Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 771/2013. Tribunalul OLT
| Comentarii |
|
Decizia nr. 771/2013 pronunțată de Tribunalul OLT la data de 10-09-2013 în dosarul nr. 1516/311/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL O.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 771/2013
Ședința publică de la 10 Septembrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE I. B.
Judecător I. M.
Judecător S. O.
Grefier M. T.
Pe rol judecarea recursului civil declarat de recurentul reclamant A. C., domiciliat în comuna Cîrlogani ., împotriva sentinței civile nr. 4093/10.04.2013, pronunțată de Judecătoria Slatina, în dosar nr._, în contradictoriu cu intimata pârâtă A. V., domiciliată în comuna Cîrlogani ., având ca obiect - hotarâre care sa tina loc de act autentic .
La apelul nominal făcut în ședința publică s-a prezentat avocat J. B., reprezentând pe recurentul reclamant A. C., lipsă fiind părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care, avocat J. B. pentru recurentul reclamant depune la dosar dovada achitării în original a taxei judiciare de timbru aferente căii de atac, pentru suma de 70 lei și timbrul judiciar în valoare de 3 lei.
Instanța, din oficiu, verificând conform art. 1591 C.proc.civ., prin raportare la dispozițiile art. 2 pct. 3 C.proc.civ., constată că este competentă general, material și teritorial să judece pricina.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de soluționare și acordă cuvântul asupra recursului.
Avocat J. B., având cuvântul pentru recurentul reclamant A. C., solicită admiterea recursului, modificarea sentinței în sensul admiterii acțiunii și pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic.
Motivând, arată că în mod greșit prima instanță a apreciat că în speță sunt aplicabile dispozițiile art. 1270 din Noul Cod Civil, având în vedere că antecontractul de vânzare cumpărare a fost încheiat înainte de . Noului cod civil și îndeplinește toate condițiile de validitate prevăzute de art. 948 Cod civil.
Arată că din întreg probatoriul administrat în cauză, rezultă că s-a dovedit refuzul nejustificat al pârâtei de a se prezenta la notariat în vederea perfectării actului în formă autentică.
Nu solicită obligarea intimatei pârâte la plata cheltuielilor de judecată.
INSTANȚA,
Deliberând asupra recursului de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 4093/10.04.2013, pronunțată în dosarul nr._, Judecătoria Slatina a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A. C. în contradictoriu cu pârâta A. V..
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Slatina la data de 15.02.2012 sub nr._, reclamantul A. C. a chemat în judecată pe pârâta A. V., solicitând să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea suprafețelor de 5900 mp teren arabil extravilan situat pe raza comunei Valea M., 1000 mp teren arabil extravilan și 2500 mp teren neagricol situate pe raza comunei Cîrlogani, jud. O., și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În fapt, reclamantul a arătat că la data de 29.10.2011 între el și pârâtă a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare intitulat „chitanță” prin care pârâta s-a obligat să-i vândă suprafețele de teren sus menționate în schimbul sumei de 1600 lei, preț pe care l-a achitat pârâtei în momentul încheierii convenției. Prin aceeași convenție părțile s-au obligat ca în termen de două luni de la data încheierii chitanței să se prezinte la notariat pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Pârâta a vândut aceste suprafețe de teren în calitate de unică moștenitoare potrivit titlului de proprietate nr. 7898/66 din 12.07.2002, dar nu și-a respectat obligația asumată prin convenție, de a se prezenta la notariat, refuzând din diverse motive.
În drept, cererea s-a întemeiat pe dispozițiile art. 1073, 1077 Cod civil.
În dovedirea cererii, reclamantul a solicitat, iar instanța a încuviințat proba cu înscrisuri, în cadrul căreia au depus în copie următoarele: „antecontract de vânzare-cumpărare” din 29.10.2011, titlu de proprietate nr. 7898/66 din 12.07.2002, certificat de atestare fiscală nr. 725/2012 eliberat de Primăria Comunei Cîrlogani, certificat de atestare fiscală nr. 3146/2012 eliberat de Primăria Comunei Cîrlogani, certificat de atestare fiscală nr. 67/2013 eliberat de Primăria Cîrlogani, certificat de sarcini nr._/2012 eliberat de OCPI O., memoriu tehnic și proba testimonială cu martorul Aflagea M..
Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru și timbru judiciar.
Pârâta legal citată nu a depus întâmpinare.
La termenul din 03.04.2013 reclamantul a depus precizare, în sensul că suprafața de 5900 mp teren arabil extravilan este situată pe raza comunei Cîrlogani jud. O. și nu în . eronat a menționat în acțiunea principală.
Analizând cererea reclamantului prin prisma probatoriului administrat, raportat la dispozițiile legale incidente, instanța de fond a reținut că la data de 29.10.2011 s-a incheiat un inscris sub semnatura privata intitulat „antecontract de vânzare-cumpărare (chitanță)” între pârâta, în calitate de promitentă-vânzătoare și reclamant, în calitate de promitent-cumpărător, avand ca obiect suprafețele de 5900 mp. teren arabil extravilan T23, P39/3, 1000 mp. teren arabil extravilan T34, P42 și 2500 mp. teren neagricol extravilan T35, P10/1, imobile situate pe raza comunei Cîrlogani, jud. O..
Conform art. 1270 din Noul Cod civil, contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante, iar în cazul in care se refuza executarea de bunăvoie, creditorul are dreptul să obțină îndeplinirea întocmai a obligației debitorului.
Validarea unui antecontract, prin suplinirea consimțământului debitorului obligației, de către instanța de judecată, este posibilă, în condițiile art. 1669 din Noul Cod Civil, care prevăd că, atunci una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Dispozițiile art. 1179 alin.1 din Noul Cod Civil prevăd condițiile esențiale pentru validitatea contractului: capacitatea de a contracta; consimțământul părților; un obiect determinat și licit; o cauză licită și morală.
De asemenea, potrivit alin. 2 al aceluiași text de lege, în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile.
În consecință, în virtutea principiului conversiunii, convenția intervenită între părți ar constitui un antecontract de vânzare-cumpărare, care ar da naștere unei obligații de a face, potrivit căreia, oricare dintre părți ar putea cere instanței ca, în temeiul textelor de lege anterior mentionate, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și care ar avea un caracter constitutiv de drept.
Însă, pentru admisibilitatea unei astfel de acțiuni, antecontractul trebuie să fie valabil încheiat, îndeplinind toate condițiile prevăzute de art. 1179 C.civ., una dintre părți să refuze autentificarea actului, reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile, respectiv plata prețului, iar promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului.
Analizând înscrisul sub semnătură privată invocat de reclamant ca fiind antecontractul de vanzare-cumparare incheiat intre parti, instanța de fond a constatat că acesta îndeplineste condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții, respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită.
Însă, cu privire la condițiile speciale cerute pentru ca acțiunea să poată fi admisă, instanța de fond a constatat că reclamantul nu a facut dovada refuzului nejustificat al pârâtei de a incheia actul de vanzare-cumparare.
Astfel, prin reglementarea expresa din cuprinsul art. 1669 din Noul Cod Civil a posibilitatii instantei de judecata de a suplini consimțământul părții ce refuza in mod nejustificat perfectarea contractului de vanzare-cumparare, legiuitorul nu a intentionat sa puna la dispozitia partilor o alternativa la procedura notariala, la care acestea sa apeleze ori de cate ori considera ca ar fi mult mai avantajos din punctul de vedere al costurilor materiale.
Procedura autentificarii conventiilor pe cale judiciara este doar o exceptie, o procedura extraordinara menita sa înlăture consecintele negative injuste pe care partea care si-a indeplinit deja obligatiile asumate ar trebui sa le suporte si la care aceasta poate să recurgă exclusiv in situatia in care cealalta parte refuza însăși încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma cerută de lege.
In cauza, prin probatoriul administrat – declaratia martorului audiat, consatean cu partile – acesta nu a facut dovada refuzului perfectarii conventiei. Din depoziția martorului audiat în cauză, coroborata cu actele de stare civila depuse, instanța de fond a reținut că partile sunt rude apropiate, de gradul II, reclamantul fiind fratele paratei, si nu au mers la notar deoarece parata a tot amanat, nemaifiind interesata, intre părți insa existand relatii amiabile, astfel, instanța a concluzionat că, acestea de conivență, au hotărât să se prezinte direct in justiție pentru a eluda procedura notarială.
A constatat instanța de fond că un astfel de „refuz” exprimat de aceasta maniera, fara vreun motiv pertinent sau cunoscut de martor, intareste convingerea ca partile inca de la inceput s-au inteles sa autentifice contractul pe cale judiciara, de unde rezulta fără urmă de îndoială ca parata nu refuză încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu fratele sau, iar prezentul litigiu este doar unul artificial creat de părți pentru a evita prezența la notar.
În plus, s-a mai reținut instanța că, reclamantul nu a fost în măsură nici să demonstreze efectuarea unor demersuri efective, concrete în sensul convocarii pârâtei la un birou notarial, în vederea autentificării contractului.
În ceea ce privește interogatoriul pârâtei, care nu s-a prezentat pentru a răspunde la întrebările ce i-au fost adresate de reclamant, instanța de fond a reținut că nu poate face aplicarea dispozițiilor art. 225 Cod procedură civilă, cât timp această probă nu se coroborează cu celelalte probe administrate în cauză și care au fost analizate anterior.
Împotriva sentinței, în termen legal, a declarat recurs reclamant A. C., pe care o consideră netemeinică și nelegală.
Arată că în mod greșit prima instanță a apreciat că în speță sunt aplicabile dispozițiile art. 1270 din Noul cod civil, având în vedere că antecontractul de vânzare cumpărare a fost încheiat înainte de . Noului cod civil, respectiv la data de 29.10.2011 și îndeplinește toate condițiile de validitate prevăzute de art. 948 Cod civil.
În ce privesc condițiile de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare, instanța de fond în mod eronat a apreciat că sunt aplicabile dispoz. art. 1179 din Noul cod civil, având în vedere faptul că în conformitate cu dispoz. art. 102 din legea 71/2001 contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat, atât în ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.
Solicită a se avea în vedere dispozițiile art. 5 alin. 2 din legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniul proprietății și justiției, care prevede posibilitatea sesizării instanței de către partea care și-a executat propria obligație, pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în situația în care, după încheierea unui antecontract cu privire la un teren cu sau fără construcții, cealaltă parte refuză să încheie contractul.
Arată că din întreg probatoriul administrat în cauză, rezultă că s-a dovedit refuzul nejustificat al pârâtei de a se prezenta la notariat în vederea perfectării actului în formă autentică.
A solicitat admiterea recursului, modificarea sentinței în sensul admiterii acțiunii și pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic.
În drept, s-au invocat dispozițiile art. 304 pct. 9 C.p.civ.
La data de 11.07.2013 recurentul reclamant a depus precizare și completare la motivele de recurs, susținând că sentința este nelegală și netemeinică și făcând o apreciere corectă a întregului probatoriu administrat în cauză, instanța de fond trebuia să constate că sunt îndeplinite condițiile de admisibilitate prevăzute de art. 1669 din Noul cod civil, inclusiv refuzul nejustificat al pârâtei de a se prezenta la notariat și în consecință, trebuia să admită acțiunea și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Intimata, legal citată, nu a formulat întâmpinare.
Analizând sentința prin prisma motivelor de recurs,în considerarea dispozițiilor legale incidente în cauză, prin raportare la probele de la dosar, tribunalul constată că recursul este fondat, având în vedere următoarele considerente:
În acord cu instanța de fond, tribunalul reține că la data de 29.10.2011 între părți s-a încheiat un înscris sub semnătură privată denumit „antecontract de vânzare-cumpărare (chitanță)”, prin care contractanții s-au angajat să constituie în viitor un drept real asupra imobilelor care au făcut obiectul acestuia, în speță fiind vorba de următoarele suprafețe de teren situate pe teritoriul .: terenul arabil extravilan în suprafață de 5900 mp, situat în T 23, P 39/3, cu vecinii: N-P. Gh., E-A. C-tin, S-V. A-dra, V-De 630; terenul extravilan neagricol în suprafață de 2500 mp, situat în T 35, P 10/1, cu vecinii: N-De 908, E-R. Primărie, S-I. S., V-G. N., M. D-tru; terenul arabil extravilan în suprafață de 1000 mp, situat în T 34, P 42, cu vecinii: N-M. M., E-De 873, S-M. Gh. M., V-De 872.
Antecontractul supra menționat nu transmite dreptul de proprietate asupra imobilelor de la promitenta pârâtă la beneficiarul reclamant, ci dă naștere numai la obligația de a face în sarcina părților, respectiv de a vinde pentru promitenta vânzătoare și de a cumpăra pentru beneficiarul cumpărător.
Dacă vreuna din părțile convenției nu-și îndeplinește această obligație, cealaltă are posibilitatea de a se adresa instanței judecătorești competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimțământului debitorului și să pronunțe o hotărâre care să tină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Această soluție se impune în temeiul principiului îndeplinirii în natură a obligațiilor prev. de art. 1073 Cod civil din 1864, care permite creditorului să obțină îndeplinirea întocmai a obligației asumate de către debitorul său și art. 1077 Cod civil din 1864, care permit creditorului, dacă obligația de a face nu e adusă la îndeplinire, de a fi autorizat să o aducă la îndeplinire el însuși.
În consecință, prin pronunțarea unei asemenea hotărâri, instanța suplinește consimțământul uneia dintre părți, verificând în prealabil ca toate celelalte condiții ale actului juridic civil referitoare la capacitate, obiect- lucru și preț-, cauză licită să fie îndeplinite.
Astfel cum justificat susține recurentul, tribunalul constată că instanța de fond în mod eronat a reținut împrejurarea că in cauză nu este îndeplinită condiția refuzului pârâtei de a se prezenta la notarul public.
În acest sens, tribunalul observă depoziția martorului Aflagea M., probă din care rezultă că în luna ianuarie 2012 reclamantul, însoțit de martor, s-a deplasat la locuința pârâtei, solicitându-i acesteia să se prezinte la notarul public, dar aceasta aurefuzat.
Aceasta declarație este de natura a face dovada refuzului nejustificat al pârtei de a încheia actul de vânzare în forma autentică, mai ales în condițiile în care aceasta, citată fiind cu mențiunea de a se prezenta la interogatoriu pentru termenul din data de 03.04.2013 (împrejurare care rezultă din dovada de îndeplinire a procedurii de citare f. 42 dosar fond), a lipsit fără a invoca motive temeinice, tribunalul urmând a face astfel aplicarea dispozițiilor art. 225 C.proc.civ.
Tribunalul nu poate împărtăși argumentul instanței de fond în sensul că în speță depoziția martorului și interogatoriul nu sunt suficiente pentru a se dovedi refuzul, fiind necesar demonstrarea unor demersuri efective, concrete, cu atât mai mult cu cât nu se indică despre ce formalități concrete este vorba, pentru simplul motiv că o asemenea cerință nu este prevăzută drept o condiție de admisibilitate a unei asemenea acțiunii, fiind în aprecierea tribunalului o sarcină excesivă impusă reclamantului, fără nicio justificare legală.
Raportat la cele de mai sus, tribunalul constată că în speță este incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ., astfel că, în temeiul art. 312 alin. teza I C.proc.civ., recursul declarat de reclamant urmează a fi admis.
Se va modifica sentința în sensul că se va admite acțiunea reclamantului și se va constata valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29.10.2011, prin care reclamantul a cumpărat de la pârâtă cele 3 suprafețe descrise anterior, la prețul de 1.600 lei, hotărârea urmând a ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Potrivit principiului disponibilității, principiu fundamental al procesului civil, tribunalul va lua act că recurentul nu solicită cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de recurentul reclamant A. C., domiciliat în comuna Cîrlogani ., împotriva sentinței civile nr. 4093/10.04.2013, pronunțată de Judecătoria Slatina, în dosar nr._, în contradictoriu cu intimata pârâtă A. V., domiciliată în comuna Cîrlogani .
Modifică sentința civilă nr. 4093/10.04.2013 în sensul că admite acțiunea formulată de reclamantul A. C. în contradictoriu cu pârâta A. V..
Constată valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29.10.2011 prin care reclamantul a cumpărat de la pârâtă următoarele suprafețe de teren situate pe teritoriul .: terenul arabil extravilan în suprafață de 5900 mp, situat în T 23, P 39/3, cu vecinii: N-P. Gh., E-A. C-tin, S-V. A-dra, V-De 630; terenul arabil extravilan în suprafață de 1000 mp, situat în T 34, P 42, cu vecinii: N-M. M., E-De 873, S-M. Gh. M., V-De 872; terenul extravilan neagricol în suprafață de 2500 mp, situat în T 35, P 10/1, cu vecinii: N-De 908, E-R. Primărie, S-I. S., V-G. N., M. D-tru, la prețul de 1.600 lei.
Prezenta hotărâre ține loc de act autentic.
Prezenta decizie se va comunica la OCPI O..
Ia act că recurentul A. C. nu solicită cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 10 Septembrie 2013.
Președinte, I. B. | Judecător, I. M. | Judecător, S. O. |
Grefier, M. T. |
Red./tehnored.S.O.
Ex.3/17.09.2013
Judecător fond C. M.
| ← Revendicare imobiliară. Decizia nr. 126/2013. Tribunalul OLT | Partaj judiciar. Decizia nr. 1084/2013. Tribunalul OLT → |
|---|
