Legea 112/1995. Decizia nr. 7/2015. Tribunalul SIBIU
| Comentarii |
|
Decizia nr. 7/2015 pronunțată de Tribunalul SIBIU la data de 08-01-2015 în dosarul nr. 10171/306/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL S.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 7
Ședința publică de la 08 Ianuarie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. D.
Judecător D. R. L.
Grefier D. M.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe apelanta L. R. – A., intimați M. S. prin Primar, U. SA, S. P. PENTRU ADMINISTRAREA FONDULUI LOCATIV AFLAT ÎN PROPRIETATEA MUNICIPULUI S., având ca obiect, legea 112/1995, împotriva sentinței civile nr.3119/2014 pronunțată de Judecătoria S..
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns av. M. P. – din partea apelantei, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
La întrebarea instanței, reprezentanta apelantei arată că nu are alte cereri de formulat, de care instanța ia act, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în susținerea apelului.
Reprezentanta apelantei critică hotărârea primei instanțe pentru netemeinicie și nelegalitate, redând oral motivele de apel formulate, în scris, la dosar. Solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, în sensul schimbării, în totalitate a hotărârii atacate, cu consecința admiterii acțiunii inițiale așa cum a fost formulată; fără cheltuieli de judecată.
INSTANȚA,
Asupra apelului de față, instanța reține următoarele:
Prin sentința civilă nr.3119/2014 a Judecătoriei S., s-a respins acțiunea civilă formulată de reclamanta L. R. A. în contradictoriu cu pârâții M. S. prin Primar, U. SA, S. P. PENTRU ADMINISTRAREA FONDULUI LOCATIV AFLAT ÎN PROPRIETATEA MUNICIPULUI S..
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că:
Reclamanta este titulara contractului de închiriere cu nr. 2163/18.12.2009 (fila 8) încheiat cu S. P. de Administrare a Fondului Locativ S. pentru apartamentul situat în imobilul din S., .. 9, compusă din o cameră în suprafață de 42 mp, dependințe în suprafață de 23,47 mp, contract încheiat până la data de 19.05.2014.
Acest imobil se află în proprietatea pârâtului M. S., conform extrasului de CF nr._ S. (fila 16).
Anterior acestui contract de închiriere nr. 2163/18.12.2009 (fila 8), reclamanta a avut contractul de închiriere pentru un apartament situat în Piața Republicii, nr. 16, compus din 2 camere și dependințe, așa cum reiese din contractul de închiriere nr._/04.03.1972 (f 70) și respectiv contractul de închiriere nr. 1938/09.08.1985 (f 21).
În privința imobilului situat în S., .. 16, . civilă nr. 4224/09.10.2006 (f 25) s-a admis acțiunea societății . s-a dispus evacuarea reclamantei din imobil.
Așa cum reiese din adeverința nr. 36/24.03.2014 (f 102) în perioada 09.11._09 reclamanta a fost tolerată în locuința amplasată în S., .. 16 plătind chirie la societatea .>
În virtutea calității sale de chiriaș a unui bun, reclamanta pretinde vânzarea de către pârâtul M. S. a bunului, în condițiile în care acesta nu a manifestat intenția de a-l înstrăina.
Verificând titularul dreptului de proprietate asupra bunului în discuție se constată că potrivit evidenței de carte funciară acesta este întabulat pe numele Statului R. cu titlu de naționalizare, în baza încheierilor nr. 2781, 2782, 2783/1965.
Derogând de la principiul libertății contractuale, prin art. 9 din Legea nr.112/1995, s-a prevăzut vânzarea către chiriași a imobilelor trecute în patrimoniul statului în baza unui titlu, stipulându-se că „chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natura foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrala sau în rate a prețului”.
În acest sens, art. 6 din H.G. nr. 20/1996, privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, a prevăzut în mod expres că dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii, dispoziție dintr-un act normativ a cărei nelegalitate nu a fost constatată de o instanță de judecată.
În cauza pendinte, la momentul apariției legii, și anume 29.01.1996, reclamanta nu avea un contract de închiriere valabil încheiat pentru apartamentul situat în S., .. 9. Faptul că reclamanta a deținut cu chirie un apartament situat în S., .. 16 în perioada anilor 1972-2006, imobil din care a fost evacuată, nu are nicio relevanță și nu poate duce la incidența dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Mai mult, la data la care reclamanta a devenit titulara unui drept de locațiune, 18.12.2009, erau în vigoare prevederile exprese ale art. 43 din Legea nr. 10/2001, ce derogau de la cele speciale instituite prin Legea nr. 112/1995, prevederi ce sunt deplin aplicabile în baza principiului aplicării legii civile noi actelor juridice încheiate după ..
Astfel, prin art. 43 (devenit ulterior art. 42) din Legea nr. 10/2001, republicată se prevede că imobilele care in urma procedurilor prevăzute la cap. III nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân în administrarea deținătorilor actuali, alin. 3 al acestuia dispunând în mod expres că acestea pot fi înstrăinate potrivit legislației in vigoare, chiriașii având drept de preemțiune.
Prin urmare, bunul din patrimoniul unității administrativ teritoriale urmează a fi înstrăinat potrivit prevederilor legislației în vigoare, respectiv a Legii nr. 215/2001, ce prevede prin art. 123, că vânzarea imobilelor ce aparțin domeniului public sau privat, de interes local, se hotărăște de consiliul local și se face prin licitație publică, organizată în condițiile legii.
Astfel, vânzarea este posibilă dar a fost lăsată la latitudinea autorității publice locale competente, încheierea contractului de vânzare-cumpărare – astfel cum rezultă chiar din modul de redactare al textului legal „pot fi înstrăinate”, diferit de al art. 9 din Legea nr. 112/1995, ce prevedea dreptul chiriașilor de a „opta” - ,putându-se realiza cu respectarea principului autonomiei de voință, al cărei corolar este chiar libertatea de a contracta.
Se asigură astfel, garantarea prevederilor art. 481 Cod civil, potrivit căruia proprietarul unui lucru nu poate fi obligat să consimtă la înstrăinarea acestuia, afară de cazul exproprierii pentru cauză de utilitate publică.
Dreptul de preemțiune, conferă legal titularului său preferința la încheierea unui act, față de orice alt cumpărător, în condiții egale de preț, în situația în care proprietarul se hotărăște să vândă bunul asupra căruia poartă preemțiunea.
Prin urmare, însăși existența dreptului de preemțiune, presupune posibilitatea oferirii bunului spre vânzare oricărei persoane, indiferent de calitatea acesteia, locatarul fiind preferat doar în condiții egale de preț.
S-a observat că locuința în litigiu, are un regim juridic determinat de prevederile Legii nr. 10/2001 coroborate cu ale Legii nr. 215/2001, astfel că cererea reclamantei, de obligare a pârâtului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, este lipsită de fundament, câtă vreme pârâtul M. S. nu dorește încheierea acestui contract, iar voința liberă a ambelor părți este esențială pentru nașterea valabilă a unui act juridic (negotium).
Împotriva sentinței a declarat, în termen, apel, reclamanta L. R. A., ca re a solicitat schimbarea în tot a sentinței și admiterea acțiunii sale, fără cheltuieli de judecată.
Apelanta a invocat nelegalitatea și netemeinicia sentinței apreciind că instanța de fond în mod greșit nu a reținut că locuința în litigiu din ..9, era nelocuită și astfel că a efectuat investiții la aceasta pentru a deveni locuibilă.
De asemenea s-a arătat că instanța de fond a nesocotit disp. art. 9 din Legea nr.112/1995 și ale art. 43 din Legea nr.10/2001 și trebuia să aibă în vedere că în cauză a avut loc o strămutare a contractului de închiriere din S., Piața M. nr.16, în S., ..9.
Faptul că a încheiat cu mun. S. un contract de închiriere, după . Legii nr. 112/95, nu constituie o justificare obiectivă și rezonabilă pentru încheierea unui contract de vânzare cumpărare.
În drept, s-au invocat prev. art. 466 – 470 NCPC și art. 9 din Legea nr.112/95.
Intimații mun. S. prin Primar și S. P. Pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în Proprietatea mun. S., prin întâmpinare, au solicitat respingerea apelului.
Analizând apelul, în limita motivelor invocate, instanța l-a găsit nefondat pentru următoarele considerente:
Raportul juridic dedus judecății a vizat acțiunea apelantei reclamante L. R. A., de obligare a pârâților mun. S. prin Primar, S. P. Pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în Proprietatea mun. S. și „U.” SA, la încheierea de contract vânzare cumpărare pentru apartamentul din CF_ S. nr. top 353/1/1, 354/I/1 din S., ..9 în condițiile Legii nr.112/95.
Apelanta este titulara contractului de închiriere asupra imobilului în litigiu nr.2163/18.12.2009 și a solicitat Serviciului P. Pentru Administrarea Fondului Locativ aflat în Proprietatea mun. S., vânzarea apartamentului.
Instanța de fond a făcut o legală aplicare a prev. Legii nr.112/95 art.9, art. 6 din H.G. nr.20/96 și art.42 din Legea nr.10/2001.
Conform art. 6 din HG nr.20/1996 „dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii”.
Datorită neîndeplinirii condițiilor imperative ale art. 9 din Legea nr.112/1995, serviciul public nu are posibilitatea de a trece la efectuarea vânzării în condiții legale, având în vedere data ocupării locuinței de către chiriașa L. R., prin contract de închiriere nr.2163/2009.
Pentru a putea dobândi, în proprietate, locuința folosită, una dintre condițiile pe care trebuie să le îndeplinească chiriașul este aceea de a ocupa locuința respectivă, la data intrării în vigoare a Legii (respectiv 29.01.1996). Această condiție nu este îndeplinită datorită faptului că apelanta a intrat în posesia locuinței la data de 18.12.2009, în urma întocmirii contractului de închiriere nr.2163/18.12.2009 și în baza Ordinului de repartizare nr._/18.12.2009.
Conform disp. art. 42 din Legea nr.10/2001 imobilele cu destinația de locuințe care nu se restituie persoanelor îndreptățite, în urma procedurilor prev. de lege, rămân în administrarea deținătorilor actuali și pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii au drept de preemțiune.
Așa cum reiese și din textul legii amintit, disp. Legii nr.10/2001 nu mai prevăd obligația unității deținătoare de a vinde imobilul dacă se optează pentru cumpărare (așa cum se stabilea prin art. 9 din Legea nr.112/1996), ci numai vocația, adică dreptul unității deținătoare de a vinde imobilul oricui, însă cu respectarea dreptului de preemțiune al chiriașului. Astfel, apelanta consideră că unitatea deținătoare are doar o vocație de a vinde bunul, cu respectarea dreptului de preemțiune al chiriașului, înțeleasă ca disponibilitate a deținătorului de a vinde și nicidecum ca obligație stabilită în sarcina sa.
Pentru toate aceste considerente, în baza art. 480 NCPC, coroborat cu art. 9 din Legea nr.112/95, art. 42 din Legea nr.10/2001 și art. 6 din HG nr.20/96, se va respinge apelul declarat și se va păstra sentința civilă nr.3119/2014 a Judecătoriei S., ca legală.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de reclamanta L. R. A. împotriva sentinței civile nr._ a Judecătoriei S., pe care o păstrează.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică azi, 8 ianuarie 2015.
Președinte, Judecător,Grefier,
M. D. D. R. L. D. M.
red.DRL/13.1.2015
tehn.red.DM/31.1.2015
ex.4
| ← Anulare act. Decizia nr. 47/2015. Tribunalul SIBIU | Validare poprire. Decizia nr. 54/2015. Tribunalul SIBIU → |
|---|
