Acţiune în constatare. Decizia nr. 2806/2015. Tribunalul PRAHOVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 2806/2015 pronunțată de Tribunalul PRAHOVA la data de 29-09-2015 în dosarul nr. 2806/2015
ROMÂNIA
TRIBUNALUL PRAHOVA - SECTIA I CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR. 2806
Ședința publică din data de 29.09.2015
PREȘEDINTE - A. G. H.
JUDECĂTORI - M. R.
GREFIER - A. D.
Pe rol fiind soluționarea apelului declarat de apelantul – reclamant M. A., CNP_, cu domiciliul în A., ., județul Teleorman împotriva sentinței civile nr. 620/28.04.2015 pronunțată de Judecătoria Vălenii de M. în contradictoriu cu intimații A. N., cu domiciliul în ., ., județul Prahova, A. I. M., cu domiciliul în ., ., județul Prahova și A. A., cu domiciliul în ., ., județul Prahova
La apelul nominal făcut în ședință publică a răspuns apelantul – reclamant M. A., personal, lipsind intimații.
Cerere scutită de la plata taxei judiciare de timbru.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Apelantul – reclamant M. A. depune la dosar adresa nr. 3622/15.07.2015 emisă de Primăria Comunei Cerașu și învederează instanței că nu mai are alte cereri de formulat.
Instanța ia act că se depune la dosar de către apelantul – reclamant M. A. adresa nr. 3622/15.07.2015 emisă de Primăria Comunei Cerașu, adresă în cuprinsul căreia se face referire la situația juridică a terenului în sensul că nu a făcut obiectul Legii nr. 18/1991 și că este înregistrat în Registrul Agricol.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată apelul în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Având cuvântul, apelantul – reclamant M. A. învederează instanței că autorul celor trei intimați i-a vândut o suprafață de teren, au încheiat o chitanță de mână, a plătit prețul și este în posesia imobilului de 11 ani.
În motivare, instanța de fond spune că nu s-a făcut dovada calității de proprietar al promitentului vânzător, nefiind depus un act autentic. Solicită instanței să observe că a făcut dovada calității de proprietar a promitentului vânzător cu adeverința nr. 1229/2005 în cuprinsul căreia se menționează că terenul din litigiu este înregistrat în Registrul Agricol pe numele promitentului vânzător, înscrierea având continuitate din anul 1974, dar și că imobilul nu a făcut obiectul Legii nr. 18/1991.
Învederează instanței că a depus la dosar certificatul fiscal cu fișa de proprietate, expertiza a fost efectuată, proprietatea a fost delimitată pe toate laturile. Astfel, apreciază apelantul că a întreprins toate demersurile pentru a îndeplinii condiții art. 1522 teza I.
Pentru aceste motive, solicită admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței apelate și pe fond admiterea acțiunii, fără cheltuieli de judecată.
TRIBUNALUL :
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Vălenii de M. sub nr._ /15.04.2014, reclamantul M. A. a chemat in judecată pe pârâții A. N. N., A. N. I. M. si A. N. A., solicitând să se pronunțe o hotărâre care să tină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui teren in suprafața de 500 mp intravilan, situat in punctul „SECI”, com Cerasu, ..
In motivarea cererii, reclamantul a arătat că prin înscrisul sub semnătură privată încheiat la 11.05.1995, autorul pârâților, A. N. N., in calitate de proprietar al terenului, conform adeverințelor si certificatelor emise de Primăria . obligat, in schimbul sumei de 25.000.000 ROL, primită in totalitate, să autentifice actul de vânzare-cumpărare până la data de 11.08.2005. Reclamantul mai susține că a intrat in stăpânirea terenului din data de 11.05.2005, îngrădindu-l si stăpânindu-l până in prezent, netulburat de nimeni si că paratul sau succesorii săi nu si-au îndeplinit obligația.
Prin sentința civilă nr. 620/ 28.04.2015, Judecătoria Vălenii de M. a respins acțiunea ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut că reclamantul M. A. si A. I. N., decedat ulterior si având ca succesori pe pârâții A. N., A. A. si A. I. M., au încheiat o convenție, consemnată . semnătură privată, intitulat „act de vânzare-cumpărare”, prin care A. I. N. declara ca vinde reclamantului, pentru prețul de 25.000.000 ROL, primiți integral la aceeași dată, terenul in suprafața determinată exact prin raportul de expertiza judiciară O. B. de 452 mp, situat in com Cerasu, ., ., părțile au convenit ca actul autentic de vânzare-cumpărare să fie încheiat până la data de 11.08.2005.
Prin urmare, in lipsa formei autentice ad validitatem si față de stipularea expresă a obligației de autentificare, ., reținem că intre părți s-a încheiat, in mod valabil, un antecontract de vânzare-cumpărare.
Potrivit art.5 alin.2 din Titlul X al Legii 247/2005, in situația in care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competenta care poate pronunța o hotărâre care să tină loc de contract.
Aceasta reglementare, in vigoare la data încheierii antecontractului cauzei de față, a fost reluată si de Noul Cod Civil, in art.1669 alin.1, adăugându-se cerința îndeplinirii tuturor celorlalte condiții de validitate .
O condiție esențială, de validitate a contractului de vânzare-cumpărare, care trebuie îndeplinită si verificată de instanță indiferent de data încheierii antecontractului, este ca promitentul-vânzător să fie proprietarul bunului la data pronunțării hotărârii judecătorești care să tină loc de act autentic. Ținând seama că hotărârea instanței nu poate fi desființata decât prin căile legale de atac, ca judecătorul este obligat să verifice toate condițiile contractului si să pronunțe o hotărâre legală si temeinică, prin care să nu lezeze drepturile părților dar nici ale terților, nu se poate perfecta vânzarea lucrului altuia.
Probele administrate in cauza nu au relevat existenta unui titlu de proprietate al promitentului-vânzător A. I. N. asupra terenului promis reclamantului si aflat in posesia acestuia.
Adeverința de rol si certificatul fiscal, emise de Primăria . titluri de proprietate si nici măcar nu fac referire la existenta unor astfel de titluri, iar martorul audiat a confirmat numai încheierea antecontractului si posesia exercitata de reclamant asupra imobilului.
Nu in ultimul rând, reclamantul nu a făcut dovada că promitentul-vânzător sau succesorii acestuia, notificați, ar fi refuzat încheierea actului de vânzare-cumpărare in forma autentică.
Împotriva sentinței civile nr.620/28.04.2015 a declarat apel, în termen legal reclamantul M. A. criticând hotărârea pentru nelegalitate si netemeinicie.
În motivarea cererii reclamantul a arătat că prin înscrisul sub semnătura privata datat 11.05.2005, a intervenit o convenție prin care in schimbul prețului de comun stabilit in suma de 25.000.000 lei vechi, sa-i vândă suprafața de 500 m.p. descrisa in antecontractul depus la dosar, prețul fiind primit de promitentul vânzător la data de 11.05.2005, când s-a materializat antecontractul de vânzare cumpărare, astfel încât din acea data stăpânește acest teren, pe care a făcut investiții, deoarece terenul se afla in continuarea suprafeței de 300 m.p. proprietatea sa pe care are casa si anexe, ce a fost cumpărată pe baza de act autentic ( actul de proprietate si autorizația de construcție).
Antecontractul de vânzare cumpărare a fost semnat de părți și 2 martori asistenți - martorul O. G. audiat de instanța fiind cel care a materializat prin scriere convenția, fiind prevăzut expres ca pana la data de 11.08.2005 se va perfecta actul in forma autentica, iar în prezent plătește impozit in nume propriu si este înscris in Registrul Agricol al Primăriei din corn. Cerasu, jud. Prahova.
A precizat apelantul că singura evidenta din aceasta zona este Registrul Agricol ținut de primărie pentru fiecare proprietar de teren - adeverințele emise de Primărie in baza registrului agricol fac dovada proprietății si sunt valabile inclusiv la Birourile Notariale in situații de înstrăinări sub forma autentica, iar potrivit adeverinței nr. 1229/16.05.2005 se certifica faptul ca A. N. domiciliat in corn. Cerașu, . figurează înscris in Registrul Agricol actualizat pe anii 2001 - 2005, Volum 6, poziția 039 cu suprafața totala de 1,34 ha teren din care in punctul "Seci" 0,05 ha fâneața, menționându-se expres că "înscrierea are continuitate începând cu 1974, registrul agricol întocmit pentru anii 1974 - 1980, volum vum nr. crt. 241 si ca terenul din punctul "seci" nu a făcut obiectul Legii nr. 18/1991", astfel încât face precizarea ca adeverința este emisa proprietarului pentru a-i servi la biroul notarial in vederea înstrăinării.
A mai arătat apelantul că adeverința nr. 2453 din 28.04.2014 actualizata, emisa de Primăria Cerașu face dovada proprietății si atesta aceeași situație cu privire la calitatea de proprietar a d-lui A. N., făcând din nou precizarea ca terenul nu a făcut obiectul Legii nr. 18/1991 si zona nu a fost colectivizata - ca singura evidenta care atesta proprietatea este Registrul Agricol care are continuitate din 1974 (peste 30 ani);
Parații nu au făcut întâmpinare in termen legal si nu s-au prezentat deși au fost citați legal, comunicându-i verbal ca ei cunosc situația, dar nu au bani sa vina la notariat si nici la instanța, ca nu au niciun fel de pretenții la acest teren care i-a fost vândut de tatăl lor.
Deși, in opinia sa, probele sunt clare si suficiente, totuși instanța a respins acțiunea cu motivarea simpla dar neîntemeiata ca "la momentul vânzării promitentul nu era proprietar", ca adeverința emisa de Primărie si celelalte acte, in opinia instanței, "nu fac dovada calității de proprietar".
Instanța nu a observat ori nu a cunoscut situația zonei ca fiind necooperativizata, aspect specific corn. Cerașu, jud. Prahova, unde de peste 70 de ani, înainte de colectivizare si ulterior, adeverințele emise de Primărie pe baza mențiunilor din Registrul Agricol au făcut si fac dovada proprietății (in fata cabinetelor Notariale si Instanțelor judecătorești).
Motivarea instanței ca martorul asistent a confirmat numai încheierea antecontractului si posesia exercitata si ca trebuia cu el sa dovedească calitatea de proprietar a vânzătorului, nu poate fi primita deoarece nu se face dovada proprietății cu martori.
Nici motivarea ca nu au fost notificați parații succesori nu poate fi primita deoarece conform art. 1522 alin. 1 teza finala C.Civ. cererea de chemare in judecata reprezintă punerea in întârziere, aspect reglementat de Codul Civil.
Consideră ca rolul activ si social al justiției este sa rezolve problemele, de multe ori încurcate ale oamenilor, nu sa respingă o acțiune la care nimeni nu se opune, in condițiile in care s-au făcut cheltuieli ocazionate de proces.
Examinând sentința apelată prin prisma criticilor formulate, a actelor și lucrărilor dosarului, precum și a dispozițiilor legale care au incidență în soluționarea prezentei cauze, tribunalul constată că apelul este nefondat pentru considerentele ce se vor expune în continuare:
La data de 11.05.2005, între apelant pe de o parte și numitul A. N., în prezent decedat, pe de altă parte a intervenit antecontractul de vânzare cumpărare cu privire la terenul în suprafață de 500 mp., situat în pct. Vf. Seciului, prețul vânzării fiind de 2.500 lei.
Din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de părți a rezultat în sarcina autorului intimaților și în favoarea apelantului o obligație de a face costând în obligația de a încheia, până la data de 11.08.2005, un contract de vânzare-cumpărare privind terenul mai sus arătat.
Autorul intimaților nu și-a respectat obligația, motiv pentru care apelantul reclamant s-a adresat instanței cu o cerere de chemare în judecată prin care a solicitat să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare.
Conform prevederilor art. 1073 din Codul civil din 1864, creditorul are dreptul de a obține îndeplinirea exactă a obligației asumată de debitor. Iar conform prevederilor art. 1077, în cazul nerespectării obligației de a face, creditorul poate fi autorizat a o aduce la îndeplinire.
Vânzarea-cumpărarea este un contract prin care una dintre părți strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți, care se obligă a plăti prețul bunului vândut (art. 1294 Cod civ.).
Însă, așa cum s-a reținut din doctrină, transmiterea proprietății nu este de esența contractului de vânzare, ci doar de natura lui.
Pentru a fi valabil încheiat, contractul de vânzare-cumpărare trebuie să întrunească următoarele condiții: consimțământul, capacitatea părților, obiectul, cauza licită, și în contractele solemne forma.
Pe de altă parte, însă, așa cum în mod corect a arătat și prima instanță, tribunalul reține că înscrisul sub semnătură privată amintit nu poate primi eficiență juridică, atâta timp cât prin acest înscris se promite vânzarea unei suprafețe de teren pentru care nu se deține titlu de proprietate, întrucât promitentul vânzător nu-și poate asuma obligații, cum ar fi cea din cauză pentru vânzarea unei suprafețe de teren, decât în situația în care face dovada că este proprietarul acelui teren și că are un drept exclusiv de proprietate pe suprafața de teren ce face obiectul obligației sale.
Ori, tocmai această dovadă nu a fost făcută în cauză.
Împrejurarea că există mai multe adeverințe emise de către Primăria Cerașu, din care rezultă faptul că terenul este înscris în registru agricol și că ar exista continuitate cu privire la posesia acestuia nu complinește existența titlului de proprietate, așa cum în mod eronat susține apelantul.
Este lipsită de relevanță și susținerea potrivit căreia impozitul este plătit la zi sau cea referitoare la sarcinile impuse terenului, precum și faptul că pârâții nu au formulat întâmpinare și că ar fi de acord cu admiterea acțiunii.
Chiar dacă zona nu a fost colectivizată, așa cum susține apelantul, nimic nu îi împiedică pe intimați să obțină acte de proprietate pentru terenurile cu care figurează înscriși în registrul agricol.
Nu în ultimul rând trebuie observat și faptul că la momentul la care apelantul a investit instanța de judecătorească cu prezentul demers judiciar își găseau pe deplin aplicabilitatea și dispozițiile art.4, alin.1 din legea nr.17/2014, care fac referire la respectarea dreptului de preemțiune, apelantul nefăcând nici un demers în acest sens.
Pentru toate aceste motive, având în vedere și dispozițiile art.480, alin.1 cod pr. Civ., tribunalul va respinge apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de declarat de apelantul – reclamant M. A., CNP_, cu domiciliul în A., ., județul Teleorman împotriva sentinței civile nr. 620/28.04.2015 pronunțată de Judecătoria Vălenii de M. în contradictoriu cu intimații A. N., cu domiciliul în ., ., județul Prahova, A. I. M., cu domiciliul în ., ., județul Prahova și A. A., cu domiciliul în ., ., județul Prahova, ca nefondat.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 29.09.2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR
A. G. H. M. R.
Grefier,
A. D.
Operator date cu caracter personal 5595
Red.M.R../tehnored.R.C.
6 ex./20.10.2015
d.f. nr._ Judecătoria Vălenii de M.
j.f. B. Dănut C.
| ← Partaj judiciar. Decizia nr. 2805/2015. Tribunalul PRAHOVA | Pretenţii. Decizia nr. 2812/2015. Tribunalul PRAHOVA → |
|---|
