Pretenţii. Sentința nr. 2717/2015. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2717/2015 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 10-12-2015 în dosarul nr. 2717/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
T. IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 10 Decembrie 2015
Președinte - Doinița T.
Grefier D. C.
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 2717/2015
Pe rol se află judecarea cauzei civile privind pe reclamant B. C. și pe pârât JUDEȚUL IAȘI P. C. JUDEȚEAN IAȘI REPREZENTAT DE PREȘEDINTELE C. JUDEȚEAN IAȘI, pârât J.. IAȘI P. P. C. J.. IAȘI, având ca obiect pretenții legea 255/2010.
La apelul nominal făcut în ședința publică lipsesc părțile.
Procedura este completă.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, prin care se arată că dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 07.12.2015 susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta sentință și când, la solicitarea apărătorului reclamantului de a se amâna pronunțarea pentru a depune la dosar concluzii scrise, instanța a amânat pronunțarea mai întâi la data de 08.12.2015, când, din lipsă de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea pentru astăzi când:
TRIBUNALUL
Asupra acțiunii civile de față constată următoarele:
Cu cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Iași - Secția Comercială și C. Administrativ la data de 30 martie 2011 sub nr._ reclamantul B. C. a solicitat in contradictoriu cu pârâtul Județul Iași prin C. Județean Iași anularea Hotărârii C. Județean nr. 2/16.03.2011 și a hotărârilor subsecvente, nr. 37 și 38 din 11.02.2011 sub aspectul stabilirii despăgubirii pentru expropriere pentru cauză de utilitate publică în sumă de_ lei, solicitând stabilirea cuantumului corect al despăgubirii ce i se cuvine in calitate de expropriat și să se dispună obligarea pârâtului la plata acesteia, cu obligarea și la plata cheltuielilor de judecată.
P. încheierea din 31.05.2011 T. Iași - Secția Comercială și C. Administrativ a disjuns și transpus la Secția I Civilă cererea de anulare a Hotărârii C. Județean nr. 2/16.03.2011 și cea de stabilire a cuantumului corect al despăgubirii ce i se cuvine in calitate de expropriat cu obligarea pârâtei la plata acestora.
Cererea a fost înregistrată pe rolul T. Iași -. Secția I civilă la nr._ .
În argumentarea cererii susține reclamantul următoarele:
Este proprietarul suprafeței de 5000 mp teren situată în extravilanul Municipiului Iași, identificată cadastral sub nr._ UAT Iași. P. adresa nr. 134 din 5.01.2011 a fost notificat in condițiile art. 8 alin 1 din Legea 255/2010 de către C. Județean Iași despre intenția de expropriere a imobilului teren in suprafața de 5000 mp. în vederea realizării obiectivului de investiții „ Dezvoltarea și modernizarea Aeroportului Internațional Iași”.
P. adresa nr. 1487 din 21.02.2011 emisă de C. Județean Iași i s-a comunicat ca valoarea despăgubirilor pentru expropriere a fost determinată in conformitate cu disp. art. 11 alin 7 și 8 din Legea 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, iar cuantumul acestora a fost stabilit prin hotărârea C. județean Iași nr. 37/11.02.2011. Alăturat acestei adrese i-au fost comunicate și Hot CJ nr. 37 și 38 din 11.02.2011, actele de proprietate ale terenului, oferte de la agenții imobiliare cu valori similare și raportul de evaluare a proprietăților imobiliare întocmit de P.F.A. S. G..
La data de 14.03.2011 s-a încheiat între părți procesul-verbal nr. 14, in care s-a consemnat că reclamantul nu este de acord cu valoarea despăgubirii in cuantum de_ lei, urmând să se adreseze instanței de judecată, iar la data de 16.03.2011 s-a emis Hotărârea CJ Iași nr. 2 prin care s-a constatat cuantumul despăgubirii.
Apreciază că valoarea despăgubirii stabilite de pârâți în urma întocmirii raportului de evaluare de către P.F.A. S. G. este injustă și derizorie în raport de următoarele criterii:
Potrivit art. 26 din Legea 33/1994 despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețurile cu care se vând, in mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și daunele aduse proprietarului.
Potrivit artr.44 din Constituția României și art. 1 din Protocolul I Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului exproprierea pentru cauza de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire deoarece, in caz contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.
Ori, prin emiterea hotărârii CJ nr. 2/16.03.2011 prin care s-a stabilit o despăgubire in sumă de_ Ron paratul a încălcat toate dispozițiile legale invocate, stabilind un preț de 3,5 euro/mp prevăzut in grila notarilor publici, in condițiile în care în chiar raportul de evaluare întocmit s-a stipulat că prețul minim de vânzare în zonă este de 11 euro/mp, iar prețul maxim este de 50 euro/mp.
Terenul proprietatea reclamantului se află in extravilan municipiul Iași, la capătul străzii Aeroportul, în zonă urbană cu rețea de transport in comun, cu suficiente maxi-taxi și tramvaie în zonă, unități comerciale în apropriere, unități de învățământ și unități medicale. În zonă există rețea urbană de energie electrică, rețea de apă, gaze, canalizare, telefonie, gradul de poluare este redus, ambient liniștit, trafic auto mediu, amplasare favorabilă, cu dotări și rețele edilitare bune. Toate aceste criterii rezultă și din raportul de evaluare întocmit de PFA S. G., care, deși precizează prețul minim de vânzare la 11 euro /mp iar cel maxim la 50 euro/mp, stabilește un preț pe metru pătrat utilizat in expertiza notarială publicată pe site-ul www.unnpr.ro pentru județul Iași anexa 8. P. aceasta însă s-au stabilit valori minimale ale terenurilor aflate in zona respectivă de care notarul public este obligat să țină seama în vederea încasării taxei de timbru cuvenită statului. Ele sunt de referință pentru expertul evaluator în speță dar nu obligatorii, date fiind disp. art. 11 alin 7,8 și 9 din Legea 255/2010. Expertiza evaluatorie a expertului S. nu a fost întocmită sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România, prin urmare solicită să se constate nulitatea raportului de evaluare in conformitate cu disp. art.11 alin . 9 din Legea 255/2010. Greșit a stabilit expertul valoarea terenului la 3,5 Euro-mp rezultată din grilele notarilor publici. Având in vedere disp. art. 11 din Legea 255/2010 expertul era obligat să procedeze la evaluarea efectivă a terenului pornind de la prețul minim orientativ stabilit de grila notarilor și nu să stabilească tocmai acest preț. Dacă legiuitorul ar fi dorit să aibă in vedere strict prețul stabilit în grila notarilor nu ar mai fi prevăzut necesitatea efectuării unui raport de evaluare, nu ar mai fi fost necesară consultarea agențiilor imobiliare și nu ar mai fi folosit sintagma „ avându-se in vedere”, prin urmare evaluarea nu a ținut seama de dispozițiile legale in stabilirea valorii reale a terenului ce a făcut obiectul exproprierii. Dacă terenul se află . amplasare favorabilă, cu dotări și rețele edilitare bune și poluare redusă este incorect a stabili un preț de 3,5 euro/mp cu motivația că impun dispozițiile legale. Pornind de la acest raport greșit întocmit, pârâtul a procedat la stabilirea despăgubirii de_ lei încălcându-se flagrant toate dispozițiile legale în materie. Solicită efectuarea unui raport de expertiză care să identifice și să evalueze in funcție de toate criteriile aferente zonei și normativele in vigoare prețul actual al terenului, urmând a se dispune obligarea pârâtei la plata sumei ce se va stabili prin raportul de evaluare.
Întrucât despăgubirea ce se acordă se compune din valoarea reală a terenului și prejudiciul cauzat proprietarului, in vederea dovedirii prejudiciului, solicită efectuarea unei expertize care să cuantifice lipsa de folosință a terenului de la momentul preluării în posesie a terenului de către pârâtă până la plata efectivă a despăgubirii reale, urmând a obliga pârâtul și la plata acestei sume.
Acțiunea este scutită de plata taxei judiciare de timbru.
P. încheierea din 27.02.2012 a fost conexată dosarului de față cererea de anulare a Hotărârii C. județean nr. 2/ 2011 și stabilire a cuantumului despăgubirilor, obiect al ds. nr._ al Tribunalului Iași - Secția comercială –contencios administrativ, ca urmare a disjungerii acesteia și a transpunerii sale pentru discutarea excepției de litispendență in relație cu ds._ (încheierea din 26.01.2012 pronunțată in ds._ ). Cererea conexată este argumentată identic, în fapt și în drept, cu cererea ce face obiectul judecății in această cauză.
Probe:
A fost administrată proba cu înscrisuri, fiind depuse la dosar: adresa nr. 134/5.01.2011 a C. județean Iași, anunț cu nr. 50 din 4.01.2011, Hotărârile C. județean nr. 2/16.03.2011, nr. 37 din 11.02.2011, titlul de proprietate nr._ din 17.07.2008, raport de evaluare a proprietăților imobiliare întocmit de expert S. G. înregistrat cu nr. 1528 din 4.02.2011 la C. județean Iași, extras de carte funciară,, încheiere de carte funciară nr._ din 17.04.2008, plan de amplasament și delimitare a imobilului, tabel de mișcare parcelară, adresa nr. 1487/21.02.2011 a C. Județean Iași, cererea înregistrată sub nr. 1487 din 3.02.2011 a C. Județean Iași, proces-verbal nr. 14 din 14.03.2011, raport de expertiză tehnică judiciară întocmit in ds. nr._ *, raport expertiză întocmit de E. A. in ds. nr._, decizia 5387 din 27.11.2013 a Înaltei Curți de Casație și Justiție – Secția I civilă (ds. nr._ *), decizia 4624 din 21.03.2013 a aceleiași instanțe (ds. nr._ ), Decizia nr. 134/1.04.2015 a Curții de Apel Iași pronunțată in ds. nr._ *, certificat privind respingerea recursurilor declarate împotriva acesteia eliberat de Înalta Curte de Casație și Justiție (fila 60 vol IV), alte înscrisuri.
A fost administrată proba cu expertiză tehnică judiciară pentru evaluarea imobilului, in condițiile art. 22 alin 3 din Legea 255/2010 cu raportare la disp. art. 21-27 din Legea 33/1994, expertiza fiind întocmită succesiv de către mai multe comisii de experți:
Astfel:
1. A fost întocmit raportul de expertiză de comisia de experți numită prin încheierea din 10.10.2011, formată din d-nii experți C. D. C., M. A., G. N.. Raportul ( fila 101, vol I și răspuns la obiecțiuni aflat la filele 156-158 vol I) a stabilit o valoare de circulație în sumă de 275.ooo lei (raport semnat de expert G.). Suplimentul la raportul de expertiză conținând opinia separată a d-lui expert C. D-tru a stabilit o valoare de 710.000 lei (echivalent a 163.500 euro) aplicând metoda comparației prin bonitate armonizată cu metoda comparației din piața imobiliară ( fila 166, VOL.I).
2. P. încheierea din 17.09.2012 s-a admis cererea de efectuare a unei noi expertize de către o altă comisie de experți pentru stabilirea despăgubirii cuvenite reclamantului. Comisia de experți a fost stabilită prin încheierea din 12.11.2012. ( d-nii experți Ș. M., A., E., B. S.). Raportul de expertiză semnat de dl. expert Ș. stabilește două variante de despăgubire pentru terenul expropriat, anume :_ lei ( echivalent 2565 euro), respectiv 25.000 euro (raportat la valorile stabilite de Camera Notarilor Publici pentru anul 2012). Ambele variante au avut in vedere data efectuării raportului . Lucrarea nu se întemeiază și pe opiniile celorlalți doi experți, cu care nu s-a ajuns la un consens. Dl. expert A. E. și-a expus punctul de vedere prin cererea depusă la data de 7.10.2013 (fila 312 vol I), anume acela ca despăgubirea cuvenită este de 31 euro/mp, așa cum a fost determinată și pentru un teren învecinat, in ds. nr._ *. S-a stăruit de instanță pentru redactarea unui raport de expertiză unic, sens in care au fost acordate mai multe termene de judecată, solicitându-se și stabilirea despăgubirii pe baza comparației directe cu prețurile practicate in alte tranzacții pentru imobile cu caracteristici similare (încheierea din 27 iunie, 25.09, 23.10.2014). Ca urmare, au fost depuse încă două rapoarte, semnate de dl. expert Ș., care concluzionează că despăgubirea terenului poate fi de_ lei ( echivalent 3000 euro) potrivit Buletinului documentar nr. 97/2006 sau de 25.000 euro ( potrivit Raportului de evaluare al Camerei Notarilor Publici pentru anul 2012 - fila 328 vol I), respectiv de_ lei echivalent a 25.000 euro ( cf. raportului Camerei Notarilor Publici pentru anul 2013 ) – fila 95, vol II. Comisia de experți a depus la dosar proces verbal încheiat la 6.12.2013 în care se consemnează opinia fiecăruia dintre experți asupra valorii terenului, anume intre 2 euro/mp și 5 euro/mp ( expert Ș.), de 31 euro/mp (expert A. ), intre 27 și 31 euro/mp ( expert B.). Dl expert B. a depus propriul raport de expertiză în care a concluzionat asupra unei valori de 150.000 euro (echivalent 674.900 lei ) – fila 1 vol.II. În final, la data de 29.05.2014 s-a depus un raport de expertiză semnat de doi dintre membrii comisiei de experți (B., A.) în care s-a stabilit valoarea despăgubirii la 674.900 lei (echivalent a 150.000 Euro). S-a reținut pentru aceasta metoda comparației directe .
3. În absența unui raport întocmit de comisia de experți cu respectarea exigențelor de legalitate trasate de instanță, prin încheierea din 20.11.2014 s-a procedat la înlocuirea expertului Ș. M. cu dl. expert G. V.. Comisia formată din experții G. V., B. S. și A. E. a fost învestită cu sarcina determinării despăgubirii cu referire la tranzacții efectiv realizate pentru terenuri similare la data efectuării raportului.
Pentru identificarea unor astfel de tranzacții au fost solicitate relații de la Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară (fila 126 vol II), Administrația Finanțelor Publice Iași ( fila 127 vol II ), Direcția Economică a Finanțelor Publice Iași ( fila 129 vol II).
În cursul administrării probei cu expertiză dispusă în sarcina noii comisii de experți a fost pronunțată Decizia Curții Constituționale nr. 12 din 15.01.2015 prin care s-a admis excepția de neconstituționalitate a art. 9 teza a doua din Legea 198/2004 în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea 184/2008 pentru modificarea și completarea Legii 198/2004 raportate la sintagma „ la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în disp. art. 26 alin (2) din Legea 33/1994.
Decizia a fost invocată de către reclamant.
Urmare a dezbaterii contradictorii a incidenței deciziei, tribunalul a stabilit că aceasta face inaplicabil reperul temporal stabilit prin art. 26 alin (2) din Legea 33/1994 pentru stabilirea despăgubirii de către comisia de experți și pentru cauza de față. Stabilind neconstituțională sintagma „ la data întocmirii raportului de expertiză” singurul reper temporal rămânea cel al datei realizării transferului de proprietate realizat prin expropriere. Instanța a avut in vedere identitatea dintre redactarea textului asupra căruia s-a pronunțat Curtea Constituțională prin decizia 12/2015 cu redactarea art. 22 alin (3) din Legea 255/2010, în temeiul căreia era ținută să administreze aceeași probă asupra aceleiași teze probatorii.
Deși publicată ulterior, la 3.03.2015, administrarea probei cu expertiză in raport de un element temporal constatat neconstituțional în cadrul controlului de constituționalitate asupra unui text cu o reglementare identică normei legale incidente în speță ar fi însemnat ignorarea deciziei Curții Constituționale pentru că aceasta nu era încă publicată in Monitorul Oficial. Este adevărat ca potrivit art. 147 alin (1) din Constituția României,revizuită, dispozițiile din legile in vigoare, constatate ca fiind neconstituționale, își încetează efectele la 45 de zile de la publicarea deciziei Curții Constituționale, dacă in acest interval Parlamentul nu pune de acord prevederile neconstituționale cu dispozițiile Legii fundamentale, pe durata acestui termen fiind suspendate de drept. La alin (4) al aceluiași articol se prevede că deciziile Curții Constituționale, de la data publicării in Monitorul Oficial al României, sunt general obligatorii și au putere numai pentru viitor. Efectele astfel reglementate au in vedere decizia publicată, căreia legea fundamentală ii recunoaște putere de lege.
Decizia Curții Constituționale, nepublicată, trebuia avută in vedere pentru determinarea tezei probatorii pentru expertiză, câtă vreme administrarea probelor in dosarul din speță era în curs la data pronunțării sale ( se dispusese refacerea raportului de expertiză de către o altă comisie de experți). Contrar ar fi însemnat ca instanța să administreze proba cu expertiză pentru determinarea despăgubirii cu referire la data efectuării raportului de expertiză, acceptând ca după publicarea in Monitorul Oficial a deciziei să se dispună refacerea acestei probe, deciziile Curții Constituționale fiind aplicabile și proceselor pe rol, în care nu s-a pronunțat o soluție definitivă. Dacă efectul general obligatoriu al deciziei Curții Constituționale se produce numai ulterior publicării sale in Monitorul Oficial, nu înseamnă că anterior publicării soluția pronunțată în controlul de constituționalitate poate fi ignorată in interpretarea și aplicarea legii asupra căreia s-a pronunțat, cu atât mai mult cu cât aceasta influențează în esență administrarea probatoriului într-o cauză în curs de judecată în primă instanță.
În cursul administrării probei cu expertiză a fost pronunțată și decizia nr. 380 din 26.mai 2015 a Curții Constituționale, publicată in Monitorul Oficial 527 din 15.07.2015, prin care s-a stabilit că sunt neconstituționale prevederile art. 22 alin (3) din Legea 255/2010 raportate la sintagma „ la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă in dispozițiile art. 26 alin (2) din Legea 33/1994.
Ca urmare s-a solicitat comisiei de experți identificarea de tranzacții încheiate la data hotărârii de expropriere (11.02.2011) ori imediat apropiate acestei date pentru imobile cu aceleași caracteristici, prin solicitări adresate nemijlocit birourilor notarilor publici și OCPI Iași. A fost depus raportul de expertiză întocmit la data de 28 mai 2015 prin care se stabilește o valoare de 29,90 euro/mp, adică o despăgubire de 149.500 euro pentru întreaga suprafață. P. încheierea din 19 iunie 2015 s-a constatat nulitatea raportului de expertiză, s-a dispus revenirea către comisie pentru întocmirea unui nou raport. Acesta a fost depus la data de 25.09.2015 ( prin care s-a reconfirmat cuantumul despăgubirii la 149.500 euro – fila 194 vol III). Urmare a dispoziției instanței, raportul a fost refăcut la data de 6.11.2015, când comisia stabilește o despăgubire de 79.300 euro ( echivalent lei 338.207 lei). Valoarea astfel determinată a fost reconfirmată prin răspunsul la obiecțiuni depus la instanță de comisia de experți la data de 3.12.2015.
Examinând probatoriul administrat in cauză in relație cu dispozițiile legale aplicabile in speță, T. stabilește nefondată contestația formulată de reclamantul B. C., pentru următoarele motive:
Criticile aduse prin cererea de chemare in judecată împotriva hotărârii nr. 2/16.03.2011 prin care s-a stabilit o despăgubire in sumă de_ Ron sunt nefondate.
Se susține de către reclamant că valoarea despăgubirii a fost determinată cu nesocotirea dispozițiilor legale aplicabile și a valorii reale a terenului.
Hotărârea nr. 2 din 16.03.2011 adoptată de C. Județean Iași înscrie determinarea despăgubirii in sumă de_ lei pentru terenul expropriat, proprietatea reclamantului in suprafață de 5000 mp, despăgubire stabilită in conformitate cu disp. art.11 din Legea 255/2010.
Cuantumul despăgubirii a fost determinat prin raportul de evaluare a proprietăților imobiliare întocmit de expert ANEVAR S. G..
Criticile aduse de reclamant acestui raport de evaluare nu sunt întemeiate.
Potrivit art. 11 alin (7) –(9) Legea 255/2010 „Înainte de data începerii activității comisiei prevăzute la art. 18, un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România-ANEVAR, va întocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, pe fiecare categorie de folosință.
Raportul de evaluare se întocmește avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin 5 din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
Raportul de evaluare se întocmește sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România.”
Potrivit art. 8 din Hotărârea nr. 53 din 19.01.2011 pentru aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii 255/2010 „Expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România-ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal…”.
Dispozițiile legale citate au caracter special și imperativ.
Expertiza de evaluare pe baza căreia s-a întocmit raportul de evaluare a proprietății expropriate a fost întocmită de către dl S. G., expert evaluator, membru ANEVAR. Art. 11 din Legea 255/2010 stabilește in alineatul (7) condițiile de competență ale expertului învestit cu întocmirea raportului de evaluare, respectate in speță și necontestate de altfel, iar in alineatul (8) criteriul după care se realizează evaluarea, criteriu unic, așa cum rezultă și din art. 8 alin (1) din HG 53/2011, anume raportarea la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, de asemenea respectat. Expertiza notarială invocată nu a fost depusă la dosar. Nu se contestă însă existența acesteia și nici faptul că înscrie prețul/mp pentru zona in care se află terenul expropriat de 3,5 Euro corespunzător anului 2011. În consecință se va reține că prețul de 3,5 euro/mp este cel determinat prin expertiza camerei notarilor publici pentru anul 2011.
Așadar, critica reclamantului potrivit căreia expertul nu trebuia să aibă in vedere valoarea determinată de expertiza notarială publicată pe site-ul www.unnpr.ro pentru județul Iași, anexa nr. 8 este nefondată .
Reclamantul contestă reținerea acestei valori în stabilirea despăgubirii ce i se cuvine, pe care o apreciază discordantă față de caracteristicile reale ale terenului, determinante în configurarea prețului.
Nu vor fi primite aceste critici și nici cele potrivit cărora expertiza de evaluare a camerei notarilor publici are relevanță doar în materia taxelor judiciare de timbru. O atare susținere este contrară legii (art. 11 alin (8) din Legea 255/2010 și art. 8 din HG 53/2011) prin care i se atribuie acestei expertize o funcție juridică certă și exclusivă, anume aceea de unic criteriu legal pentru stabilirea valorii despăgubirii. P. urmare nu numai că expertul evaluator s-a raportat corect la expertiza camerei notarilor publici, ci era obligat să o aibă in vedere cu caracter exclusiv, în detrimentul oricăror alte elemente de apreciere/metode de evaluare, pentru că legea dispune imperativ și limitativ in aceasta privință. Spre deosebire de ipoteza altor acțiuni în care expertul este ținut să determine valoarea de circulație a unui bun pe baza criteriilor ori metodei de evaluare pentru care optează prin prisma competențelor sale, în materia despăgubirii pentru terenul din speță, expropriat in temeiul Legii 255/2010, identificarea criteriului ori a metodei de determinare a despăgubirii nu este lăsată la latitudinea expertului, ci este prestabilită imperativ de lege.
Nu interesează faptul că expertul indică in cuprinsul expertizei limite de preț pentru terenuri din aceeași zonă, mult superioare celei stabilite ca despăgubire. La pagina 4 a raportului de evaluare ANEVAR (fila 26 vol, I) la categoria „ prețuri în zonă pentru proprietăți similare” se indică „ minim 11 euro/mp, maxim 50 euro/mp”. Anexele raportului menite să susțină această constatare redau extrase din anunțuri din presa de specialitate privind oferte de vânzare pentru terenuri din zonele P. intravilan, Tomești intravilan, Șorogari intravilan, Aeroport intravilan (filele 40-43 vol. I). Niciuna dintre acestea nu prezintă relevanță, pe de o parte pentru că legea obligă expertul la a se raporta la expertiza camerei notarilor publici, pe de altă parte pentru că toate terenurile pentru care s-au examinat ofertele sunt in intravilan, spre deosebire de terenul din speță, extravilan.
Nu este întemeiată critica reclamantului potrivit căreia expertul trebuia să procedeze la determinarea prețului de circulație al imobilului printr-o analiză proprie a tuturor caracteristicilor relevante pentru piața imobiliară, detaliate in cererea de chemare in judecată și nu doar să se raporteze formal la expertiza camerei notarilor publici, pentru că altfel nu mai era nevoie de o expertiză de evaluare.
S-a argumentat anterior obligativitatea raportării expertului ANEVAR la expertiza camerei notarilor publici. Reținerea datelor stabilite de expertiza notarilor publici nu înlătură utilitatea efectuării unei expertize ANEVAR, dimpotrivă. Necesitatea sa este dată de procedura imperativă înscrisă in lege; aplicarea prețului determinat de expertiza notarilor publici se face ca urmare a încadrării bunului expertizat unei anumite categorii de imobile, determinată prin anexe, căreia i s-a atribuit o valoare/mp. Așadar, pentru ca expertul ANEVAR să rețină valoarea de 3,5 euro/mp pentru terenul din speță a fost necesar să stabilească mai întâi apartenența terenului expropriat la una dintre categoriile de terenuri din extravilan Iași, determinate in Anexa 8 la raportul de expertiză a Camerei notarilor publici Iași. Reclamantul nu contestă corectitudinea acestei corespondențe, realizate de expertul ANEVAR..
Nu este întemeiată nici susținerea reclamantului potrivit căreia expertiza de evaluare a expertului ANEVAR S. este nulă pentru că nu a fost întocmită sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România. Este real că din cuprinsul raportului de evaluare nu rezultă respectarea acestei condiții; nu se argumentează, însă, de către reclamant, care este vătămarea ce i s-a pricinuit prin această omisiune, câtă vreme raportul respectă criteriul de determinare a despăgubirii stabilit de lege. Se reține, în consecință, că o atare vătămare nu s-a pricinuit, așadar nu operează nulitatea invocată.
Pentru aceste motive susținerile reclamantului potrivit cărora la determinarea despăgubirii expertul trebuia să aibă in vedere toate elementele enumerate in cererea de chemare in judecată ce particularizează caracteristicile imobilului expropriat (amplasare apropiată orașului, acces la mijloace de transport, acces la utilități, calitatea mediului, etc.) sunt nerelevante.
Legiuitorul a instituit prin procedura prev. de art. 11 alin (7)-(9) din Legea 255/2010, respectiv art. 8 din HG 53/2011 o prezumție relativă a echivalenței despăgubirii cuvenite persoanei expropriate cu valoarea de circulație stabilită pentru bunul expropriat prin expertiza camerei notarilor publici, întocmită și actualizată conform art. 771 alin (5) din Legea 571/2003 privind Codul fiscal, adică cel puțin anual. În acest mod se asigură tratamentul juridic egal al persoanelor expropriate de bunuri având aceleași caracteristici, așadar aflate in aceeași situație, chiar dacă expertizele camerelor notarilor publici stabilesc valori orientative, minimale. Notarii publici sunt depozitarii datelor primare privind vânzările, prin urmare Camera notarilor publici este cea mai autorizată în întocmirea unor rapoarte de expertiză cu rol de sinteză a datelor rezultate din tranzacțiile instrumentate de membrii săi, de unde și funcția juridică atribuită de lege acestor rapoarte în mai multe materii (expropriere, taxe judiciare, impozitare), aceea de determinare a valorii minime orientative.
Împotriva despăgubirii determinate pe baza acestor expertize persoana expropriată are deschisă calea contestației reglementată de art.22 din Legea 255/2010, în cadrul căreia are posibilitatea de a răsturna prezumția, adică de a demonstra contrariul, anume că valoarea reală a bunului este mai mare decât cea determinată pe baza expertizei notarilor publici, prin administrarea probatoriului specific acestei acțiuni.
Contestația formulată de reclamant nu a condus la răsturnarea prezumției instituite de lege pentru despăgubirea stabilită prin Hotărârea C. Județean Iași nr. 2/16.03.2011.
Potrivit art. 22 alin (3) din Legea 255/2010 „ Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol, se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea 33/1994 in ceea ce privește stabilirea despăgubirii.”
Potrivit art. 26 alin (2) din Legea 33/1994 la calcularea cuantumului despăgubirilor experții precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Dând eficiență caracterului obligatoriu al deciziei Curții Constituționale nr. 380 din 26.05.2015 prin care s-a stabilit neconstituționalitatea raportării art. 22 alin (3) din Legea 255/2010 la sintagma din art. 26 alin(2) din Legea 33/1994 „ la data întocmirii raportului de expertiză” tribunalul va înlătura acest reper temporal in determinarea despăgubirii, pentru care va avea in vedere data realizării transferului de proprietate, în acord cu considerentele aceleiași decizii.
Potrivit art. 9 alin (4) din Legea 255/2010 transferul de proprietate pentru suprafața de teren ce a fost expropriată în speță s-a realizat în temeiul Hotărârii nr. 38 din 11.02.2011 a C. Județean Iași la data consemnării despăgubirii, adică 13.04.2011, potrivit dovezii aflate la fila 107 vol. III ( recipisa CEC Bank_/1). Deși, potrivit legii, consemnarea despăgubirii trebuia să preceadă actul administrativ de expropriere, emiterea acestuia din urmă anterior cosemnării face ca efectele sale să se producă la data acestei consemnări, pentru respectarea condiției caracterului prealabil al despăgubirii.
Așadar, probatoriul ar fi trebuit să releve instanței existența unor acte de transfer de proprietate, pentru prețuri practicate in mod obișnuit pentru imobile de același fel, situate in raza administrativ teritorială a municipiului Iași, extravilan, la data transferului de proprietate, adică 13.04.2011, sau imediat apropiate acestei date.
Având in vedere dispoziția specială a legiuitorului în limitele căreia se poate determina caracterul drept, legal al despăgubirii, tribunalul stabilește că nu s-a probat - in condițiile legii, detaliate anterior - existența unor transferuri de proprietate care să reflecte practicarea în mod obișnuit a altor prețuri pentru imobile de același fel.
Nu vor fi avute in vedere concluziile constatărilor primelor două comisii de experți în acest sens, pentru că acestea au avut in vedere un reper în timp neconstituțional: data efectuării raportului de expertiză.
Raportul de expertiză întocmit de ultima comisie de experți, în forma sa finală ( fila 16 și următoarele vol IV) concluzionează în privința unei despăgubiri în sumă de 79.300 euro, echivalent a 338.207 lei aplicând metoda „prin piață”. Comisia de experți prezintă în cuprinsul expertizei demersurile realizate pentru identificarea unor tranzacții efectiv realizate în perioada imediat apropriată datei de 11.02. 2011, adică demersurile realizate la OCPI Iași, Camera Notarilor Publici Iași și unele birouri notariale, informații din alte dosare aflate pe rolul Curții de Apel Iași, relații de la alți experți tehnici judiciari învestiți cu efectuarea unor expertize în aceeași materie.
În finalul acestor proceduri au fost avute in vedere 3 comparabile, anume: contractul de vânzare cumpărare autentificat prin încheierea nr. 3805 din 1.08.2011 la BNP C. și Asociații, Iași pentru vânzarea unui teren situat in extravilan U.A.T., zona Aeroport, care înscrie un preț de 41 euro-mp, contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 1382/23.08.2013 BNP Asociați Maximovici G. și A. R. pentru un teren situat în extravilan Iași, zona Bucium, respectiv oferta făcută in data de 23 iunie 2012 pentru un teren situat în extravilan, cartier Aviației, pentru un preț de 23 euro-mp. S-a optat de către comisie pentru această din urmă comparabilă, pentru că are cea mai mică valoare a corecțiilor brute, în raport de care s-a stabilit despăgubirea cuvenită reclamantului la suma de 15,86 euro/mp, adică de 79.300 euro.
Concluziile comisiei de experți nu vor fi primite de instanță pentru modificarea despăgubirii stabilite de pârât în favoarea reclamantului, pentru că acestea nu sunt in acord cu condițiile stabilite de art. 26 alin (3) din Legea 33/1994.
Administrarea probei cu expertiză s-a făcut cu indicarea datei transferului de proprietate ca fiind 11.02.2011. Data transferului este, însă, data consemnării despăgubirii, așa cum s –a argumentat anterior, anume 13.04.2011. Având in vedere distanța mică de timp dintre cele două date, de doar două luni, tribunalul stabilește că datele culese de comisia de experți privind tranzacții efectiv realizate cu referire la data de 11.02.2011 sunt pe deplin valabile și relevante și cu referire la data de 13.04.2011.
Însă, comparabila nr. 3 reținută de comisie ca relevantă în stabilirea despăgubirii este dată de o ofertă de tranzacționare, și nu de o convenție de vânzare-cumpărare efectiv încheiată. Așadar va fi înlăturată, fiind inutil a se analiza si data acestei oferte, din iunie 2012.
Celelalte comparabile, excluse chiar de comisia de experți, sunt de asemenea nerelevante: comparabila nr. 2 are in vedere o vânzare realizată în august 2013, la peste 2 ani distanță față de data transferului de proprietate iar comparabila 1, din august 2011, pentru un preț de 41 euro/mp, nu este suficientă prin ea însăși pentru a proba vânzarea, în mod obișnuit, la acest preț a unor terenuri de același fel cu cel expropriat. Nici comisia de experți, nici reclamantul nu și-au însușit un atare preț. Chiar dacă este tranzacția cea mai apropiată în timp de data transferului de proprietate, prețul la care s-a încheiat nu se regăsește în nicio altă tranzacție pentru un teren cu caracteristici de același fel. Una dintre condițiile art. 26 alin (2) din Legea 33/1994 este și aceea de a se proba caracterul obișnuit al vânzărilor la un alt preț pentru imobile de același fel, ceea ce implică existența mai multor tranzacții încheiate la un preț comparabil, in aceeași perioadă, pentru terenuri de același fel.
Nu a fost probată respectarea acestei condiții nici cu înscrisurile depuse la dosar.
Au fost depuse mai multe contracte de vânzare cumpărare de către OCPI Iași, ( volum II, fila 146 și următoarele), între care și contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea 690 din 17.08.2011 (BNP P. G. și P. T. V. – fila 169 vol. II) care nu va fi avut in vedere pentru că privește un teren situat in intravilan Iași, ., spre deosebire de terenul expropriat de la reclamant, aparținând extravilan Iași, zona Aeroport. Nu vor fi avute in vedere nici celelalte contracte comunicate de O:C.P.I., încheiate in 2014 ( filele 150-168, Vol. II) ori chiar 2004 ( fila181, vol. II) .
Analiza îndeplinirii condițiilor impuse prin sintagmele „ in mod obișnuit” și „imobile de același fel” nu impun identificarea unor imobile identice ori a unor tranzacții cu preț identic, ceea ce ar conduce la reducerea la absurd a condițiilor legii și, in fapt, la înlăturarea aplicării sale.
P. condițiile enunțate legiuitorul a dorit să asigure elemente de referință factuale, reale, pe baza cărora să permită corecția despăgubirii stabilite, având in vedere prețul practicat pentru imobile de același fel, vândute efectiv, la date apropiate, asigurând în acest mod o dreaptă despăgubire expropriatului.
Validitatea analizei unei comparații de preț este categoric determinată de existența similarității elementelor tranzacțiilor comparate: bunul vândut, data vânzării, ceea ce și justifică însăși comparația.
Nu poate fi reținut, însă, caracterul obișnuit al vânzărilor unor terenuri de același fel, la un alt preț decât cel stabilit de pârât câtă vreme tranzacțiile efective, probate in speță, se situează fie la distanțe mari in timp față de data transferului de proprietate pentru bunul expropriat, fie vizează terenuri cu alte caracteristici, ori situate în zone ale unității administrativ-teritoriale cu alte valențe în determinarea prețului. Câtă vreme exproprierea s-a realizat în raza unei unități administrativ-teritoriale cu un perimetru vast, municipiul Iași, nu poate fi reținut ca imobil de același fel cu cel expropriat oricare alt teren situat în raza administrativ-teritorială a municipiului, pentru că în interiorul aceleiași unități administrative variațiile de preț sunt foarte mari. Dacă, spre exemplu, potrivit expertizei de evaluare a notarilor publici la nivelul anului 2014, depusa in vol. II, valorile unitare minime /mp pentru intravilan Iași variază intre 350 euro/mp și 10 euro /mp, in funcție de zonă ( de la A la E) iar pentru extravilan Iași variază de la 6 euro/mp la 1 euro/mp, atunci identificarea unui teren de același fel cu cel expropriat înseamnă identificarea de terenuri din zone din extravilanul municipiului Iași, anume zona ieșirilor din municipiu spre A., Șorogari ( in care este situat și terenul expropriat), ori zone apropiate acesteia, de asemenea în extravilan, ( potrivit aceleiași anexe - ieșirile din Iași spre M., Valea L., R.), adică terenuri pentru care in mod obiectiv se poate susține o echivalență valorică, dată in primul rând de echivalența categoriei căreia ii aparțin și a amplasamentului. Abaterea de la reperele obligatorii stabilite de lege ori generalizarea extremă a parametrilor intrinseci sintagmei „ imobile de același fel” respectiv „în mod obișnuit” ar conduce, în fapt la excluderea lor și stabilirea despăgubirii pe alte criterii decât cele special și limitativ prevăzute în art. 26 alin (2) din Legea 33/1994. Așa se explică varietatea prețului pe mp pentru terenul în litigiu reflectată de opiniile experților desemnați in cauză.
În exercitarea rolului activ, instanța a stăruit pentru culegerea de date ample pentru efectuarea raportului de expertiză privind tranzacții efectiv realizate pentru imobile de același fel, dată fiind dificultatea evidentă a tezei probatorii impuse de art. 26 alin (2) din Legea 33/1994. . Raportul de expertiză întocmit de ultima comisie de experți, deși nu se întemeiază pe o activitatea ideală, completă de culegere a datelor in acest scop, este fundamentat pe demersuri concrete, adresate mai multor instituții depozitare a datelor privind atare tranzacții, prin urmare instanța a stabilit ca expertiza este administrată în condițiile legii. S-a avut in vedere și specificul procedurii de administrare a expertizei, de către o comisie, în componența căreia fiecare dintre părți și-a desemnat un expert, inclusiv reclamantul, întreaga comisie având rolul de a asigura culegerea de date conform e determinării legislației speciale. Reclamantul a fost cel care a stăruit asupra caracterului complet al raportului de expertiză, concluziile raportului fiind asumate constant de către expertul care a fost desemnat la propunerea sa. Expertiza astfel administrată a asigurat cadrul necesar identificării datelor relevante judecății, cu respectarea garanțiilor procesuale prevăzute de lege pentru părți.
Având in vedere aspectele expuse tribunalul stabilește că probatoriul administrat in condițiile art. 22 din Legea 255/2010 coroborat cu art. 21-27 din Legea 33/1994 nu a relevat existența unor tranzacții care să probeze vânzarea unor imobile de același fel, în mod obișnuit, la un alt preț decât cel estimat prin expertiza Camerei Notarilor Publici Iași la nivelul anului 2011 și stabilit ca despăgubire.
Nu poate fi avută in vedere, în speță, nici valoarea stabilită cu titlu de despăgubire pentru terenul expropriat aparținând numitului G. M., limitrof suprafeței de teren ce a fost expropriată de la reclamant, cu aceleași caracteristici, prin decizia civilă a Curții de Apel Iași nr. 134/1.04.2015, adică suma de 79.000 euro ( decizie irevocabilă urmare a deciziei civile 1788 din 23.09.2015 a Înaltei Curți de Casație și Justiție) întrucât cuantumul acestei despăgubiri a fost determinat cu referire la data efectuării raportului de expertiză (redactat de comisia de experți C., Ș., D.), astfel cum rezultă din corelarea considerentelor expuse in pagina 2 a deciziei și concluziile acestui raport, depus la dosarul de față, filele 83-91 Vol III, spre deosebire de speța de față în care s-a avut în vedere stabilirea despăgubirii în raport de data transferului de proprietate.
Pentru aceste motive T. stabilește că nu s-a făcut proba contrară prezumției instituite de art. 11 alin (7) din Legea 255/2010, potrivit căreia valoarea despăgubirii se raportează la valoarea determinată prin expertiza Camerei Notarilor Publici.
Contestația de față obligă instanța la a cerceta două aspecte esențiale: dacă determinarea despăgubirii prin hotărârea contestată s-a făcut cu respectarea acestor dispoziții, respectiv dacă aceasta constituie o despăgubire dreaptă a expropriatului in raport de valoarea reală a bunului expropriat.
S-a analizat de instanță și s-a concluzionat respectarea procedurii stabilite de art. 11 din Legea 255/2010, contestate de reclamant, in determinarea despăgubirii. Obligativitatea criteriului unic de referință stabilit de lege este incontestabilă prin raportare la redactarea acestui text, ca și a disp. art. 8 alin (1) din HG 53/2011.
Reglementarea procedurii de contestare a despăgubirii ( art. 22 din Legea 255/2010 corelat cu art. 21-27 din Legea 33/1994) obligă instanța la a cerceta caracterul legal al despăgubirii în procedura aici stabilită, cu caracter special și imperativ. Ori, câtă vreme art. 26 alin (2) din Legea 33/1994 stabilește inclusiv teza probatorie pentru expertiză ori celelalte dovezi aduse de părți in demersul de stabilire a despăgubirii, instanța este ținută a analiza temeinicia contestației formulate în limitele și condițiile prestabilite de lege. Așadar, spre deosebire de alte litigii care impun stabilirea valorii de circulație a unui bun și care permit apelul și la alte metode de determinare a acesteia, alături de metoda comparației directe cu alte tranzacții efectiv realizate, în materia exproprierii cercetarea contestației împotriva despăgubirii stabilite obligă instanța la a limita probatoriul la determinarea doar a tranzacțiilor efectiv realizate care întrunesc condițiile legii pentru comparație. Așadar, câtă vreme nu s-a probat vânzarea in mod obișnuit a unor terenuri de același fel cu cel expropriat la alte prețuri decât acela avut in vedere în stabilirea despăgubirii de către pârât, contestația reclamantului este neîntemeiată. O concluzie contrară, respectiv a permite ca în lipsa unor tranzacții încheiate în mod obișnuit pentru imobile de același fel să se rețină alte metode de evaluare a prețului de circulație al imobilului este contrară legii speciale, care nu permite o judecată în echitate, ci una bazată pe analiza tranzacțiilor concrete. Pentru că normele legale speciale invocate nu permit o judecată în echitate instanța nu va reține in favoarea reclamantului nicio consecință derivată din judecata irevocabilă in ds._ *.
Este neîntemeiată cererea reclamantului de despăgubire și în ceea ce privește daunele pricinuite prin lipsa de folosință a terenului. S-a solicitat de către reclamant efectuarea unei expertize contabile care să cuantifice lipsa de folosință a terenului de la momentul preluării sale in posesie de către pârâtă până la plata efectivă a despăgubirii reale, cu obligarea paratei la plata acestei sume. Nu s-a administrat această expertiză contabilă, care nu era utilă soluționării cauzei.
Solicitarea de plată a despăgubirii datorate pentru lipsa de folosință a bunului se poate întemeia numai pe ipoteza în care reclamantul a probat existența dreptului de folosință de care a fost lipsit nelegitim. Ori, transferul de proprietate, cu toate atributele sale, s-a realizat la data consemnării sumei stabilite cu titlu de despăgubire ( 13.04.2011), în temeiul Hotărârii nr. 38 din 11.02.2011 . Ulterior datei de 13.04.2011 în patrimoniul reclamantului dreptul de proprietate nu mai există, prin efectul legii ( art. 9 din Legea 255/2010) prin urmare reclamantul nu probează existența unui drept vătămat prin lipsirea de posesie ulterior acestei date. Contestația formulată împotriva despăgubirii nu suspendă efectele actului administrativ de expropriere.
Nu s-a invocat și nu s-a probat de către reclamant preluarea în posesie a terenului de către pârât, anterior datei de 13.04.2011.
Pentru considerentele expuse tribunalul va respinge ca nefondată acțiunea.
Va stabili onorariu definitiv in folosul d-lui expert G. V. suma de 2750 lei. În acest sens, reținând criteriile legale prevăzute in art. 23 din O.G. 2/2000 tribunalul stabilește că suma de 2750 lei reprezintă o plată justă a muncii depuse de către expert, având in vedere complexitatea lucrării dispuse, a volumului de lucru depus, și a competențelor sale profesionale ( deține titlul de „Profesor, doctor”). În consecință, va fi obligat reclamantul la plata sumei datorate cu titlu de diferență onorariu expert in sumă de 2350 lei, reținând că s-a achitat doar onorariul provizoriu, în sumă de 400 lei.
Având in vedere respingerea cererii de chemare în judecată ca nefondată, reclamantul se află in culpă procesuală, prin urmare nu-i vor fi acordate cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea formulată de către reclamantul B. C. dom. în Iași, .. 1, jud. Iași in contradictoriu cu pârâtul Județul Iași reprezentat prin C. Județean.
Stabilește onorariu definitiv pentru dl. expert G. V. suma de 2750 lei.
Obligă reclamantul să plătească in contul Biroului de Expertize tehnice și Contabile de pe lângă T. Iași pentru dl. expert G. V. suma de 2350 lei, diferență onorariu.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 10 Decembrie 2015.
Președinte, Doinița T. | ||
Grefier, D. C. |
Red. și tehn./8.01.2016/5 ex
| ← Fond funciar. Decizia nr. 708/2015. Tribunalul IAŞI | Validare poprire. Decizia nr. 1788/2015. Tribunalul IAŞI → |
|---|
