Anulare act. Decizia nr. 889/2015. Tribunalul OLT
| Comentarii |
|
Decizia nr. 889/2015 pronunțată de Tribunalul OLT la data de 09-11-2015 în dosarul nr. 889/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL O.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 889/2015
Ședința publică de la 09 Noiembrie 2015
Completul constituit din:
PREȘEDINTE D. S.
Judecător O. M. P.
Grefier R. I. T.
Pe rol soluționarea apelului civil declarat de apelanta reclamantă ., împotriva sentinței civile nr. 270/09.02.2015 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți E. I., I. G., P. A., S. M., având ca obiect anulare act.
Prezența părților și dezbaterile au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 02.11.2015, care face parte integrantă din hotărârea ce se va pronunța, când, pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, având în vedere dispozițiile art. 394 alin. 2 C.p.c., instanța a amânat pronunțarea la data de 09.11.2015.
TRIBUNALUL
Prin sentința civilă nr. 270/09.02.2015 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ s-a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată la data de 20.10.2014, formulată de reclamanta ., în contradictoriu cu pârâții I. G., P. A., S. M., și E. I. și s-a luat act că pârâții nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut că așa cum reiese din înscrisurile intitulate „Act de vânzare-cumpărare” aflate la dosar în copie (f.12, 23, și 33), între pârâtul E. I. și pârâtele I. G., P. A. și S. M. s-au încheiat trei convenții prin care primul cumpăra și celelalte trei pârâte vindeau suprafața de teren arabil de 5000 mp situată în ., în T 170/2, P 16, suprafața de teren arabil de 5000 mp situată în ., în T 173/3, P 20 și suprafața de teren arabil de 5000 mp situată în ., T 173/2, P 16. Dată fiind lipsa formei autentice a înscrisurilor, acestea nu au fost apte să transfere proprietatea asupra terenurilor arătate, putând produce doar efectele specifice ale unui antecontract de vânzare-cumpărare.
Ulterior, în baza acestor înscrisuri, părțile au solicitat Judecătoriei B. pronunțarea unor hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la suprafețele respective de teren, fiind constituite dosarele civile nr._ ,_ și_ (atașate).
Prin sentințele civile nr. 737/19.04.2013, nr. 804 din 07.05.2013 și nr. 107 din 29.01.2013 (f.13-14, 24-25, 34-35), Judecătoria B. a admis cererile pârâților și a pronunțat hotărârile respective care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la suprafețele de teren sus-menționate.
După cum reiese din contractele de arendare nr. 53/14.09.2010, nr. 13/29.07.2010 și nr. 8/29.07.2010, aflate în copie la dosar (f.15-16, 26-27, 36-37), terenurile ce au făcut obiectul antecontractelor sus-menționate, au fost arendate reclamantei, contractele fiind valabile până în data de 31.10.2017, condiții în care reclamanta este beneficiara unui drept de preemțiune cu privire la terenurile care fac obiectul contractului de arendă, drept cuprins în art. 8 lit. m din contracte.
În privința respectării acestui drept, instanța a arătat, însă, că această analiză, ca și analiza respectări celorlalte condiții impuse de lege la vânzarea de bunuri, se impune a fi făcută la momentul realizării transferului dreptului de proprietate printr-una dintre formele prevăzute de lege. Trebuie avut în vedere faptul că, așa cum s-a arătat deja, prin înscrisurile sub semnătură privată atacate de reclamantă nu a operat transferul dreptului de proprietate, ci doar s-a născut un drept de creanță în patrimoniul pârâtului E. I. corelativ obligațiilor de a vinde asumate de pârâte.
Astfel, s-a observat că la momentul antecontractelor de vânzare-cumpărare atacate nu se pune problema încălcării dreptului de preemțiune al reclamantei.
În contextul împrejurărilor reținute, instanța nu a putut concluziona în sensul existenței caracterului ilicit sau imoral al cauzei convențiilor încheiate între părți datate 20.07.2011, 25.12.2012 și 20.07.2012, pârâții nelucrând în scopul fraudării intereselor reclamantei și încălcării, prin acele acte, a dreptului de preemțiune al acesteia, după cum rezultă și din coroborarea răspunsurilor pârâților la interogatoriu cu depozițiile martorilor P. F. și G. Ș. – f. 101-102.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta ., arătând că sentința pronunțată de instanța de fond nu reflectă situația dovedită de probatoriul administrat în cauză, deoarece aspectele expuse au fost pe deplin dovedite prin administrarea probei cu înscrisuri, martori și interogatoriul pârâților.
Se mai arată că precontractele atacate au fost încheiate cu încălcarea condițiilor de fond și de formă cerute de lege și cu încălcarea dreptului de preempțiune pe care îl avea în calitate de arendaș, în baza contractelor de arendare valabile până în anul 2017, și că pârâtele, deși își ridicau produsele conform contractelor de arendare, au vândut terenurile pârâtului E. I. prin mai multe înscrisuri sub semnătură privată a căror valabilitate a fost consfințită de instanța de judecată, instanță care a fost indusă în eroare prin prezentarea ca adevărată a unei situații neadevărate.
A menționat reclamanta că pârâtul E. I., în calitate de primar, știa că terenurile erau arendate, că s-au adresat organelor abilitate cu plângere penală împotriva pârâților și că, în opinia sa, cauza care a determinat încheierea precontractelor de vânzare-cumpărare a fost una ilicită și imorală întrucât nu s-a respectat dreptul de preempțiune al arendașului, actele fiind lovite de nulitate absolută.
Pârâții E. I. și I. G. au depus întâmpinări prin care au solicitat respingerea apelului ca nefundat și menținerea hotărârii apelate ca temeinică și legală.
Analizând apelul declarat, tribunalul constată că acesta este nefondat pentru următoarele considerente:
În acord cu judecătoria, tribunalul reține că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, prin care părțile se obligă să încheie în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare, este un contract distinct de cel din urmă și nu produce efectele vânzării, respectiv nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naștere unor obligații cu caracter personal pentru ambele părți contractante, anume obligația de a vinde și corelativ de a cumpăra un bun determinat. Altfel spus, promitenții cumpărători sunt doar titularii unui drept de creanță (dreptul de a încheia la un moment viitor contractul de vânzare-cumpărare), iar nu titularii unui drept de proprietate.
Cum transferul dreptului de proprietate nu se realizează în momentul perfectării antecontractului, ci se va realiza în viitor, fie la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, fie la cel al pronunțării hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic, acesta din urmă este momentul la care trebuie îndeplinite toate condițiile legale privind transferul dreptului de proprietate, inclusiv condiția respectării dreptului de preempțiune al arendașului.
Așadar, îndeplinirea condițiilor legale pentru realizarea transferului dreptului de proprietate trebuie raportată nu la momentul încheierii antecontractului (având în vedere că acesta nu este translativ de proprietate), ci la cel al pronunțării hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Mai mult, conform reglementărilor în vigoare la momentul pronunțării celor trei sentințe prin care s-a constatat valabilitatea antecontractelor în litigiu, exercitarea dreptului de preempțiune se poate face nu doar anterior încheierii vânzării (art. 1.730 alin. (3) N.C.civ.), ci și după încheierea vânzării (art. 1.732 și art. 1.733 N.C.civ.), în acest din urmă caz vânzarea făcându-se sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor, iar dacă acesta din urmă dorește să cumpere bunul, o va face la prețul și în condițiile stabilite în contractul deja încheiat de vânzător cu un terț, contract care se desființează retroactiv (art. 1.731-1.733 N.C.civ.).
Cu alte cuvinte, în speță, în mod judicios a apreciat prima instanță că nu se poate pune problema respectării dreptului de preempțiune al arendașului la momentul încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărare, ci doar la momentul pronunțării hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, întrucât acesta este momentul la care operează transferul dreptului de proprietate.
În fine, mai trebuie subliniat că nerespectarea dreptului de preempțiune atrage sancțiunea nulității relative (doar titularul dreptului de preempțiune și succesorii săi vor putea cere în justiție anularea contractului de vânzare-cumpărare, nu și părțile contractante, respectiv vânzătorul și terțul cumpărător), iar nu sancțiunea nulității absolute (astfel cum susține apelanta). Distincția este relevantă sub aspectul problemei prescriptibilității dreptului la acțiune. Astfel, fiind vorba despre o nulitate relativă, după expirarea termenului general de prescripție a acțiunii în anulare (de 3 ani de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare), vânzarea se consolidează, cu toate că s-a încheiat cu nerespectarea condițiilor imperative ale legii (dreptul de preempțiune).
Nu poate fi primită susținerea apelantului în sensul că sancțiunea aplicabilă în cazul nerespectării dreptului de preempțiune ar fi nulitatea absolută pentru motivul existenței unei cauze ilicite și imorale, câtă vreme pentru această situație legiuitorul a prevăzut în mod expres sancțiunea nulității relative (art. 14 din Legea nr. 54/1998, art. 16 din Legea nr. 17/2014).
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 480 alin. 1 C.p.c., tribunalul va respinge apelul declarat, ca nefondat.
În temeiul art. 453 C.p.c., instanța va lua act că intimații nu solicită cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul civil declarat de apelanta reclamantă ., cu sediul în com. Baldovinești, ., jud. O., împotriva sentinței civile nr. 270/09.02.2015 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți E. I., domiciliat în com. Baldovinești, ., I. G., domiciliată în C., Calea București, ., ., P. A., domiciliată în C., .-3, ., jud. D., S. M., domiciliată în ., având ca obiect anulare act.
Ia act că intimații nu solicită cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 09 Noiembrie 2015.
Președinte, D. S. | Judecător, O. M. P. | |
Grefier, R. I. T. |
Red. OMP
Tehnored. MS
8 ex/16.12.2015
Jud. fond: L.D.P.
| ← Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr.... | Contestaţie la executare. Decizia nr. 212/2015. Tribunalul OLT → |
|---|
