Reziliere contract. Decizia nr. 1779/2015. Tribunalul IAŞI

Dispune rezilierea contractului de închiriere nr. 8979/29.09.2009 încheiat între părți și modificat prin actul adițional nr. 7363/11.04.2012.

Dispune evacuarea pârâtei și a membrilor familiei acesteia din locuința care face obiectul contractului de închiriere, situată în mun. P., ., ., jud. Iași.

Respinge ca nefondată cererea de acordare a unui termen de grație formulată de către pârâtă.

Obligă pârâta la plata către reclamante a sumei de 275 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.”

Pentru a se pronunța în acest sens, instanța de fond reține următoarele:

„Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei P. la data de 25.11.2014 sub nr._ reclamantele U. A. Teritoriala M. P., si C. L. Al M. P., reprezentati, in conformitate cu dispozitiile Legii nr. 215/2001 privind administratia publica locala prin Primarul M. P. au solicitat în contradictoriu cu pârâta A. G. cu domiciliul in ., ., ., obligarea paratei Ia plata sumei de 4849,15 lei, datorata pana Ia data de 31.10.2014, reprezentand debite principale in cuantum de 1785,50 lei si accesorii in cuantum de 3063,65 lei, precum si actualizarea acestei sume pana la stingerea integrala a debitului, instituirea masurii sechestrului asigurator asupra bunurilor mobile saul/si imobile urmaribile ale paratului, rezilierea contractului de inchiriere pentru suprafetele cu destinatia de locuinta nr. 8979/29.09.2009, evacuarea paratei si a membrilor familiei acestuia din locuinta ce face obiectul contractului de inchiriere nr. 8979/29.09.2009 si obligarea la plata chiriei pana la data eliberarii efective a locuintei, obligarea paratei Ia plata tuturor cheltuielilor de judecata ocazionate de prezenta actiune (taxe judiciare de timbru si timbre judiciar, cautiuni, onorarii experti judiciari etc.).

In fapt: Intre reclamante in calitate de administrator si pârâta A. G. in calitate de locatar, a intervenit contractul de inchiriere pentru suprafetele cu destinatia de locuinta nr. 8979/29.09.2009 avand ca obiect imobilul - locuinta situat in ., ., . aflat in proprietatea privata a statului si in administrarea Consiliului L. al M. P., contract de inchiriere a carui valabilitate a fost prelungita prin actul aditional nr. 7363/11.04.2012.

Prin H.G. nr. 587/2009 privind stabilirea regimului juridic al unor locuinte pentru tineri destinate inchirierii si H.G. nr. 1546/2009 privind stabilirea regimului juridic al unor locuinte pentru tineri, destinate inchirierii, construite prin programe de investitii la nivel national s-a aprobat trecerea blocurilor de locuinte pentru tineri din proprietatea publica a statului in proprietatea privata a acestuia si in administrarea autoritatilor administratiei publice locale ale unitatilor administrativ-teritoriale in care acestea sunt amplasate.

Totodata prin hotararea Consiliului L. al M. P. nr. 113/2011 s-a aprobat preluarea administrarii de catre C. L. P. a blocurilor de locuinte pentru tineri, destinate inchirierii construite prin programe de investitii la nivel national, aflate in proprietatea privata a Statului R. si a locuintelor sociale aflate in proprietatea publica municipiului P., de la Regia Autonoma de Gospodarie Comunala si Locativa P.;

Conform art. 1270 alin. (1) din Codul Civil "Contractul valabil incheiat are putere de lege intre partile contractante, iar potrivit art. 1516 alin, (1) din acelasi act normativ "Creditorul are dreptul la indeplinirea integrala, exacta si Ia timp a obligatiei". Potrivit jurisprudentei principiul libertatii contractuale se completeaza cu principiul fortei obligatorii a contractului, conform caruia, puterea contractelor in raporturile dintre parti este asimilata cu forta juridica a legii.

Din acest punct de vedere este angajata raspunderea civila contractuala, ca forma a raspunderii civile, potrivit careia fapta ilicita pagubitoare care o genereaza consta in nerespectarea obligatiei asumate contractual de catre debitor si are ca finalitate repararea in natura sau prin echivalent a prejudiciului cauzat astfel creditorului.

Potrivit prevederilor Cap. III Chiria aferenta locuintei ce face obiectul contractului, art, 6 din contractul de inchiriere pentru suprafetele cu destinatia de locuinta nr. 8979/29.09.2009 "Neplata la termen a chiriei sau executarea cu intarziere a acestei obligati/ conduce la plata majararilor de intarziere conform legislatiei in vigoare la data aplicarii, incepand cu prima zi care urmeaza celei in care suma a devenit exigibila. lncepand cu acea zl, debitorul va fi in intarziere fara nicio formalltate" Cu toate ca paratul si-a asumat prin semnarea contractului de inchiriere pentru suprafeteie cu destinatia de locuinta nr. 8979/29.09.2009 toate clauzele contractuale ale acestuia, nu s-a conformat obligatiilor stabilite in sarcina sa refuzand sistematic achitarea sumelor datorate bugetului local de venituri si cheltuieli al Unitatii A. Teritoriale M. P..

În conformitate cu prevederile O.G. nr. 29/2011 privind modificarea si completarea 0,G, nr. 92/2003 privind Codul de procedura fiscala, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, s-au eliminat din sfera de aplicare a Codului de procedura fiscala, creantele rezultate din raporturi juridice contractuale, suma totala in cuantum de_,50 lei, stabilita ca obligatie de plata in baza acestuia reprezinta o creanta bugetara rezultata din rapoarte contractuale ce se supun regimului juridic civil.

Masura sechestrului asigurator reprezinta un mijloc procesual ce are drept scop indisponibilizarea bunurilor urmaribile ale debitorului, aflate in posesia sa sau a unui tert pentru a se evita disparitia sau degradarea lor, in scopul valorificarii in momentul in care creditorul unei sume de bani va obtine un titlu executoriu.

Referitor la capatul de cerere privind rezilierea contratului de inchiriere s-au invocat dispozitiile art. 1270 alin. (2) din Codul Civil potrivit carora: "Contractul se modifica sau inceteaza prin acordul partilor ori din cauze autorizate de lege." Totodata, potrivit legii conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante, ele putand fi revocate prin consimtamantul mutual sau din cauze autorizate de lege.

Mai mult decat atat in conformitate cu dispozitiile Cap. VI — Rezilierea contractului, art. 10 alin. (1) din contractul de inchiriere pentru suprafetele cu destinatia de locuinta nr._/24.07.2013, contract care, dupa cum am aratat anterior, a fost asumat de parat prin semnatura, una din cauzele de reziliere o constituie "In cazul in care chiriasul nu a achitat chiria, precum si cota parte din cheltuielile commune cel mult 3 (trei) luni consecutive."

În sustinerea capatului de cerere referitor la evacuarea paratei si a membrilor familiei acestuia din locuinta ce face obiectul contractului de inchiriere nr._/24.07.2013 si obligarea la plata chiriei pana ia data eliberarii efective a locuintei, s-au invocat dispozitiile art. 1831 din Codul civil

În ceea ce priveste capatul de cerere privind obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de prezenta actiune (taxe judiciare de timbru si timbre judiciar, cautiuni, onorarii experti judiciari etc.) s-au invocat dispozitiile art. 453 alin, (1) din Codul de Procedura Civila potrivit carora: "Partea care pierde procesul va fi obligata, la cererea partii care a castigat, sa ii plateasca acesteia cheltuill de judecata." Textul amintit determina debitorul (partea care pierde procesul) si creditorul (partea care castiga procesul) obligatiei avand ca obiect cheltuielile de judecata, fundamentul suportarii cheltuielilor de judecata fiind culpa procesuala si despagubirea integral a partii castigatoare.

S-a solicitat administraea probei cu inscrisuri șis-au depus în copie certificată nota de calcul a debitului principal si a penalitatilor de intarziere; contractul de inchiriere pentru suprafetele cu destinatia de locuinta nr. 8979/29.09.2009; actul aditional nr. 7363/11.04.2012 la contractul de inchiriere, Hotararea Consiliului L. al M. P. nr. 113/24.10.2014 privind preluarea administrarii de catre C. L. P. a blocurilor de locuinte pentru tineri, destinate inchirierii construite prin programe de investitii la nivel national, aflate in proprietatea privata a Statului R. si a locuintelor sociale aflate in proprietatea publica municipiului P., de la Regia Autonoma de Gospodarie Comunala si Locativa P.; protocol de predare-primire a contractelor de inchiriere nr._/25.11.2011;

Prin încheierea din 18.12.2014 s-a admis cererea de instituire a sechestrului asigurător asupra bunurilor mobile și imobile ale pârâtei, și au fost disjunse celelalte capete de cerere prin formarea dosarului cu nr._ .

În cadrul dosarului_ pârâta deși legal citată nu a depus întâmpinare în termenul legal, ci a formulat la data de 19.02.2015 concluzii scrise prin care a solicitat respingerea acțiunii motivat de faptul că nu a avut resurse materiale pentru a achita debitul datorită unor probleme familiale și a solicitat acordarea unui termen de grație de 1 an pentru plata debitului datorat.

Analizând actele și lucrările dosarului în ceea ce privește capetele de cerere disjunse din acțiunea inițială, instanța constată că între părți a intervenit contractul de închiriere a unor spații cu destinația de locuință cu nr. 8979/29.09.2009, modificat prin actul adițional nr. 7363/11.04.2012 în baza căruia pârâta avea obligația de a achita chiria stabilită până la data de 10 a fiecărei luni pentru luna în curs sub sancțiunea plății unor majorări de întârziere de 0,5% asupra sumei datoate pentru fiecare zi de întârziere, fără ca majorarea să poată depăși totalul chiriei restante.

Reclamanta a făcut doada calității procesuale active ca urmare a preluării dreptului de administrare a locuințelor construite prin programul național ANL de la RAGCL P., precum și existența unui debit cert, lichid și exigibil al pârâtei chiriașe la data introducerii acțiunii. De altfel, pârâta prin concluziile scrise nu a contestat existența sau cuantumul datoriei și a majorărilor de întârziere, ci a solicitat doar acordarea unui termen de plată a sumelor datorate.

În ceea ce privește suma de bani datorată de către debitoarea chiriașă, instanța constată că aceasta a rezultat cu certitudine din actele și situațiile financiare depuse de către reclamante la filele 14-24, iar temeiul juridic al pretențiilor se încadrează în dispozițiile art. 969 vechiul cod civil aflat în vigoare la data încheierii contractului de închiriere, conform căruia convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. Astfel, în cadrul răspunderii juridice contractuale, reclamanta creditoare a făcut dovada existenței unui contract valabil și a unei neexecutări culpabile a obligațiilor din partea debitoarei chiriașe, fără a mai fi necesară dovedirea unei culpe a acesteia.

Contractul este singurul element care dovedește preexistența obligației, față de culpa debitoarei de a nu o fi executat, astfel că obiectul probei în cadrul acestei răspunderi constă în stabilirea culpei contractuale și a întinderii prejudiciului.

Totuși, raportat la dispozițiile exprese ale art. II alin. 4 din contractul de închiriere nr. nr. 8979/29.09.2009, modificat prin actul adițional nr. 7363/11.04.2012, instanța va admite în parte cererea de obligare a pârâtei chiriașe la plata majorărilor de întârziere în valoare de 1785,50 lei care nu pot depăși cuantumul debitului principal.

Instanța va respinge ca nefondată solicitarea de obligare a pârâtei la plata chiriei până la data eliberării locuinței în măsura în care nu se poate stabili cu certitudine data și modalitățile în care va înceta dreptul de folosință al acesteia, iar calculul chiriei lunare datorate în prezent precum și a majorărilor de întârziere până la dat pronunțării hotărârii nu au fost indicate de către reclamante.

În ceea ce privește cererea de reziliere a contractului de închiriere a locuinței cu nr. 8979/29.09.2009, modificat prin actul adițional nr. 7363/11.04.2012, instanța constată îndeplinite condițiile convenite de către părți conform art. IV pct. 2 lit. b la cererea proprietarului în cazul neplății chiriei timp de cel puțin trei luni consecutiv.

Astfel, conform tabelului de la fila 36 dosar pârâta înregistrează datorii la plata chiriei începând cu luna februarie 2012, fapt care se încadrează în conținutul întârzierii prevăzute de articolul menționat.

De asemenea, instanța va admite ca întemeiată cererea de evacuare a pârâtei și a membrilor familiei sale care locuiesc în imobilul care face obiectul închirierii ca efect al repunerii părților în situația anterioară datei încheierii contractului desființat din culpa exclusivă a locatarei. De vreme ce dreptul de folosință a locuinței care a format obiectul contarctului de închiriere a încetat pentru viitor, chiriașa va fi obligată la restituirea către proprietare a bunului închiriat, fapt care implică în mod necesar părăsirea acestuia de către debitoare și eventualii membri ai familiei cau drepturi locative accesorii.

Cererea pârâtei de acordare a unui termen de grație în vederea achitării de bunăvoie în mod eșalonat a obligațiilor care îi revin va fi respinsă ca nefondată având în vedere vechimea datoriilor acumulate față de reclamantă, în condițiile în care chiria lunară avea o valoare modică de 83,42 lei.

În aceste condiții nu există date sau indicii temeinice privind posibilitatea pârâtei chiriașe de a achita sumele datorate în cursul unui temen de grație, cu atât mai mult cu cât nu s-a făcut dovada nici unei alte plăți intermediare chiar și parțiale, de la data sesizării instanței și până în prezent.

În temeiul art. 451 și următoarele Cod procedură civilă, pârâta chiriașă va fi obligată la plata către reclamante a cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul proces deoarece a căzut în pretenții față de aceștia.”

***

Împotriva acestei sentințe a formulat apel pârâta A. G., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.

În procedura regularizării la 21.07.2015 apelantei i s-a pus în vedere obligația de a achita taxa de timbru de 37,5 lei sub sancțiunea anulării. Având în vedere că apelanta nu a depus la dosarul cauzei taxa de timbru, pentru primul termen de judecată din data de 10.12.2015, a fost citată cu mențiunea de a răspunde la excepția netimbrării apelului.

Având în vedere că apelanta nu s-a conformat obligației legale ce-i revenea, în conformitate cu dispozițiile art. 32 si 33 alin.1 din OUG nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, tribunalul face în cauza aplicarea dispozițiilor art. 197 NCPC, potrivit cărora neîndeplinirea obligației de plată până la termenul stabilit se sancționează cu anularea acțiunii sau a cererii.

În aceste condiții constatând apelul netimbrat și având în vedere dispozițiile art. 480 alin.1 NCPC, tribunalul va anula ca netimbrat apelul formulat și va pastra ca legală și temeinică sentința civilă pronunțată de Judecătoria P..

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Anulează ca netimbrat apelul formulat de apelanta A. G. împotriva sentinței civile nr. 744 din 13.03.2015 a Judecătoriei P., sentință pe care o păstrează.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică azi,10.12.2015.

Red./tehnored. H.L.

5 ex./6.01.2016

Judecător fond: B. V.