris în cartea funciară_-C1-U1 și reprezentat de apartamentul situat în Municipiul Motru, ., ., ., în sensul consemnării pentru acest imobil a dreptului de proprietate în favoarea lui M. R. și M. M..
Mențiune dispozițiile sentinței civile nr.866/22.05.2014 pronunțată de Judecătoria Motru în dosarul nr._ cu privire la excepțiile invocate de pârâții B. I. și B. V..
Ia act că nu se solicită cheltuieli de judecată în apel.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 17 decembrie 2014, la Tribunalul Gorj.
Președinte, N. B. | Judecător, G. R. | |
Grefier, L. P. |
Red. N.B./Tehn. C.I.L.
Jud. fond P.D.O.
10ex./22 decembrie 2014
| ← Obligaţie de a face. Hotărâre din 27-10-2014, Tribunalul GORJ | Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Hotărâre din... → |
|---|
