Obligaţie de a face. Decizia nr. 259/2013. Tribunalul SIBIU
| Comentarii |
|
Decizia nr. 259/2013 pronunțată de Tribunalul SIBIU la data de 25-10-2013 în dosarul nr. 985/294/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SIBIU
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 259/2013
Ședința publică de la 25 Octombrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE D. T. L.
Judecător G. C.
Grefier F. O.
Pe rol fiind judecarea cauzei Civile privind pe apelanta .. și pe apelantul ORAȘUL SĂLIȘTE PRIN PRIMAR, împotriva s.c. nr. 221/2013 a Judecătoriei Săliște, având ca obiect obligație de a face .
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă pentru apelanta reclamantă av. V. S. M., pentru apelanta pârâtă av. L. D..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier;
Reprezentantul apelantei reclamante, av. V. S. M., depune la dosar o fișă analitică și acte anexe din care rezultă că a fost achitată chiria până în prezent. Comunică un exemplar reprezentantei apelantei pârâte.
Reprezentanta apelantei pârâte, av. L. D., depune la dosar copie de pe notificare expediată către reclamantă și acte anexe pentru a dovedi data comunicării acesteia. Arată că a depus o adresă din partea unei persoanei fizice autorizate, care este o terță persoană, cu care pârâta a încheiat un contract de servicii cu privire la expedierea corespondenței, registratură și arhivare . Precizează că această persoană este cea care a depus la poștă notificarea și a făcut demersurile necesare și care a confirmat prin adresa depusă la ce dată a expediat notificarea, pentru a se clarifica data la care s-a împlinit termenul de preaviz.
La interpelarea instanței, reprezentanți părților învederează faptul că nu mai au alte cereri de formulat.
Nefiind alte cereri de formulat sau probe de administrat în cauză, instanța declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul în susținerea apelului.
Reprezentantul apelantei reclamante, av. V. S. M., solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat pentru motivele invocate în scris. Arată că art. 4 din contractul încheiat între părți prevede 2 obligații, una dintre ele care presupune că durata contractului ulterior trebuie încheiată pe aceiași durată sau pe durată nedeterminată. Preavizul nu a fost confirmat că a fost trimis în termenul de 90 de zile, iar după dispozițiile noului cod civil operează locațiunea tacită relocațiunea. Precizează că din data de 28.08.2013 operează un nou contract de închiriere, iar prin cererea reconvențională pârâta denunță primul contract de închiriere
Reprezentanta apelantei pârâte, av. L. D., solicită respingerea apelului formulat de reclamantă pentru motivele arătate pe larg prin întâmpinare. Arată că întreaga motivarea a apelantei reclamantă se bazează pe relocațiunea tacită a unui contract pe o durată nedeterminată, în cazul de față avem o clauză contractuală prin care s-a interzis această relocațiune pe o durată nederminată și care a stabilit că prelungirea contractului se poate face doar prin acordul părților și prin încheierea unui înscris în acest sens.
Solicită admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței în sensul admiterii cererii reconvenționale care vizează obligarea locatarului de eliberare și predarea spațiului ca urmare a denunțării contractului prin notificarea depusă. Greșit s-a reținut că termenul de preaviz la care opera această obligare de predare a spațiului este unul incert având în vedere că notificarea pe care pârâta a transmis-o nu avea un număr de înregistrare, dar această notificare s-a depus prin poștă cu confirmare de primire, s-a făcut dovada în acest sens, iar reclamanta nu a contestat că a primit această notificare la data indicată prin interogatoriu . Apreciază că în condițiile în care a operat relocațiunea pe durată nedeterninată, față de prevederile exprese ale contractului de închiriere apreciază că această denunțare este admisibilă și a operat astfel încât s-a împlinit termenul pentru care reclamanta avea obligația de predare a imobilului, nu s-a încasat chiria decât până la data la care s-a împlinit termenul de preaviz de 90 de zile, s-a făcut dovada în acest sens. Fără cheltuielile de judecată.
Reprezentantul apelantei reclamante, av. V. S. M., solicită respingerea apelului pârâtei. Consideră că instanța de fond trebuia să fie disjungă cererea reconvențională, întrucât pentru acțiunea principală se impune administrarea unui probatoriu mai aprofundat. Arată că apelanta a fost prejudiciată prin faptul că a făcut investiții mari la spațiul în litigiu, iar pârâtul dorește să atribuie acest spațiu altei persoane decât cea a reclamantei. Apreciază că operează dispozițiile art. 1810 din N.C.P.C . Cu cheltuieli de judecată.
TRIBUNALUL
Constată că prin sentința civilă nr. 221/2013 a Judecătoriei Săliște s-a respins acțiunea civilă formulată de reclamanta . în contradictoriu cu pârâta ORAȘUL SĂLIȘTE prin primar, având ca obiect obligația de a face; s-a respins cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă reconvențională ORAȘUL SĂLIȘTE prin primar în contradictoriu cu reclamanta pârâtă reconvențională .; fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință instanța a reținut că urmare notificării locatarului cu privire la denunțarea contractului cu acordarea unui preaviz de 90 zile tacita relocațiune a operat până la data notificării și nu pentru perioada ulterioară notificării.
Potrivit dispozițiilor art.1809 NCC „ contractul de locațiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părți sau după caz, prevăzut de lege, fără a mai necesară o înștiințare prealabilă”. Dispozițiile art.1810 NCC precizează condițiile în care intervine tacita relocațiune, dar care va fi în condițiile celei vechi pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenția părților nu se prevede altfel.
Durata contractului intervenit între părți a vizat perioada 30.08.2007 și până la data de 29.08.2012. Prin clauza înscrisă la art.4 părțile au prevăzut posibilitatea de prelungire în condițiile acceptării de către proprietar, dar fără ca aceasta să reprezinte o obligație a locatorului la încheierea unui nou contract. În speță, după împlinirea termenului contractual, respectiv 29.08.2012 și până la comunicarea notificării la data de 8.10.2012 a operat tacita relocațiune, astfel că respectivul contract de închiriere s-a transformat într-un contract de închiriere pe durată nedeterminată, care poate fi denunțat în condițiile art.1816 al. 1 NCC.
Cum nu se poate reține nici o obligație legală sau convențională asumată de către pârât, instanța a respins acțiunea civilă formulată ca neîntemeiată.
Referitor la cererea reconvențională, cum pârâta reclamantă reconvențională nu a probat data la care a notificat locatarul în vederea stabilirii duratei preavizului și cum dispozițiile art.1809NCC prevăd că la expirarea termenului convenit de părți contractul de locațiune încetează de drept, înscrisul sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent constituind titlu executoriu, instanța a respins cererile formulate ca neîntemeiate.
În temeiul dispozițiilor art.274 Cpr.civ.nu s-au acordat cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanta . Săliște și pârâtul Orașul Săliște prin Primar.
Reclamanta a solicitat anularea hotărârii atacate, cu admiterea acțiunii civile formulate, cu motivarea că fiind un contract de închiriere pe durată determinată, relocațiunea operează, fapt pentru care, chiar dacă pârâta nu știe anumite noțiuni, intimata achiesează indirect la acțiunea formulată. Legat de prelungirea contractului pe aceeași durată ca și cel anterior acțiunea are ca temei legal art. 1810 n.c.civ. De aceea nu este posibilă denunțarea unilaterală prin notificare. Legat de cererea reconvențională, susține recurenta că greșit este formulată acțiunea și nu se poate discuta decât despre inadmisibilitatea ei, pentru ca operațiunea de denunțare unilaterală este un mijloc sau o formulare de confirmarea operațiunii de evacuare. Atâta timp cât chiria este încasată, a început un nou contract pe aceeași durată ca și ultimul. „Trebuie de reținut”, spune apelanta, că prin încasarea chiriei lunare în continuare de către intimata, înseamnă că pretențiile ultimei trebuie să fie respinse și să se admită cererea principală.
Pârâtul a solicitat modificarea în parte a sentinței atacate, în sensul admiterii cererii reconvenționale. Se invocă contradictorialitatea motivării sentinței recurate în ce privește motivarea soluțiilor pronunțate, apoi soluția de respingere a cererii reconvenționale este total greșită și sub aspectul legalității și temeiniciei. Astfel, o copie a notificării a fost depusă chiar de către intimata reclamantă odată cu acțiunea principală, ceea ce demonstrează că i s-a comunicat notificarea anterior promovării acțiunii, intimata nu a contestat primirea notificării, în acțiunea principală intimata recunoaște primirea notificării, răspunsul comunicat de pârât fiind dat la cererea reclamantei de prelungire a contractului. Chiar și în încheierea din 26.02.2013 s-a consemnat că termenul de preaviz se împlinește la data de 1.07.2013, intimata și-a însușit data de 7.01.2013 ca data de la care nu a mai achitat nici o chirie. Pe de altă parte, prima instanță mai face trimitere la faptul că un contract de închiriere încheiat sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent constituie titlu executoriu potrivit noului cod civil, însă în cauza de față nu ne aflăm într-o asemenea situație.
Analizând sentința atacată instanța reține următoarele:
În ce privește apelul declarat de reclamantă, acesta este neîntemeiat. Din actele dosarului rezultă că conform contractului de închiriere încheiat între reclamantă și pârât, durata închirierii spațiului ce face obiectul contractului, a expirat la data de 29.08.2012. Nu există nici o prevedere legală care să oblige pârâtul Orașul Săliște să încheie contract de închiriere cu reclamanta. Prevederile art. 4 din contract se referă la posibilitatea prelungirii contractului și nicidecum la obligativitatea prelungirii acestuia, pentru nici una dintre părți. Cum nu există nici o obligație pentru pârât să încheie un nou contract, respectiv să-l prelungească pe cel al cărui termen a expirat în 29.08.2012, acțiunea reclamantei este cu totul neîntemeiată.
În ce privește critica referitoare la soluționarea cererii reconvenționale, constatăm că această cerere a fost respinsă, astfel că criticile apelantei reclamante sunt lipsite de sens. Reclamanta arată că a invocat inadmisibilitatea cererii reconvenționale, neobservând, probabil, că cererea reconvențională a fost respinsă, deși ulterior, la critica hotărârii, arată că nu este posibilă respingerea ambelor cereri, pentru că fondul cauzei nu este soluționat. Evident, fondul cauzei a fost soluționat pentru ambele cereri, atât cea principală, cât și cea reconvențională, însă apelul formulat cu privire la cererea reconvențională nu cuprinde, practic nici o critică. Ca urmare, apelul este neîntemeiat.
În ce privește apelul pârâtului-reclamant reconvențional reținem că referitor la contradictorialitatea motivării sentinței, observăm că într-adevăr, dacă în ceea ce privește acțiunea principală, instanța reține că i-a fost comunicată reclamantei notificarea la data de 8.12.2012, în ce privește cererea reconvențională, aceeași instanță reține că nu s-a făcut dovada datei la care a fost notificat locatarul în vederea stabilirii duratei preavizului. Ori există una și aceeași notificare, comunicată reclamantei la data de 8.10.2012, prin care pârâtul a notificat reclamantei că a expirat termenul de locațiune și că a operat tacita relocațiune, iar notificarea s-a făcut în vederea denunțării unilaterale a contractului.
În ce privește tacita relocațiune, invocată de pârât, reținem că spațiul în litigiu este proprietatea unității administrativ-teritoriale, iar potrivit art. 123 din L. 215/2011, vânzare, concesionarea și închirierea unor astfel de bunuri se face numai prin licitație publică, organizată conform legii.
Tacita relocațiune după expirarea termenului de închiriere presupune, practic, un nou contract, pe durată nedeterminată, conf. art. 1810 c.civ., ori dispozițiile L. 215/2001 anterior enunțate, nu fac posibilă relocațiunea în această modalitate. De aceea, nu sunt aplicabile nici disp. art. 1816 c.civ. privind denunțarea unilaterală a contractului, aceasta fiind lipsită de obiect de vreme ce a intervenit după data expirării termenului de închiriere.
Ca urmare, constatăm că contractul de închiriere dintre reclamantă și pârât a expirat la 29.08.2012, dată la care s-a împlinit termenul de închiriere de 5 ani prevăzut în contract și că nu s-a încheiat un nou contract de închiriere cu reclamanta în condițiile legii 215/2001. Nu a intervenit tacita relocațiune și contractul nu putea fi denunțat unilateral.
În aceste condiții, reclamanta-pârâtă reconvențional nu justifică nici un titlu asupra spațiului pe care l-a avut închiriat, astfel că este obligată să predea bunul închiriat.
Față de aceste împrejurări, constatăm că acțiunea reconvențională este în parte întemeiată, numai în ce privește obligarea reclamantei-pârâtă reconvențional să predea pârâtului-reclamant reconvențional, bunul ce a făcut obiectul contractului de închiriere, situat în loc. Săliște, Piața Agroalimentară, în suprafață de 24 mp.
În consecință, potrivit art. 296 c.pr.civ. instanța va admite apelul declarat de pârâtul-reclamant reconvențional și va schimba sentința atacată, în sensul obligării reclamantei-pârâtă reconvențional să predea spațiul în litigiu. Se vor menține celelalte dispoziții ale sentinței atacate în ce privește respingerea acțiunii principale și a petitului din cererea reconvențională privind constatarea denunțării unilaterale a contractului. Va fi respins apelul reclamantei-pârâtă reconvențional.
Nu se vor acorda cheltuieli de judecată apelantului Orașul Săliște prin Primar, acestea nefiind dovedite nici la instanța de fond și nici în apel(taxa de timbru de 4 lei fiind achitată pentru capătul de cerere respins).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de pârâtul - reclamant reconvențional Orașul Săliște prin Primar împotriva sentinței civile nr. 221/2013 a Judecătoriei Săliște pe care o schimbă în parte în sensul că:
Admite în parte cererea reconvențională formulată de pârâtul – reclamant reconvențional Orașul Săliște prin Primar, în contradictoriu cu pârâta reconvențională .. Săliște și în consecință:
Obligă reclamanta – pârâtă reconvențională să predea pârâtului – reclamant reconvențional bunul închiriat, amplasat în loc. Săliște, Piața Agroalimentară, în suprafață de 24 mp .
Păstrează celelalte dispoziții ale sentinței atacate.
Respinge apelul declarat de reclamanta S.C. „C.” S.R.L. împotriva aceleiași sentințe.
Fără cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 25.10.2013.
Președinte, D. T. L. | Judecător, G. C. | |
Grefier, F. O. |
red.D.T.L.25.11.2013
j.f.M.V.
tehn.F.O. 26.11.2013; 4 ex.
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Uzucapiune. Decizia nr. 425/2013. Tribunalul SIBIU → |
|---|
