Rezoluţiune contract. Decizia nr. 1253/2015. Tribunalul IAŞI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1253/2015 pronunțată de Tribunalul IAŞI la data de 08-10-2015 în dosarul nr. 1253/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL IAȘI, Județul IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din 08 Octombrie 2015
Președinte –M. M.
Judecător – Diuță T. A. M.
Grefier – M. Getuța
Decizia civilă Nr. 1253
Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind apelul declarat de reclamantul B. C. și continuată de moștenitorii COVULIUC E. I. și R. A.-R. împotriva sentinței civile nr. 1849/10.02.2015 a Judecătoriei Iași, intimați P. C. S., P. N. M., având ca obiect rezoluțiune contract repunerea părților în situația anterioară.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 24.09.2015 susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din aceiași zi care face parte integrantă din prezenta deciziei civilă când din lipsă de timp pentru deliberare s-a amânat pronunțarea pentru data de 01.10.2015, când din lipsă de timp pentru deliberare s-a amânat pronunțarea pentru astăzi, 08.10.2015, când
TRIBUNALUL
Asupra cererii de apel de față reține urmatoarele:
Prin sentința civilă nr. 1849/10.02.2015, Judecătoria Iași a dispus în sensul că respinge cererea formulată de reclamantul B. I. C., cu domiciliul în Iasi, ., ., ., Județul Iași, împotriva pârâților P. S., cu domiciliul în Iași, ., ., . și P. M., cu domiciliul în Iași, ., ., ., Județul Iași, ca neîntemeiată. A obligat reclamantul la plata către pârâți a sumei de 1.250 lei – cheltuieli de judecată (onorariu avocațial achitat conform ch. . D. nr.63/4 din 17.02.2014).
Pentru a decide astfel prima instanță a avut în vedere următoarele considerente:
„Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr._ din 20.12.2013, reclamantul B. C. a chemat în judecată pe pârâții P. S. și P. M., solicitând rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3113/23.09.2009 la BNP M. R. M., repunerea părților în situația anterioară și obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, acesta a arătat, în esență, că prin actul autentic menționat, pârâții s-au obligat să preia integral pentru viitor toate cheltuielile apartamentului la Asociația de proprietari și la toate societățile de furnizare a utilităților, din momentul semnării contractului, precum și eventualele datorii (restanțe sau penalități) pe care le-ar fi avut reclamantul la Asociația de Proprietari și la toate celelalte societăți de furnizare a utilităților. Reclamantul a susținut că aceasta a fost motivația sa pentru a semna contractul de vânzare-cumpărare, fiind în vârstă, bolnav și fără moștenitori și dorind să nu mai trebuiască să suporte toate cheltuielile apartamentului, precum și că și-a rezervat doar dreptul de abitație viager. Reclamantul a afirmat că de la data semnării și până în prezent pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile asumate, dânsul fiind cel care a plătit toate cheltuielile apartamentului.
În drept, au fost invocate disp. art.1020 – 1021 Cod civil.
În susținerea cererii, au fost anexate înscrisuri (f.5-98).
Cererea a fost legal timbrată cu taxă de timbru de 2485 lei.
Pârâții au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată și acordarea cheltuielilor de judecată.
În apărare, aceștia au învederat că la momentul perfectării vânzării, conform mențiunilor din contract, și-au asumat obligația achitării cheltuielilor și datoriilor apartamentului, restante la acea dată la Asociația de proprietari, precum și la celelalte societăți de furnizare a utilităților, prin urmare, convenția părților a constat în achitarea restanțelor și nu a preluării pe viitor a acestor cheltuieli. De altfel, nici nu ar fi fost posibilă o altfel de înțelegere pentru că reclamantul, care are drept de abitație pentru apartament, este răspunzător de achitarea cheltuielilor legate de acest bun pe care îl folosește. Pârâții au mai precizat că la data perfectării vânzării erau achitate toate datoriile restante, că în absența unui pact comisoriu de gradul IV expres, nu este posibilă rezoluțiunea contractului pe motivul neachitării eventualelor datorii.
Din oficiu, instanța a dispus înaintarea înscrisurilor ce au stat la baza întocmirii contractului de vânzare-cumpărare invocat.
În cauză, instanța a încuviințat, la solicitarea părților, și a administrat proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul părților.
Analizând actele dosarului, instanța reține următoarea situație de fapt:
La data de 23.09.2013, între părți a intervenit un contract de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 3113 la BNP M. R.-M., privind imobilul situat în Iași, . A, . și prețul de 69.000 lei. Părțile s-au înțeles, de asemenea, ca vânzătorul să își rezerve un drept de abitație viager, cumpărătorii să suporte toate cheltuielile ocazionate de înmormântare și celelalte pomeniri creștinești. Pârâții s-au obligat să preia integral toate cheltuielile, precum și eventualele datorii: restanțe și penalități, pe care vânzătorul le-ar avea la Asociația de proprietari și la toate celelalte societăți de furnizare a utilităților, datorii reprezentând cheltuieli de întreținere, conform Legii 230/2007 (f.13-14).
Prin înscrisurile anexate cererii, reclamantul a dovedit că de la data încheierii contractului și până în prezent, a achitat cheltuielile legate de cota de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, de furnizarea energiei electrice, a agentului termic, a serviciilor de telefonie etc.(f.20-98).
În drept, văzând dispozițiile art.3 din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a noului cod civil, conform cărora actele si faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor, instanța va face aplicarea Codului civil în vigoare la data încheierii contractului – Codul civil 1864.
Astfel, reclamantul a susținut în cuprinsul cererii și cu ocazia răspunsului la interogatoriu că motivația sa la momentul încheierii contractului cu pârâții a fost să nu mai achite pe viitor toate cheltuielile legate de apartament, ci pârâții, înțelegând că încheie un contract de întreținere și îngrijire (f.168). În schimb, pârâții au arătat că nu s-au obligat să achite integral pe viitor cheltuielile apartamentului cumpărat și nu au plătit cu acest titlu întrucât reclamantul le-a achitat (f.167).
În materie de interpretare a contractelor, art. 977 cod civil stabilește regula interpretării după intenția comună reală a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor. Potrivit art. 978 cod civil, o clauză primitoare de două înțelesuri se interpretează în sensul ce poate avea un efect iar nu în acela ce nu ar produce nici unul. În fine, art. 982 prevede criteriul de interpretare sistematică iar art. 983 Cod civil conține aplicarea principiului in dubio pro reo/debitore.
În speță, reclamantul nu a reușit să probeze faptul că intenția comună reală a părților sau cel puțin, cauza juridică a încheierii actului invocat, în ceea ce îl privește, a fost de transmitere a dreptului de proprietate în schimbul întreținerii, ori a unei rente viagere, cuantificată în contravaloarea utilităților lunare, și nici măcar a unei clauze contractuale la contractul de vânzare-cumpărare, privind întreținerea sau achitarea de către pârâți a cheltuielilor înregistrate la Asociația de proprietari și societățile de furnizare a utilităților. Este adevărat că noțiunea de preluare integrală a datoriilor, folosită în contract, ar putea fi interpretată în sensul exprimat de reclamant dacă ar fi fost mai clară, dacă s-ar fi specificat și „pe viitor” și dacă nu s-ar fi utilizat condiționalul optativ „pe care vânzătorul le-ar avea”. Întrucât clauza nu este suficient de lămuritoare în privința întinderii obligației asumate de pârâți, din moment ce aceștia au recunoscut doar existența obligației de a achita eventualele datorii pe care vânzătorul le-ar avea la data perfectării vânzării, aplicând metoda de interpretare prev. de art. 983 Cod civil, cea gramaticală precum și cea sistemică, instanța apreciază că intenția exprimată a părților a fost în sensul invocat de pârâți.
Referitor la ultima metodă de interpretare, instanța observă că potrivit dispozițiilor contractului și a declarației părților, sub semnătură, prețul vânzării, de 69.000 lei, a fost achitat integral, precum și că valoarea de circulație a apartamentului în cauză, la nivelului anului 2009, după deducerea uzurii și cu luarea în considerare a dreptului de abitație viageră rezervat de vânzător, este de 68.906,66 lei. Așadar, transmiterea nudei-proprietăți a avut loc la valoarea de circulație.
Deși nu este în discuție valabilitatea convenției, obiter dicta, este dificil de crezut că în anul 2009 un instrumentum redactat de un notar public ar putea fi intitulat contract de vânzare-cumpărare, fără alte mențiuni, dacă din negocierea părților ar fi rezultat indubitabil intenția părților ca acest contract să fie în concret unul aleatoriu, cu obligație principală în sarcina pârâților de a achita pe durata vieții vânzătorului toate cheltuielile apartamentului ce țin de întreținere. Echivalența obiectivă a prestațiilor induce ideea unui contract cu titlu oneros și comutativ. D. fiind probatoriul administrat, și prin raportare la faptul necontestat că după data vânzării, pârâții nu au achitat niciodată vreuna dintre cheltuielile înregistrate la Asociația de proprietari ori la societăți de furnizare a utilităților, instanța trebuie să conchidă că pârâții nu s-au obligat și la preluarea integrală pe viitor a tuturor cheltuielilor și datoriilor menționate mai sus, pe care vânzătorul le va avea în legătură cu apartamentul.
De asemenea, chiar dacă reclamantul ar fi dovedit asumarea obligației de către pârâți în forma invocată de acesta, raportat la intitularea contractului, la valoarea de circulație a imobilului și prețul efectiv achitat, ar trebui reținut că obligația principală asumată de pârâți este cea de plată a prețului, alături de care există și alte obligații neesențiale. Obligația principală a fost executată integral și corespunzător. Or, rezoluțiunea judiciară a contractului (așa cum au subliniat și pârâții – neexistând pact comisoriu pentru neexecutarea obligației de achitare a cheltuielilor și datoriilor) poate interveni numai pentru o neexecutare însemnată a obligațiilor asumate, importanța fiind apreciată de instanță pe baza elementului intențional de la momentul încheierii actului juridic, astfel cum este dovedit de părți. Or, reclamantul nu a probat că la data vânzării, părțile au considerat ca esențială, principală, obligația invocată ca neexecutată prin prezenta cerere. Verificând sumar datele plăților facturilor de utilități depuse de reclamant, raportat la data scadenței acestora, se remarcă faptul că în mare parte, nu au existat întârzieri. Reclamantul a plătit sumele datorate și nu există nici un indiciu că ar fi reclamat neexecutarea pârâților timp de 4 ani.
În consecință, față de toate aceste considerente, instanța apreciază că nu sunt întrunite cerințele art. 1020-1021 cod civil, cu consecința respingerii cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.
În temeiul art. 453 C.p.c., instanța va admite cererea pârâților de acordare a cheltuielilor de judecată și va obliga pe reclamant la plata către aceștia a sumei de 1250 lei, onorariu avocațial achitat conform ch. . D. nr.63/4 din 17.02.2014.”
♦♦♦
Împotriva acestei sentințe a formulat cerere de apel reclamantul B. C. și continuată de moștenitorii Covuliuc E. I. și R. A.-R. criticând sentința pentru următoarele motive:
Instanța de fond a interpretat greșit actul semnat de părți. Intenția comună reală a părților a fost în sensul ca intimații-pârâți să preia integral pentru viitor toate cheltuielile apartamentului la Asociatia de proprietari și la toate societățile de furnizare a utilităților, din momentul semnării contractului. Apelanții susțin că intimații s-au obligat de asemenea să preia și eventualele datorii (restanțe sau penalități) pe care vânzătorul B. C. le-ar fi avut la Asociatia de proprietari și la toate societățile de furnizare a utilităților.
Apelanții precizează că intenția comună a părților reiese din însăși formularea clauzei din actul de vânzare cumpărare din care rezultă neindoielnic că intimații s-au obligat să preia pentru viitor toate cheltuielile apartamentului la Asociatia de proprietari și la toate societățile de furnizare a utilităților, din momentul semnării contractului.
Solicită, în consecință, admiterea apelului.
Intimatii P. S. și P. M. au formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului.
În apel nu au fost administrate probe.
♦♦♦
Analizând actele si lucrările dosarului prin prisma motivelor de apel invocate și raportat la dispozițiile legale incidente în cauză, Tribunalul constată că apelul este neîntemeiat, astfel că îl va respinge, pentru considerentele ce succed:
Prin cererea introductivă de instanță, reclamantul B. C. a solicitat în contradictoriu cu pârâții P. S. și P. M. rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3113/23.09.2009 la BNP M. R. M., repunerea părților în situația anterioară și obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
Motivul de rezoluțiune invocat de reclamant îl constituie neîndeplinirea de către pârâții-cumpărători a obligației de a achita integral pentru viitor toate cheltuielile apartamentului la Asociația de Proprietari și la toate societățile de furnizare a utilităților, din momentul semnării contractului 23.09.2009 și până la data formulării cererii de chemare în judecată.
Cererea a fost întemeiată în drept pe disp. art.1020 – 1021 Cod civil.
Tribunalul reține că în conformitate cu art. 1020 Cod civil, Conditia rezolutorie este subinteleasa totdeauna in contractele sinalagmatice, in caz cind una din parti nu indeplineste angajamentul sau, iar potrivit art. 1021 Cod civil, în acest caz, contractul nu este desfiintat de drept. Partea în privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta a executa conventia, când este posibil, sau să-i ceara desfiintarea, cu daune interese. Desfiintarea trebuie sa se ceara înaintea justitiei, care, dupa circumstante, poate acorda un termen partii actionate.
În speță părțile au încheiat un contract intitulat „contract de vânzare cumpărare” ce are ca obiect imobilul situat în Iași, . A, .. Prețul vânzării consemnat în contract este de 69.000 lei și a fost încasat integral de către vânzător la data perfectării contractului – 23.09.2009, conform declarației olografe date de acesta în fața notarului public. (f. 121 verso).
În cazul contractului de vânzare cumpărare, obligațiile principale care revin cumpărătorului sunt: de a plăti prețul și de a lua în primire lucrul vândut, rezoluțiunea contractului putând interveni doar în cazul nerespectării acestor obligații de către cumpărător.
Ori, în speță, ceea ce se invocă nu este neexecutarea de către cumpărători a clauzelor esențiale la încheierea contractului, ci neexecutarea obligației de a achita integral pentru viitor toate cheltuielile apartamentului la Asociația de Proprietari și la toate societățile de furnizare a utilităților, din momentul semnării contractului 23.09.2009 și până la data formulării cererii de chemare în judecată.
Ceea ce se pretinde de către reclamant este faptul că părțile au urmărit în realitate să încheie un contract de întreținere, iar nu de vânzare-cumpărare, iar obligația cumpărătorilor de a achita integral pentru viitor toate cheltuielile apartamentului la Asociația de Proprietari și la toate societățile de furnizare a utilităților este o clauză determinantă la încheierea contractului.
Se pune, așadar, problema interpretării contractului, aspect pe care în mod corect l-a reținut și instanța de fond.
Ca regulă, dacă înțelesul unui contract este îndoielnic, interpretarea se face în favoarea debitorului (art. 983 C.civ.). În materie de vânzare art. 1312 C.civ. conține o regulă specială și derogatorie. Vânzătorul – care stabilește de regulă și condițiile contractului – trebuie să explice clar obligațiile sale, iar dacă înțelesul actului ar fi îndoielnic, clauzele neclare „se interpretează în contra vânzătorului”. Înseamnă că, în materie de vânzare, nu numai clauzele referitoare la propriile obligații, dar și cele referitoare la obligațiile cumpărătorului se interpretează în favoarea cumpărătorului.
Conform mențiunilor contractului, vânzătorul și-a rezervat un drept de abitație asupra apartamentului, iar cumpărătorii și-au asumat obligatia de a suporta toate cheltuielile ocazionate de înmormântarea vânzătorului și celelalte pomeniri creștinești. Totodată, cumpărătorii s-au obligat să „preia integral toate cheltuielile, precum și eventualele datorii: restanțe și penalități, pe care domnul B. I. C. le-ar avea la Asociația de proprietari și la toate celelalte societăți de furnizare a utilităților, datorii reprezentând cheltuieli de întreținere conform Legii nr. 230/2007”.
În temeiul acestei clauze se invocă de către vânzător faptul că părțile au avut în vedere încheierea unui contract de întreținere, iar nu de vânzare cumpărare.
În ceea ce privește natura juridică a contractului încheiat de părți, respectiv calificarea contractului de vânzare-cumpărare sau de întreținere, tribunalul reține trebuie avută în vedere obligația principală, scopul principal urmărit de părți la încheierea contractului.
În literatura de specialitate și în jurisprudență s-a arătat în mod constant faptul că întrucât proporția între prețul în bani și cel în natură nu poate fi calculată, valoarea întreținerii fiind aleatorie, urmează ca prestația în bani să fie raportată la valoarea bunului, contractul fiind de întreținere dacă prestația în bani reprezintă mai puțin de jumătate din valoarea bunului înstrăinat, iar în caz contrar va fi de vânzare-cumpărare.
Aplicând acest criteriu în speța de față, tribunalul reține că potrivit adresei comunicate de BIN M. R. M. (f.184), valoarea de circulație a apartamentului ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare la nivelul anului 2009 când a fost perfectat contractul, după deducerea uzurii și a dreptului de abitație rezervat de vânzător, având în vedere suprafața utilă propriu zisă a apartamentului de 34,02 mp, conform Raportului de expertiză al Camerei Notarilor Publici, este de 68.906,66 lei.
Această valoare de circulație corespunde cu prețul de înstrăinare al apartamentului, astfel încât instanța reține că natura juridică a contractului încheiat între părți este aceea de vânzare-cumpărare, fiind incidente în materie de interpretare a clauzelor neclare din contract disp. Art. 1312 C.civ., în sensul că toate clauzele de interpretează în contra vânzătorului, iar în materia rezoluțiunii, disp. Art. 1020-1021 C.civ. în sensul că rezoluțiunea poate fi dispusă numai pentru neîndeplinirea obligațiilor principale ale părților (plata prețului și luarea în primire a lucrului vândut de către cumpărători), instanța de fond apreciind în mod corect faptul că în speță nu sunt întrunite cerințele art. 1020-1021 Cod civil, pentru a se dispune rezoluțiunea contractului, cu atât mai mult cu cât din analizarea clauzei ce conține obligația cumpărătorilor de a prelua cheltuielile apartamentului la Asociația de Proprietari nu rezultă că aceasta include și obligația cumpărătorilor de a plăti pe viitor aceste cheltuieli.
Pentru aceste considerente Tribunalul, în temeiul disp. art. 480 cod procedură civilă, va respinge apelul formulat de reclamantul B. C. și continuată de moștenitorii Covuliuc E. I. și R. A.-R. împotriva sentinței civile nr. 1849/10.02.2015 a Judecătoriei Iași, sentință pe care o va păstra.
În temeiul dispozițiilor art. 453 Cod procedură civilă, Tribunalul va obliga apelanții la plata către intimații P. S. și P. M. a sumei de 1.500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată – onorariu de avocat conform chitanței nr. 11/3.06.2015.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge apelul formulat de reclamantul B. C. și continuată de moștenitorii Covuliuc E. I. și R. A.-R. împotriva sentinței civile nr. 1849/10.02.2015 a Judecătoriei Iași, sentință pe care o păstrează.
Obligă apelanții în solidar la plata către intimații P. S. și P. M. a sumei de 1.500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată – onorariu de avocat conform chitanței nr. 11/3.06.2015.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 08.10.2015.
Președinte, Judecător, Grefier,
M.M. D.T.A.M. M.G.
Red./Tehnored. D.T.A.M.
6 ex/09.12.2015
Jud. fond R. R.
| ← Constatare nulitate act juridic. Decizia nr. 979/2015.... | Validare poprire. Decizia nr. 1234/2015. Tribunalul IAŞI → |
|---|
