Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 751/2015. Tribunalul OLT
| Comentarii |
|
Decizia nr. 751/2015 pronunțată de Tribunalul OLT la data de 19-10-2015 în dosarul nr. 751/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL O.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 751/2015
Ședința publică de la 19 Octombrie 2015
Completul constituit din:
PREȘEDINTE O. M. P.
Judecător D. S.
Grefier R. I. T.
Pe rol soluționarea apelului civil declarat de apelantul reclamant B. M. împotriva sentinței civile nr. 338/15.04.2015 pronunțată de Judecătoria Corabia în contradictoriu cu intimatul pârât Neisprăvitu G., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă apelantul reclamant B. M., asistat de avocat I. M. care depune împuternicire avocațială nr._/2015 –Baroul O., lipsă fiind intimatul pârât.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează că este primul termen de judecată, apel declarat în termen, motivat, timbrat, nu a fost formulată întâmpinare, nu s-a solicitat judecarea cauzei în lipsă, după care,
Nemaifiind alte cereri de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, instanța constată terminată cercetarea judecătorească și acordă cuvântul părților asupra dezbaterilor în apel.
Avocat I. M. pentru apelantul reclamant B. M. solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, arătând că motivele sunt expuse în cererea de apel. Astfel, arată că dacă primul motiv a fost oarecum tranșat de o decizie a Curții Constituționale, cu privire la al doilea motiv arată că interpretarea textului de lege pe care Judecătoria Corabia și-a întemeiat motivarea sentinței este cea arătată în cererea de apel, pentru că prin normele metodologice arătate în motive este clar diferențiată ideea că acolo unde este Carte Funciară se ține cont de aceasta, iar unde nu există, se ține seama de celelalte acte de proprietate.
În subsidiar acestui motiv de apel, consideră că Judecătoria Corabia a încălcat și principiul dreptului la un proces echitabil întrucât nu a pus în discuția părților numeroase aspecte importante. Așadar, consideră că instanța trebuia să pună în discuția părților existența cărții funciare, chiar dacă nici în prezent nu există aceasta, dar învederează că nu apelantul nu poate face intabularea. Solicită modificarea sentinței în sensul admiterii acțiunii, fără cheltuieli de judecată.
Dezbaterile fiind închise,
TRIBUNALUL
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecătoriei Corabia sub nr._ din 12.01.2015 reclamantul B. M. a chemat in judecata pe paratul N. G. solicitând ca in baza probelor ce se vor administra sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafata de 6.440 mp teren arabil extravilan situat pe raza loc. Corabia, jud. O..
In motivarea in fapt a cererii s-a aratat ca prin promisiunea bilaterala de vânzare-cumpărare din 16.05.2014 paratul s-a obligat sa-i vanda terenul mentionat anterior, cuprins in titlul de proprietate nr. 7816/35, pentru suma de 4.000 lei care a fost platit in totalitate la data încheierii actului. Deși prin același act partile au convenit ca a data de 16.10.2014 sa se prezinte la BNP Tinta G. pentru incheierea actului in forma autentica, paratul nu s-a prezentat motivat de faptul ca nu are intocmita documentatia cadastrala.
În drept cererea a fost intemeiata pe disp. art. 1669 rap. la art. 557 C. Civil, si au fost anexate la aceasta urmatoarele inscrisuri: certificat de atestare fiscala nr._/17.11.2014, certificat de sarcini nr._/12.11.2014, actele de identitate ale partilor, actul sub semnatura privata denumit „promisiune bilaterala de vanzare-cumparare incheiata la 16.05.2014”, titlul de proprietate nr. 7816/35/13.06.2011.
La data de 30.01.2015 reclamantul a depus la dosar precizari prin care a sustinut ca documentele generate de procedura prealabila prevazuta de Lg. 17/2014 nu privesc cererea de chemare in judecata in sensul prevederilor art. 194 – 197 N. C. P. Civila, si de asemenea faptul ca prevederile Lg. 17/2014 nu se aplica spetei ce formeaza obiectul dosarului de fata, avand in vedere ca promisiunea bilaterala a fost incheiata inainte de . actului normativ mentionat, precum si faptul ca disp. Lg. 17/2014 nu prevd incheierea antecontractului de vanzare-cumparare in forma autentica. Totodata reclamantul a reiterat faptul ca terenul nu este inscris in cartea funciara, si au fost anexate la precizari urmatoarele inscrisuri: doua comunicari de acceptare a ofertei de vanzare, doua oferte de vanzare teren.
Paratul nu a depus la dosar intampinare.
Prin sentința civilă nr. 338/15.04.2015 pronunțată de Judecătoria Corabia s-a respins acțiunea reclamantului B. M., in contradictoriu cu paratul Neisprăvitu G., având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut că după apariția Lg. 18/1991 pe numele N. F. G. a fost reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafața de 1,7300 ha teren intravilan si extravilan situat pe raza loc. Corabia, jud. O., in care este cuprins si terenul ce face obiectul cauzei de fata.
Prin actul denumit promisiune bilaterala de vânzare-cumpărare din 16.05.2014 pârâtul N. G. a convenit să-i vândă reclamantului urmatoarele bunuri: suprafata de 3840 mp teren arabil extravilan situat in sola 101, .: N – De 570, E – B. G., S – De 508, V – Bresteanu I.; suprafata de 2600 mp teren arabil extravilan situat in sola 98/1, .: N – De 500, E – D. I. I., S – De 504, V – M. F.;
Prețul bunurilor s-a stabilit la suma de 4.000 RON, achitat de reclamant la data încheierii antecontractului, când a și intrat în posesia acestora. De asemenea părtile s-au obligat ca la data de 16.10.2014 sa se prezinte pentru incheierea actului de vânzare-cumpărare in forma autentica.
Încheierea acestei promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare a generat in sarcina ambelor parți contractante obligația de a face, respectiv de a perfecta contractul de vânzare cumpărare in forma autentica cu privire la imobilul mentionat in antecontract.
Deși reclamantul a achitat prețul in bani stabilit prin antecontract, paratul a refuzat în mod nejustificat să se prezinte la notariat pentru încheierea actului în formă autentică.
In ce priveste suprafetele de teren extravilan ce fac obiectul cauzei, potrivit art. 4 din Lg. 17/2014 „Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale. De asemenea art. 5 din acelasi text de lege prevede ca „În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.
In cauza de fata reclamantul nu a făcut dovada indeplinirii conditiilor de admisibilitate prevazute de art. 5 din Lg. 17/2014, in sensul ca nu a facut dovada ca imobilele sunt inscrise in cartea funciara, motiv pentru care instanta a respins cererea.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul B. M., considerând-o nelegală și netemeinică, cu motivarea că prevederile legii 17/2014 nu se aplică speței ce formează obiectul acestui dosar, întrucât promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a fost încheiată la data de 16.05.2014 între reclamant și pârât, înainte de . acestei legi.
Chiar și în condițiile în care s-ar aprecia de instanța ca aplicabile preved. Legii 17/2014 speței de față, consideră apelantul că soluția instanței de fond este eronată. În concret, dacă interpretarea dată de instanță prevederilor art. 5 din Legea nr. 17/2014 ar fi corectă, atunci prevederile art. 1669 C.civ. nu ar mai avea nicio eficiență în cazul în care promitentul-vânzător nu are terenul întabulat.
Mai mult, atât prevederile Legii nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, cât și normele metodologice de aplicare a acesteia prevăd că întabularea dreptului de proprietate nu poate fi făcută decât de către titularul dreptului de proprietate.
Solicită admiterea apelului, schimbarea in totalitate a sentinței apelate, și rejudecând pe fond să se admită cererea de chemare in judecată așa cum a fost formulată.
Examinând sentința apelată în raport cu actele dosarului și dispozițiile art 476 și urm. din noul cod de procedură civilă, Tribunalul constată că apelul este nefondat, pentru următoarele considerente:
În acord cu judecătoria, tribunalul reține că în speță sunt incidente dispozițiile art. 5 din Legea nr. 17/2014, iar printre condițiile de admisibilitate pe care instanța este obligată să le verifice pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare se numără și cea privind înscrierea terenului în cartea funciară.
În ceea ce privește susținerea apelantului în sensul că potrivit art. 21 alin. 4 din Legea nr. 17/2014, aceasta nu se aplică până la publicarea normelor metodologice, iar la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare aceste norme nu erau publicate, în primul rând este de menționat că Ordinul nr. 719/12.05.2014 (privind aprobarea normelor metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului) a fost publicat în Monitorul Oficial al României nr. 401/30.05.2014.
În al doilea rând, momentul în funcție de care se verifică îndeplinirea condițiilor de admisibilitate a unei acțiuni care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este momentul pronunțării hotărârii judecătorești, iar nu cel al încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare. Această concluzie rezultă din împrejurarea că momentul realizării transferului dreptului de proprietate este momentul pronunțării hotărârii judecătorești, iar nu un alt moment.
În acest sens, tribunalul reține că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, prin care părțile se obligă să încheie în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare, este un contract distinct de cel din urmă și nu produce efectele vânzării, respectiv nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naștere unor obligații cu caracter personal pentru ambele părți contractante, anume obligația de a vinde și corelativ de a cumpăra un bun determinat. Altfel spus, promitentul cumpărător este doar titularul unui drept de creanță (dreptul de a încheia la un moment viitor contractul de vânzare-cumpărare), iar nu titularul unui drept de proprietate.
Cum transferul dreptului de proprietate nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, ci se va realiza în viitor, fie la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, fie la cel al pronunțării hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic, acesta este momentul care determină legea aplicabilă.
Așadar, îndeplinirea condițiilor legale pentru pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare nu poate fi raportată nici la momentul încheierii antecontractului (având în vedere că acesta nu este translativ de proprietate), nici la cel al învestirii instanței cu cererea de chemare în judecată având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, nici la cel al publicării normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 17/2014, ci la cel al realizării transferului dreptului de proprietate.
În speță, la data pronunțării sentinței apelate era în vigoare Legea nr. 17/2014 (inclusiv normele metodologice de aplicare a acesteia), iar potrivit art. 5 din această lege, în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 (dreptul de preempțiune) și 9 (avizul final, sau, după caz, adeverința eliberată de primărie privind respectarea dreptului de preempțiune, potrivit art. 10 alin. 1 teza finală) din această lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.
Prin urmare, instanța de judecată învestită cu o acțiune având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de admisibilitate a unei asemenea acțiuni prevăzute de legea în vigoare la data pronunțării hotărârii, condiții care la momentul pronunțării sentinței apelate erau prevăzute de art. 5 din Legea nr. 17/2014.
Aplicarea prevederilor Legii nr. 17/2014, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, nu echivalează cu o încălcare a principiului neretroactivității legii civile (principiu constituțional prevăzut de art. 15 alin. 2 din Constituție), ci este în concordanță cu principiul activității legii, potrivit căruia orice act normativ acționează cât timp este în vigoare, fiind aplicabil tuturor actelor, faptelor și situațiilor juridice născute în acest interval de timp.
În acest sens este și jurisprudența Curții Constituționale, potrivit căreia legea nouă este aplicabilă de îndată tuturor situațiilor care se vor constitui, se vor modifica sau se vor stinge după ., precum și tuturor efectelor produse de situațiile juridice formate după abrogarea legii vechi (Decizia nr. 287/01.07.2004, publicată în M.O. nr. 729/12.08.2004, Decizia nr. 755/16.12.2014, publicată în M.O. nr. 101/09.02.2015).
Prin urmare, având în vedere lipsa înscrierii terenurilor în cartea funciară, raportat la dispozițiile art. 5 din Legea nr. 17/2014, tribunalul constată că în mod judicios prima instanță a respins acțiunea dedusă judecății în speță, ca inadmisibilă.
Cum sentința instanței de fond este temeinică și legală, în baza art. 480 alin. 1 C.p.c., Tribunalul urmează să respingă apelul declarat, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul civil declarat de apelantul reclamant B. M. domiciliat în Corabia, ., jud. O. împotriva sentinței civile nr. 338/15.04.2015 pronunțată de Judecătoria Corabia în contradictoriu cu intimatul pârât Neisprăvitu G., domiciliat în Corabia, .. 20, jud. O., având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 19 Octombrie 2015.
Președinte, O. M. P. | Judecător, D. S. | |
Grefier, R. I. T. |
Red. OMP
Tehnored.MS
4 ex./ 18.11.2015
Jud. fond: E.L.
| ← Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr.... | Pretenţii. Sentința nr. 1321/2015. Tribunalul OLT → |
|---|
