Reziliere contract. Decizia nr. 873/2012. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 873/2012 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 02-04-2012 în dosarul nr. 873/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 02 Aprilie 2012
Președinte - M. S.
Judecător G. C.
Judecător E.-C. P.
Grefier D. B.
DECIZIA CIVILĂ NR. 873/2012
Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind recursul formulat împotriva sentinței civile nr._/30.09.2011 de către Judecătoria Iași de către recurenții C. L. Al M.. Iași, M. Iași în contradictoriu cu intimații E. I., E. D., E. M., E. I., E. A. M., E. G. A., E. C., E. A. P., E. N. E., E. A., E. A. G., având ca obiect reziliere contract evacuare; acțiune în pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică lipsă părțile.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care instanța constată că prin cererea de recurs recurentele au solicitat judecarea cauzei și în lipsă.
Instanța rămâne în pronunțare.
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față: Prin sentința civilă nr._ din 30.09.2011 pronunțată de Judecătoria Iași s-a admis excepția lipsei calității procesuale active pentru cererea având ca obiect obligarea pârâților la plata cheltuielilor de întreținere și a penalităților de întârziere, s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții M. Iași și C. L. al municipiului Iași în contradictoriu cu pârâții E. I., E. D., E. M., E. I., E. A.-M., E. G.-A., E. C., E. A.-P., E. N.-E., E. A., E. A.-G.
Obligă pârâtul E. I. la plata sumei de 2899 lei cu titlu de chirie pentru perioada 01.02._11 și suma de 1354 lei penalități de întârziere calculate până la data de 31.01.2011.
Dispune evacuarea pârâților din apartamentul situat în Iași, ., ..19.
Respinge cererea reclamanților având ca obiect obligarea pârâților la plata cheltuielilor de întreținere și a penalităților de întârziere, pentru lipsa calității procesuale active a reclamanților.
Respinge cererea formulată de reclamanți în contradictoriu cu pârâții având ca obiect rezilierea contractului de închiriere.
Pentru a se pronunța în acest sens prima instanță a reținut următoarele:
Conform prev. art. 46 din Legea nr.230/2007 T. proprietarii au obligatia sa plateasca lunar, conform listei de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari, in avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contributie ce le revine la cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociatia de proprietari., iar potrivit art.50 din Legea nr.230/2007 prin care a fost abrogată Anexa 2 la Legea nr.114/1996, asociația are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar în cazul neplății acestor cheltuieli, timp de mai mult de 90 de zile de la scadență.
Totodată, disp. art. 25 din H.G. nr. 1588/2007 prevăd că „după o perioadă de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru plată, asociația de proprietari poate calcula și percepe penalizări de întârziere pentru suma neachitată, în condițiile stabilite și aprobate de adunarea generală a asociației de proprietari în limitele stabilite de art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007 ce prevede că, Penalizările pentru întârzierea plății cotelor de întreținere, hotărâte potrivit legii de adunarea generală a proprietarilor, nu vor fi mai mari de 0,2 la sută pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica pentru fiecare cotă de întreținere lunară numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată…
Raportat la dispozițiile normative invocate este evident faptul că plata debitelor restante la cotele cheltuielilor de întreținere și a penalităților aferente se datorează în primul rând de proprietarii apartamentelor ori spațiilor cu destinație de locuință din condominiu, putând fi solicitată și de la persoanele care ocupă aceste spații în baza unor raporturi locative, iar calitatea procesual activă revine numai asociației de proprietari din care imobilul face parte, în timp ce reclamantul, în calitate de proprietar al locuinței, nu poate emite pretenții pentru recuperarea sumelor datorate cu titlu de debit și penalități pentru aceasta de la chiriaș, cât timp nu a dovedit faptul că și-a stins propria obligație față de asociație plătind aceste sume, împrejurare ce i-ar permite să se subroge în drepturile creditorului plătit considerente pentru care instanța va admite excepția și va respinge acest capăt de cerere motivat de lipsa calității procesual active a reclamantei.
În ce privește capătul de cerere privind rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâtului instanța, având în vedere probatoriul administrat, reține următoarea situație de fapt:
Între reclamanți și pârâtul E. I. a intervenit contractul de închiriere nr. 6240/18.11.2005 (f.4-6), având ca obiect transmiterea folosinței spațiului cu destinație de locuință socială, situat în Iași, ., Cămin D.-C., ., jud. Iași, pe perioada 01.12._09, beneficiara folosinței fiind alături de titularul dreptului locativ familia acestuia.
Conform înscrisurilor de la dosar s-au acumulat restanțe la plata contravalorii folosinței locuinței, la care au fost calculate penalități conform contractului iar în privința posibilității evacuării chiriașului reține instanța că această sancțiune intervine la solicitarea locatorului (proprietarului) atunci când Locatarul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv, fiind invocat și art.24 din Legea nr. 114/1996, ce statuează următoarele: „Rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face în următoarele condiții: b) la cererea proprietarului, atunci când chiriașul nu a respectat clauzele contractuale”
În speță instanța constată că la data de 08.04.2009 a expirat contractul de închiriere încheiat de părți fără ca părțile să perfecteze un nou contract de închiriere, astfel încât cererea privind rezilierea contractului urmează a fi respinsă fiind lipsită de obiect.
Chiar dacă a operat tacita relocațiune, prin introducerea cererii de chemare în judecată proprietarii au notificat chiriașilor concediul, astfel încât contractul de închiriere nu mai produce efecte între părțile contractante.
Reține instanța că pârâtul E. I. nu a făcut dovada inițierii nici unui demers pentru a se aprecia buna sa credință și intenția de a-și onora obligațiile contractuale care, potrivit art. 969 cod civil au putere de lege între părți, astfel că raportat la atitudinea de totală pasivitate a acestuia și cuantumul ridicat al chiriei datorate și penalităților se impune admiterea în parte a acțiunii reclamantului cu obligarea pârâtului E. I. la plata chiriei și a penalităților de întârziere aferente și, în mod implicit, evacuarea pârâților din locuință .
Este adevărat că în analiză se impune ca aprecierea proporționalității aplicării acestei măsuri să se facă în sensul jurisprudenței CEDO, având în vedere Hotărârea Cosic vs Croația pronunțată de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în aplicarea Convenției, la 15.01.2009, ce se impune cu obligativitate judecătorului național punându-se, din perspectiva pârâților, problema respectării dreptului la domiciliu al acestora potrivit art.8 din Convenție însă în speță în contextul arătat și având în vedere încetarea efectelor contractului de închiriere și nerespectarea obligațiilor de plată a chiriei și penalităților de întârziere, instanța apreciază că reclamanții sunt îndreptățiți să solicite evacuarea pârâtului și familiei sale, măsura solicitată fiind justificată de necesitatea apărării dreptului de proprietate al acestuia, astfel că soluția menționată este cea care se impune în speță.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs în termen legal reclamantii M. Iași si C. L. Iasi criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Se arată în motivele de recurs că în mod greșit instanța a respins cererea reclamanților privind obligarea paratilor la plata sumei de_,57 lei reprezentând debit la întreținere si a sumei de_,71 lei cu titlu de penalități de întârziere.
În conformitate cu dispozițiile art. 14 alin. 5 din OUG nr. 40/1999 chiriașul este obligat să plătească întreaga chirie precum și cheltuielile pentru servicii și întreținere aferente perioadei în care a ocupat locuința.
Pârâtul trebuiasă respecte prevederile contractuale privind efectuarea plăților și a cheltuielilor comune conform art. 14 dn contractul de închiriere nr. 6240 din 18.11.2005, iar conform art. 25, olata cheltuielilor de întreținere cade în sarcina exclusivă a chiriașului, respectiv a pârâtului.
În conformitate cu dispozițiile art. 969 alin. 1 Cod Civil convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar în conformitate cu dispozițiile art. 970 Cod civil, convențiile trebuie executate cu bună credință. Ele obligă nu numai la ceea ce este expres între însele, dar la toate urmările ce echitatea sau legea dă obligației, după natura sa.
Instanța, prin sentința dată, permite în continuare pârâtului și familiei sale, să nu respecte prevederile contractuale, când acesta, cu rea credință, nu s-a achitat de respectarea clauzelor contractuale la care s-a obligat.
Prin neachitarea cheltuielilor de întreținere pârâții produc un prejudiciu proprietarului, iar conform dispozițiilor art. 998 Cod Civil orice faptă a omului care cauzează altuia un prejudiciu, obligă pe acela din a cărui greșeală s-a ocazionat, a-l repara.
Recursul a fost legal timbrat cu 857 lei taxă judiciară de timbru și 5 lei timbru judiciar.
În recurs nu s-au administrat probe noi.
Examinând actele și lucrările dosarului raportat la motivele de recurs invocate, probatoriul administrat în fața instanței de fond și dispozițiile legale aplicabile, Tribunalul constată că recursul este nefondat pentru considerentele ce vor fi expuse în cele ce urmează.
Prin cererea de chemare în judecată reclamanții au solicitat și obligarea pârâților la plata sumelor reprezentând cheltuieli comune de întreținere și penalități de întârziere pe care pârâții le-au acumulat și cu care figurează în evidențele Asociației de Proprietari .
Așa cum în mod corect a reținut instanța de fond, titularul acțiunii în recuperarea cheltuielilor de întreținere și a penalităților de întârziere este, potrivit dispozițiilor Legii nr. 230/2007 doar asociația de proprietari, care poate solicita plata acestora fie de la proprietar, fie de la chiriaș.
În aceste condiții, reclamanții, proprietari ai apartamentului, nu au calitate procesuală activă în acțiunea privind recuperarea acestor cheltuieli ci doar dreptul de a recupera sumele achitate cu acest titlu pe calea acțiunii în regres, de la fostul chiriaș. Cum în cauză nu s-a făcut dovada că reclamanții ar fi achitat către asociația de proprietari vreo sumă de bani datorată de pârâții intimați, în cauză nu sunt întrunite nici condițiile pentru exercitarea acțiunii în regres.
Dispozițiile art. 24 din Legea nr. 114 /1996 invocate de reclamanți conferă calitate procesuală activă în acțiunea în rezilierea contractului de închiriere și evacuare a chiriașilor pentru neplata cheltuielilor de întreținere, nu și în acțiunea având ca obiect plata acestor cheltuieli.
Față de aceste considerente, urmează ca în temeiul disp. art. 312 Cod procedură civilă să se respingă recursul și să se mențină sentința Judecătoriei Iași ca legală și temeinică.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefundat, recursul formulat de recurenții M. Iași și C. L. Iași împotriva sentinței civile nr._/30.09.2011 pronunțată de Judecătoria Iași ÎN dosarul nr._ ,sentință pe care o menține.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi,02.04.2012
PREȘEDINTE, JUDECATOR, JUDECĂTOR
GREFIER,
S.M. C.G. P.C.EB.D.
Red. S.M. – 2 ex. – 20.09.2012
Judecător fond – T. M. G.
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Atribuire beneficiu contract de închiriere Legea nr.114/1996.... → |
|---|
