Pretenţii. Hotărâre din 19-10-2015, Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 19-10-2015 în dosarul nr. 1335/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 19 Octombrie 2015
Președinte - M. S.
Judecător Doinița T.
Grefier A. M.
DECIZIE CIVILĂ Nr. 1335/2015
Pe rol apelul formulat de pârâtul S. V. R. împotriva sentinței civile nr. 6820/19.05.2015 pronunțată de Judecătoria Iași, în contradictoriu cu intimat D. A. - R., având ca obiect pretenții .
La apelul nominal făcut în ședința publică lipsesc părțile.
Procedura este completă.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 12.10.2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când instanța, din lipsă de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea pentru astăzi, când,
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe în data de 03.11.2014, sub nr. mai sus menționat, reclamantul D. A. R. a solicitat instanței să pronunțe o hotărâre prin care să oblige pârâtul S. V. R. la plata sumei de 1314,44 lei, conform chitanței nr._/01.02.2014 emise de Asociația de proprietari Poșta Tătărași. A pretins și cheltuieli de judecată.
În motivare, a arătat următoarele:
A încheiat cu pârâtul contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2094/11.07.2013 la BNPA P. T. & F., având ca obiect apartamentul cu nr.22 din Iași, ..83, ., etaj 6, jud.Iași, înscris în cartea funciară nr._-C1-U37. În cuprinsul acestui acord se menționează faptul că vânzătorul a dobândit imobilul cu regim juridic de bun propriu, în temeiul actului de adjudecare emis la data de 03.06.2013 de către B. Zabolotnăi V. în dosarul de executare silită nr.365/2012.
În cuprinsul contractului, pe fila 2, se prevede că vânzătorul a achitat datoriile către furnizorii de servicii cu excepția sumei de 3800 lei, reprezentând debite și restanțe datorate cu titlu de contribuție la cheltuielile asociației, cumpărătorul obligându-se la plata acestora, cu drept de regres împotriva vânzătorului.
În dosarul de executare silită nr.173/2013, s-a primit de la B. A. C. suma de 1846,33 lei, rămânând de plată suma de 2041,10 lei în sarcina vânzătorului, conform actului de vânzare-cumpărare. Din acest total, el a achitat suma pretinsă prin cerere, dar demersurile ulterioare de recuperare a debitului au rămas fără rezultat.
În drept, și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art.1516, 1528 și 1536 C.Civ..
Prin sentința civilă nr. 6820/19.05.2015 Judecătoria Iași a admis cererea formulată de reclamantul D. A. R. (având CNP:_, cu domiciliul procedural ales la C. avocat S. C. cu sediul în Iași, ..4, ..5, ., . Bussiness Center, jud. Iași) în contradictoriu cu pârâtul S. V. R. (având CNP:_, cu ultimul domiciliu cunoscut în Iași, ., . și cu domiciliul procesual ales la cabinet de avocat “D. L.”, în Iași, ..3, ., jud.Iași).
A obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 1314,44 lei, reprezentând contravaloarea contravaloarea sumei achitate către Asociația de Proprietari Poșta Tătărași conform chitanței nr._/01.02.2014.
A obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 1147 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând contravaloarea cumulată a taxei de timbru achitate (97 lei), a onorariului de avocat (1000 lei) și a remunerației provizorii pentru avocatul curator G. L. N. (50 lei).
A reținut următoarele considerente:
Între S. V. R. (în calitate de vânzător) și D. A. R. și D. C. (în calitate de cumpărători) a intervenit contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2094/11.07.2013 la BNPA P. T. & F., având ca obiect apartamentul cu nr.22 din Iași, ..83, ., etaj 6, jud.Iași, înscris în cartea funciară nr._-C1-U37 (f.7-10).
În cuprinsul actului, s-a menționat faptul că vânzătorul a dobândit imobilul cu regim juridic de bun propriu, în temeiul actului de adjudecare emis la data de 03.06.2013 de către B. Zabolotnăi V. în dosarul de executare silită nr.365/2012.
În ultimul paragraf de pe a treia pagină, a fost inserată următoarea mențiune: “vânzătorul declară, sub sancțiunea prevăzută de codul penal pentru fals în declarații, că achitat datoriile pentru serviciile de utilități publice de care este grevat apartamentul vândut (inclusiv Eon Energie România S.A., EON Gaz România S.A., S.C. Salubris S.A., S.C. Apavital S.A.) și cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari sunt achitate “la zi”, cu excepția sumei de 3800 lei, reprezentând debite și restanțe datorate cu titlu de contribuție la cheltuielile asociației; vânzătorul declară că plata către furnizorii de servicii publice comunitare S.C. Salubris S.A. și S.C. Apavital S.A. este inclusă în cotele de contribuție la Asociația de Proprietari. În cazul existenței oricăror diferențe de plată (restanțe penalități), subsemnații, cumpărători, ne obligăm în mod expres și necondiționat să le achităm”.
După cum rezultă din chitanța nr._/01.02.2014 emisă de Asociația de Proprietari Poșta Tătărași (f.15), reclamantul din speță a achitat către această entitate suma de 1314,44 lei, cu titlu de restanțe aferente perioadei 08.2012 – 05.2013, deci anterioară momentului cumpărării apartamentului de către el.
Prin adresa nr.59/22.10.2013 emisă de Asociația de Proprietari Poșta Tătărași (f.6), aceasta atrăgea atenția asupra faptului că vânzarea apartamentului în discuție s-a făcut printr-un act de adjudecare, însă fără a se prezenta adeverința asociației privind lipsa datoriilor, nerespectându-se prevederile art.20 alin.2 și 3 din legea 230/2007, deoarece la acel moment erau înregistrate restanțe în contul acestui apartament.
Înainte de analiza temeurile de drept incidente, se impune precizarea că acea clauză din contract pe care se întemeiază reclamantul apare ca fiind echivocă, deoarece noțiunea de orice “orice diferențe de plată (restanțe penalități)” (în raport de care cumpărătorii își asumă obligația de plată expresă și necondiționată) este posibil să se refere alte sume decât cea de 3800 lei, indicată ca restanță cu câteva rânduri mai sus, sau inclusiv la acea sumă de 3800 lei.
În aceste condiții, instanța trebuie să interpreteze sensul clauzei prin raportare la contextul general al situației părților și al prevederilor legale aplicabile.
Conform art.20 alin.2 și 3 din legea 230/2007, “notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare fără o adeverință din partea asociației de proprietari, care să reprezinte dovada achitării la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, eliberată în original sub semnătura președintelui și a administratorului asociației de proprietari, cu precizarea numelui și prenumelui acestora, și cu ștampila asociației de proprietari. Actele de înstrăinare încheiate cu nerespectarea acestei obligații sunt nule de drept.”, respectiv “în cazul existenței unor datorii către asociația de proprietari, înstrăinarea proprietății se poate face numai dacă se introduce în contract o clauză privitoare la preluarea datoriilor de către cumpărător”.
Prin urmare, la momentul încheierii respectivului contract dintre părți, era necesară fie o adeverință din partea asociației de proprietari privind datoriile existente, fie asumarea datoriilor existente de către cumpărători.
Din datele dosarului nu reiese că o astfel de adeverință ar fi fost emisă de asociație (ba chiar aceasta atrăgea atenția asupra datoriilor existente, iar restul înscrisurilor confirmă că existau astfel de datorii), astfel încât pentru legalitatea contractului era necesară asumarea obligației de plată de către cumpărători.
Or, în cuprinsul actului există acea frază potrivit căreia “în cazul existenței oricăror diferențe de plată (restanțe penalități), subsemnații, cumpărători, ne obligăm în mod expres și necondiționat să le achităm”.
Dacă această frază nu s-ar referi inclusiv la suma de 3800 lei, în raport de care părțile contractului au afirmat cu certitudine că se regăsește ca datorie față de furnizori și asociația de proprietari, atunci contractul nu s-ar fi putut încheia în condiții legale.
Astfel, în baza prezumției de legalitate a actelor juridice autentificate, instanța consideră că sintagma din finalul acelei clauze se referă la orice datorii care putea să greveze apartamentul, deci inclusiv la suma de 3800 lei care a fost menționată expres.
Dincolo de acest aspect, părțile nu au menționat expres dacă aceste datorii și asumarea lor de către cumpărători au fost avute în vedere la stabilirea prețului de vânzare, dar nu există dubii că datoria propriu-zisă nu este a reclamantului din speță, de vreme ce ea se referă la restanțe la întreținere dintr-o perioadă în care nu era proprietar. În lipsa unei prevederi exprese în contract prin care să se arate că acesta nu are nicio pretenție viitoare, instanța nu poate prezuma o astfel de renunțare la dreptul de regres împotriva vânzătorului.
În ceea ce privește aspectul legat de dobândirea pe calea adjudecării a imobilului de către proprietarul anterior, care ar putea să conducă la ideea că vânzătorului din contract nu i-ar putea fi imputate datoriile acumulate înainte de adjudecare, instanța nu poate intra în asemenea considerații în lipsa unor prevederi contractuale care să se refere la această situație. Din perspectiva contractului dintre părți, datoriile la furnizori și asociația de proprietari sunt ale vânzătorului, fiind o chestiune care nu privește acest litigiu dacă și cumpărătorul s-ar putea îndrepta sau nu împotriva fostului proprietar (care a fost executat silit și căruia i s-a vândut apartamentul la licitație).
Conform art.1341 C.Civ., “cel care plătește fără a datora are dreptul la restituire”. Este adevărat că în situații precum cele din speță cumpărătorul își asumă obligația de plată, fiind forțat de dispozițiile art.20 alin.3 din legea 230/2007 să procedeze astfel, însă această obligație este asumată doar față de asociație, într-o operațiune ce reprezintă practic o delegație imperfectă (până la proba contrară că ar fi perfectă), iar în temeiul acelei clauze asociația urmează să-l poată acționa chiar pe noul proprietar. Această asumare a obligației nu schimbă însă cu nimic faptul că datoria pe care și-o asumă cumpărătorul nu este a acestuia, ci a fostului proprietar.
Prin urmare, cumpărătorul din speță, care a plătit o datorie ce nu era a lui, în urma obligației asumate în temeiul unei clauze obligatorii față de asociația de proprietari, are dreptul de a obține restituirea de la cel care a profitat de operațiunea respectivă și căruia se poate prezuma că îi aparține datoria.
După cum s-a arătat anterior, această persoană este vânzătorul, atât timp cât în contract referirea la datorii s-a făcut fără nicio rezervă, simpla menționare a actului de adjudecare ca titlu de proprietate neputând echivala cu o astfel de rezervă.
Chiar dacă nu s-ar putea reține incidența instituției plății nedatorate, pe motiv că plata care s-a făcut era corespunzătoare unei obligații reale față de o terță persoană, este întrunit mecanismul presupus de îmbogățirea fără justă cauză, conform căruia “cel care, în mod neimputabil, s-a îmbogățit fără justă cauză în detrimentul altuia este obligat la restituire, în măsura pierderii patrimoniale suferite de cealaltă persoană, dar fără a fi ținut dincolo de limita propriei sale îmbogățiri” (art.1345 C.Civil).
Conform acestui mecanism, patrimoniul îmbogățit este cel al vânzătorului, ținut până la proba contrară să achite datoriile către asociația de proprietari, iar cel diminuat este al vânzătorului, care a plătit o datorie ce nu îi incumba.
În aceste condiții, va obliga pârâtul la plata către reclamant a sumei de 1314,44 lei, reprezentând contravaloarea contravaloarea sumei achitate către Asociația de Proprietari Poșta Tătărași conform chitanței nr._/01.02.2014.
Aplicând dispozițiile art.473 C.pr.civ., instanța va obliga pârâtul la plata către reclamant a sumei de 1147 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând contravaloarea cumulată a taxei de timbru achitate (97 lei), a onorariului de avocat (1000 lei – dovedit cu chitanța nr.70/06.05.2015) și a remunerației provizorii pentru avocatul curator G. L. N. (50 lei).
Împotriva acestei sentințe in termen legal a declarat apel pârâtul S. V.-R., formulând următoarele critici:
Instanța nu a observat existența unui litisconsorțiu activ in soluționarea acestei cereri. Actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2094 din 11.07.2013 la BNPA „P. T. și F.” identifică doi cumpărători, adică D. A. R. și D. C. care, odată cu perfectarea actelor, au devenit coproprietari ai imobilului. Cum sarcina solicitată, de 1314,44 lei, este o sarcină a proprietății- în conformitate cu art. 46 din Legea 230/2007, deținută în coindiviziune de cei doi cumpărători, este indubitabil că soluția instanței de judecată trebuie să privească ambii proprietari, nu numai unul. Prin urmare instanța a încălcat principiul rolului activ în aflarea adevărului în considerarea art. 22 Cod pr.civilă, aspect care obligă judecătorul să vegheze ca regulile procedură să fie respectate chiar și atunci când părțile nu observă încălcarea acestora ori nu o semnalează motivat de interesele proprii. Soluția astfel pronunțată este nulă, solicită trimiterea cauzei spre rejudecare.
Pe fond susține apelantul că apartamentul pe care l-a vândut intimatului a fost dobândit de către apelant in procedura de executare silită( dosar executare silită nr. 365/2012) astfel că instanța trebuia să dea eficiență disp. art. 860, 857 A. 4 Cod pr.civilă ( care preiau fostele prevederi ale art. 520 și 521 Cod pr.civilă de la 1865) reglementări care apără pe adjudecatar de orice sarcină sau ipotecă eventualii creditori având posibilitatea îndestulării numai din prețul plătit de adjudecatar in urma licitației. Instanța de fond a reținut că aceasta datorie corespunde unei perioade anterioare actului de vânzare-cumpărare, dar nu a observat că este anterioară și actului de adjudecare din data de 3.06.2013. Dacă asociația de proprietari nu a făcut niciun demers pentru înscrierea privilegiului înainte de data intabulării actului de adjudecare, interpretarea data de instanța de fond adresei 59/22.20.2013 este lipsită de orice temei legal. Greșit apreciază instanța că aceasta adresă constituie o dovadă in sprijinul intimatului in sensul existenței condițiilor unei creanțe a intimatului față de apelant.
Este evident că suma de 3800 lei a constituit datoria debitorului executat silit prin actul de adjudecare, față de care nu are însă nicio obligație. Instanța de fond a apreciat greșit că plata făcută de pârât este in interesul apelantului, și nu in interesul debitorului. Instanța de fond era datoare să verifice raportul juridic de drept substanțial dedus judecății dintre apelant și intimat, având in vedere că părțile nu s-au legitimat procesual ordinar și nici nu s-a pus in dezbaterea părților o eventuală excepție a lipsei calității procesuale pasive a apelantului in acest litigiu.
Potrivit art. 1469 orice plată presupune existența unei datorii dacă aceasta datorie nu există, plata trebuie restituită celui care a făcut-o. Potrivit art. 1341 alin 1 cod civil cel ce plătește fără a datora are dreptul la restituire. Apreciază apelantul că față de disp. art. 1638 Codul civil se elimină condiția bunei-credințe a celui care a primit plata nedatorată în admisibilitatea acțiunii în restituire, apelantul aflându-se in fața unui veritabil abuz de drept, întemeiat pe o cauză ilicită.
Apelul a fost legal timbrat, cu 49 de lei taxă judiciară de timbru.
Nu a fost formulată întâmpinare.
Apelul este nefondat și va fi respins pentru următoarele considerente.
Motivul de apel privind inadmisibilitatea cererii de chemare in judecată, care nu a fost promovată de către ambii proprietari ai imobilului, este nefondată. Acțiunea de față este o acțiune in regres, personală, întemeiată pe dreptul de creanță pretins de către reclamant, și nu una reală, așadar în stabilirea calității procesuale active nu interesează dovada dreptului de proprietate asupra imobilului. Reclamantul invocă existența unui raport juridic determinat prin faptul plății sumei de 1314,44 lei, așadar stabilirea calității procesuale active s-a realizat corect de către instanța de fond numai in persoana titularului plății, adică D. A. R., care a exercitat acțiunea in regres . Nu erau întrunite condițiile litisconsorțiului invocat de către apelant, câtă vreme in stabilirea calității procesuale active nu interesează dovada dreptului de proprietate pentru imobilul cu referire la care s-au perceput cheltuielile de întreținere achitate.
Și cel de-al doilea motiv de apel este nefondat.
Corect a reținut instanța de fond apartenența sumei de 1314,44 lei la suma de 3800 lei despre care se face vorbire in contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2094 din 11.07.2013 la BNP „P. T. și F.” Iași, așa cum se deduce și din argumentarea motivului de apel cercetat. Este insă irelevantă teza apelantului potrivit căreia suma pretinsă de reclamant este corespunzătoare perioadei de folosință a imobilului anterioară vânzării la licitație a acestuia, tot astfel sunt nerelevante considerentele privind adeverința asociației de locatari, ori cele privind pretinsa omisiune a instanței de a stabili corect raportul de drept substanțial dedus judecății și calitatea procesuală derivată din acesta.
Reclamantul pretinde plata sumei de 1314,44 lei invocând clauzele contractului încheiat cu pârâtul, care reglementează dreptul de regres al compărătorului împotriva vânzătorului pentru plata sumelor reprezentând debite și restante cu titlu de contribuție la cheltuielile asociației.
Plata sumei de 1314,44 lei reprezintă un astfel de debit, achitat după încheierea contractului, pentru o perioadă anterioară acestuia. Prin urmare dreptul de regres reglementat prin contract este corect exercitat de către reclamant, orice apărare ținând de sursa acestei datorii sau împrejurările in care a fost stabilită fiind nerelevantă in condițiile redactării în termeni generali a clauzei contractuale. Ori, dacă părțile nu au înțeles să facă nicio diferențiere intre datoriile cu acest titlu, anume in privința celor anterioare vânzării la licitație ( deși acestea existau, erau cunoscute cel puțin vânzătorului, așa cum rezultă din corelarea argumentării cererii de apel cu datele înscrise in adresa nr. 59/22.10.2013 a asociației de proprietari și mențiunile contractului de vânzare cumpărare) înseamnă că vânzătorul și-a însușit această datorie către asociația de proprietari, indiferent de izvorul său, declinându-și prin contract către cumpărător doar obligația de plată, cu înscrierea expresă a dreptului acestuia de regres.
Instanța de fond argumentează judicios interpretarea dată clauzei contractuale privind dreptul de regres al cumpărătorului, invocând prezumția de legalitate a actelor juridice autentificate și reținând că, in ipoteza in care obligația de plată asumată de către cumpărător nu ar fi inclus și suma de 3800 lei, atunci contractul nu s-ar fi încheiat. Nu se formulează critici in apel privind această interpretare a instanței de fond. Respectând limitele devoluțiunii date de ceea ce s-a apelat, in condițiile art.477 Cod pr.civilă, tribunalul stabilește că potrivit clauzei contractuale astfel interpretate cumpărătorul s-a obligat să achite diferențele de plată, cu drept de regres împotriva vânzătorului. Deși in contract nu se stipulează expres, in pofida redactării deficitare a alineatului ultim din pagina a doua a contractului, tribunalul stabilește că sintagma „diferențe de plată” însușite de către cumpărător include suma de 3800 lei, cunoscută de părți la data semnării contractului, dar și orice altă sumă eventuală, ulterior constatată. O interpretare contrară ar conduce la situația lipsită de logică in care părțile ar fi convenit cu privire la situația plății unor restanțe eventuale, ce ar putea fi constatate ulterior, in oricare cuantum, fără să lămurească situația plății sumei de 3800 lei, cunoscută la data vânzării, și de plata căreia era condiționată însăși valabila încheiere a contractului de vânzare-cumpărare ( potrivit art. 20 din Legea 230/2007 contractul putea fi încheiat valabil numai dacă datoria față de asociația de proprietari era achitată ori obligația de plată era însușită de către cumpărător).
Acestea fiind reținute in privința clauzelor contractului părților, tribunalul stabilește că invocarea de către apelant a împrejurării că această datorie nu-i aparține, motivat de regimul juridic al bunului dobândit in cadrul executării silite nu pot fi primite. Raportul juridic obligațional dedus judecății este cel determinat prin clauza contractuală invocată, in raport de care tribunalul nu primește apărarea apelantului, anume că o datorie cu privire la care s-a convenit prin contract, așadar s-a acceptat implicit că ii aparține, să fie contestată prin prezentul apel, pentru că ar aparține unui terț.
Acțiunea de față își are temeiurile in contractul părților, se solicită angajarea răspunderii contractuale a pârâtului apelant in temeiul convenției părților, determinată prin clauza din pagina a doua a contractului, ultimul alineat, ale cărui condiții sunt îndeplinite, situație in care cercetarea izvorului creanței asociației de proprietari și a opozabilității acesteia apelantului din speță nu poate fi realizată decât cu nesocotirea temeiurilor acțiunii de față și a principiului forței obligatorii a contractului.
Pentru aceste motive apelul va fi respins, cu păstrarea sentinței apelate ca legală și temeinică in temeiul art. 480 alin 1 teza întâi Cod pr.civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul formulat de pârâtul S. V. R. împotriva sentinței civile nr. 6820/19.05.2015 pronunțată de Judecătoria Iași, pe care o păstrează.
Definitivă.
Pronunțata astăzi, 19.10.2015, iar soluția va fi pusă la dispoziția părților prin intermediul grefei instanței.
Președinte, M. S. | Judecător, Doinița T. | |
Grefier, A. M. |
Red. și tehn./T.D./17.11.2015/4 ex
Judecătoria Iași: Z. L. F. M.
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 1473/2015. Tribunalul IAŞI | Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr.... → |
|---|
