Reziliere contract. Decizia nr. 980/2014. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 980/2014 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 24-11-2014 în dosarul nr. 23450/245/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 24 Noiembrie 2014
Președinte - Doinița T.
Judecător - M. S.
Grefier - N. G.
DECIZIA CIVILĂ Nr. 980/2014
Pe rol se află judecarea cererii de apel formulată de către A. V. împotriva Sentinței civile nr. 2438 din data de 18.02.2014, pronunțată de Judecătoria Iași, în contradictoriu cu intimații M. IAȘI-PRIN PRIMAR și A. E., având ca obiect actiune in raspundere contractuala evacuare; rezilire contract.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, a răspuns mandatar Russo M. pentru apelant, lipsă fiind intimații.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
În ședință publică, mandatar Russo M. pentru apelant depune la dosarul cauzei înscrisuri, respectiv punct de vedere cu privire la excepția tardivității și duplicat procură specială de reprezentare a apelantului în fața instanței, autentificată la BNP M. Șuleap sub nr. 1448/12.11.2014.
Instanța procedează la identificarea reprezentantului convențional la apelantului, Russo M., identificat cu CI . nr._.
La interpelarea instanței, mandatar Russo M. arată că nu este rudă cu apelantul.
Având în vedere limitele dreptului de reprezentare în fața instanței a mandatarului ce nu are calitate de avocat, instanța reține cauza spre deliberare și pronunțare asupra excepției tardivității cererii de apel.
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrata pe rolul Judecătoriei Iași la data de 23.07.2013 sub nr._, reclamantul M. Iași prin primar a chemat in judecata pe pârâții Avasilcai V. si Avasilcai E., solicitând să se dispună obligarea acestora la:
-plata sumei de 292 lei din care 272 lei chirie pentru perioada 01.09._13 si 20 lei penalitati calculate la data de 31.03.2013 pentru lunile septembrie 2012-februarie 2013.
-plata debitului reprezentand chiria restanta pana la evacuarea efectiva din imobil precum si obligarea la plata penalitatilor aferente debitului restant in cuantum de 2% incepand cu ziua imediat urmatoare termenului de scadenta si pana la data stingerii sumei datorate inclusiv
-plata sumei de 3714,99 lei din care 3186,03 lei reprezinta cheltuieli de intretinere pentru perioada martie 2012-martie 2013 si 528,96 lei majorari de intarziere calculate la data de 31.03.2013
-plata debitului reprezentand cheltuielile de intretinere pana la evacuarea efectiva din imobil precum si obligarea la plata penalitatilor aferente debitului restant incepand cu ziua imediat urmatoare termenului de scadenta si pana l data stingerii sumei datorate inclusiv.
-rezilierea contractului de inchiriere si evacuarea paratilor din locuinta.
In motivare, a arătat ca pârâtul ocupă spatiul cu destinatie de locuință situat la adresa din Iasi, ., . in baza contractului de inchiriere nr._/19.11.2010.
In drept, a invocat disp. art.1429 alin.2, art.1432 C.civ., art.17 din Legea 146/1997, art.24lit.b, art. 25 din Legea 114/1996, art. 112 – 114 C.pr.civ., OG 92/2003.
Prin sentința civilă nr. 2438 din 18.02.2014 Judecătoria Iași a dispus următoarele:
„Disjunge capatul de cerere 2, privind obligarea pârâtului la plata chiriei restante până la evacuarea efectivă din imobil, precum si obligarea pârâtului la plata penalităților de intârziere aferente debitului restant, in cuantum de 2%, începând cu ziua imediat următoare termenului de scadentă si pana la data stingerii sumei datorate inclusiv si dispune înaintarea cererii la Registratura - Arhiva Iași in vederea repartizarii manuale la acelasi complet și acorda termen de judecata la data de 01.04.2014. Partile vor fi citate cu mentiunea de a formula concluzii asupra prematuritatii cererii.
Disjunge capatul de cerere 3, privind obligarea paratilor la plata sumei de 3714,99 lei din care 3186,03 lei cheltuieli de intretinere pentru perioada martie 2012-martie 2013 si 528,96 lei majorari de intarziere calculate la data de 31.032.2013, precum si capatul de cerere 4, privind obligarea paratilor la plata debitului reprezentand cheltuielile de intretinere pana la evacuarea efectiva din imobil precum si obligarea la plata penalitatilor aferente debitului restant incepand cu ziua imediat urmatoare termenului de scadenta si pana la data stingerii sumei datorate inclusiv si dispune înaintarea cererii la Registratura - Arhiva Iași in vederea repartizarii manuale la acelasi complet și acorda termen de judecata la data de 08.04.2014. Partile vor fi citate cu mentiunea de a formula concluzii asupra exceptiei lipsei calitatii procesuale active.
F. cale de atac in ceea ce priveste masura disjungerii.
Admite actiunea formulata de reclamantul M. Iasi prin Primar, cu sediul in Iasi, . si Sfânt nr.11, jud.Iasi, in contradictoriu cu pârâtii Avasilcai V. si Avasilcai E., ambii cu domiciliul in Iasi, ., ..
Dispune obligarea pârâtilor la plata sumei totale de 292 lei, din care 272 lei chirie pentru perioada 01.09._13 si 20 lei penalitati calculate pana la data de 31.03.2013, aferente perioadei septembrie 2012-februarie 2013.
Dispune rezilierea contractului de închiriere nr._/19.11.2010 incheiat de părti.
Dispune evacuarea pârâtului din locuinta situată in Iasi, ., ..”
A reținut instanța de fond următoarele considerente:
Pârâtii Avasilcai V. si Avasilcai E. sunt beneficiarii contractului de inchiriere nr._/19.11.2010, prin care M. Iasi se obliga să asigure acestuia, folosința unui spațiu cu destinația de locuință situat în Iași, ., ., cu obligația pentru aceasta din urmă de a achita și costul chiriei si al intretinerii ( art.6.2 si 4.1 din contract).
Deși pârâtii locuiesc în imobil, nu au înțeles să își îndeplinească obligația legală de plată a chiriei, astfel că acesta a acumulat un debit restant pentru o perioada de 7 luni.
Dispozitiile art. 4 din contractul de inchiriere prevă ca platitor al chiriei este locatarul.
Dispozitiile art. 11 din contractul incheiat de parti prevăd expres obligatia chiriasului de a efectua plata chiriei.
Cu privire la fundamentarea în drept a pretențiilor formulate de către reclamantă, instanța notează faptul că aceasta a invocat prevederile noului cod civil. Urmărind dispozițiile de aplicare a legii în timp inserate în art. 6 Noul Cod Civil, instanța notează că unul dintre principiile fundamentale este reprezentat de neretroactivitatea legii civile. În acord cu art. 5 din Legea 71/2011, legea de punere în aplicare a noului cod civil, dispozițiile Codului civil se aplica tuturor actelor si faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârșite după ., precum si situațiilor juridice născute după .. Dispozițiile Codului civil sunt aplicabile si efectelor viitoare ale situațiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acestuia, derivate din starea si capacitatea persoanelor, din căsătorie, filiație, adopție si obligația legala de întreținere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor si din raporturile de vecinătate, daca aceste situații juridice subzista după . Codului civil. Analizând dispozițiile legale prin prisma principiului enunțat, precum și a intenției legiuitorului, se poate observa că efectele deja produse, ale situațiilor juridice trecute, cad în continuare sub incidența vechii reglementări a Codului Civil, anterioară momentului octombrie 2011. pe cale de consecință, deși a fost pornit sub incidența noului cod civil, prezentul proces este analizat prin prisma vechii reglementări în materie civilă, fiind vorba în esență de efecte deja produse ale unui contract încheiat sub legea veche.
Între părți au fost stabilite raporturi juridice contractuale prin semnarea și negocierea contractului de închiriere nr._/19.11.2010.
Așadar, cat privește capătul 1 de cerere, în cauză, instanța constată că raportul obligațional creat este unul contractual, devenind incidente astfel dispozițiile art. 969 și 970 C. civ., prin care se instituie obligativitatea contractului legal încheiat, de la care părțile nu se pot sustrage (Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. Ele se pot revoca prin consimțământul mutual sau din cauze autorizate de lege. – Convențiile trebuie executate cu bună-credință. Ele obligă nu numai la ceea ce este expres întrînsele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dau obligației, după natura sa) dar și dispozițiile art. 1073 C.civ. (Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligației, si in caz contrar are dreptul la dezdăunare).
Totodată, instanța reține că potrivit art. 1082 C.civ., debitorul este osândit, de se cuvine, la plata de daune-interese sau pentru neexecutarea obligației, sau pentru întârzierea executării, cu toate că nu este rea-credință din partea-i, afară numai dacă nu va justifica că neexecutarea provine din o cauză străină, care nu-i poate fi imputată.
Din acest ultim text de lege enunțat reiese că în sarcina debitorului operează o prezumție relativă de vinovăție. Astfel că, sub aspect probator, creditorul trebuie să dovedească existența creanței, neexecutarea fiind prezumată cât timp debitorul nu dovedește executarea. Cu alte cuvinte, până la proba contrarie, neexecutarea obligației contractuale este imputabilă debitorului.
În speță, prin probele administrate, reclamanta a dovedit întocmai existența creanței sale, așa încât, raportând situația de fapt la dispozițiile normative arătate și dând astfel eficiență prezumției generate de art. 1082 C.civ., atâta vreme cât pârâta nu a făcut dovada plății chiriei convenită prin contract, instanța apreciază că se impune obligarea acesteia la plata sumei de 2635,60 lei, solicitată de către reclamantă, cu titlu de contravaloare chirie pentru perioada februarie_12, astfel cum a fost stabilita prin raportul de expertiza dispus si efectuat in cauza.
Cu privire la penalitățile de întârziere, Judecătoria constată că de comun acord părțile au stipulat în contractul încheiat o clauză penală de în cuantum de 0,5 % din valoarea obligațiilor pentru fiecare zi de întârziere (art. 8 contract).
Urmare a neîndeplinirii de către pârâtă a obligațiilor de plată asumate în urma încheierii contractului, s-a creat reclamantei un prejudiciu a cărui evaluare s-a făcut anticipat, prin învoiala părților exprimată în cuprinsul stipulațiilor contractuale amintite anterior, stipulații care, în raport de art. 1066 C.civ. și art. 1069 C.civ., au valoare de clauză penală.
În acest context, dat fiind faptul că prin inserarea unei clauze penale exprese părțile au convenit anticipat întinderea prejudiciului încercat de reclamantă ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor de plată de către pârâtă, se impune obligarea acesteia din urmă la plata penalităților de întârziere, astfel cum acestea au fost solicitate de reclamantă și stabilite prin raportul de expertiză, având în vedere faptul că în baza art. 969 C. civ. contractul are față de părțile semnatare efecte obligatorii similare unei dispoziții normative („pacta sund servanda”).
Față de neindeplinirea de catre parati a obligatiei de plata a chiriei in teremnul contractual, instanta va dispune obligarea pârâtilor la plata sumei totale de 292 lei, din care 272 lei chirie pentru perioada 01.09._13 si 20 lei penalitati calculate pana la data de 31.03.2013, aferente perioadei septembrie 2012-februarie 2013, instanta retinand ca paratii au inaintat la dosar chitanta de plata a sumei de 755 lei cu titlu de chirie, insa in absenta si a altor elemente probatorii, instanta nu poate aprecia daca in aceasta suma se include si pretentia reclamantei sau nu, astfel ca urmeaza ca dupa pronuntarea hotararii, reclamanta sa faca in mod legal imputatia platii.
De asemenea, cu privire la capatul 5 de cerere, respectiv rezilierea si evacuarea paratilor, instanta constata ca prin art.7.1.2 din contract, părțile au convenit ca, în cazul în care chiria nu este achitată pentru o perioadă de 3 luni consecutiv, proprietarul (locatorul) poate solicita rezilierea contractului înainte de termen. Clauza contractuală face de fapt aplicarea dispozițiilor art. 24 din Legii nr. 114/1996, potrivit cu care: Rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face în următoarele condiții: (…) chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv.
În aceste condiții, având în vedere manifestarea de voință a locatorului în sensul rezilierii contractului și neplata chiriei pe o perioadă de peste trei luni de zile, si in absenta oricaror elemente din care sa rezulte imposibilitatea obiectiva a acestora de a acoperi consturile unei chirii modice, chiar si in situatia in care, prin inscrisurile depuse de parati la dosarul cauzei, acestia au facut dovada platii chiriei restante, in prezenta unei intarzieri de 7 luni de la plata chiriei coroborat cu lipsa de probatiune a unor elemente exoneratoare, chitantele depuse nu pot conduce la o alta concluzie, motiv pentru care instanta constată îndeplinite condițiile pentru a dispune rezilierea contractului.
Evacuarea este sancțiunea civilă aplicabilă locatarului principal si membrilor familiei sale in cazul neîndeplinirii unor obligații legale sau contractuale referitoare la modul de exercitare a drepturilor locative, presupunând rezilierea prealabila a contractului de închiriere a locuinței si constând in obligarea chiriașului, la încetarea actelor de folosință a suprafeței locative pe care o deține in baza contractului reziliat sau pe care a ocupat-o abuziv, fără a poseda un titlu locativ valabil.
De asemenea, art. 480 C civ. de la 1864 prevede că „ proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut”.
Cu privire la evacuarea pârâtilor din spațiul care a făcut obiectul contractului de închiriere, soluția de admitere a cererii se impune ca o consecință a rezilierii contractului, situație în care acestia nu mai dețin un titlu valabil pentru a continua să utilizeze ca locatar acest spațiu.
Exercițiul dreptului de proprietate al reclamantei presupune implicit atributul stăpânirii efective asupra bunului în materialitatea sa, din punct de vedere fizic sau economic, direct și nemijlocit, prin putere proprie și în interes propriu.
Având în vedere că urmare a intervenirii rezilierii contractului, pârâtii nu mai dețin un titlu valabil în virtutea căruia să folosească spațiul, continuarea utilizării acestuia ar aduce atingere dreptului de proprietate al unității administrativ teritoriale asupra imobilului în cauză, astfel cum acesta a fost caracterizat anterior, fapt pentru care se impune admiterea cererii de evacuare, având în vedere și art. 25 teza I din Legea nr. 114/1996 – Evacuarea chiriașului se face numai pe baza unei hotărâri judecătorești.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul A. V., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, respectiv.
Susține că pârâții nu mai au calitatea de soți, a predat pârâtei constant sumele necesare achitării chiriei, datorită programului său de serviciu nu a putut achita personal chiria. Nu a avut cunoștință de întârzierile la plată iar veniturile obținute sunt insuficiente pentru achiziționarea medicamentelor necesare pentru afecțiunile sale cardiace.
Tribunalul a invocat din oficiu excepția de tardivitate a apelului, excepție față de care apelantul a formulat precizări, prin care susține că cererea de apel este formulată in termen raportat la data comunicării sentinței, 28 iulie 2014.
Cercetând excepția tribunalul constată următoarele.
Termenul de declarare a căii de atac a apelului este de 30 de zile de la comunicarea sentinței instanței de fond. Comunicarea către apelant s-a realizat la data de 11.07.2014 prin depunerea actelor comunicate la cutia poștală, astfel cum rezultă din procesul verbal de înmânare încheiat de factorul poștal, aflat la fila 67 dosar fond. In raport de data comunicării sentinței instanței de fond, termenul de declarare a apelului prevăzut de art. 468 alin 1 Cod pr.civilă de 30 de zile s-a împlinit luni, 11 august 2014. Formularea cererii de apel la data de 27.08.2014 atrage admiterea excepției de tardivitate, aceasta fiind depusă la instanță după data de 11 august 2014 când a operat decăderea pârâtului din dreptul de a declara apel.
Susținerea apelantului potrivit căreia data comunicării sentinței apelate este 28 iulie 2014 nu va fi primită câtă vreme nu este susținută de nicio dovadă, dimpotrivă, contrazisă de dovada comunicării aflată la fila 67 dosar fond, datată 11 iulie 2014.
În consecință cererea de apel va fi respinsă ca tardivă, sentința apelată va fi păstrată ca legală și temeinică.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge ca tardiv apelul formulat de pârâtul A. V. împotriva sentinței civile nr. 2438/18.02.2014 pronunțată de Judecătoria Iași, pe care o păstrează.
Definitivă.
Pronunțata în ședință publică astăzi, 24.11.2014.
Președinte, Doinița T. | Judecător, M. S. | |
Grefier, N. G. |
Red. și tehn./T.D./29.12.2014/ 5 ex
Judecătoria Iași: B. C. D.
| ← Reexaminare anulare cerere. Decizia nr. 976/2014. Tribunalul IAŞI | Fond funciar. Decizia nr. 983/2014. Tribunalul IAŞI → |
|---|
