Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 34/2012. Tribunalul NEAMŢ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 34/2012 pronunțată de Tribunalul NEAMŢ la data de 12-01-2012 în dosarul nr. 34/RC
Dosar nr._
hotărâre care să țină loc de act autentic
ROMÂNIA
TRIBUNALUL N.
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din data de 12.01.2012
DECIZIA CIVILĂ NR. 34/RC
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE | - O. E. | - judecător |
- M. C. | - judecător | |
- D. S. | - judecător | |
- E. H. | - grefier |
Pe rol se află în curs de soluționare recursul declarat de pârâtul P. Gh. T., domiciliat în . Trifești, județul N., împotriva sentinței civile nr. 1131/14.04.2011 a Judecătoriei R., în contradictoriu cu intimații-reclamanți D. L. și D. I., ambii domiciliați în municipiul R., .. 3, ..
La apelul nominal a răspuns avocat S. A. C. pentru recurentul-pârât P. T. și avocat H. M., pentru intimații-reclamanți D. L. și D. I., lipsă fiind părțile.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care a învederat instanței că:
- obiectul cauzei este hotărâre care să țină loc de act autentic;
- procedura de citare este îndeplinită;
- cauza se află la al doilea termen de judecată;
Avocat S. A. C. pentru recurentul-pârât P. T. depune la dosar, împuternicire avocațială nr._/2012.
Avocat H. M., pentru intimații-reclamanți depune la dosar, împuternicire avocațială nr. 187/2012 și chitanța nr. 187 din 26.12.2011 reprezentând onorariu avocat.
Nemaifiind cereri de formulat, excepții de invocat și probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în cadrul dezbaterilor.
Avocat S. A. C. pentru recurentul-pârât P. T. solicită admiterea recursului, casarea sentinței recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare, întrucât suprafața de teren ce face obiectul prezentului litigiu a fost vândută în întregime și încă 873 mp, numiților D. S. D. și D. L. N., teren pentru care a fost întocmită documentația cadastrală și înscrisă în cartea funciară de noii proprietari. Menționează că intimatul-reclamant a promovat acțiunea împotriva unei persoane care nu are calitate de proprietar, întrucât cele două suprafețe de teren înscrise în sola 22, . T.P. nr. 67/1331 din 14.04.1999 nu se mai află în patrimoniul recurentului-pârât din anul 2009. Stabilind corect și complet realitatea raporturilor dintre părți și a incidențelor juridice, solicită admiterea recursului și obligarea intimaților-reclamanți la plata cheltuielilor de judecată.
Apărătorul intimaților-reclamanți, avocat H. M., solicită respingerea recursului, întrucât prin sentința recurată s-a constat dreptul de proprietate pentru suprafața de 1000 mp cumpărată prin act sub semnătură privată de către defunctul D. I.. Solicită obligarea recurentului-pârât la plata cheltuielilor de judecată.
Instanța, în conformitate cu dispozițiile art. 150 Cod procedură civilă, declară dezbaterile închise și reține cauza spre soluționare.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 1131/14.04.2011 pronunțată de Judecătoria R. a fost admisă acțiunea civilă în constatare formulată de reclamanții D. L. și D. I. în contradictoriu cu pârâtul P. Gh.T. și în consecință:
S-a constatat perfectă vânzarea-cumpărarea intervenită la data de 30.04.1992 între pârât (în calitate de vânzător) și D. I., în prezent decedat (în calitate de cumpărător) prin antecontractul de vânzare cumpărare intitulat ,,proces verbal” asupra suprafeței de 1000 mp teren intravilan din totalul de 1.292 mp, situat în satul M. C. ,., sola 22,. TP nr.67/1331/14.04.1999.
S-a luat act ca reclamanții nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî acestea, prima instanță a reținut că reclamanții au solicitat perfectarea vânzării intervenite la data de 30.04.1992 între pârât (în calitate de vânzător) și D. I., în prezent decedat (în calitate de cumpărător), asupra suprafeței de 1000 mp teren intravilan din totalul de 1.292 mp, motivând că prețul vânzării a fost stabilit la suma de 15 lei, care a fost achitat integral. Deși vânzătorul s-a obligat să perfecteze actul în forma autentică, nu și-a respectat această obligație. De la data încheierii antecontractului, au arătat reclamanții că stăpânesc terenul în litigiu, achitând taxele și impozitele aferente.
Pârâtul, legal citat, nu s-a prezentat în instanță și nu a formulat apărări în cauză.
Din probele administrate, prima instanță a reținut că la data de 30.04.1992 a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare intitulat ,,proces verbal” între D. I. (în prezent decedat), în calitate de cumpărător și pârât, în calitate de vânzător, având ca obiect suprafața de 1000 mp teren intravilan din sola 22, . este înscris în TP nr._ eliberat pârâtului. Prețul vânzării, stabilit la suma de 15 lei, a fost achitat integral, însă vânzătorul nu și-a respectat obligația de a perfecta actul în formă autentică.
Moștenitorii legali ai defunctului D. I. sunt reclamanții în calitate de soție supraviețuitoare și fiu.
Potrivit art. 967 Cod civil, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante și trebuie executate cu bună credință (art. 970 Cod civil). Antecontractul a născut pentru ambele părți obligația „de a face”, iar în caz de neexecutare a obligației, partea care urmărește încheierea contractului poate să pretindă celeilalte părți să se prezinte la notar pentru întocmirea actului autentic. Cum în prezent pârâtul refuză să se prezinte la notar pentru aceasta, deși a fost notificat în acest sens, reclamanții au solicitat perfectarea vânzării.
Transmiterea dreptului de proprietate a bunului imobil impune forma autentică, prin întocmirea actului de notar. Conform Titlului X-art.2 din Legea 247/2005, terenurile cu sau fără construcție situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii încheiate în formă autentică sub sancțiunea nulității absolute. De asemenea art. 5 al. 2 din același act normativ stipulează că in situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, una dintre părți refuză să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
În cauză este făcută dovada certă a voinței părților contractante de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, ce impune obligația executării în natură și totodată a îndeplinirii condițiilor cerute de art. 942 și respectiv art. 948 cod civil pentru validitatea convenției. De asemenea, sunt întrunite condițiile de validitate speciale privind vânzarea cumpărarea. Astfel, bunul înstrăinat a fost corect individualizat și aparține vânzătorului, iar prețul este acceptat de părți ca fiind real și achitat la termen.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal a declarat recurs pârâtul, solicitând casarea sentinței și respingerea cererii reclamanților, deoarece nu este proprietarul terenului. În motivarea căii sale de atac, a arătat că nefiind proprietar nu poate transmite un drept valabil. Suprafața de teren vizată de sentință a vândut-o în întregime și încă 873 mp în plus, numiților D. S. și D. L. N.. Aceștia au întocmit documentație cadastrală și s-au înscris cu respectiva suprafață de teren în cartea funciară.
Ulterior, reclamanții au promovat o acțiune și deși le-a explicat că nu mai este proprietar și că noii proprietari n-au nimic împotrivă să le dea suprafața de teren pe care o vor, ei au continuat demersul juridic, obținând o hotărâre pentru o suprafață de teren aflată în proprietatea altor persoane. Acțiunea a fost promovată împotriva unei persoane care nu are calitate procesuală pasivă, nefiind proprietar.
În condițiile unei promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare se poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, numai dacă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului. Or, terenul nu se mai găsește în patrimoniul său din anul 2009. Dacă în cauză s-ar fi întocmit o documentație cadastrală sau s-ar fi solicitat un certificat de informare de la cartea funciară, s-ar fi aflat de actuala situație juridică a terenului.
În dovedire, recurentul a depus în copie sentința civilă nr. 3856/14.12.2009 a Judecătoriei R., extras de carte funciară pentru informare privind imobilul cu nr. cadastral_, .. 6574/2010 pronunțată de BCPI R., documentație cadastrală a imobilului.
Intimații-reclamanți au formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului. Au arătat că au aflat ulterior că tot prin intermediul unei hotărâri judecătorești, soții D. au devenit proprietari ai suprafeței de 1873 mp teren de la recurent, din care 1.000 mp erau deja în folosința intimaților. Convențiile legal făcute au putere de lege cu condiția să nu fie făcute cu încălcarea legii. Prin actul sub semnătură privată încheiat între recurent și tatăl, respectiv soțul intimaților, s-au cumpărat de la proprietarul terenului 1.000 mp, s-a plătit prețul stabilit și cumpărătorul a devenit proprietarul terenului.
Acest act s-a încheiat în anul 1992, iar după cca. 16-17 ani, recurentul a vândut a 2-a oară același teren. Nu au întocmit documentație cadastrală, însă au prezentat la instanță relații de la Biroul Cadastral R. că terenul este liber de sarcini. Al doilea cumpărător a întocmit documentație cadastrală, însă cel care a întocmit lucrarea nu s-a documentat pentru a observa că pentru terenul respectiv intimații plătesc impozit de peste 15 ani. Nu le-a explicat niciodată recurentul că nu mai este proprietarul terenului, astfel că nu înțeleg logica afirmației acestuia că „noii proprietari nu au nimic împotrivă să le dea suprafața de teren pe care o vor”, nefiind logic ca terenul să-l fi cumpărat în ideea de a-i gratifica pe intimați.
Examinând sentința atacată, prin prisma motivelor invocate și în raport de întregul complex probator, în considerarea dispozițiilor art. 3041 Cod de procedură civilă, tribunalul reține recursul ca fiind fondat, pentru următoarele considerente:
Actul sub semnătură privată încheiat la data de 30.04.1992 între tatăl și soțul recurenților-reclamanți pe de o parte și intimatul-pârât pe de altă parte, denumit de părți "proces verbal", deși în conținutul său părțile folosesc noțiunile de "am vândut", și denumirile de "vânzător" și "cumpărător", în drept nu are decât valoarea unei promisiuni de vânzare cumpărare, semnificând actul juridic prin care părțile se obligă să încheie în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare cumpărare. Printr-un astfel de act, vânzarea nu este perfectă între părți,părțile obligându-se numai să încheie contractul.
La momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, erau în vigoare dispozițiile art. 46 din Legea nr. 18/1991 în forma sa la publicare, potrivit cărora terenurile situate în intravilan și extravilan pot fi înstrăinate, indiferent de întinderea suprafeței, prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică. Așadar, pe lângă condițiile de validitate generale pe care trebuie să le îndeplinească un act juridic, legea impunea și o condiție de formă autentică, ca o condiție ad validitatem. De altfel, acesta a fost motivul pentru care intimații au promovat acțiunea de perfectare vânzare-cumpărare la instanța de fond, dat fiind că înțelegerea părților nu a putut avea ca efect transmiterea dreptului de proprietate de la promitentul-vânzător către promitentul-cumpărător.
În acțiunile de acest fel referitoare la perfectările promisiunilor de vânzare cumpărare, instanțele suplinesc prin hotărârea pronunțată, lipsa formei autentice a convenției părților, cu condiția verificării atente a îndeplinirii celorlalte condiții, a celor de fond, conform regulilor generale în materie de contracte. Potrivit dispozițiilor art. 948 Cod civil, cu aplicabilitate specială la materia contractelor de vânzare cumpărare, aceste condiții de fond implică pentru părți: capacitatea de a contracta – a dispune și respectiv a cumpăra –, un consimțământ valabil, liber exprimat, provenit de la o persoană cu discernământ, un obiect determinat atât sub aspectul lucrului vândut cât și al prețului și o cauză care să existe, să fie reală, licită și morală.
Detaliind asupra condițiilor pe care trebuie să le îndeplinească obiectul contractului din punctul de vedere al vânzătorului, respectiv lucrul vândut, se reține că acesta trebuie să existe la încheierea contractului, să fie în circuitul civil, să fie determinat sau determinabil, să fie posibil, licit, moral, iar în contractele translative de drepturi reale, cel care se obligă trebuie să fie titularul dreptului. Dintre aceste condiții obligatorii, tribunalul reține că instanța de fond nu a observat faptul că pârâtul promitent vânzător, la momentul la care s-a cerut perfectarea promisiunii, nu mai era proprietar al bunului promis a fi vândut. Efectul unei promisiuni de vânzare este numai de a da naștere în sarcina părții care se obligă la o obligație de a face, în baza căreia promitentul-cumpărător poate cere în instanță obligarea promitentului-vânzător la a și-o respecta, dar numai dacă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale pentru perfectarea vânzării. În situația înstrăinării bunului în intervalul de timp de după încheierea antecontractului, către o altă persoană, cu respectarea tuturor condițiilor de fond și de formă, practica și doctrina în materie a stabilit că vânzarea este – cu singura rezervă a fraudei – valabilă, iar promitentului-cumpărător nu-i mai rămâne deschisă decât calea obținerii de daune-interese de la promitentul-vânzător.
În speța de față, din certificatul de sarcini emis de Biroul de cadastru și Publicitate Imobiliară R. sub nr. 7095/12.04.2011 aflat la fila 26 fond, rezulta că terenul înscris în sola 22 . din titlul de proprietate nr._ eliberat pe numele intimatului-pârât, a fost înscris în cartea funciară a comunei Trifești, proprietari fiind numiții D. S. D. și D. L. N., "în baza sentinței civile nr. 3856 din 14.12.2009 pronunțată de Judecătoria R. în dosar nr._, având ca obiect hotărâre care ține loc de act autentic". Așadar, instanța de fond avea la dispoziție elemente concrete din care să extragă actualul regim juridic al terenului obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare.
Cum în cauză există pronunțată sentința civilă nr. 3856/14.12.2009 a Judecătoriei R., vânzarea dispusă de intimatul-pârât ulterior procesului verbal încheiat cu autorul recurenților fiind astfel perfectă și neconstatată nulă, fiind îndeplinite și formalitățile de publicitate imobiliară pentru a face opozabil erga omnes transferul de proprietate intervenit, consecința este aceea că promisiunea de vânzare cumpărare pe care o invocă intimații-reclamanți, deși anterioară vânzării perfectate în baza antecontractului datat 20.07.2004, nu mai poate fi desăvârșită într-un contract de vânzare cumpărare, părțile urmând a se desocoti într-o acțiune în despăgubiri.
Susținerea recurentului că nu ar fi avut calitate procesuală pasivă într-o astfel de acțiune nu poate fi reținută, în condițiile în care el și nimeni altul a fost parte în antecontract, în calitate de promitent-vânzător, astfel că o acțiune având un obiect cum este cel de față, nu putea fi promovată decât împotriva sa, ca parte contractantă care și-a asumat anumite obligații.
Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 312 al. 2 și 3 Cod de procedură civilă, recursul va fi admis, iar sentința recurată modificată în totalitate, în sensul respingerii ca neîntemeiată a acțiunii de pronunțare hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare.
Cererea recurentului de obligare a intimaților-reclamanți la plata cheltuielilor de judecată va fi respinsă ca neîntemeiată. Se reține că, deși recursul declarat de reclamant a fost admis, în fapt nu se poate reține în sarcina intimaților o culpă procesuală, aceasta fiind fundamentul obligării la astfel de cheltuieli în temeiul art. 274 Cod de procedură civilă, dat fiind că soluția pronunțată de prima instanță a fost favorizată și de pasivitatea de care a dat dovadă pârâtul, care deși știa că înstrăinase terenul promis reclamanților către alte persoane și că bunul nu se mai găsea în patrimoniul său, nu s-a prezentat la niciun termen de judecată și nici nu a formulat întâmpinare prin care să aducă la cunoștință reclamanților și instanței actul juridic încheiat ulterior.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul pârâtului P. Gh. T., domiciliat în . Trifești, județul N., împotriva sentinței civile nr. 1131/14.04.2011 a Judecătoriei R. și în consecință:
Modifică, în totalitate, sentința în sensul următor:
Respinge, ca neîntemeiată, acțiunea reclamanților D. L. și D. I. împotriva pârâtului P. Gh. T., având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Respinge, ca neîntemeiată, cererea recurentului privind obligarea intimaților la cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi 12.01.2012.
Președinte, Judecători, Grefier,
O. E. M. C. E. H.
D. S.
Red.O.Encahe/02.02.2012;
Tehn.E.H./03.02.2012; ex.-5
Fond.M. A.
| ← Fond funciar. Decizia nr. 25/2012. Tribunalul NEAMŢ | Fond funciar. Decizia nr. 660/2012. Tribunalul NEAMŢ → |
|---|
