Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Decizia nr. 100/2012. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 100/2012 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 08-02-2012 în dosarul nr. 100/2012
Dosar nr. _
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 08 Februarie 2012
PREȘEDINTE – A. M.
Judecător – S. C.
Grefier – M. Getuța
Decizia civilă Nr. 100
Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind apelul declarat de apelanta C. G. I. SRL împotriva sentinței civile nr._ din 26.08.2011 a Judecătoriei Iași,intimați O.C.P.I. IAȘI - B. DE C. ȘI P. I. IAȘI, S.C. F. INVESTIȚII I. S.R.L., având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară (Art.52 alin.2 Legea nr.7/1996).
La apelul nominal făcut în ședința publică lipsă părțile.
Procedură legal îndeplinită.
S-a expus referatul cauzei de către grefierul de ședință,
Instanța constată cauza la primul termen de judecată, apelul declarat în termen, motivat, semnat, complinit timbrajul, că este competentă material, general, teritorial să soluționeze prezenta cerere.
Întrucât s-a solicitat judecata cauzei în lipsa părților conform dispozițiilor art.242 C., constată recursul în stare de judecată și rămâne în pronunțare
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față.
Prin sentința civilă nr._/26.08.2011 a Judecătoriei Iași, s-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a intimatei O. Iași.
S-a respins plângerea formulată de petenta C. G. I. S.R.L., cu sediul în ., în contradictoriu cu intimata O. Iași, pentru lipsa calității procesuale pasive.
S-a respins plângerea formulată de petenta C. G. I. SRL în contradictoriu cu intimata . S.R.L. București.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin plângerea înregistrată pe rolul Judecătoriei Iași, sub numărul de mai sus, astfel cum a fost completată ulterior, petenta C. G. I. S.R.L. a solicitat în contradictoriu cu intimatele Oficiul de C. și P. I. Iași - B. de C. și P. I. și . SRL, desființarea încheierii 4912/2011 și înscrierea promisiunii de vânzare-cumpărare din 13.02.2007 încheiată între petentă și a doua intimată pentru apartamentul identificat în cererea petentei și cotele părți din suprafața comună și terenul situat în Complexul Rezidențial „Green Park” din Iași, . continuare „Imobil”.
În motivarea cererii, s-a arătat că, în fapt, 13.02.2007 F. Investiții și C. G. Limited au încheiat o promisiune de vânzare prin care F. Investiții a promis să vândă și C. G. Limited să cumpere în anumite condiții toate apartamentele situate în Complexul Rezidențial „Green Park”, deci implicit și imobilul (existând contractul de cesiune din 4.02.2011). S-a mai precizat că cererea de notare a promisiunii a fost respinsă, pe motivul că imobilele nu sunt identificate prin raportare la nr. cadastral al terenului pe care au fost construite, că, deși cartea funciară_ a fost închisă, au fost deschise altele care să o înlocuiască pe cea inițială, că la data încheierii promisiunii apartamentele (imobilul) nu erau nici construite. S-au invocat prevederile art. 26 al. 4 lit. c din Legea nr. 7/1996, care prevăd notarea în cartea funciară a drepturilor personale, că promisiunea de vânzare-cumpărare este o manifestare de voință care a dat naștere unei obligații personale de a face în sarcina părților, iar obiectul său este determinabil unitățile ce urmau să fie construite până la 31 martie_ fiind determinate prin numărul cadastral al terenului pe care urmau a fi ridicate construcțiile, că eronat B.C.P.I. Iași a considerat că înscrisurile prezentate (contractul de cesiune către C. și promisiunea de vânzare cumpărare) sunt înscrisuri sub semnătură privată și nu întrunesc condițiile legale pentru a sta la baza notării promisiunii, întrucât nu au data certă și nu prezintă garanția ca emană de la părțile semnatare, că prezentarea unui înscris la o autoritate publică în scopul înscrierii unui registru public este o modalitate de a dobândi o dată certă, că un înscris sub semnătură privată are aceeași valoare și forță probantă egală cu un înscris autentic, dacă el nu a fost contestat de către părțile de la care provine. S-a afirmat că lipsa înscrisului original sau în copie legalizată invocată de BCPI nu este un motiv de respingere a cererii de înscriere, nefiind indicat în nici un mod în încheierea inițială de respingere a cererii de înscriere.
În drept, au fost invocate prevederile art. 50 al. 21 și 22 ind. 2 din Legea nr. 7/1996.
La cerere au fost anexate înscrisuri.
Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru de 8 lei și timbru judiciar de 0,3 lei.
Legal citat, Oficiul de C. și P. I. Iași - B. de C. și P. I. nu a formulat întâmpinare și nici nu s-a prezentat în instanță pentru a-și preciza poziția procesuală.
Instanța a invocat din oficiu excepția lipsei calității procesuale pasive a Oficiului de C. și P. I. Iași.
Legal citată, S.C. F. Investiții I. S.R.L. nu a formulat întâmpinare și nici nu s-a prezentat în instanță pentru a-și preciza poziția procesuală.
La solicitarea instanței au fost atașate fotocopii ale dosarului încheierii de carte funciară..
În cadrul cercetării judecătorești a fost administrată proba cu înscrisuri.
Analizând lucrările cauzei, instanța reține următoarele:
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a Oficiului de C. și P. I. Iași, excepție de fond, absolută și peremptorie, invocată din oficiu, instanța o apreciază ca fiind întemeiată, urmând să o admită, pentru motivele ce vor fi expuse în continuare.
Calitatea procesuală presupune existența unei identități între părțile din procesul civil și persoanele implicate în raportul juridic dedus judecății. Astfel, reclamanta trebuie să coincidă cu titularul dreptului afirmat, iar pârâtul, cu cel care este subiect pasiv (obligat) în raportul juridic respectiv. În cazul situațiilor juridice pentru a căror realizare este obligatorie calea justiției, calitatea procesuală pasivă aparține celui care se poate prevala de acest interes, iar calitatea pasivă este a celui față de care se poate realiza interesul respectiv. Sarcina justificării calității procesuale active și a celei pasive în procesul civil revine reclamantului, iar instanța este datoare, odată sesizată, să verifice ambele calități.
Potrivit art. 52 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacată cu plângere, în termen de 15 zile de la comunicare, la biroul teritorial … Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei.
Decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție nr. LXXII (72) pronunțată în 15 octombrie 2007, prin care s-a admis recursul în interesul legii promovat de către Procurorul General al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție, a statuat în sensul că în cauzele ce au ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară întemeiate pe dispozițiile art. 50 din Legea nr. 7/1996, Oficiul de C. și P. I. nu are calitate procesuală pasivă.
În consecință excepția va fi admisă iar plângerea petentei în contradictoriu cu intimata Oficiul de C. și P. I. Iași - B. de C. și P. I. va fi respinsă ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
Pe fondul plângerii cu privire la cea de –a doua intimată, instanța reține:
Prin încheierea nr. 4912/17.02.2011 emisă de Oficiul de C. și P. I. Iași s-a respins cererea de reexaminare formulată de către C. G. I. S.R.L. împotriva încheierii nr._/2010, prin care Oficiul de C. și P. I. Iași - B. de C. și P. I. a respins cererea având ca obiect notarea promisiunii de vânzare cumpărare cu privire la imobilul identificat cu nr. cadastral_-C1-U 51.
Registratorul șef care a pronunțat încheiere de reexaminare a reținut că nu a fost depus la dosar în original sau în copie legalizată contractul de cesiune referitor la contractul de garantare financiară din 13.02.2007 încheiat între C. Green Park LTD, beneficiarul inițial al promisiunii de vânzare și petenta C. G. I. S.R.L astfel cum impune art.47 alin.1 din Legea nr.7/1996. Înscrisurile sub semnătură privată anexate cererii nu întrunesc condițiile legale pentru a sta la baza notării solicitate potrivit art. 47 alin.1 din lege pentru că nu au dată certă și nu prezintă garanția că emană de la părțile semnatare ale convenției. Totodată analizând cartea funciară nr._ menționată în promisiunea de vânzare se constată că imobilul a suferit modificări prin dezlipiri creându-se imobile distincte înscrise în cărți funciare distincte iar cartea funciară nr._ a fost închisă. Având că imobilul la care se referă cererea de notare este înscris în cartea funciară, registratorul șef a apreciat necesar a se identifica imobilul prin număr cadastral și număr de carte funciară în cuprinsul înscrisului depus în justificarea cererii și nu doar în cuprinsul cererii de înscriere.
Instanța reține că este nefondată obiecția registratorului –șef în sensul că în sprijinul cererii au fost depuse înscrisuri sub semnătură privată care nu au dobândit certă cât timp legislația în vigoare nu prevede forma autentică drept condiție de validitate pentru o promisiune de vânzare –cumpărare și de finanțare iar lipsa datei certe poate atrage cel mult inopozabilitatea datei operațiunii juridice consemnate ( nu a operațiunii juridice ca atare) față de terți.
Este însă fondată obiecția privind nedepunerea contractului de cesiune a creanței decurgând din promisiunea de vânzare –cumpărare și de finanțare încheiat între C. Green Park LTD și petenta C. G. I. S.R.L în original sau copie legalizată, acesta fiind înscrisul din care rezultă pentru petentă calitate de titular al dreptului cu privire la care solicită notarea.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel petenta C. G. I. S.R.L. criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În fapt, arată apelanta în motivarea cererii în mod greșit a înțeles să respingă acțiunea pe motivul că imobilele nu sunt identificate prin număr cadastral și carte funciară.
Așa cum în mod corect a susținut petenta Promisiunea de vânzare – cumpărare s-a încheiat, în anumite condiții cu privire la toate apartamentele din clădirea în care este situat imobilul și care urma a fi realizată în Complexul Rezidențial „Green Park”, astfel încât deși acestea nu aveau un număr cadastral la data încheierii Promisiunii de vânzare – cumpărare, ele sunt identificabile prin raportare la numărul cadastral al terenului pe care clădirile au fost construite. Astfel, apartamentele, inclusiv imobilul care fac obiectul Promisiunii de vânzare – cumpărare au fost ridicate pe terenul situat în . Iași, proprietatea promitentului – vânzător, teren înscris în cartea funciară nr._, având număr cadastral_-_. Promisiunea de vânzare-cumpărare nu identifică apartamentele, inclusiv Imobilul, printr-un număr cadastral distinct pentru simplul motiv că la data încheierii Promisiunii de vânzare-cumpărare apartamentele, inclusiv Imobilul, nu existau, ele nefiind încă construite, și
implicit, nu aveau un număr cadastral, singura identificare putând fi făcută prin raportare la coordonatele terenului pe care urmau să se realizeze lucrările de construcție.
Un al doilea motiv, este acela potrivit căruia antecontractul nu individualizează imobilul ce constituie obiect al promisiunii de vânzare prin număr cadastral și număr de carte funciară
Sentința criticată este nelegală, fiind dată cu greșita interpretare a dispozițiilor art. 42 al. 1 din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară și ale art. 26 alin 4 litera c din Legea 7/1996 a cadastrului si publicității imobiliare, potrivit cărora, obiectul unei înscrieri în Cartea Funciară poate fi reprezentat de notarea având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor și faptelor juridice referitoare la starea și capacitatea persoanelor, acțiunilor și căilor de atac în justiție, precum și a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară.
Promisiunea de vânzare cumpărare reprezintă o manifestare de voință care a dat naștere unei obligații personale de a face în sarcina Părților. Așadar, Promitentul-cumpărător poate cere notarea în Cartea Funciară a dreptului său de creanță, în vederea asigurării opozabilității acestuia.
În ceea ce privește valabilitatea promisiunii de vânzare instituită în favoarea C., potrivit dispozițiilor din Codul Civil, aceasta este valabilă dacă obiectul său este determinat sau determinabil. în speță, unitățile care urmau să fie construite până la data inițială de 31 martie 2010, sunt determinabile prin numărul cadastral al terenului pe care F. Investiții urma să ridice construcțiile în cauză precum și prin descrierea generală de apartamente ce vor fi construite în Complexul Rezidențial "Green Park".
Astfel, consideră că instanța în mod eronat a afirmat că "antecontractul de vânzare-cumpărare nu individualizează imobil ce constituie obiect al promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare printr-un număr cadastral și număr de carte funciară", ținând cont de natura determinabilă a unităților ce urmau să fie construite.
În consecință, un antecontract de vânzare cumpărare se poate încheia în mod legal având ca obiect un imobil care nu are număr cadastral sau carte funciară deschisă la momentul realizării acordului de voință al părților semnatare, acest antecontract fiind valid și putând fi notat în cartea funciară la data la care aceasta este creată.
Mai mult, așa cum în mod întemeiat a arătat petenta, ca urmare a operațiunilor de dezmembrare Cartea Funciară nr._ a fost închisă, însă în același timp au fost deschise alte cărți funciare care să o înlocuiască pe cea inițială, toate aceste cărți funciare și numere cadastrale rezultate din dezmembrare urmând a avea același regim juridic cu cea inițială și fiind grevată de aceleiași sarcini și obligații contractuale ( în speță, Promisiunea de vânzare cumpărare).
În apel nu s-au administrat probe noi.
Verificând actele și lucrările dosarului, motivele de apel invocate, raportat la dispozițiile legale în vigoare,tribunalul constată următoarele:
În fapt, F. Investiții și C. G. Limited au încheiat o promisiune de vânzare prin care F. Investiții a promis să vândă și C. G. Limited să cumpere în anumite condiții toate apartamentele situate în Complexul Rezidențial „Green Park”,în ., deci implicit și apartamentul cu număr cadastral curent_-C1-U51 care face obiectul încheierii de carte funciară atacate ( Imobilul.
La data de 4.02.2011 C. G. Limited a cesionat printr-un contract de cesiune către C. Promisiunea de vânzare – cumpărare, acesta luând asupra sa obligația de a achiziționa imobilul în conformitate cu termenii și condițiile din Promisiunea de vânzare –cumpărare.
Ulterior C. a cerut Biroului de C. și P. I. Iași, notarea Promisiunii de vânzare – cumpărare în cartea funciară corespunzătoare fiecărui apartament, situat în Complexul „ Green Park”. Prin încheierea de carte funciară dată în dosarul corespunzător imobilului BCPI Iași a respins cererea de înscriere formulată de C. motivându-și soluția prin faptul că în cadrul Promisiunii de vânzare – cumpărare imobilul nu se individualizează printr-un număr de carte funciară și un număr cadastral deși acesta are carte funciară deschisă.
În baza prevederilor Legii nr. 7/1996 a depus cerere de reexaminare împotriva încheierii inițiale, însă prin încheierea nr. 4912/24.01.2011 care face obiectul acestui dosar,cererea de reexaminare a fost respinsă pe motivul că în actele depuse imobilul nu este identificabil, întrucât nu este indicat un număr cadastral și o carte funciară.
Ulterior, C., potrivit prevederilor art. 50 alin. 2 indice 1 și alin. 2 indice 2 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, a depus în termenul legal de 15 zile de la comunicare un număr total de 160 de plângeri împotriva a 160 de încheieri de respingere cu privire la cele 160 de apartamente situate în Complexul Rezidențial „ Green Park” care formează obiectul Promisiunii de vânzare – cumpărare. Anterior formulării cererii,C. a cerut introducerea F. Investiții, în calitate de pârâtă în prezentul dosar.
Prin sentința civilă nr._/26.08.2011 instanța a respins ca neîntemeiată acțiunea petentei C. introdusă împotriva încheierii de carte funciară ce face obiectul dosarului cu nr. 4912/24.01.2011, motivându-și decizia prin faptul că în cadrul Promisiunii de vânzare – cumpărare imobilul nu se individualizează printr-un număr de carte funciară și un număr cadastral.
Raportat la motivele invocate, reține tribunalul că cererea reclamantei a fost corect respinsă de instanța de fond, însă principalul motiv care urmează a fi reținut este nedepunerea contractului de cesiune a creanțeidecurgând din promisiunea de vânzare –cumpărare și de finanțare încheiat între C. Green Park LTD și petenta C. G. I. S.R.L în original sau copie legalizată, acesta fiind înscrisul din care rezultă pentru petentă calitate de titular al dreptului cu privire la care solicită notarea, iar potrivit art. 47 alin.1 din lege, acesta act urma a se păstra în mapa O.C.P.I. După cum a reținut și Judecătoria Iași este adevărat că încheierea inițială de respingere nu are în vedere acest motiv ci apare numai în încheierea de respingere a cererii de reexaminare și că O.C.P.I. avea posibilitatea să emită o solicitare de completare a documentației, însă aceste împrejurări în sine nu pot determina admiterea prezentei plângeri cât timp petenta nu a înțeles să depună înscrisul nici în cadrul procedurii în instanță deși, nici la fond nici în apel la această perioadă, avea deplină cunoștință despre obiecția registratorului –șef.
Și celelalte motive invocate de apelantă referitoare la individualizarea imobilului pe apartamente și deschiderea de cărți funciare pe fiecare a fost corect analizată de instanța de fond, însă principalul aspect reținut de tribunalul în respingerea cererii de apel este neîndeplinirea cerințelor prevăzute de art. 47 alin. 1 din Legea nr. 7/1996.
Față de aceste considerente, tribunalul în temeiul art. 296 Cod procedură civilă va respinge apelul, păstrând ca fiind legală și temeinică sentința Judecătoriei Iași.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul formulat de . S.R.L. împotriva sentinței civile nr._ din 26.08.2011 a Judecătoriei Iași, sentință pe care o păstrează
Definitivă.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi,08.02.2012.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER
A.M. S.C. M.G.
Red.A.M.
L.V./24.02.2012
Judecător fond: I. O. I.
5 ex.
| ← Anulare act. Decizia nr. 56/2012. Tribunalul IAŞI | Fond funciar. Decizia nr. 353/2012. Tribunalul IAŞI → |
|---|
