Acţiune în constatare. Decizia nr. 638/2014. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 638/2014 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 30-04-2014 în dosarul nr. 21095/245/2011
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 30 Aprilie 2014
Președinte - M. S.
Judecător - G. C.
Judecător - D. M.
Grefier - N. E.
DECIZIA CIVILĂ Nr. 638/2014
Pe rol pronunțarea recursurilor declarate de reclamanta R. D. și de către pârâții M. Iași prin Primar și C. L. împotriva sentinței civile nr.7387 din 13.05.2013 pronunțată de Judecătoria Iași în cauza cu nr._, având ca obiect acțiune în constatare obligația de a face.
La apelul nominal lipsesc părțile.
Procedura este completă.
Cauza a rămas în pronunțare în ședința publică din data de 28.04.2014, cele constatate fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea cauzei pentru azi, 30.04.2014, când,
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față:
Prin sentința civilă nr. 7387 din 13.05.2013 pronunțată de Judecătoria Iași s-a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta R. D. în contradictoriu cu pârâții Mun. Iași prin Primar și C. L. Iași.
S-a constatat că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 804/03.07.1998 încheiat cu vânzătorul C. L. Iași reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra locuinței situată în mun Iași, .. 104, având o suprafață utilă de 54,31 mp și o suprafață construită de 80,05 mp, precum și dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 80,05 mp, aferent construcției.
S-a admis în parte cererea reclamantei de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de judecată și au fost obligați pârâții să plătească reclamantei suma de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție instanța de fond a reținut:
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 804/1998, încheiat în baza Legii nr. 112/1995, vânzătorul C. L. Iași a înstrăinat reclamantei-cumpărătoare R. D. unul dintre cele trei apartamente ale clădirii situate în Iași, .. 104, format din două camere cu o suprafață utilă de 49,32 mp și o magazie cu o suprafață de 4,40 mp. Totodată, i s-a înstrăinat reclamantei și cota indiviză de 33,97% din terenul aferent întregii construcții, cotă reprezentând 64,60 mp. În cuprinsul acestui contract de vânzare-cumpărare nu s-a menționat și suprafața construită a locuinței înstrăinate reclamantei, și nici suprafața totală de teren aferentă acestei suprafețe construite, deși este evident că transmiterea reală a dreptului de proprietate nu ar fi posibilă doar cu privire la suprafața utilă a unei construcții, fără a se transmite și dreptul de proprietate asupra zidurilor ce alcătuiesc acea construcție, atât a zidurilor exterioare, cât și a celor interioare și, în mod corelativ, a dreptului fie de proprietate, fie de folosință pe durata existenței construcției, cu privire la terenul aflat sub aceste ziduri. De aceea, solicitarea reclamantei de a se constata suprafața reală totală a construcției și terenului înstrăinate este admisibilă; prin analizarea acestei solicitări nu se aduce atingere principiului libertății contractuale întrucât instanța urmează a stabili, în lipsa unor date exprese în acest sens în contractul de vânzare-cumpărare, doar efectele unei clauze subînțelese în orice contract de vânzare-cumpărare a unei construcții și a terenului aferent acesteia, respectiv efectele transmiterii dreptului de proprietate și asupra suprafeței construite, nu doar asupra suprafeței utile a respectivei construcții. Reclamanta nu susține că nu ar fi fost respectate prevederile art. 16 alin. 2 pct. b din Hotărârea nr. 20 din 17.01.1996 pentru aprobarea normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, potrivit căruia „măsurătorile se fac pe baza dimensiunilor interioare dintre suprafețele tencuite ale pereților, măsurate la o înălțime de 1 m de la nivelul pardoselilor”, ci invocă faptul că în contractul de vânzare-cumpărare nu s-a menționat și suprafața construită a locuinței, în afara celei utile, măsurată potrivit dispozițiilor legale anterior redate.
Calitatea procesuală pasivă aparține ambilor pârâți întrucât C. L. Iași a avut calitate de vânzător în contractul de vânzare-cumpărare nr. 804/1998, iar Mun. Iași era proprietar al bunului înstrăinat prin acest contract, bun aflat în administrarea Consiliului L. Iași.
În ceea ce privește încăperile și dependințele ce au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare, instanța va avea în vedere atât conținutul contractului de vânzare-cumpărare, cât și schița anexă la acest contract (f.9), care explicitează voința părților la încheierea contractului cu privire la obiectul material al acestuia. Din această schiță rezultă că magazia în suprafață de 4 mp la care se face referire în contract face corp comun cu restul imobilului, nefiind o construcție separată, aflată în curtea imobilului, așa cum susține reclamanta și cum se constată prin raportul de expertiză tehnică în construcții. De asemenea, deși în schița menționată apare reprezentată și veranda, dar aceasta nu a fost menționată în contractul de vânzare-cumpărare iar suprafața acestei verande nu a fost avută în vedere la calcularea suprafeței totale utile a locuinței, rezultă că veranda și terenul aferent acesteia nu au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare. O explicație pentru neincluderea verandei în contract a fost oferită de d-na expert S. în cuprinsul suplimentului la raportul de expertiză în construcții (f.105), în care se arată că s-au omis veranda și magazia deoarece acestea au fost considerate aproape provizorii, fiind realizate din materiale vechi și refolosite. Întrucât părțile nu au convenit și înstrăinarea verandei și a terenului aferent acesteia, instanța nu poate constata că, în realitate s-ar fi transmis și dreptul de proprietate cu privire la acestea. Se poate constata doar suprafața construită a încăperilor care au făcut în mod clar obiectul contractului de vânzare-cumpărare.
Prin raportul de expertiză în construcții suprafața utilă a încăperilor ce au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare, inclusiv a magaziei, dar fără luarea în considerare a verandei, este de 54,31 mp, astfel cum rezultă din schița de la fila 107.
În ceea ce privește terenul înstrăinat reclamantei, se constată că în contractul de vânzare-cumpărare s-a prevăzut transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului aferent locuinței, așadar asupra terenului de sub locuință, iar nu și transmiterea dreptului de proprietate asupra vreunei suprafețe din curtea construcției. Faptul că accesul la locuință se face prin curte nu implică, în mod necesar, transmiterea dreptului de proprietate asupra unei cote ideale din dreptul de proprietate asupra terenului aferent curții. Contractul de vânzare-cumpărare nr. 804/1998 a fost încheiat în baza Legii nr. 112/1995, care are în vedere doar locuințe cu teren aferent acestora, nu și posibilitatea de restituire a unor terenuri neocupate de construcții. Astfel, art. 21 din Legea nr. 112/1995 prevede că odată cu restituirea în natură și dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor se dobândește și dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente, așa cum au fost determinate la data trecerii în proprietatea statului. Reclamanta, în calitate de fost chiriaș al locuinței, a beneficiat de dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, optând pentru cumpărarea locuinței închiriate, dar nu exista obligația, pentru pârâți, în baza Legii nr. 112/1995, de a vinde reclamantei alte suprafețe de teren decât cele aferente locuinței închiriate, chiar dacă în baza contractului de închiriere reclamanta ar fi avut dreptul de folosință și cu privire la o parte din curtea aferentă locuinței.
Suprafața construită a locuinței dobândită de reclamantă prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 804/1998 a fost stabilită prin expertiza topo-cadastrală ca fiind de 91 mp, cu includerea și a suprafeței verandei. Însă, așa cum s-a menționat anterior, nu se poate considera că voința vânzătorului a fost de a transmite și dreptul de proprietate asupra verandei și a terenului aferent acesteia, astfel că din suprafața de 91 mp ocupată de locuință se va scădea suprafața de 10,95 mp a verandei (determinată prin expertiza în construcții), rezultând o suprafață construită a imobilului construcție dobândit de reclamantă de 80,05 mp. Întrucât, așa cum s-a arătat anterior, s–a înstrăinat doar terenul de sub construcție, suprafața construită a locuinței coincide cu suprafața terenului dobândit de reclamantă, fiind de 80,05 mp.
Având în vedere cele anterior expuse, va fi admisă în parte acțiunea reclamantei, urmând a se constata că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 804/03.07.1998 încheiat cu vânzătorul C. L. Iași reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra locuinței situată în mun Iași, .. 104, având o suprafață utilă de 54,31 mp și o suprafață construită de 80,05 mp, precum și dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 80,05 mp, aferent construcției.
Având în vedere că acțiunea reclamantei a fost admisă doar în parte, în baza art. 274 alin. 1 C.p.. vor fi obligați să plătească reclamantei suma de 1000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, dintr-un total de 2250 lei reprezentând taxă judiciară de timbru și onorarii experți.
Împotriva acestei sentințe au formulat apel reclamanta R. D. și pârâții M. Iași și C. L. Iași, prin Primar.
Reclamanta critică sentința ca nelegală și netemeinică sub următoarele aspecte:
În considerentele hotărârii se arată că veranda imobilului pentru care a formulat acțiune în constatare și obligație de a face nu a format obiectul vânzării cumpărării . Această constatare a instanței nu corespunde realității întrucât din probele administrate în cauză rezultă că imobilul ce i-a fost vândut este compus din două camere, hol, bucătărie, verandă și magazie anexă.
La data de 06.08.2013 s-a încheiat un act adițional la contractul de vânzare cumpărare unde se precizează că reclamantei i-a fost vândută construcția formată din două camere, hol, bucătărie, verandă de 18,24 m.p. și magazie. Față de acest act, acțiunea trebuia admisă în totalitate și să se constate că suprafața utilă a imobilului este de 65,27 m.p., suprafața construită de 91 m.p. și suprafața imobilului vândut în suprafață de 128 m.p. așa cum rezultă din expertiza P.. Constatările expertizei au fost făcute în concordanță cu cartea funciară colectivă nr._ și nr. cadastral_, . CC 3777/1/2/1( anexa 1 la raportul de expertiză). Aceiași expertiză arată că suprafața construcției din prezentul litigiu de 128 m.p. face parte integrantă din suprafața de 214,43 m.p. ce sunt înscriși în documentația cadastrală și în prezent înregistrată sub. nr._/04.03.2004 și coincid cu contractul de închiriere al apelantei.
Instanța nu a avut în vedere concluziile expertizei S. care menționează că apelantei i-a fost vândută magazia anexă și nu magazia arătată de instanță. Veranda imobilului cuprinde atât partea din fața locuinței cât și una din lateralele imobilului, de aceea suprafața verandei este de 18 m.p. și nu de 14. m.p. Deci, magazia este o prelungire a verandei pe laterala imobilului.
Instanța nu s-a pronunțat asupra cotei procentuale din întreg imobilul din .. 104 ce aparține reclamantei. Partea vândută reclamantei cuprinde măsurători în m.p. cât și în cotă procentuală.
M. Iași, prin Primar și C. L. Iași critică sentința ca nelegală și netemeinică sub următoarele aspecte.
În mod greșit instanța de fond a respins excepția inadmisibilității acțiunii în constatare, întrucât reclamanta are deschisă calea unei acțiuni în realizarea dreptului, precum și excepția lipsei de interes în promovarea acțiunii întrucât reclamanta dispune de un titlu de proprietate, contract de vânzare-cumpărare, prin care poate dovedi suprafața de teren și construcție deținute.
În mod greșit reclamanta susține că nu s-a avut în vedere decât suprafața utilă a construcții întrucât, potrivit art. 16 alin. 2 pct. b din Hotărârea nr. 20 din 17.01.1996 pentru aprobarea normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, „măsurătorile se fac pe baza dimensiunilor interioare dintre suprafețele tencuite ale pereților, măsurate la o înălțime de 1 m de la nivelul pardoselilor”. Prin urmare, contractul de vânzare-cumpărare nr. 804/1998 a fost întocmit cu respectarea prevederilor legale, acțiunea fiind neîntemeiată.
Greșit au fost obligații pârâții la plata cheltuielilor de judecată, aceștia neaflându-se în culpă procesuală.
Prin încheierea din 18.11.2013 instanța a calificat calea de atac ca fiind recursul având în vedere caracterul evaluabil al acțiunii și dispozițiile art. 282 indice 1 Cod procedură civilă.
În recurs s-a administrat proba cu înscrisuri.
Examinând actele și lucrările dosarului raportat la probatoriul administrat în cauză, motivele de recurs invocate și dispozițiile legale aplicabile, Tribunalul constată că recursul formulat de reclamanta R. D. este fondat pentru considerentele ce vor fi expuse în cele ce urmează:
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 804/1998, încheiat în baza Legii nr. 112/1995, vânzătorul C. L. Iași a înstrăinat reclamantei-cumpărătoare R. D. unul dintre cele trei apartamente ale clădirii situate în Iași, .. 104, format din două camere cu o suprafață utilă de 49,32 mp și o magazie cu o suprafață de 4,40 mp. Totodată, i s-a înstrăinat reclamantei și cota indiviză de 33,97% din terenul aferent întregii construcții, cotă reprezentând 64,60 mp. În cuprinsul acestui contract de vânzare-cumpărare nu s-a menționat și suprafața construită a locuinței înstrăinate reclamantei, și nici suprafața totală de teren aferentă acestei suprafețe construite.
Prin actul adițional nr. 1/2013 la contractul de vânzare cumpărare nr. 804/1998 s-a modificat art. 1 alin. 1 și 3 al contractului în sensul că locuința ce se vinde este compusă din 2 camere în suprafață de 20,90 m.p., dependințe ( bucătărie, vestibul) în suprafață de 20,90 m.p., verandă în suprafață de 18,24 m.p. și magazie în suprafață de 4,40 m.p.
Din acest act adițional ar rezulta o suprafață utilă de 64,44 m.p.
Prin expertiza tehnică în construcții și expertiza topo cadastrală efectuate la instanța de fond s-a stabilit că suprafața utilă măsurată în teren ocupată de reclamantă este de 65,27 m.p., suprafața construită – amprenta la sol – este de 91 m.p. și suprafața de teren aferentă construcției este de 91 m.p. Aceste suprafețe includ atât veranda cât și magazia de 4,40 m.p. din continuarea casei ce au fost precizate în actul adițional nr.1/2013 .
În mod corect a reținut instanța de fond că obiectul contractului de vânzare cumpărare nu l-a făcut magazia aflată în curte, ci doar cea aflată în continuarea locuinței, magazia în suprafață de 4,40 mp la care se face referire în contract face corp comun cu restul imobilului, nefiind o construcție separată, aflată în curtea imobilului, așa cum susține reclamanta și cum se constată prin raportul de expertiză tehnică în construcții efectuat de expertul S..
Cu privire la terenul aferent construcției, așa cum în mod corect a reținut instanța de fond, obiectul contractului l-a constituit doar terenul de sub construcție, nu și curtea.
Contractul de vânzare-cumpărare nr. 804/1998 a fost încheiat în baza Legii nr. 112/1995, care are în vedere doar locuințe cu teren aferent acestora, nu și posibilitatea de restituire a unor terenuri neocupate de construcții. Astfel, art. 21 din Legea nr. 112/1995 prevede că odată cu restituirea în natură și dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor se dobândește și dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente, așa cum au fost determinate la data trecerii în proprietatea statului. Reclamanta, în calitate de fost chiriaș al locuinței, a beneficiat de dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, optând pentru cumpărarea locuinței închiriate, dar nu exista obligația, pentru pârâți, în baza Legii nr. 112/1995, de a vinde reclamantei alte suprafețe de teren decât cele aferente locuinței închiriate, chiar dacă în baza contractului de închiriere reclamanta ar fi avut dreptul de folosință și cu privire la o parte din curtea aferentă locuinței.
Critica recurentei privind omisiunea instanței de a stabili procentul cotei indivize din teren este nefondată întrucât din contract rezultă că obiectul vânzării îl constituie nu procentajul ci suprafața determinată la concret, respectiv suprafața de teren de sub construcție, care a fost apoi exprimată în procentaj.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată, în mod corect instanța de fond a acordat doar parțial cheltuielile, având în vedere admiterea doar în parte a acțiunii formulate.
Recursul formulat de pârâții M. Iași și C. L. Iași, prin Primar este nefondat.
Acțiunea în constatarea dreptului de proprietate pentru diferența de teren este admisibilă, practica judiciară în acest sens fiind unitară . Pe de altă parte, acțiunea în realizare pe care ar avea-o la îndemână reclamanta are la bază tot corectarea unei erori în redactarea actului de vânzare cumpărare raportat la voința reală a părților, constatare ce ar reprezenta componenta principală a litigiului. așa fiind în mod corect instanța a respins excepția inadmisibilității acțiunii invocate de pârâți.
Nici excepția lipsei de interes invocată de intimații recurenți nu este fondată, fiind evident interesul reclamantei în elucidarea inadvertențelor din contractul de vânzare cumpărare și stabilirea întinderii dreptului de proprietate.
Pentru toate aceste considerente urmează a se admite recursul formulat de reclamanta R. D., a se modifica în parte sentința pronunțată de Judecătoria Iași în sensul că se va constata că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 804/03.07.1998 încheiat cu vânzătorul C. L. Iași reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra locuinței situată în Mun Iași, .. 104, având o suprafață utilă de 65,27 mp și o suprafață construită de 91 mp, precum și dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 91 mp, aferent construcție
Se vor menține celelalte dispoziții ale sentinței recurate care nu contravin prezentei decizii.
Recursul formulat de M. Iași și C. L. Iași va fi respins ca nefundat.
În temeiul disp. art. 274 Cod procedură civilă recurenții intimați vor fi obligați să plătească intimatei recurente suma de 510,5 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanta R. D. împotriva sentinței civile nr.7387 din 13.05.2013 pronunțată de Judecătoria Iași, sentință pe care modifică în parte.
Constată că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 804/03.07.1998 încheiat cu vânzătorul C. L. Iași reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra locuinței situată în mun Iași, .. 104, având o suprafață utilă de 65,27 mp și o suprafață construită de 91 mp, precum și dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 91 mp, aferent construcției.
Menține restul dispozițiilor sentinței recurate care nu contravin prezentei decizii.
Respinge recursul formulat de M. Iași prin Primar și C. L. Iași împotriva aceleiași sentințe.
Obligă recurenții intimați M. Iași prin Primar și C. L. Iași să plătească intimatei recurente suma de 510,5 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 30.04.2014.
Președinte, M. S. | Judecător, G. C. | Judecător, D. M. |
Grefier, N. E. |
Red. S.M./S.M. 5 ex. 21.11.2014
Judecător fond – P. Ș. A.
| ← Actiune in raspundere delictuala. Decizia nr. 673/2014.... | Obligaţie de a face. Decizia nr. 345/2014. Tribunalul IAŞI → |
|---|
