Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 996/2015. Tribunalul OLT
| Comentarii |
|
Sentința nr. 996/2015 pronunțată de Tribunalul OLT la data de 12-03-2015 în dosarul nr. 193/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL O.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 193/2015
Ședința publică de la 12 Martie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE S. O.
Judecător V. V.
Grefier A. D.
Pe rol judecarea apelului civil declarat de apelantul reclamant D. G. domiciliat în ., împotriva sentinței civile nr.996 din 10.01.2014 pronunțată de Judecătoria Corabia în dosarul civil nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât T. F., domiciliat în .,având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns: avocat C. A. pentru apelantul reclamant D. G. și intimatul pârât - T. F. personal.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier după care:
Instanța în conformitate cu prevederile 131 alin. 1 raportate la dispozițiile art. 95 alin. 2 privitoare la competența Tribunalului și art. 466 alin. 1 Cp. Civ. privitoare la calea de atac a apelului, constată că este competentă general, material și teritorial să soluționeze prezenta cauză.
Avocat C. A., pentru apelantul reclamant D. G. având cuvântul, solicită încuviințarea probei cu interogatoriul intimatului pârât T. F., probă solicitată prin cererea de apel, pentru a dovedi refuzul acestora de a se prezenta la notariat în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare și proba cu înscrisurile de la dosar.
Intimatul pârât T. F. precizează instanței că nu are probe de solicitat, iar cu privire la probele solicitate de apărătorului apelantului reclamant, lasă la aprecierea instanței .
Instanța în temeiul dispoz. art. 479 alin. 2 Cod procedură civilă, încuviințează cererea de probatorii formulată de avocat C. A. pentru apelantul reclamant D. G., respectiv proba cu interogatoriul intimatului pârât T. F..
Intimatul pârât T. F. se legitimează cu C.I., ., nr._ eliberat de SPCLEP Corabia la data de 23.11.2011, CNP_.
S-a procedat la luarea interogatoriului intimatul pârât T. F., răspunsurile acestuia fiind consemnate, semnate și atașate la dosarul cauzei, fila 23 dosar.
Instanța pune în discuția părților dispozițiile art.5 din Legea nr. 17/2014.
Avocat C. A. pentru apelantul reclamant D. G. având cuvântul precizează instanței că dispozițiile prev de art.5 din Legea nr. 17/2014 își fac aplicabilitatea pentru viitor și nu solicită termen pentru a depune înscrisuri în acest sens, întrucât nu mai are acte înscrisuri de depus la dosar.
Constatându-se că nu mai sunt alte cereri de formulat sau excepții de invocat și procesul se află în stare de judecată, instanța acordă cuvântul părților cu privire la cererea de apel.
Avocat C. A., pentru apelantul reclamant D. G. având cuvântul, solicită admiterea apelului, schimbarea sentințe și pe fond admiterea acțiunii așa cum a fost formulată înscris la dosar. Fără cheltuieli de judecată.
Intimatul pârât T. F., având cuvântul, precizează instanței că sunt de acord cu admiterea apelului.
INSTANȚA,
Deliberând asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Corabia sub nr._, reclamantul D. G. a chemat în judecată și personal la interogatoriu pe pârâtul T. F. și a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic privind vânzarea-cumpărare cu privirea la suprafața de 2500 mp, teren situat în extravilanul comunei Vișina, județul O., amplasat în sola 55 .> In motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că printr-un act încheiat sub semnatura privata la data de 10.06.2013, intitulat „ chitanță”, pârâtul s-a obligat să-i vândă imobilul menționat mai sus, după care acesta a refuzat să se prezinte la Notariat pentru autentificarea actelor, astfel că a fost nevoit să se adreseze instanței de judecată in vederea obținerii unei hotărâri care sa tina loc de act de vanzare-cumparare.
In drept au fost invocate disp. art.1669 C civ.
La cerere au fost anexate în copie următoarele înscrisuri: înscrisul sub semnătură privată din data de 10.06.2013 intitulat chitanță (f.6), cartea de identitate a reclamantului (f.5), act de partaj voluntar (f.7), cartea de identitate a pârâtului (f.10), certificat de sarcini (f.14), adeverința nr 4384/18.12.2013 eliberată de Primăria .), certificat fiscal (f.16).
Pârâtul legal citat nu a depus întâmpinare si nu a fost prezent in instantă.
Acțiunea a fost legal timbrată.
Instanta de fond a incuviinat pentru reclamant proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei, și proba cu interogatoriul pârâtului. La termenul din data de 10.04.2014, instanța a făcut aplicarea disp. art.358 NCPC având în vedere că pârâtul citat cu mentiunea “ personal la interogatoriu” nu s-a prezentat la instanță si nici nu a făcut dovada imposibilității de prezentare si a socotit împrejurările numai ca un început de dovadă scrisă, în folosul reclamantului.
De asemenea, în baza rolului activ, pentru identificarea si individualizarea terenului care face obiectul cauzei, instanța de fond a dispus efectuarea unei expertize topografice fiind depus la dosarul cauzei raportul de expertiză topografică întocmit de expert F. M. E..
Prin sentința civilă nr. 996/10.10.2014 Judecătoria Corabia a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamant.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut că printr-un act incheiat sub semnatura privata la data de 10.06.2013, intitulat „ chitanță”, pârâtul s-a obligat să-i vândă reclamantului suprafața de 2500 mp, teren situat în extravilanul comunei Vișina, județul O., amplasat în sola 55 .> Imobilul care a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, este proprietatea pârâtului conform actului de partaj voluntar autentificat sub nr. 4805 din data de 25.10.2004 ( f7).
În drept, potrivit art.557 C.civ, „dreptul de proprietate se poate dobândi, în condițiile legii, prin convenție, moștenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credință în cazul bunurilor mobile și al fructelor, prin ocupațiune, tradițiune, precum și prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăși”.
Potrivit art. 1.178 C.civ intitulat Libertatea formei contractului de vânzare-cumpărare,contractul se încheie prin simplul acord de voință al părților dacă legea nu impune o anumită formalitate pentru încheierea sa valabilă.
Prin excepție de la principiul libertății de formă în privința contractului de vânzare- cumpărare, în unele cazuri special prevăzute de lege, vânzarea devine un contract solemn. Astfel: art 885 C civ.: drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea, art. 888 C. civ: Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătorești rămase definitivă, a certificatului de moștenitor sau în baza unui alt act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta., art. 1244 C. civ: În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.
Din dispozițiile coroborate și indirecte ale articolelor sus-menționate rezultă că vânzarea terenurilor (cu și fără construcții) trebuie încheiată în formă autentică. Sancțiunea nerespectării formei autentice la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare ce au ca obiect terenuri de orice fel este nulitatea absolută a actului juridic (art. 1242 alin 1 C. civ ). Totuși, conform art. 1260 C.civ, un contract lovit de nulitate absolută va produce totuși efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condițiile de fond și de formă prevăzute de lege. Așadar contractul de vânzare cumpărare lovit de nulitate absolută pentru nerespectarea formei autentice valorează, prin conversiune, promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.
Cât privește temeiul juridic al cererii de chemare în judecată, acesta îl reprezintă art.1669 cod civil conform căruia, când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat. Conform art. 1.279 C. civ. (1) Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea. (2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese. (3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.(4) Convenția prin care părțile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta.
În aceste condiții, s-a concluzionat că instanța poate să suplinească voința debitorului și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, în condițiile în care pârâtul a refuzat să se prezinte la notariat.
În cauza pendinte: În ceea ce privește refuzul promitentului-vânzător de a încheia contractul în formă autentică, instanța de fond a retinut că nu sunt îndeplinite conditiile prevazute în dispozitiile legale mai sus-menționate. Reclamantul nu a depus la dosar dovezi din care sa rezulte convocarea promitentului-vânzător la notar în vederea încheierii actului de vânzare cumpărare în forma autentica si implicit refuzul acestuia, desi avea sarcina efectuarii acestei probe, potrivit art.249 C. proc.civ. Față de lipsa nejustificată a pârâtului citat la interogatoriu pentru termenul din data de 10.04.2014, instanța de fond în temeiul art.358 NCPC, a socotit împrejurările numai ca un început de dovadă scrisă, în folosul reclamantului. Potrivit art.358 teza a doua-a NCPC, în completarea împrejurărilor reținute ca început de dovadă scrisă, pot fi admise atât dovada cu martori cât și alte probe, inclusiv prezumțiile. De asemenea, art.310 alin.3 NCPC, arată că „începutul de dovadă scrisă poate face dovada între părți numai dacă este completat prin alte mijloace de probă, inclusiv prin proba cu martori ori prin prezumții”. Desi reclamantului i s-a încuviințat în acest scop proba testimonială, martorul Pai V. F. nu a confirmat susținerile pârâtului.
În aceste condiții, în lipsa unor alte probe din care să rezulte refuzul pârâtului de a se prezenta la notar, instanța de fond a constatat că nu sunt întrunite condițiile speciale prevăzute de art1669 Ncc pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare și a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamant.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, a declarat apel reclamantul D. G., pe care o consideră nelegală și netemeinică, solicitând, în baza dispozițiilor art. 480 C.p.civ., admiterea apelului și schimbarea sentinței apelate în sensul admiterii cererii.
Se arată că soluția pronunțată de instanța de fond este greșită, că aceasta nu a dat eficiență probatoriului administrat, greșind atunci când a respins cererea ca neîntemeiată.
Mai arată reclamantul că, deși se motivează de către instanța de fond că probele pe care le-a invocat prin cererea de chemare în judecată și administrate, nu dovedesc că pârâtul a refuzat încheierea actului în formă autentică, în sensul că a refuzat să meargă la notariat, la dosarul cauzei se afla înscrisuri din care reiese contrariul, din cuprinsul interogatoriului reiese refuzul acestuia printr-o acceptare tacită, refuz coroborat cu declarația martorului audiat în cauză.
De asemenea, arată că documentele depuse la dosar sunt înscrisuri care arată fără dubiu poziționarea terenului, individualizarea acestuia și cine este persoana îndreptățită să înstrăineze terenul.
În drept, cererea de apel s-a întemeiat pe dispoz. art. 466 C.p.civ.
Intimatul nu a formulat întâmpinare.
La cererea apelantului, tribunalul a încuviințat și administrat proba cu interogatoriu.
Analizând sentința prin prisma motivelor de apel, în considerarea dispozițiilor legale incidente în cauză și prin raportare la probele de la dosar, tribunalul constată că apelul este fondat, având în vedere următoarele considerente:
În acord cu instanța de fond, tribunalul reține că la data de 10.06.2013 între apelantul reclamant și intimatul pârât s-a încheiat un înscris sub semnătură privată denumit „chitanță”, prin care contractanții s-au angajat să constituie în viitor un drept real asupra imobilului ce a făcut obiectul acestuia, în speță fiind vorba de suprafața de 2500 mp, teren situat în extravilanul comunei Vișina județul O., amplasat în sola 55 . N-M. O., E-De 268, S-Dadulescu M., V-De 274.
În mod legal a statuat instanța de fond că antecontractul supra menționat nu transmite dreptul de proprietate asupra terenului de la promitentul pârât la beneficiarul reclamant, ci dă naștere numai la obligația de a face în sarcina părților, respectiv de a vinde pentru promitentul vânzător și de a cumpăra pentru beneficiarul cumpărător.
Dacă vreuna din părțile convenției nu-și îndeplinește această obligație, cealaltă are posibilitatea de a se adresa instanței judecătorești competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimțământului debitorului și să pronunțe o hotărâre care să tină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
În consecință, prin pronunțarea unei asemenea hotărâri, instanța suplinește consimțământul uneia dintre părți, verificând în prealabil ca toate celelalte condiții ale actului juridic civil referitoare la capacitate, obiect- lucru și preț-, cauză licită să fie îndeplinite.
Astfel cum justificat susține apelantul, în raport de proba administrată în apel, tribunalul constată că instanța de fond în mod eronat a reținut împrejurarea că in cauză nu este îndeplinită condiția refuzului pârâtului de a se prezenta la notarul public.
În acest sens, tribunalul observă răspunsurile intimatului pârât la interogatoriul administrat în prezenta cale de atac, din care rezultă că reclamantul a solicitat pârâtului să se prezinte la notarul public, dar acesta a refuzat.
Aceasta recunoaștere este de natura a face dovada refuzului nejustificat al pârâților de a încheia actul de vânzare în forma autentică, mai ales în condițiile în care acesta, citați fiind cu mențiunea de a se prezenta la interogatoriu pentru termenul din data de 10.04.2014 (împrejurare care rezultă in dovada de înmânare în condițiile art. 163 alin. 1 C.proc.civ. f. 22 dosar fond), a lipsit fără a invoca motive temeinice.
Tribunalul constată necesare, în plus, următoarele precizări.
Este drept că prin Decizia nr. 755/2014, publicată în M.O. nr. 101/09.02.2015, Curtea Constituțională a constatat că prevederile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituționale.
Curtea a constatat că autorii excepției de neconstituționalitate sunt beneficiarii unei promisiuni neexecutate de a vinde terenuri agricole situate în extravilan care s-au adresat instanței de judecată pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare. Așadar, ei sunt titularii unui drept de creanță, corelativ obligației de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularii unui drept de proprietate. Transferul acestuia nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, indiferent de forma acestuia, autentică sau neautentică, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunțării hotărârii judecătorești care să țină locul acordului de voință nerealizat. În acest sens, instanța de judecată învestită în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești. Așadar, îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
Totuși, în măsura în care art. 16 din Legea nr. 17/2014 prevede că „Înstrăinarea prin vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune, potrivit art. 4, sau fără obținerea avizelor prevăzute la art. 3 și 9 este interzisă și se sancționează cu nulitatea relativă.”, iar această chestiune nu a fost pusă în discuția părților, din oficiu, de instanța de fond, ea nu mai poate fi invocată din oficiu de tribunal, date fiind dispozițiile art. 178 alin. 2 C.proc.civ.
Raportat la cele de mai sus, în temeiul art. 480 C.proc.civ., tribunalul urmează să admită apelul declarat de apelantul reclamant.
Se va schimba sentința în sensul că se va admite acțiunea reclamantului și se va constata valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 10.06.2013, cu privire la suprafața de 2500 mp, descrisă anterior, hotărârea urmând a ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de apelantul reclamant D. G., domiciliat în ., împotriva sentinței civile nr.996 din 10.01.2014 pronunțată de Judecătoria Corabia în dosarul civil nr._, în contradictoriu cu intimatul pârât T. F., domiciliat în ., schimbă sentința în sensul că admite acțiunea și constată valabilitatea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 10.06.2013, cu privire la suprafața de 2500 mp, situat în extravilanul comunei Vișina, Județul O., S 55, P 14, cu vecinii N - M. O., E-De268, S- D. M., V-De274, la prețul de 500 lei.
Prezenta ține loc de act autentic și se comunică la OCPI O. și AFP O..
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică, azi 12.03.2015.
Președinte, S. O. | Judecător, V. V. | |
Grefier, A. D. |
Red./tehnored.S.O.
Ex.6/28.04.2015
Judecător fond A. P.
| ← Rezoluţiune contract. Sentința nr. 2721/2015. Tribunalul OLT | Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr.... → |
|---|
