Evacuare. Decizia nr. 1402/2015. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1402/2015 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 22-10-2015 în dosarul nr. 1402/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 22 Octombrie 2015
Președinte - C. I.
Judecător L. H.
Grefier D. M. B.
DECIZIE CIVILĂ Nr. 1402/2015
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe apelantul M. IAȘI P. P. și pe intimații C. D., C. F. și C. C., având ca obiect actiune in raspundere contractuala reziliere contract; evacuare; pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică, lipsesc părțile.
Procedura este completă.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Dezbaterile asupra apelului au avut loc în ședința publică din data de 15.10.2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta, când, din lipsă de timp pentru deliberare s-a amânat pronunțarea cauzei pentru astăzi, 22.10.2015, când:
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului de față, constată următoarele:
P. sentința civilă nr._ din 16.12.2014 a Judecătoriei Iași, s-au dispus următoarele:
“Respinge acțiunea formulată de reclamantul M. IAȘI P. P. cu sediul în mun Iași Bvd Ș. cel M. și Sfânt nr 11 in contradictoriu cu pârâții C. D., C. F. și C. C., totți având domiciliul in mun Iași bvd Chimiei nr. 83 . ., astfel:
Respinge ca rămasă fără obiect cererea reclamantei de obligare a pârâtilor la plata sumei de 1484 lei chirie restantă și penalități de întârziere.
Respinge ca neîntemeiat capătul de cerere având ca obiect rezilierea contractului de inchiriere nr .9466/18.06.2010 modificat prin Actul Adițional nr 2/17.01.2013 .
Respinge ca neîntemeiat capătul de cerere având ca obiect evacuarea pârâților din locuința închiriată.”
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut următoarele:
“În fapt, între reclamantul M. Iași prin P. și pârâtul C. D. a fost încheiat contractul de închiriere nr. 9466 încheiat la dta de 18.06.2010 având ca obiect transmiterea folosinței spațiului cu destinația de locuință situat în Iași, ., ., . 1 contract, beneficiari ai folosinței locuinței, alături de titularul drptului locativ, sunt și mmbrii familiei acestuia respetiv C. F. și C. Cassandra.
Contractul s-a încheiat potrivit art. 3 pe durată determinată – 01.07._11 - cu posibilitatea prelungirii sale. La data de 17.01.2013 a fost încheiat actul adițional nr. 2 la contractul de închiriere nr. 9466/18.06.2010 în cuprinsul căreuia s-a stipulat prelungirea contractului de la data de 01.07.2012 la 01.07. 2015.
Conform art. 4.4 din contract plata chiriei se face în termen de 10 zile de la expirarea lunii pentru care se face plata. Art. 4.5 contract prevede majorări de întârziere de 0,1% pe zi întârzieere până la data de 30 iunie 2010, și în cuantum de 2% pe zi întârziere începând cu 01.07.2010 pentru neachitarea la timp a chiriei datorate. De asemenea, art. 7.1.2 lit. a) contract dă dreptul locatorului de a solicita rezilierea contractului pentru neplata chiriei cel puțin 3 luni consecutiv.
Reclamanta a susținut că pârâții au înregistrat de-a lungul raporturilor contractuale întârzieri la plata debitelor restante aspect care nu a fost negat de aceștia. Faptul că pârâții au înregistrat în numeroase rânduri întârzieri la plata chiriei restante a fost dovedit de către reclamantă prin situația privind debitele restante la 31.03.2014 depusă la dosar (filele 14-17) și prin notificarea adresată acestora în vederea îndeplinirii obligațiilor contractuale (notificare nr. 2718/2119 din 10.01.2014 – fila 11 dosar).
În drept, vor fi avute în vedere dispozițiile art. 3 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2010 privind Codul civil actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii sau producerii lor.
D. fiind că prezentul contract de închiriere a fost încheiat la data de 18.06.2010, înainte de . Noul Cod Civil, vor fi avute în vedere dispozițiile Codului civil de la 1864, aceasta fiind legea sub imperiul căreia a fost încheiată convenția în discuție.
Instanța reține că, potrivit art. 969 din Codul civil convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. Conform art.1073 din același cod creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, iar în caz contrar are dreptul la dezdăunări.
În condițiile art.1169 cod civil din 1864 reclamanta a făcut, prin contractul depus la dosar, dovada creanței deținută împotriva pârâților reprezentând chirie și penalități de întârziere, creanță a cărei existență și întindere nu fost de altfel negată de pârât. Neîndeplinirea culpabilă a obligației contractuale privind plata chiriei la termenele scadente, se prezumă până la proba contrară ce nu a fost produsă de pârâti. Conform art. 4.5 din contract părțile au stabilit și evaluat anticipat prejudiciul suferit, dispozițiile convenționale având valența unei clauze penale asumată de pârât prin semnare contractului.
În acest context probatoriu instanța reține caracterul întemeiat al pretențiilor bănești afirmate de reclamanți însă cu luare în considerare a împrejurării că pe parcursului derulării litigiului de față pârâtul a făcut dovezi cu privire la plata debitului restant.
Astfel, reclamanta prin prezenta acțiune solicită suma de 1305 lei cu titlu de chirie aferentă perioadei 01.01._14 și 179 lei penalități de întârziere calculate la dta de 31.03.2014 pentru lunile ianuarie 2013-februarie 2014. Conform chitanțelor nr. ISXUC_ din 30.09.2014 u suma și nr. ISXUC_ din 29.09.2014 (fila 32) pârâții au achitat suma de 1000 lei reprezentând restanțe. La data de 29.10.2014, conform adreselor nr._/29.10.2014 și nr._/14.10.2014 înainte de reclamant (filele 34-35), pârâții figurau cu un debit restant de 484 lei din care 435 lei chirie și 49 lei penalități de întârziere. De asemenea, conform adresei din 14.10.2014 pârâtul C. D. a acumulat debit restant în valoare de 680 lei din care 609 lei chirie aferentă perioadei 01.04._14 și 71 lei penalități de întârziere calculate la 30.09.2014.
Conform chitanțelor nr._/20.11.2014 și nr. ISXUC_/20.11.2014 depuse la dosar reiese că pârâții au achitat toate debitele restante plus chiria aferentă lunii noiembrie 2014.
Având în vedere toate acestea aspecte instanța contată că pârâții au achitat toate debitele restante, astfel că va respinge acest capăt de cerere ca rămas fără obiect.
Referitor la capătul de cerere privind rezilierea instanța constată că pentru a dispune aceasta trebuie avute în vedere dispozițiile art. 1021 Cod civil din 1864.
Din interpretarea art. 1021 Cod civil din 1864 reiese că pentru a se dispune desființarea unui contract prin rezoluțiune sau reziliere, este necesar a fi îndeplinite următoarele condiții: una din părți să nu-și fi îndeplinit obligațiile ce-i revin, asumate printr-un contract sinalagmatic, neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația și debitorul obligației să fi fost pus în întârziere în condițiile legii.
Deși nu se prevede expres condiția vinovăției, aceasta rezultă din dispozițiile art. 1082, 1083 și 1085 Cod civil din 1864 referitoarea la acordarea de daune interese pentru neexecutarea unei obligații asumate prin convenție de debitor, deoarece și art. 1021 Cod civil din 1864 prevede că odată cu solicitarea desființării convenției, se pot cere și daune interese.
P. prisma elementului de vinovăție, rezoluțiunea sau rezilierea unui contract se dispune atunci când nu se face dovada existenței unei cauze străine care nu-i poate fi imputată debitorului și că, potrivit art. 1169 Cod civil din 1864, sarcine probei unei asemenea cauze îi revine debitorului obligației astfel neexecutate.
Asfel, referitor la condiția ca una din părți să nu își fi îndeplinit obligația ce-i incumbă instanța reține că la data de 21.11.2014 pârâții au înregistrrat întârzieri la plata chiriei datorate însă în cursul procesului au făcut dovada îndeplinirii în totalitate a obligației de plată a chiriei restante, penalități și chirie curentă.
În cadrul cererii de pronunțare a rezoluțiunii judecătorești instanța are posibilitatea să aprecieze, în funcție de circumstanțe, dacă sancțiunea rezoluțiunii contractului apare ca fiind una adecvată gradului de culpă a debitorului și gradului de nerealizarea a obligației corelative asumată de acesta.
În cauza de față întrucât pârâții au făcut dovada achitării integrale a debitelor restante datoare în baza contractului încheiat cu reclamantul precum și dovada acoperii prejudiciului încercat de creditor din această executare cu întârziere (penalitate), ținând seama de particularitatea convenției părților și de obiectul acesteia – locuință socială menită să staisfacă nevoile locative ale unei familii cu posibilități financiare reduse - va respinge ca neîntemeiată solicitarea reclamantului de reziliere a contractului.
Referitor la celelalte capete de cerere, instanța le va respinge întrucât solicitările reclamantului sunt consecințe ale rezilierii contractului de închiriere, iar în speță acest capăt de cerere a fost respins, fapt ce atrage și respingerea solicitării de evacuare a pârâților din locuință, respectiv obligarea acestora la plata debitului reprezentând chirie restantă până la evacuarea efectivă din imobil, respectiv plata penalităților aferente debitului restant în cuantum de 2% începând cu ziua următoare termenului de scadență și până la data stingerii sumei datorate inclusiv.
În temeiul art. 453 alin. 1 Cod procedură civilă respinge cererea reclamantului de acordare a cheltuielilor de judecată.”
***
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel M. Iași, criticând-o, pentru următoarele considerente:
Sentința este nelegala atât timp cat instanța de fond deși a reținut culpa procesuala a paraților pentru nerespectarea clauzelor contractuale, a respins cererea ca neîntemeiata întrucât debitorii au achitat debitul ulterior promovării acțiunii judiciare. A solicitat ca instanța să ia în considerare prevederile art.969 Cod Civil, potrivit cărora, conventia legal incheiata are putere de lege intre partile contractante. În ce priveste capatul de cerere privind evacuarea paratilor din locuinta art. 25 din Legea 114/1996 arată că „Evacuarea chiriașului se face numai pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile. Chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărârii de evacuare.”
Instanța nu poate obliga proprietarul să continue relațiile contractuale in condițiile în care chiriașul nu își executa obligațiile prevăzute in contract și cele prevăzute de lege, ceea ce ar însemna încălcarea art.480 VCC si art.1 din Protocolul adițional la Convenția pentru apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale. În aceste condiții evacuarea pârâților apare ca o măsură proporțională necesară pentru salvgardarea dreptului de proprietate a reclamantului prin redobândirea prerogativei folosinței, cu atât mai mult cu cat este vorba despre un fond de locuințe destinat să răspundă unor necesități de ordin public.
În ce privește uItimul capăt de cerere, procentul de 2% a majorărilor de întârziere este datorat de parati, potrivit art.4.5. din contract și art. 124 ind. 1 al. 2 din OUG 39/2010. Paratii dau în continuare dovada de rea-credința in executarea obligatiilor contractuale pe care le au in ce privește plata chiriei, înregistrând debite restante la plata chiriei aferente perioadei 31.12._15 în cuantum de 435 lei și majorări de 18 lei.
A solicitat admiterea apelului așa cum a fost formulat, cu rezilierea contractului de închiriere, evacuarea si obligarea paratilor la plata chiriei restante pana la evacuarea efectiva din imobil, plata penalitatilor aferente debitului restant in cuantum 2% începând cu ziua imediat următoare termenului de scadență și pana Ia data stingerii sumei datorate inclusiv.
În drept a invocat art·480 NCPC și judecarea cauzei în lipsă conform art. 411 alin 2 Cod proc. Civ.
Intimații au depus întâmpinare solicitând menținerea hotărîrii așa cum a fost pronunțată în prima Instanță, întrucît, din motive strict obiective și conjuncturale, nu au putut îndeplini obligațiile contractuale așa cum sunt ele stipulate. Au făcut referire strict Ia cheltuielile cu plata chiriei către locator, declarând că din motive strict obiective nu a putut achita aceste cheltuieli Ia timp, C. D. aflîndu-se în litigiu de muncă, fără remunerație, o perioadă de un an șI două luni. In acest moment, situația plății este la zi, inclusiv penalitățile de Întărziere, conform chitanței atașate. Locatorul trebuie să ia în calcul și situațiile neprevăzute și momentane ale chiriașilor, atît timp cît locuința are tocmai un caracter social, iar în acest moment familia este absolut solvabilă. In altă ordine de idei, consideră că personalitatea sa publică, de scriitor român, deținător al premiului Academiei Române, cea mai mare recunoaștere care i se acordă unui scriitor În România, poate fi protejată prin clemența instanței și a locatorului.
În drept, nu au fost invocate dispoziții legale.
Alăturat s-au depus înscrisuri.
La 15.10.2015 intimații au depus precizări arătând că au achitat integral sumele datorate, susținând că litigiul dintre părți s-a stins depunând în acest sens copia contractului de închiriere cu nr. 9466 din 28.08.2015 cu privire la locuința socială situată în Iași, B-l Chimiei, nr. 83, ., .> Analizând actele și lucrările dosarului, sentința primei instanțe prin prisma motivelor de apel, tribunalul va reține că apelul declarat este neîntemeiat, față de următoarele considerente:
Prima instanță a respins cererea privind rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți precum și cererea privind evacuarea pârâților intimați din apartament ținând cont de particularitatea convenției părților și de obiectul acesteia – locuință socială menită să satisfacă nevoile locative ale unei familii cu posibilități financiare reduse, dar și de faptul că pârâții au achitat sumele restante solicitate de reclamant.
Apelantul a învederat că pârâții continuă să înregistreze întârzieri la plata sumelor datorate dar pentru o perioadă ulterioară celei din cererea de chemare în judecată.
În privința rezilierii contractului, tribunalul apreciază că pârâții nu au executat la termen obligația de plată a chiriei ca obligație esențială în cadrul raportului juridic de locațiune, fiind în întârziere cel mai târziu la data cererii de chemare în judecată. Raportat la aspectele învederate de pârâți, probate de aceștia, instanța, uzând de facultatea de apreciere recunoscută de legiuitor, poate aprecia dacă se justifică sau nu rezilierea ci numai obligarea la plata datoriei. În speță, instanța a avut în vedere poziția sinceră, de recunoaștere, manifestată de pârâtul titular de contract, faptul că acesta s-a aflat în litigiu cu angajatorul său în perioada 2013-2014 dar și împrejurarea că acesta a efectuat chiar în cursul judecății plata datoriei la chirie și penalitățile aferente. În atare condiții sancțiunea aplicată pârâților de reziliere a contractului și evacuarea lor din imobil ar fi fost una excesivă, având în vedere atât natura contractului de închiriere cât și situația deosebită în care s-au aflat beneficiarii contractului, determinată de derularea litigiului de muncă.
În ce privește penalitățile, prima instanță a constatat în mod corect că acestea au fost achitate astfel cum rezultă din copiile chitanțelor cu nr._ din 20.11.2014 și nr. ISXUC_ din 20.11.2014, raportat la cele comunicate de reclamant la 31.10.2014.
Împrejurarea că pârâții ar înregistra în continuare întârzieri pentru o perioadă ulterioară celei ce a făcut obiectul cererii de chemare în judecată nu poate constitui un motiv de reanalizare a cererii de reziliere, întrucât s-ar încălca limitele învestirii instanței.
De altfel, contractul de închiriere a ajuns la termen la 1.07.2015, efectele acestuia încetând, ulterior părțile încheind un nou contract de închiriere pentru perioada 1.07.2015 – 1.07.2018 pentru aceeași locuință socială, locatorul verificând îndeplinirea condițiilor cerute de lege pentru acordarea locuinței respective.
Pentru considerentele expuse, raportat la dispozițiile art. 480 C.pr.civ., tribunalul va respinge apelul declarat de reclamantul M. Iasi, reprezentat de P. împotriva sentinței civile nr._/16.12.2014, pronunțată de Judecătoria Iași, sentință pe care o va păstra.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de reclamantul M. Iasi, reprezentat de P. impotriva sentintei civile nr._/16.12.2014, sentinta pe care o pastreaza.
Definitiva.
Pronuntata in sedinta publica azi, 22.10.2015.
Președinte, C. I. | Judecător, L. H. | |
Grefier, D. M. B. |
Red./tehnored. L.H.
6 ex. 4.01.2016
Judecător fond: C. E. D.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 1388/2015. Tribunalul IAŞI | Pretenţii. Sentința nr. 2291/2015. Tribunalul IAŞI → |
|---|
